Решение от 5 октября 2022 г. по делу № А46-9060/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-9060/2022
05 октября 2022 года
город Омск




Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2022 года.

Решение в полном объёме изготовлено 5 октября 2022 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Краснолобовой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации, об обязании совершить действие, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «ИНКОСИБ-97» (ИНН <***>),

в судебном заседании приняли участие:

от заявителя – ФИО1 (доверенность от 08.08.2022, удостоверение, диплом);

от заинтересованного лица – ФИО2 (доверенность от 10.01.2022, удостоверение);

У С Т А Н О В И Л :

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконными решений от 28.02.2022 Управления Росреестра № КУВД-001/2021-48390609/7, от 28.02.2022, № КУВД-001/2021-4839И05/7 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения: 6П/2 с кадастровым номером 55:36:170101:17005, площадью 9,7 кв.м, 6П/4 с кадастровым номером 55:36:170101:17007, площадью 6,5 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

В качестве способа восстановления нарушенного права департамент просил обязать регистрирующий орган в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда осуществить регистрацию перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «ИНКОСИБ-97» на нежилые помещения: 6П/2 с кадастровым номером 55:36:170101:17005, площадью 9,7 кв.м, 6П/4 с кадастровым номером 55:36:170101:17007, площадью 6,5 кв.м, расположенные по адресу: <...>.


В судебном заседании заявитель требование поддержал, заинтересованное лицо – высказало возражения против его удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Распоряжением департамента от 18.10.2021 № 224-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» (далее - Распоряжение № 224-р) были принято решение о продаже муниципальных помещений обществу с ограниченной ответственностью «ИНКОСИБ-97» (далее - ООО «ИНКОСИБ-97», Общество): 6П/2 с кадастровым номером 55:36:170101:17005, площадью 9,7 кв.м, 6П/4 с кадастровым номером 55:36:170101:17007, площадью 6,5 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

Во исполнение указанного Распоряжения № 224-р между сторонами заключен договор купли-продажи 310 от 01.11.2021.

Однако в государственной регистрации перехода права собственности на помещения к ООО «ИНКОСИБ-97» Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на основании уведомлений от 28.02.2022 № КУВД-001/2021-48390609/7, от 28.02.2022 № КУВД-001/2021-48391105/7 отказано.

Основанием отказа явилось то, что на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие переход права на земельный участок с кадастровым номером 55:36:170101:90 в связи с отчуждением помещений, расположенных в здании с кадастровым номером 55:36:000000:5715.

Департамент не согласен с указанными отказами по следующим основаниям.

ООО «ИНКОСИБ-97» приобрело по договору купли-продажи от 01.11.2021 № 310 нежилые помещения 6П/2 и 6П/4 общей площадью 16,2 кв.м в здании, расположенном по адресу <...>.

Помимо указанных помещений в здании Общество приобрело по договору от 22.03.2010 № 55 нежилое помещение ЗП площадью 75,8 кв.м (ранее).

Также иными правообладателями помещений в здании с кадастровым номером 55:36:000000:5715 являются ФИО3 по договору купли-продажи № 294 от 30.09.2020 нежилого помещения 2П площадью 49 кв.м, КТОС «Южный 2» по договору безвозмездного пользования от 15.02.2016 № 44232/5Б нежилого помещения 7П площадью 36,4 кв.м., иные помещения находятся в ведении муниципального предприятия города Омска «Пассажирское предприятие № 4»

Помещения были приобретены Обществом в результате реализации права на выкуп таких помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).


17.11.2021 в орган регистрации прав поступили заявления Департамента о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 55:36:170101:17005, 55:36:170101:17007.

В качестве документа основания Заявителем представлен договор купли-продажи №310 от 01.11.2021.

По результатам правовой экспертизы представленных в орган регистрации прав документов, государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации ввиду следующего.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) нежилые помещения с кадастровыми номерами 55:36:170101:17005, 55:36:170101:17007, расположены в здании с кадастровым номером 55:36:000000:5715, которое, в свою очередь, расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170101:90, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области.

В орган регистрации Департаментом не представлены документы необходимые для регистрации перехода права собственности на земельный участок/долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:170101:90 в связи с отчуждением помещений, расположенных в здании с кадастровым номером 55:36:000000:5715.

В связи с неустранением причин приостановления 28.02.2022 государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 55:36:170101:17005, 55:36:170101:17007 на основании статьи 27 Закона о регистрации.

Полагая вынесенные решения незаконными, Департамент обратился в Арбитражный суд Омской области о признании их незаконными.


Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные документы и доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит настоящее требование не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу главы 24 АПК РФ для признания ненормативного правового акта недействительным, действий (бездействия) незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя, незаконно возлагающее на него какие-либо обязанности, создание иных препятствий.

Отсутствие хотя бы одного из указанных выше условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возложено на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со статьей 201 АПК РФ основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и должностных лиц недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Государственный кадастровый учет объектов недвижимого имущества и государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведения правовой экспертизы документов, представленный для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственной регистрации права приостанавливается по решению государственного регистратора в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

По результатам правовой экспертизы представленных в орган регистрации прав документов, государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации ввиду следующего.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) нежилые помещения с кадастровыми номерами 55:36:170101:17005, 55:36:170101:17007, расположены в здании с кадастровым номером 55:36:000000:5715, которое, в свою очередь, расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170101:90, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области.

В соответствии с пунктом 1 статьи 57 Закона о регистрации при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Согласно абзацу 7 части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанного лица в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.


В обоснование требований заявитель указывает, что помещения были приобретены ООО «Инкосиб-97» в результате реализации права на выкуп таких помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) и основания для отказа в реализации права на выкуп, предусмотренные Законом №159-ФЗ, отсутствовали.

Между тем, в договоре купли-продажи №310 от 01.11.2021 указано, что помещения с кадастровыми номерами 55:36:170101:17005, 55:36:170101:17007 обременены договором аренды от 01.04.2008 №36205/5, заключенным между Департаментом и Обществом.

Однако согласно сведениям ЕГРН спорные помещения поставлены на государственный кадастровый учет 20.12.2019 в результате раздела помещения с кадастровым номером 55:36:000000:133002, который, в свою очередь, был поставлен на государственный кадастровый учет 19.06.2012.

Так как на момент заключения договора аренды 01.04.2008 №36205/5, указанного в договоре купли-продажи №310 от 01.11.2021, помещения с кадастровыми номерами 55:36:170101:17005, 55:36:170101:17007 не стояли на государственном кадастровом учете, более того на учете не стояло исходное помещение с кадастровым номером 55:36:000000:133002, то указание на обременение в виде аренды на спорные помещения, а также ссылка Заявителя на заключение договора купли-продажи в порядке Закона №159-ФЗ несостоятельны. Закон №159-ФЗ не является законом, регулирующим порядок и особенности проведения регистрации прав и государственного кадастрового учета, не мог быть применен при заключении спорного договора купли-продажи, следовательно, не может быть применен и к регулированию спорных правоотношений.


В пункте 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В развитие данного принципа пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При этом, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ). В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

По смыслу указанных норм права, разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в Обзоре № 1(2018), в случае, если продавец является собственником земельного участка или доли в праве на земельный участок, на котором находится продаваемая недвижимость (нежилое помещение в здании), земельный участок поступает в общую долевую собственность покупателя и собственников других помещений в здании.

Таким образом, положения статьи 1, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, статьи 273 ГК РФ направлены на регулирование гражданских правоотношений как раз в целях соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Заключая договор купли-продажи помещений без земельного участка (который потенциально может быть продан другому лицу), продавец и покупатель обходят принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья С.В. Ярковой