Решение от 12 августа 2021 г. по делу № А55-35483/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203 «Б», тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

12 августа 2021 года

Дело №

А55-35483/2020

Резолютивная часть решения объявлена 05 августа 2021 года

Полный текст решения изготовлен 12 августа 2021 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания до перерыва – секретарем судебного заседания – ФИО2, после перерыва помощником судьи – Алиевой К.Р.,

рассмотрев в судебном заседании 29 июля 2021 года, 05 августа 2021 дело по иску Департамента градостроительства городского округа Самара

к Произвозводсвеной-комерческой фирме Обществу с ограниченной ответственностью "Крит"

о взыскании 7 110 225 руб. 94 коп.

при участии в заседании

от истца – ФИО3, доверенность от 10.09.2020, диплом,

от ответчика – ФИО4, паспорт,

Установил:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к Произвозводсвеной-комерческой фирме Обществу с ограниченной ответственностью "Крит" о взыскании 7 110 225 руб. 94 коп., в том числе: 4 159 631 руб. 74 коп. - задолженность по договору № 026057з от 29.03.2006 за период с 01.04.2012 по 31.12.2018, 2 950 594 руб. - пени за период с 11.04.2012 по 31.12.2018.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчик исковые требования не признал, по доводам изложенных в отзыве.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.03.2006 между Комитетом по управлению имуществом г.Самары и производственно-коммерческой фирмой общество с ограниченной ответственностью «Крит» заключен договор аренды земельного участка №026057з, согласно которому ПФК ООО «Крит» передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:01:0516002:0011 площадью 1456,2 кв.м, расположенный по адресу: г.Самара, Ленинский район, ул.Чкалова в границах улиц Ленинской и Братьев К-вых, для организации строительной площадки. Срок -действия договора до 30.03.2008.

Дополнительным соглашением №2 от 13.05.2011 продлен срок действия договора до 31.03.2013, а также внесены изменения в части размера пени за несвоевременную оплату арендных платежей, который составил 0,1% от общей суммы задолженности за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением №3 от 15.08.2013 срок действия договора продлен до 31.03.2016, изменен порядок оплаты арендных платежей, согласно которому арендная плата оплачивается ежеквартально, не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала, а также снижен размер пени до 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением № 4 от 09.07.2014 арендатору предоставлены отлагательные условия на срок не более 30 месяцев, согласно которым обязанность по внесению арендных платежей наступает 10 числа месяца, следующего за месяцем, в котором исполнено обязательство по завершению строительства, начисление пени также прекращается.

. Однако как указал истец договор не прекращен, земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен.

Уполномоченным органом 04.12.2015 ПФК ООО «Крит» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом, котельной и трансформаторной подстанцией (разрешение ЖШ63301000-079э).

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 189-ФЗ) со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В данном случае земельный участок предоставлен для организации строительной площадки. Согласно выданным разрешениям на строительство и на ввод в эксплуатацию, жилой дом и необходимые для его эксплуатации объекты расположены на иных земельных участках (кадастровые номера: 63:01:0516002:510, 63:01:0516002:7, 63:01:0516002:12, 63:01:0516002:2, 63:01:0516002:3, 63:01:0516002:6, 63:01:0516002:512).

В связи с чем истец полагает, что на данный земельный участок не распространяются нормы статьи 36 Жилищного кодекса РФ, статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ, и он не переходит бесплатно в собственность собственникам многоквартирного дома.

Как следует из пункта 5.5 Дополнительного соглашения к договору аренды, арендодатель обязан в 5-тидневный срок со дня получения сведений о выдаче разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию уведомить арендатора об отказе от договора аренды и прекращении его действия, а также вправе в одностороннем порядке отказаться от договора аренды и прекратить его действие в случае получения сведений о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Договором предусмотрен порядок его расторжения в любой срок по соглашению сторон (пункт 8.1), в том числе внесение изменений в условия договора; предусмотрено право одностороннего отказа арендодателя от договора в случае неиспользования земельного участка по целевому назначению, неоднократного нарушения обязанностей по оплате арендных платежей (пункт 8.3). При этом согласно пункту 6.8 договора арендатор обязан в двухнедельный срок со дня прекращения договора вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

Факт ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства его участникам автоматически не прекращает и не изменяет действие данного договора аренды земельного участка, на котором не расположен жилой дом и который не является придомовой территорией.

После завершения строительства арендатор не принял мер по расторжению договора аренды.

Уведомлением от 03.07.2020 в одностороннем порядке в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ Департамент отказался от договора аренды. Указанное уведомление вручено 14.07.2020, соответственно, в силу статьи 165.1, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор считается прекращенным с 14.10.2020.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 № 134-ГД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области», полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы Администрации городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 руководитель Департамента наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

Однако в нарушение условий договора и ст. ст. 309, 310,614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик не выполнил обязательство по оплате арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.12.2018 в сумме 4 159 631 руб. 74 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора, истец направил ответчику претензию, требования которой последним исполнены не были.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства допускается.

В порядке статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор аренды продлен на неопределенный срок. На настоящий момент договор не прекращен, земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен.

В порядке статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор аренды возобновлен на неопределенный срок.

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (статья 65 Земельного кодекса РФ).

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Соответственно, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.

В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков

Согласно пункту 7.2 в редакции дополнительного соглашения к договору за просрочку арендных платежей начисляется пени в размере 0,5% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с расчетом, произведенным истцом сумма пени за период с 11.04.2012 по 31.12.2018 составила 2 950 594 руб. 20 коп.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик в отзыве на иск, указал на то, что предметом договора аренды № 026057з от 29.03.2006 г. являлась аренда земельного участка, относящегося к категории земли населенных пунктов, имеющего кадастровый номер 63:01:0516002:0011, находящийся по адресу: г. Самара Ленинский район ул. Чкалова, в границах улиц Ленинской и Братьев К-вых, площадью 1 456,20 кв.м для организации строительной площадки.

В настоящее время на данной строительной площадке завершено строительство многоквартирного жилого дома, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU63301000-0793 от 04.12.2015 и в указанном доме зарегистрированы права собственников на жилые помещения, в подтверждение чего в материалы дела представлены свидетельства от 27.01.2015 и от 26.04.2016.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Пунктом 5 статьи 16 Вводного закона установлено, что право общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными жилыми домами возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

При этом издание распорядительных актов уполномоченных органов о предоставлении земельного участка не требуется. Отдельная государственная регистрация доли в праве собственности на земельный участок не требуется, так как согласно части 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 и частью 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, суда следует учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находится переданный в аренду земельный участок.

Согласно пункту 3.37 СП 42.13330.2016 "Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*", утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 декабря 2016 г. N 1034/пр, улично-дорожная сеть - это система объектов капитального строительства, включая улицы и дороги различных категорий и входящие в их состав объекты дорожно-мостового строительства (путепроводы, мосты, туннели, эстакады и другие подобные сооружения), предназначенные для движения транспортных средств и пешеходов, проектируемые с учетом перспективного роста интенсивности движения и обеспечения возможности прокладки инженерных коммуникаций, границы улично-дорожной сети закрепляются красными линиями. Территория, занимаемая улично-дорожной сетью, относится к землям общего пользования транспортного назначения.

Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 31 октября 2017 г. N 52-пнст утвержден предварительный национальный стандарт Российской Федерации ПНСТ 247-2017 "Экспериментальные технические средства организации дорожного движения. Типоразмеры дорожных знаков. Виды и правила применения дополнительных дорожных знаков. Общие положения", который применяется наравне с действующими стандартами в области организации дорожного движения и может быть основой при проектировании объектов улично-дорожной сети и организации удобного и безопасного дорожного движения (пункт 1.1).

В пункте 3.1 указанного предварительного национального стандарта определено, что улично-дорожная сеть - это предназначенная для движения пешеходов и транспортных средств совокупность улиц, дорог общего пользования, внутриквартальных и других проездов, тротуаров, пешеходных и велосипедных дорожек, а также мосты, эстакады, подземные переходы, набережные, площади, разворотные площадки городских маршрутных транспортных средств, уличные автомобильные стоянки с инженерными и вспомогательными сооружениями, а также иные объекты, оборудованные техническими средствами организации дорожного движения в пределах красных линий градостроительного регулирования. Элемент улично-дорожной сети согласно пункту 2 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2014 г. N 1221, - улица, проспект, переулок, проезд, набережная, площадь, бульвар, тупик, съезд, шоссе, аллея и иное.

Исходя из пункта 12 статьи 85 ЗК РФ территориями общего пользования являются земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу пункта 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО5 от 17.02.2021 г. на спорном земельном участке расположены конструктивные элементы здания (пожарная эстакада) обеспечивающие подъезд техники для пожаротушения, а также благоустройство территории в виде газонов, пешеходных дорожек и парковочных карманов, которые необходимы для обеспечения функционирования здания, а именно выходов с нежилых помещений, офисов, расположенных на первом этаже.

Таким образом, на спорном земельном участке расположены элементы благоустройства многоквартирного дома, а также элементы улично-дорожной сети, что не позволяет собственнику участка претендовать на взимание арендной платы.

Кроме того, ответчик в отзыве на иск сослался на пропуск истцом срока исковой давности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для принятия сторонами мер по досудебному урегулированию спора предусмотрено тридцать календарных дней со дня направления претензии (требования). Иного применительно к спорным правоотношениям закон не устанавливает.

Претензия Департамента градостроительства г.о. Самара исх. № Д05-01/740 была направлена 22.03.2019 г., в связи с чем, приостанавливается течение исковой давности на срок 30 дней, предусмотренный частью 5 статьи 4 АПК РФ срок для принятия мер по досудебному урегулированию спора.

Исковое заявление было направлено истцом в суд в декабре 2020 г., таким образом, срок исковой давности по договору аренды пропущен за периоды, истекшие до 20.11.2017.

Ссылка истца на подписание сторонами дополнительного соглашения № 4 от 09.07.2014 к договору № 026057з как на основание для прерывания течения срока исковой давности несостоятельна, так как указанное дополнительное соглашение подписано 09.07.2014 г., и, таким образом, трехлетний срок исковой давности с момента подписания дополнительного соглашения (09.07.2014 г.) до даты направления иска в суд истцом также пропущен.

Также несостоятелен довод истца о прерывании течения срока исковой давности условием дополнительного соглашения № 4 от 09.07.2014 г. к договору № 026057з, в соответствии с которым Арендатору устанавливается отлагательное условие на срок не более 30 месяцев, согласно которому обязанность по внесению арендных платежей наступает десятого числа месяца, следующего за месяцем, в котором исполнено обязательство по завершению строительства жилого дома со встроенными помещениями и подземным гаражом на земельном участке.

Строительство жилого дома завершено 04.12.2015 что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU63301000-0793 от 04.12.2015.

При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. В иске следует отказать.

Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца, взысканию не подлежат, поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1