Постановление от 3 апреля 2024 г. по делу № А12-450/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-872/2024

Дело № А12-450/2022
г. Казань
03 апреля 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Нагимуллина И.Р., Хайруллиной Ф.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>)

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2023

по делу № А12-450/2022

по исковому заявлению акционерного общества «Балкан Плаза», г. Москва (ИНН <***>, ОГРН <***>), к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда и обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», Волгоградская область, г. Волгоград (ИНН <***>, ОГРН <***>), о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4, общей площадью 1932 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта от 16.02.2021 № 256/21, и об установлении действительной величины рыночной стоимости земельного участка в соответствии с его целевым назначением (видом разрешенного использования) для использования при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.10.2018 № 11515,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (далее по тексту – истец, ООО «Балкан Плаза», после смены организационно-правовой формы – АО «Балкан Плаза») обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее по тексту – ответчик, Департамент) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4, общей площадью 1932 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определенной в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее по тексту – ООО «Аналитик Центр») об оценке рыночной стоимости объекта от 16.02.2021 № 256/21 в размере 6 432 000 руб., а также установлении с 14.01.2020 действительной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4, общей площадью 1932 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в соответствии с его целевым назначением (видом разрешенного использования) в размере 5 621 547 руб. для использования при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.10.2018 № 11515.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.03.2022 по делу № А12-450/2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Волгоград-Консалтинг» ФИО1 с постановкой перед экспертом вопросов следующего содержания: - «Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 16.02.2021 № 256/21 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки?»; - «Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4 по состоянию на 14.01.2020?».

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.07.2023 по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Аналитик Центр».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.09.2023 по делу № А12-450/2022 в удовлетворении заявленных истцом требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2023 решение Арбитражного суда Саратовской области от 22.09.2023 по делу № А12-450/2022 отменено. Принят новый судебный акт, которым исковые требования АО «Балкан Плаза» к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда удовлетворены; признана недостоверной величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4, общей площадью 1932 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определенная в соответствии с отчетом ООО «Аналитик Центр» об оценке рыночной стоимости объекта от 16.02.2021 № 256/21 в размере 6 432 000 руб.; с 14.01.2020 установлена действительная величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4, общей площадью 1932 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в соответствии с его целевым назначением (видом разрешенного использования) в размере 5 621 547 руб. для использования при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.10.2018 № 11515. В иске к ООО «Аналитик Центр» отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указал, что судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы действующего законодательства, поскольку арендатор согласился с условиями договора аренды от 31.10.2018 № 11515 и размером арендной платы, рассчитанным исходя из рыночной стоимости, установленной в отчете от 16.02.2021 № 256/21, кроме того, общество каких-либо возражений по внесению изменений в размер арендной платы не заявляло, оплату по договору производило в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка в размере 6 432 000 руб. После получения уведомления об изменении величины рыночной стоимости арендуемого земельного участка, и соответственно, размера арендной платы по договору, истец не воспользовался правом на ознакомление с оспариваемым отчетом оценщика и не обжаловал установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок. Поскольку требования истца направлены на внесение изменений в договор аренды от 31.10.2018 № 11515 в части установления размера арендной платы, такое поведение, по мнению ответчика, не может быть признано судом добросовестным.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

АО «Балкан Плаза» представило письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором просило судебный акт апелляционной инстанции оставить без изменения.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемый судебный акт апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 31.10.2018 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Балкан Плаза» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 11515, согласно условиям которого арендатор предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды, сроком на 49 лет (до 04.10.2067), земельный участок с кадастровым номером 34:34:030071:4, общей площадью 1932 кв.м., расположенный по адресу <...>, для эксплуатации здания магазина.

Порядок оплаты и размер арендной платы определены сторонами в разделе 2 договора.

Согласно пункту 2.6 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 2.11 договора размер арендной платы изменяется со дня вступления в силу нормативных актов Российской Федерации, Волгоградской области, Волгограда, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы, а также применяемых при расчете коэффициентов, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании договора начиная со дня вступления в силу нормативного акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы и (или) отдельные коэффициенты. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов. Арендодатель оставляет за собой право направить арендатору извещение о размере арендной платы на соответствующий период.

Таким образом, арендная плата по настоящему договору является регулируемой, определяемой и подлежащей исчислению арендатором самостоятельно в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов.

Порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов утвержден решением Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 № 79/2438 (далее по тексту – Порядок расчета арендной платы).

Расчет арендной платы по договору произведен в соответствии с Порядком расчета арендной платы, приказом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 04.02.2020 № 4-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка», постановлением администрации Волгограда от 27.03.2020 № 282 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город-герой Волгоград, предоставленные в аренду без торгов, находящихся в муниципальной собственности Волгограда», приказом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 18.02.2021 № 7-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка».

14.01.2020 вступило в силу Постановление администрации Волгограда от 30.12.2019 № 1541 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов», согласно пункту 12 которого коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов установлен в размере «1» для лица, использующего земельные участки для размещения (эксплуатации) объектов, предназначенных для осуществления торговой деятельности.

Следовательно, с 14.01.2020 арендная плата должна рассчитываться по формуле путем умножения рыночной стоимости земельного участка (С), определяемой на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, на коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд) и коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости (Кказ) (пункт 2.1.11 решения Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 № 79/2438 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов (в редакции изменений, утвержденных решением Волгоградской городской Думы от 11.07.2018 № 68/2048).

Как следует из материалов дела, 17.03.2021 Департамент уведомил ООО «Балкан Плаза» об изменении размера арендной платы по договору аренды от 31.10.2018 № 11515, указав, что с 14.01.2020 размер годовой арендной платы составляет 515 846 руб. 40 коп.; с 01.04.2021 – 444 451 руб. 20 коп.

При определении размера арендной платы Департамент руководствовался отчетом от 16.02.2021 № 256/21, подготовленным ООО «Аналитик Центр», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4 по состоянию на 14.01.2020 составляет 6 432 000 руб.

В целях определения действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4 по инициативе ООО «Балкан Плаза» обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Вирго» был подготовлен отчет об оценке от 22.07.2021 № 145-2/07-13, согласно которому рыночная стоимость арендуемого участка по состоянию на 14.01.2020 составила 4 757 000 руб.

18.11.2021 ООО «Балкан Плаза» обратилось в Департамент с заявлением о перерасчете размера арендной платы.

Письмом от 20.12.2021 № 27858-орупз арендодатель отказал арендатору в перерасчете размера арендной платы по договору от 31.10.2018 № 11515 ввиду отсутствия оснований.

Наличие спора о достоверности величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4, установленной в отчете ООО «Аналитик Центр», послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных АО «Балкан Плаза» требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка от 31.102018 № 11515 подписан полномочными представителями сторон, основания для применения иной рыночной стоимости земельного участка отсутствуют, поскольку арендатор согласился с размером арендной платы, начисленной ответчиком с применением рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от 16.02.2021 № 256/21; требования истца направлены на внесение изменений в договор аренды земельного участка в части установления иного размера арендной платы, что противоречит установленному законом порядку и достигнутым ранее договоренностям сторон.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, исходил из того, что требования арендатора направлены на установление действительной рыночной стоимости земельного участка для целей расчета арендной платы по договору от 31.102018 № 11515, а также уплаты размера арендной платы, установленного законом; платежи, совершенные арендатором в соответствии с рыночной стоимостью, установленной в отчете об оценке от 16.02.2021 № 256/21, не свидетельствуют о согласии последнего с величиной рыночной стоимости арендуемого земельного участка, при этом проведенная в рамках дела экспертиза показала, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 14.01.2020 составляет 5 621 547 руб.

Выводы, содержащиеся в судебном акте апелляционной инстанций, соответствуют приведенным законодательным нормам, определяющим основания для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По смыслу статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в случае если рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, которая подлежит применению при определении размера арендной платы, устанавливается привлеченным оценщиком, данный отчет носит обязательный характер для сторон договора.

В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (абзац четвертый пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Также реализация права арендатора на справедливую и законную арендную плату может обеспечиваться, например, посредством оспаривания соглашения об изменении арендной платы (либо одностороннего уведомления).

При таких обстоятельствах возможность самостоятельного оспаривания рыночной стоимости земельного участка принадлежащего на праве аренды, при начислении арендной платы находящегося в публичной собственности земельного участка должна определяться в зависимости от конкретных обстоятельств дела. В случае незаконного изменения арендодателем порядка определения арендной платы, арендатор вправе обратиться в суд за защитой своего права, при этом им может быть оспорена односторонняя сделка по изменению регулируемой платы, а также избран иной способ защиты, направленный на пресечение незаконных действий по неверному расчету арендной платы, в случае ее изменения в порядке установления для регулируемой платы, поскольку принцип эффективного правосудия, предполагает возможность превентивной судебной защиты субъекта гражданского оборота от действий уполномоченного органа, то есть допускается активная правовая охрана интересов арендатора от еще не состоявшихся, но потенциальных неизбежных последствий.

Вместе с тем, если методика расчета размера арендной платы изменилась в период действия договора аренды, например: ранее при заключении договора аренды размер арендной платы в соответствии с нормативным актом определялся исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а в последующем исходя из рыночной стоимости земельного участка, при этом рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, является одной из составляющей формулы расчета размера арендной платы и устанавливается привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный характер, арендатор вправе оспорить рыночную стоимость такого земельного участка, так как в рассматриваемом случае изменение рыночной стоимости земельного участка не влияет на действительность договора аренды, а требования арендатора направлены на установление действительной рыночной стоимости земельного участка для целей расчета арендной платы по договору аренды и уплаты справедливого размера арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2020 № 306-ЭС20-3519).

Как указано выше расчет арендной платы произведен арендодателем в соответствии с пунктом 2.1.11 раздела 2 Порядка расчета арендной платы, в редакции решения Волгоградской городской Думы от 11.07.2018 № 68/2048, по следующей формуле: А= С x Кмд x Кказ где:

А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Абзац восьмой пункта 2.1.11 раздела 2 Порядка расчета арендной платы следующего содержания: «До установления администрацией Волгограда значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов для расчета арендной платы значения коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов принимаются равными 1», признан недействующим со дня вступления решения Волгоградского областного суда от 22.03.2019 по делу № 3а-171/2019 в законную силу.

Постановлением администрации Волгограда от 30.12.2019 № 1541 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов» утверждены соответствующие значения данного коэффициента. В соответствии с пунктом 2 данного постановления, оно вступает в силу со дня официального опубликования (постановление администрации Волгограда от 30.12.2019 № 1541 опубликовано в газете «Городские вести. ФИО2 - Сталинград – Волгоград» 14.01.2020 за № 2).

Соответственно, пункт 2.1.11 раздела 2 Порядка расчета арендной платы, в редакции решения Волгоградской городской Думы от 11.07.2018 № 68/2048, применяется с 14.01.2020.

Как следует из материалов дела, 31.10.2018 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка за № 11515.

В период действия договора изменился расчет размера годовой арендной платы.

Одной из составляющих формулы расчета арендной платы является величина рыночной стоимости земельного участка, которая устанавливается привлеченным Департаментом оценщиком и является для арендатора обязательной.

В извещении, направленном Департаментом в адрес ООО «Балкан Плаза», не содержится сведений о новой оценке рыночной стоимости земельного участка, равно как не содержится и ссылок на сам отчет от 16.02.2021 № 256/21, подготовленный ООО «Аналитик Центр».

Таким образом, как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, возможность оспорить применение используемой арендодателем в расчете арендной платы величины рыночной стоимости до изменения в одностороннем порядке договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) у арендатора отсутствовала; истец не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы и не имел возможности ознакомиться с отчетом оценщика.

Сам факт того, что арендатором по договору аренды производились платежи в соответствии с рыночной стоимостью, установленной в отчете об оценке № 256/21 от 16.02.2021 в размере 6 432 000 руб., само по себе не свидетельствует о согласии арендатора с величиной рыночной стоимости, напротив, как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, последовательное принятие арендатором мер, а именно поручение проведения независимой оценки обществу с ограниченной ответственностью «Волгоград-Консалтинг», направление Департаменту предложения о перерасчете размера арендной платы, обращение в арбитражный суд, объективно свидетельствует о несогласии общества с показателями рыночной стоимости участка применяемого в формуле при исчислении платы.

Поскольку внесение арендной платы в установленном размере и порядке является обязанностью арендатора, неисполнение указанной обязанности может быть признано существенным нарушением условий договора и повлечь неблагоприятные последствия для последнего в виде требований арендодателя о расторжении договорных отношений и начислении санкций за просрочку внесения платежа.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Наличие между сторонами спора о рыночной стоимости земельного участка, послужило основанием для назначения по ходатайству истца судебной экспертизы (определение Арбитражного суда Волгоградской области от 22.03.2022), производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Волгоград-Консалтинг», по результатам которой в материалы дела представлено заключение от 11.04.2022 № 22/04/11.

Согласно заключению эксперта, оценщик – ООО «Аналитик Центр» неверно определил характеристику местоположения объекта оценки, использовал аналоги с максимальной удельной стоимостью, не обосновав отказ от использования других доступных данных, что привело к значительному нарушению итогового значения стоимости.

В результате проведенной оценки эксперт общества с ограниченной ответственностью «Волгоград-Консалтинг» пришел к выводу, что отчет от 16.02.2021 № 256/21 не соответствует требованиям законодательства по оценочной деятельности, оценщиком допущены ошибки, которые значительно повлияли на результат оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4 по состоянию на 14.01.2020 составляет 5 621 547 руб.

В соответствии с главой 7 АПК РФ экспертиза является одним из видов доказательств. Целью экспертного исследования является извлечение сведений об относящихся к делу фактах, с помощью заключения эксперта устанавливаются или опровергаются факты, входящие в предмет доказывания по делу или имеющие значение для проверки иных доказательств по делу. Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, вместе с тем оно подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Суд апелляционной инстанции, оценив заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Волгоград-Консалтинг» от 11.04.2022 № 22/04/11, признал судебную экспертизу допустимым и достоверным доказательством, составленным с соблюдением требований статьи 86 АПК РФ, которое содержит методы исследования, является ясным и полным, выводы носят категоричный характер при отсутствии противоречий.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты, доказательства порочности проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Волгоград-Консалтинг» судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов не представлены.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе судебную экспертизу, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что исковые требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4, площадью 1932 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определенной в соответствии с отчетом ООО «Аналитик Центр» от 16.02.2021 № 256/21 об установлении рыночной стоимости земельного участка в размере 6 432 000 руб. подлежат удовлетворению, при этом действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4, площадью 1932 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в соответствии с его назначением (видом разрешенного использования) необходимо учитывать с 14.01.2020 с учетом заключения, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Волгоград-Консалтинг» от 11.04.2022 за № 22/04/11, в размере 5 621 547 руб. для использования при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.10.2018 № 11515.

В удовлетворении исковых требований к ООО «Аналитик Центр» суд апелляционной инстанции отказал со ссылкой на пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» которым разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, может привлекаться к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В указанной части судебные акты не оспариваются, что свидетельствует о наличии у сторон правовой определенности в части отказа в иске к ООО «Аналитик Центр».

Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают выводы, сделанные судом апелляционной инстанции.

Согласно статье 12 ГК РФ при избрании истцом способа защиты гражданских прав необходимо учитывать характер нарушенных прав и возможность их восстановления при принятии судебного акта.

Специфика правового регулирования арендной платы за использование земельных участков, находящихся в публичной собственности, не исключает право арендатора оспорить, в установленном законом порядке, как сам нормативно-правовой акт, так и показатели, применяемые в формуле расчета, что обеспечивает применение действительной величины такой платы.

Следует признать ошибочным и довод Департамента о возможности оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки, определяемой независимым оценщиком, только до момента заключения договора аренды.

Применительно к спорным правоотношениям методика расчета арендной платы, включающая показатели рыночной стоимости земельного участка, изменена после заключения договора аренды, в этом случае арендодатель вправе оспорить достоверность самой оценки, либо уведомление арендатора, основанное на измененной рыночной стоимости, с целью установления действительного размера платы.

Суд апелляционной инстанции правомерно не принял во внимание ссылку Департамента о недобросовестном поведении общества по оспариванию отчета оценщика, в котором содержались недостоверные характеристики объекта оценки.

После получения 17.03.2021 от Департамента извещения об увеличении размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости участка, ООО «Балкан Плаза» обеспечило подготовку независимого отчета от 22.07.2021 № 145-2/07-13 и обратилось за судебной защитой.

Фактически доводы заявителя кассационной жалобы не свидетельствуют о незаконности судебного акта апелляционной инстанции, основаны на ошибочном толковании законодательства, направлены на иную оценку доказательств по делу и переоценку выводов судебной инстанции, что не отнесено процессуальным законодательством к полномочиям суда округа.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, в связи с чем, правовые основания для удовлетворения поданной по делу кассационной жалобы и отмены обжалованного судебного акта не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2023 по делу № А12-450/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья В.А. Петрушкин


Судьи И.Р. Нагимуллин


Ф.В. Хайруллина