Решение от 11 октября 2024 г. по делу № А05-5439/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-5439/2024
г. Архангельск
11 октября 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 30 сентября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 11 октября 2024 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дубининой Ю.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Атлант" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164504, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Тургенева, дом 6, офис 4)

к ответчику - администрации городского округа "Город Архангельск" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163000, г.Архангельск, Архангельская область, пл. В.И.Ленина, дом 5)

о взыскании 2 010 000 руб.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, по доверенности от 01.01.2024,

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 13.08.2024,

установил следующее:

общество с ограниченной ответственностью "Атлант" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к администрации городского округа "Город Архангельск" (далее – ответчик, Администрация) с исковым заявлением о взыскании 2 010 000 руб. компенсации выкупной цены за нежилое помещение площадью 103,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Архангельск, Ломоносовский округ, ул. Выучейского, д. 39 (кадастровый номер 29:22:050502:1170).

Исковые требования указаны с учетом принятого судом ходатайства об увеличении их размера (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Ответчик в отзыве на иск с заявленными требованиями не согласился.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал.

Представитель ответчика поддержал доводы отзыва.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав представителей сторон в судебном заседании, суд установил следующие обстоятельства.

Обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:050502:1170 общей площадью 103,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством от 30.11.2011 серия 29-АК № 671641 о государственной регистрации права.

Дом № 39 по ул. Выучейского в городе Архангельск является многоквартирным жилым домом.

Распоряжением заместителя Главы муниципального образования «Город Архангельск» от 15.11.2019 № 4070р указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением Администрации городского округа «Город Архангельск» от 24.03.2022 № 1572р принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка площадью 1696 кв.м. (кадастровый номер 29:22:050502:893), расположенного в Ломоносовском территориальном округе <...> космонавтов, д. 47; а также жилых и нежилых помещений в доме № 39 по ул. Выучейского, в том числе принадлежащего истцу нежилого помещения с кадастровым номером 29:22:050502:1170.

Общество, ссылаясь на неисполнение Администрацией обязанности по выкупу принадлежащего истцу помещения, обратилось в арбитражный суд с иском.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

На основании статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Как следует из статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) указано, каким образом обеспечиваются права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, в частности, в пункте 10 данной статьи предусмотрены последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

С учетом изложенного, суд полагает, что в данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, на основании пункта 1 статьи 239 ГК РФ (в редакции применимой к спорным правоотношениям) в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284-286 данного Кодекса.

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе. В случае если собственники в установленный срок не осуществили снос дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, суд применяет аналогию закона с учетом специфики рассматриваемого дела.

В соответствии с частью 9 статьи 32 ЖК РФ, если с собственником жилого помещения не достигнуто соглашение о выкупной цене помещения, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Аналогичные позиции содержат нормы ГК РФ в отношении изымаемого для муниципальных нужд земельного участка (статьи 279, 281, 282).

Из положений части 7 статьи 32 ЖК РФ следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В целях определения размера возмещения за помещение истца судом назначена экспертизы, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Троицкий дом»» Дуникову Константину Владимировичу.

Перед экспертом поставлен вопрос об определении размера рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 103,1 кв.м. с кадастровым номером 29:22:050502:1170, по состоянию на дату проведения экспертизы.

Согласно заключению эксперта от 26.08.2024 № 296-ПО-2024 размер рыночной стоимости указанного нежилого помещения на 26.08.2024 составляет 2 010 000 руб.

При оценке заключения эксперта суд учитывает, что заключение экспертизы, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 АПК РФ доказательств, в силу части 3 статьи 86 АПК РФ исследуется и оценивается судом наряду с другими доказательствами по делу. Заключение эксперта согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами.

В данном случае суд приходит к выводу об отсутствии объективных оснований не доверять выводам, содержащимся в заключении, поскольку они получены по результатам назначенной судом экспертизы, заключение мотивировано, дано специалистом, обладающими специальными познаниями, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения либо за дачу ложного заключения.

Экспертное заключение соответствуют требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения.

Администрацией возражений относительно результатов судебной экспертизы и размера рыночной стоимости нежилого помещения не представлено.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 71 АПК РФ суд признает вышеуказанное заключение эксперта допустимым и надлежащим доказательством по настоящему делу.

Согласно пункту 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктом 8.2. статьи 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Согласно ответу на вопрос №7 Обзора судебной практики ВС РФ №1 (2014 г.), когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

С учетом изложенного в связи с изъятием нежилого помещения с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 2 010 000 руб. выкупной цены изымаемого помещения, определенной по результатам судебной экспертизы как цена, которая призвана покрыть все издержки собственника объекта недвижимости в связи с изъятием (выкупом) объекта недвижимого имущества по причине признания многоквартирного дома аварийным.

Согласно разъяснениям, изложенным в подпункте "л" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года №14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" резолютивная часть решения об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставления другого конкретного жилого помещения, взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Руководствуясь указанными разъяснениями суд находит необходимым указать в резолютивной части решения на прекращение права собственности Общества на помещения в связи с их изъятием в муниципальную собственность.

Изложенные в отзыве доводы ответчика об отсутствии оснований для выкупа нежилого помещения, принадлежащего истцу, отклоняются судом как противоречащие изложенным выше нормам статьи 32 ЖК РФ, статьи 239 ГК РФ.

Также суд не соглашается с доводами администрации о преждевременности заявленных требований, поскольку срок действия решения об изъятии земельного участка, установленный пунктом 13 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), на дату предъявления иска не истек.

При этом суд исходит из того, что само по себе принятие администрацией решения об изъятии земельного участка и объектов недвижимости затрагивает права собственников имущества, расположенного на спорном земельном участке, посягая на неприкосновенность собственности, возможность свободного использования имущества в экономической деятельности.

Кроме того, в силу положений части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации и статьи 56.8 ЗК РФ обязательным условием принудительного отчуждения имущества для муниципальных нужд является предоставление собственнику предварительного равноценного возмещения.

В связи с этим уполномоченный орган должен принять решение об изъятии путем выкупа как земельного участка, так и объектов недвижимости, находящихся на таком земельном участке, а при несогласии правообладателя с размером компенсации последний вправе обратиться в суд с требованием о выкупе имущества или о взыскании денежных средств в счет выкупной цены.

Таким образом, изъятием нежилого помещения без соответствующей компенсации будут нарушены права Общества как собственника помещения на равноценное возмещение как на изымаемый земельный участок, так и нежилое помещение.

В рассматриваемом случае доказательств осуществления Администрацией мероприятий по оценке нежилых помещений не представлено. Доказательств принятия каких-либо конкретных мер, предусмотренных статье 56.7. ЗК РФ для выкупа помещений истца, не имеется.

Соответственно, в данном случае бездействие администрации в части неосуществления мер по заключению соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого нежилого помещения, нарушают права Общества как собственника спорного нежилого помещения.

Суд также не соглашается с доводом Администрации о том, что с учетом действующего решения об изъятии предусмотренный законом срок осуществления мероприятий по изъятию жилого помещения (три года) не истек.

В пункте 13 статьи 56.6 ЗК РФ указан срок действия решения об изъятии, а не срок осуществления мероприятий по изъятию, который ЗК РФ не регламентирован. В данном случае следует исходит из того, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 ГК РФ).

Кроме того, согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, несоблюдение компетентными органами процедуры изъятия жилого помещения, установленной статьей 32 ЖК РФ, не препятствует собственнику данного жилого помещения требовать в связи с изъятием выплаты возмещения.

Также суд учитывает, что действующая с 01.04.2015 редакция статьи 282 ГК РФ устанавливает, что иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для указанных нужд, который, согласно пункту 13 статьи 56.6 ЗК РФ, составляет три года с момента его принятия.

Соответственно, собственник изымаемого помещения также вправе обратиться в суд в соответствующим иском до истечения срока действия решения об изъятии земельного участка.

Уплаченная истцом в бюджет государственная пошлина является понесенными им судебными расходами и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в порядке распределения понесенных истцом судебных расходов (в порядке статьи 110 АПК РФ). Также на ответчика относятся расходы истца на оплату судебной экспертизы в общей сумме 15 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

взыскать с администрации городского округа "Город Архангельск" (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Атлант" (ИНН<***>) 2 010 000 руб. денежной компенсации, а также 15 000 руб. в возмещение судебных издержек и 33 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью "Атлант" (ИНН<***>) на нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:050502:1170, расположенное по адресу: г. Архангельск, Ломоносовский округ, ул. Выучейского, д. 39, помещение 1-Н.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Б. Филипьева