Решение от 3 сентября 2024 г. по делу № А51-13479/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-13479/2023
г. Владивосток
04 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 04 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.Р. Яфаевой, при ведении протокола секретарем судебного заседания Гайдук В.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «МАСТЕР ТРАСТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункты З.1., 5.3., 5.6.,5.7, 5.9., 5.10. договора в представленной редакции,

при участии (до и после объявленных судом перерывов):

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность, диплом,

от ответчика: ФИО2 паспорт, удостоверение, доверенность, диплом, свидетельство, ФИО3, удостоверение, доверенность, диплом, свидетельство,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Мастер Траст» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших между обществом и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (далее – ответчик, управление) в связи с заключением договора № 387-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункты З.1, 5.3, 5.6, 5.7, 5.9, 5.10 договора в следующей редакции:

«3.1. Согласно заключения эксперта № 028-С/2024 от 10.06.2024 о рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», цена продажи арендуемого имущества составляет 2 981 126 (два миллиона девятьсот восемьдесят одна тысяча сто двадцать шесть) рублей 00 копеек (без учета НДС).

5.3. За нарушение срока внесения платежа покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,1 % с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности.

5.6. В случае, когда покупатель не производит в установленный договором очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

5.7. Исключить.

5.9. В случае расторжение договора, покупатель возвращает продавцу полученный по договору объект, а продавец возвращает покупателю сумму в размере оплаченной покупателем стоимости указанного объекта.

5.10. Исключить» (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований).

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд 14.08.2024 объявлял перерыв в судебном заседании до 23.08.2024.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, ответчик возражал против удовлетворения исковых требований.

Из материалов дела следует, что управление (арендодатель) и общество (арендатор) 22.12.2020 заключили договор № 02-97446-001-Н-АР-9928-00 аренды недвижимого имущества: нежилого помещения, общей площадью 44,8 кв.м, этаж: 1, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:010020:7665.

Общество 09.01.2023 обратилось в управление с намерением реализовать преимущественное право на приобретение арендованного объекта недвижимости.

Уведомлением от 07.07.2023 управление направило в адрес общества проект договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке № 387-ППВ. Указанное уведомление получено обществом 10.07.2023.

В адрес управления 20.07.2023 поступил подготовленный обществом протокол разногласий к проекту договора купли-продажи с сообщением о том, что общество заинтересовано в приобретении имущества и намерено реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого объекта по реальной рыночной цене в размере 2540000руб.

Уведомлением от 21.07.2023 управление отклонило протокол разногласий и отказало в принятии договора купли-продажи в редакции, предложенной обществом.

Считая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости в размере 5418233руб.33коп., указанная в проекте договора купли-продажи, является завышенной, соглашение о неустойке (пункт 5.3) сторонами не достигнуто, пункт 5.6 договора с исключением пункта 5.7 в редакции общества не противоречит требованиям действующего законодательство, а пункты 5.9, 5.10 в редакции ответчика нарушают баланс интересов сторон, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

В представленном отзыве на исковое заявление, управление возражало против удовлетворения исковых требований, полагало, что определенная по заказу ответчика оценка рыночной стоимости нежилого помещения является достоверной, а управлением предприняты меры, направленные на установление достоверной величины стоимости объекта недвижимости. В том числе управление полагало пункты 5.3, 5.6, 5.7, 5.9, 5.10 в редакции ответчика направленными на установление ответственности покупателя в случае недобросовестного исполнения договора, а вольное исполнение возмездных договоров субъектами права не допустимо и ведет к дефициту муниципального бюджета.

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» в отзыве на исковое заявление также возражало против удовлетворения исковых требований, представив доводы, аналогичные доводам ответчика.

Истец в свою очередь возражал против представленных доводов ответчика и третьего лица, в том числе указывая, что изложение пункта 5.3 договора в редакции общества не освобождает его от ответственности в целом, а лишь снижает размер установленной неустойки. Также по мнению истца, пункты 5.6 и 5.7 в редакции ответчика противоречит положениям действующего законодательства, а соглашение сторон о внесудебном порядке расторжения договора и прекращения обязательств не достигнуто. При этом общество считает пункт 5.9 договора с исключением пункта 5.10 в редакции истца основанными на нормах действующего законодательства.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела и оценив доводы сторон, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 44,8 кв.м, этаж: 1, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:010020:7665.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу положений статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон  №159-ФЗ) отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).


В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи управление руководствовалось отчетом ООО «Айра Торрес» № 281/2023 об оценке рыночной стоимости объекта оценки, составленного 11.04.2023, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 6501880руб.

В свою очередь, истец обратился к другому независимому оценщику – ООО «Экспертно-консультационный центр «Апрайзер групп (Группа оценщиков)», которым 18.07.2023 подготовлено заключение специалиста о рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно которому величина рыночной стоимости спорного помещении составила 2540000руб.

В связи с наличием существенных отличий в выкупной цене имущества по спорному договору, судом по ходатайству истца определением от 11.04.2024 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Определить рыночную стоимость недвижимого имущества – нежилое помещение, общей площадью 44,8 кв.м., этаж: 1, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:010020:7665, по состоянию на 09.01.2023».

ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» в материалы дела представлено заключение эксперта № 028-с/2024 от 10.06.2024, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 09.01.2023 составила 2981126руб. (без учета НДС) и 3577351руб. (с учетом НДС).

Таким образом, достоверность выводов оценщика в отчете № 281/2023 от 11.04.2023 опровергнута экспертным заключением, которое, в свою очередь, управлением не оспорено.

Оценив, в свою очередь, экспертное заключение ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», суд признал, что оно соответствует требованиям статей 67, 38 АПК РФ, нормам Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В этой связи, принимая во внимание то обстоятельство, что экспертом даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, суд считает представленное заключение эксперта надлежащим доказательством по делу.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено. Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы в порядке, установленном статьей 87 АПК РФ, ответчик не заявлял.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о необходимости заключения с истцом договора купли-продажи по цене, предложенной управлением, являются необоснованными и нарушают права истца.

Таким образом, с учетом выводов эксперта, разногласия сторон по договору № 387-ППВ купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке, подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного заключением эксперта № 028-с/2024 от 10.06.2024 по состоянию на 09.01.2023 в сумме 2981126руб. (пункт 3.1 договора).

Доводы ответчика о том, что цена договора в рассматриваемом случае не может быть отличной от цены, установленной на основании отчета об оценке ООО «Айра Торрес» № 281/2023 от 11.04.2023, поскольку оценка рыночной стоимости отчуждаемого в порядке Закона № 159-ФЗ имущества может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, признаются судом несостоятельными, поскольку покупатель государственного и муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом – на основании отчета независимого оценщика, отвечающего требованиям действующего законодательства, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

Истец также просил изложить пункт 5.3 договора в следующей редакции: «За нарушение срока внесения платежа покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,1 % с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности».

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ ответственность за просрочку оплаты выкупной стоимости не установлена, соответственно, в данном случае имеет место не законная, а договорная неустойка, размер которой определяется сторонами в каждом конкретном случае.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Исходя из позиции сторон, спор относительно необходимости включения в договор условия о неустойке за просрочку исполнения обязательств по договору между ними отсутствует, в связи с чем разрешению судом подлежит спор в части размера неустойки, подлежащей уплате покупателем в случае нарушения срока внесения предусмотренных договором платежей.

Как указано в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11680/10 от 13.01.2011 отмечено, что необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что предлагаемый ответчиком размер неустойки в размере 0,3% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки платежа является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства. Кроме того, предлагаемый истцом размер неустойки 0,1% является обычно применяемым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким, в связи с чем пункт 5.3. договора следует принять в редакции истца.

Предложенный истцом пункт 5.6. договора в редакции «В случае, когда покупатель не производит в установленный договором очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара» суд считает также обоснованным, поскольку данный пункт согласуется с пунктом 2 статьи 489 ГК РФ и не противоречит требованиям действующего законодательства.

Также суд считает, что включение в договор пункта 5.10 в редакции: «За расторжение договора по вине Покупателя, последний выплачивает Продавцу штраф в размере 20% от цены продажи имущества», нарушает баланс интересов сторон, поскольку в связи с прекращением обязательств по договору, у продавца отсутствуют основания для удержания части выкупной стоимости имущества, вошедшей в состав платежей, в связи с чем, на стороне продавца возникнет неосновательное обогащение на основании статьи 1102 ГК РФ.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что расторжение договора, в том числе по причине допущенной покупателем просрочки уплаты платежей, не должно влечь за собой получение продавцом таких благ, которые поставили бы его в лучшее имущественное положение, чем то, в котором он находился бы при выполнении покупателем договора в соответствии с его условиями (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ).

Таким образом, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца в части изложения пунктов 5.3, 5.6, 5.7, 5.9, 5.10, 8 договора в редакции общества, изложенной в протоколе разногласий, поскольку изложение данных пунктов в редакции истца (с учетом уточнений) согласуется с требованиям статей 421, 422, 446, 489 ГК РФ, а также Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Понесенные истцом судебные расходы на уплату государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью  «Мастер Траст» и управлением муниципальной собственности г.Владивостока в связи с заключением договора №387-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункты 3.1., 5.3., 5.6., 5.7., 5.9., 5.10. договора в следующей редакции:

«3.1. Согласно заключения эксперта № 028-С/2024 от 10.06.2024 о рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», цена продажи арендуемого имущества составляет 2 981 126 (два миллиона девятьсот восемьдесят одна тысяча сто двадцать шесть) рублей 00 копеек (без учета НДС).

5.3. За нарушение срока внесения платежа покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,1 % с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности.

5.6. В случае, когда покупатель не производит в установленный договором очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

5.7. Исключить.

5.9. В случае расторжение договора, покупатель возвращает продавцу полученный по договору объект, а продавец возвращает покупателю сумму в размере оплаченной покупателем стоимости указанного объекта.

5.10. Исключить».

Взыскать с управления  муниципальной собственности г.Владивостока  в пользу общества с ограниченной ответственностью  «Мастер Траст» 6000руб. расходов по уплате госпошлины.

Выдать исполнительный лист.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья                                                                                                              Яфаева Е.Р.