Решение от 20 ноября 2023 г. по делу № А03-2694/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Барнаул Дело № А03-2694/2023

Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Фаст Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройград» (656047, Алтайский край, Барнаул, поселок Казенная заимка, улица Арбатская, дом 47 г, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Эдель» (656922, Алтайский край, Барнаул, улица Попова, дом 181е, офис 304, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании договора аренды расторгнутым, о признании имущества возвращенным (уточненное).

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Аэсско» (656047, Алтайский край, Барнаул, поселок Казенная заимка, улица Каштановая, дом 31, кабинет 4, ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО2 (Алтайский край, Барнаул).

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО3, доверенность от 27.01.2023, срок 3 года, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО4, доверенность от 03.04.2023, срок 1 год, паспорт, диплом;

от третьих лиц: без участия, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стройград» (далее - истец, ООО «Стройград») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Эдель» (далее – ответчик, ООО «Эдель») о признании договора № 33 аренды недвижимого имущества от 07.09.2022 (далее - договор № 33 от 07.09.2022) расторгнутым с 22.12.2022, о признании арендованное помещение - возвращенным 22.12.2022.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Аэсско» (далее - третье лицо, ООО «Аэсско»), общество с ограниченной ответственностью «Сытный корм» (656048, Алтайский край, Барнаул, Ясеневая улица, дом 27, ОГРН <***>, ИНН <***>, далее - третье лицо, ООО «Сытный корм»), ФИО2 (Алтайский край, Барнаул, ИНН <***>, утратил статус индивидуального предпринимателя 02.10.2019, далее - третье лицо, ФИО2).

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 10, 309, 450, 452, 611, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы наличием спора о дате расторжения договора аренды и возврата имущества, полагает договор должен быть расторгнут с даты получения уведомления о расторжении субарендодателем и подписания акта возврата помещения - с 22.12.2022.

Ответчик иск не признал, в отзыве с дополнениями указывает, что требования истца необоснованны, поскольку истец, подписав договор № 33 от 07.09.2022 и приняв помещение по акту приема-передачи от 07.09.2022, пользовался помещением в своих интересах, фактически претензии у истца возникли после отказа ответчика расторгнуть договор аренды в более короткие сроки, чем предусмотрено п. 7.2. договора № 33 от 07.09.2022; доказательств того, что истец не имел возможности пользоваться помещением по причинам, зависящим от арендодателя, и обращался к последнему с какими-либо претензиями по поводу недостатков имущества, не представлено; видеозаписи, полученные от ООО «Сытный корм», показывают наличие достаточной арендуемой площади и отсутствие препятствий в пользовании помещением; ООО «Аэсско» не осуществляет хозяйственную деятельность (последняя налоговая отчетность за 2018 год сдана 17.04.2020, последняя бухгалтерская отчетность сдана за 2018 год сдана 17.04.2020, выручка составила 0 руб.), в связи с чем наличие подписанного договора аренды и составление акта приема-передачи от 21.12.2022 с ООО «Аэсско» само по себе не подтверждает достижение соглашения по всем существенным условиям договора, отсутствие обеспечительного платежа и арендной платы за январь 2023 года со стороны ООО «Аэсско» свидетельствует о том, что стороны не приступили к исполнению договора; согласно ответа Межрайонной ИФНС России № 14 по Алтайскому краю ООО «Аэсско» имеет 26 решений о приостановлении операций по счетам, что, по мнению ответчика, свидетельствует об отсутствии намерения на заключение договора и фактической возможности производить оплату по договору аренды.

Истец в дополнительных пояснениях и возражениях на отзыв приводит доводы о том, что ответчик не подтвердил свое право сдавать в субаренду спорное помещение третьим лицам; в предоставленном договоре аренды с ИП ФИО2 не согласованы его существенные условия; ответчик знал, что с его стороны нарушаются условия заключенного договора и намеренно уклонялся от фиксации данных нарушений, на письменные уведомления истца не реагировал; ответчик после получения уведомления о возврате помещения от истца и, понимая, что ООО «Стройград» освободило помещение, договор расторгнут, подписал 21.12.2022 акт приема-передачи помещения с ООО «Аэсско» и передал данное помещение этой организации; также со стороны ответчика в адрес ООО «Аэсско» был направлен счет на оплату за арендуемое помещение, что свидетельствует об осознанном намерении сдать спорное помещение в аренду третьему лицу и получить двойную оплату за данное помещение, о недобросовестности ООО «Эдель».

Третье лицо ООО «Аэсско» в отзыве подтвердило факт заключения с ООО «Эдель» договора № 42 аренды недвижимого имущества от 07.12.2022 (далее - договор № 42 от 07.12.2022), подписание акта приема-передачи помещения от 21.12.2022, предъявление счета на оплату № 594 от 07.12.2022 (арендная плата за декабрь 2022 года).

На основании статьей 41, 66, 81, 131 АПК РФ арбитражный суд приобщил к материалам дела поступившие пояснения, доказательства, отзывы, дополнения.

В судебном заседании представитель истца настаивал на уточненных исковых требованиях в полном объеме, представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требованиях, полагает требования истца не подлежат удовлетворению.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 АПК РФ, заслушав участников арбитражного процесса, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, 07.09.2022 между ООО «Эдель» (субарендодатель) и ООО «Строград» (субарендатор) был заключен договор № 33 аренды недвижимого имущества, предметом которого является обязанность субарендодателя предоставить субарендатору во временное пользование за плату часть нежилого здания, площадью 2 208,7 (две тысячи восемь и 7/10) кв.м, находящегося по адресу: <...>, кадастровый номер здания 22:63:030313:56, площадь здания: общая 29 941,2 кв.м, этажность: 4, предоставляемое помещение является отапливаемым (далее - арендуемое имущество). Субарендодатель владеет помещением на правах арендатора на основании договора аренды б/н от 02.04.2018, заключенного между ИП ФИО2 (п. 1.1. договора № 33 от 07.09.2022).

Сдаваемое помещение свободно от прав третьих лиц (п. 1.5. договора № 33 от 07.09.2022).

Сдаваемое помещение представляется для следующего пользования: нежилое помещение площадью. 2 208,7 кв.м - складское помещение (п. 1.6. договора № 33 от 07.09.2022).

Пунктом 5. договора № 33 от 07.09.2022 определены условия предоставления и возврата имущества.

Порядок расчетов согласован в п. 4. договора № 33 от 07.09.2022.

В соответствии с п. 7.1., п. 7.2. договора № 33 от 07.09.2022 договор вступает с момента подписания и действует 11 календарных месяцев с последующей пролонгацией договора неограниченное количество раз.

Факт передачи и возврата имущества сторонами не оспаривается.

ООО «Стройград» осуществил оплату арендуемого помещения платежным поручением №404 от 07.09.2022 на сумму 707 784,00 руб. (оплата за сентябрь 2022 года, обеспечительный платеж), платежным поручением №491 от 27.10.2022 на сумму 637 905, 60 руб. (оплата за октябрь, ноябрь 2022 года), платежное поручение №490 от 27.10.2022 на сумму 12 281,36 руб. (оплата за электроэнергию за сентябрь 2022 года, предоплата октябрь 2022 года, агентское вознаграждение за сентябрь 2022 года).

Согласно пояснениям истца, в связи с предоставлением в пользование истцу помещения меньшей площади около 800 кв.м между сторонами договора состоялась переписка и обмен голосовыми сообщениями в мессенджерах - со стороны ООО «Эдель» менеджер Алина, со стороны ООО «Стройград» - ИП ФИО5 (контрагент истца непосредственно выполняющий работы в арендуемом помещении), в дальнейшем между сторонами велись многочисленные переговоры по данному обстоятельству, но в итоге замечания субарендатора о несоответствии арендуемой площади остались субарендодателем без рассмотрения.

19.12.2022 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление исх. № 154 о вызове представителя субарендодателя для осмотра помещения и проведения экспертизы в связи с невозможностью использовать арендуемое помещение по его прямому назначению согласно условиям договора № 33 от 07.09.2022 на 19.12.2022 в 13 час. 00 мин.

Ответчик в ответе от 19.12.2022 на данное уведомление сообщил о невозможности 19.12.2022 обеспечить присутствие представителя субарендодателя на осмотре арендуемого имущества по адресу: <...>, по причине позднего направления уведомления, просил заблаговременно (не позднее, чем за 2 рабочих дня) информировать субарендодателя о времени и месте совершения действий, требующих представителя стороны, а также о характере и предмете этих действий, в целях планирования работы компании и обеспечения присутствия соответствующего специалиста).

21.12.2022 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление исх. № 155 о расторжении договора аренды № 33 от 07.09.2022 в связи с невозможностью использовать помещение по его целевому назначению согласно условиям договора, просит направить представителя ООО «Эдель» для подписания акта приема-передачи помещения на 22.12.2022 в 12 час. 30 мин.

Указанное уведомление оставлено ответчиком без ответа и рассмотрения.

22.12.2022 истец направил в адрес ответчика уведомление исх. № 159 от 22.12.2022, в котором просит направить представителя субарендодателя для осмотра помещения и проведения экспертизы в связи с невозможностью использовать арендуемое помещение по его прямому назначению согласно условиям договора.

К уведомлению исх. № 159 от 22.12.2022 приложены: односторонний акт приема-передачи нежилого помещения от 22.12.2022, подписанный в присутствии эксперта ООО «Независимая Экспертная Лаборатория» ФИО6, представителя ООО «Аэсско» ФИО7, указано, что представитель ООО «Эдель» 22.12.2022 в 12 час. 30 мин. не явился, приложена видеозапись на флеш карте № 058297610.

Ответчик в ответе от 29.12.2022 на уведомление от 22.12.2022 № 159 о расторжении договора № 33 от 07.09.2022 сообщил, что при подписании акта приема-передачи имущества никаких замечаний относительно помещения не было заявлено. Порядок досрочного расторжения договора определен п. 7.4. договора; доказательств невозможности использования арендованного помещения не представлено, а также нахождения в помещении имущества третьих лиц; составленный акт приема-передачи от 22.12.2022 не имеет юридической силы, поскольку одностороння передача помещения субарендатором не предусмотрена условиями договора. Наличие в акте подписи эксперта не придает документу юридического значения, поскольку непонятно в каком качестве указанный эксперт подписывал акт. Считает, получение субарендодателем уведомления № 159 от 22.12.2022 определяет начало течения срока уведомления о досрочном расторжении договора аренды, предусмотренного п. 7.4. договора будет расторгнут досрочно по инициативе субарендатора 22.03.2023, передачу арендуемого помещения необходимо обеспечить не позднее 21.03.2023 в соответствии с условиями п. 7.7. договора № 33 от 07.09.2022.

13.01.2023 истец направил в адрес ответчика уведомление о необходимости подписания соглашения о расторжении договора № 33 от 07.09.2022 и представления пояснений относительно заключения договора с ООО «Аэсско», так как их представитель уже находился в помещении на момент подписания акта возврата помещения 21.12.2022.

Уведомление от 13.01.2023 оставлено ответчиком без ответа и рассмотрения.

Наличие между сторонами договора № 33 от 07.09.2022 спора о дате расторжения договора и возврата имущества послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат квалификации как обязательства аренды, которые подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (общие положения об аренде), раздела 3 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и на условиях, определенных договором аренды.

В силу пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) статья 606 ГК РФ не ограничивает право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно статье 450 ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором его стороне может быть предоставлено право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310), которое может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1).

То есть, право на односторонний отказ от договора должно быть предоставлено законом или оговорено в соглашении сторон.

Статьями 619 - 620 ГК РФ предусмотрены случаи расторжения договора по инициативе арендатора и арендодателя в судебном порядке, право на односторонний отказ от договора данные статьи, действительно, не предоставляют.

Пунктами 7.3.-7.6. договора № 33 от 07.09.2022 предусмотрены случаи заявления сторонами внесудебного одностороннего отказа от исполнения договора.

Согласно пункту 7.3. договора № 33 от 07.09.2022, договор может быть расторгнут в любое время до истечения срока его действия по взаимному согласию сторон.

В соответствии с пунктом 7.4 договора № 33 от 07.09.2022 договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке до истечения срока его действия по инициативе одной из сторон. При этом субарендодатель предупреждает субарендатора о расторжении договора не менее чем за 14 календарных дней, а субарендатор предупреждает субарендодателя не менее чем за 90 календарных дней до расторжения договора. При этом стороны особо оговорили, что у субарендатора возникает право на односторонний отказ от договора с момента принятия субарендатором помещения и подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

При направлении субарендатором уведомления о расторжении договора менее чем за 90 дней, субарендодатель вправе считать настоящий договор расторгнутым по истечении 90 календарных дней с момента получения данного уведомления от арендатора и начислить за все это время арендную плату, которую арендатор обязуется оплатить а бесспорном порядке.

Пунктом 7.6. договора № 33 от 07.09.2022 предусмотрен случай заявления субарендатором внесудебного одностороннего досрочного расторжения договора - при несогласии с величиной арендной платы, измененной в соответствии с п. 4.5 договора по истечении 90 календарных дней с момента получения уведомления от субарендатора.

Пунктом 7.7. договора № 33 от 07.09.2022 при расторжении субарендатор обязан вернуть арендуемое помещение.

Ссылаясь на имеющиеся, по мнению субарендатора, недостатки и нарушения со стороны субарендодателя условий договора № 33 от 07.09.2022 в части предоставления арендуемого помещения меньшей площади, сдачу арендованных площадей третьему лицу, ООО «Стройград» направило ООО «Эдель» уведомление с требованием о досрочном расторжении договора с 22.12.2022. Указанный срок не соответствует положениям пункта 7.4. договора № 33 от 07.09.2022.

Исходя из положений пункта 2 статьи 450, статьи 452, пункта 3 статьи 453 ГК РФ в судебном порядке может быть разрешено требование стороны договора о его расторжении, при удовлетворении такого требования договор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

ООО «Стройград» исковое требование было сформулировано иным образом, истец просил признать договор расторгнутым и арендованное имущество возвращенным с предшествующей даты - с 22.12.2022, при этом, требование заявлено в общеисковом порядке.

В ходе судебного разбирательства судом установлено и сторонами подтверждено, что на дату обращения в суд с иском договор № 33 от 07.09.2022 расторгнут и арендованное имущество возвращено, между тем возник спор о дате расторжения договора и возврата имущества, а именно: истец полагает расторгнутым договор с 22.12.2022, ответчик - с 22.03.2023, соответственно суду необходимо внести правовую определенность в правоотношения сторон.

В обоснование требования о досрочном расторжении договора № 33 от 07.09.2022 истец приводит доводы о нарушении ответчиком условий договора № 33 от 07.09.2022, выразившемся в предоставлении в пользование истцу имущества со следующими препятствующими пользованию недостатками, которых не было на момент заключения договора аренды, - на арендуемой площади размещались (хранились) предметы, которые не принадлежат субарендатору, а именно: сельскохозяйственная спецтехника, строительный мусор, автомобили, мешки с сельскохозяйственной продукции, деревянные паллеты, две трансформаторные подстанции, огражденные сеткой, в связи с чем арендуемая площадь помещения значительно меньше, чем площадь, согласованная в договоре аренды, и не позволяет использовать помещение для целей, для которых арендатор заключал вышеуказанный договор, не принадлежащее истцу имущество было завезено субарендодателем в процессе эксплуатации арендуемого помещения субарендатором без согласия субарендатора.

Истец указывает на неоднократное информирование ответчика о допущенных нарушениях на протяжении с момента заключения договора № 33 от 07.09.2022 и до направления уведомления о расторжении договора, а так же о наличии правопритязаний на арендуемое помещение ООО «Аэсско».

По мнению истца, после получения уведомления о расторжении договора, ответчик (субарендодатель) 21.12.2022 заключил с ООО «Аэсско» договор № 42 от 07.12.2022 в отношении одного и того же предмета аренды, согласованного договором № 33 от 07.09.2022, подписал акт приема-передачи 21.12.2022 ранее переданного истцу арендованного помещения с ООО «Аэсско», от объяснений в части повторной сдачи в аренду арендуемого помещения третьему лицу уклонился, в связи с чем полагает, что воля ответчика направлена на прекращение договора № 33 от 07.09.2022, а нарушенные права ООО «Стройград» подлежат защите применительно к положениям статьей 398, 613, 620 ГК РФ, в действиях ответчика имеются признаки злоупотребления правом.

Довод истца о документальном неподтверждении права ответчика сдавать спорные помещения в субаренду отклоняется судом, в материалы дела представлен договор аренды нежилого помещения от 02.04.2018, акт приема-передачи от 02.04.2018.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и фактическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами в договоре аренды.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статья 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В силу пункта 1 статья 612 ГК РФ за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать досрочного расторжения договора.

Исходя из положений статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Истцом в подтверждение факта невозможности использования арендуемого помещения по его прямому назначению согласно условиям договора, выразившееся в непредоставлении согласованной договором № 33 от 07.09.2022 площади арендованного имущества - 2 208,07 кв.м, нахождением на арендованной площади имущества третьих лиц и непринятия ответчиком действий по освобождению от имущества третьих лиц арендованной площади в материалы дела представлены: акт осмотра от 26.12.2022, составленный по результатам совместного осмотра представителями ООО «Стройград», ООО «Аэсско», ООО «Независимая Экспертная Лаборатория» нежилого помещения площадью 2 208,7 кв.м в целях приемки-передачи нежилого помещения, расположенного в нежилом здании по адресу: <...>, строительно-техническое заключение ООО «Независимая Экспертная Лаборатория» от 26.12.2022 № 99-22-12-01, скриншоты переписки из мессенджера Ватсап, файлы с аудиозаписью голосовых сообщений представителя истца (ИП ФИО5) и представителя ответчика (менеджер Алины).

Истец так же ссылается, что необходимость в арендованном помещении возникла в связи с заключением муниципального контракта № 0817200000321018075 от 17.01.2022 со сроком выполнении работ 30.11.2022 и договора подряда № 27 от 22.08.2022 со сроком выполнения работ до 30.12.2022, при исполнении которых требовались большие свободные площади в связи с работой с крупногабаритными элементами строительной конструкции.

Представителем ответчика в судебных заседаниях не отрицались обстоятельства частичного занятия арендуемого помещения имуществом, не предлежащим истцу, в обоснование отсутствия нарушения прав истца ответчик ссылался на свободную планировку площадей здания и возможность перемещения ООО «Стройград» на иную площадь.

Представленное истцом в материалы дела заключение ООО «Независимая Экспертная Лаборатория» от 26.12.2022 № 99-22-12-01 содержит следующие выводы:

- арендуемое помещение, площадью 2 208,7 кв.м, расположенное в нежилом здании по адресу: <...>, не соответствует целевому назначению указанному в договоре № 33 от 07.09.2022 - складское помещение, по следующим основанием: арендуемое помещение находится в здании производственного корпуса, соответственно складское помещение должно быть отделено от других помещений перегородками, так как производственные процессы, осуществляемые в здании, результат которых не предполагает хранение в арендуемом помещении произведенной продукции, что не соответствует требованиям п. 4.5, п. 6.4 СНиП 31-04-2001 «Складские здания»; в помещении железобетонные конструкции колонн не защищены от механических повреждений, что не соответствует требованиям п. 5.11 СНиП 31-04-2001 «Складские здания»; напольное покрытие в арендуемом помещении частично находится в разрушенном состоянии, что препятствует нормальной эксплуатации здании при перемещении (передвижении) по помещению как рабочих, так и техники, что не соответствует требованиям п. 5.20 СНиП 31 -04-2001 «Складские здания»;

- квадратура помещения, фактически сдаваемая субарендодателем, не соответствует квадратуре, указанной в договоре аренды № 33 от 07.09.2022. Фактическая площадь арендуемого нежилого помещения, которая может быть использована субарендатором по назначению под складское помещение составляет 1 472,98 кв.м.

- помещение в нежилом здании производственного корпуса, расположенного по адресу: <...>, не соответствуют требованиям технических норм и правил в соответствии с действующим законодательством и имеет следующие недостатки (нарушения): отсутствуют противопожарные перегородки, отделяющие арендуемое помещение от других помещений различного назначения в здании производственного корпуса, что не соответствует требованиям п.6.4 СНиП 31-04-2001 «Складские здания»; в помещении отсутствует автоматическая охранно-пожарная сигнализация и система пожаротушения, что не соответствует требованиям СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования», п. 6 СНиП 31-04-2001 «Складские здания», Постановления Правительства РФ от 1 сентября 2021 года № 1464 «Об утверждении требований к оснащению объектов защиты автоматическими установками пожаротушения, системой пожарной сигнализации, системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре». В нежилом здании производственного корпуса в котором расположено арендуемое помещение, площадью 2208,7 кв.м, присутствуют другие арендаторы которые ведут свою деятельность различного характера в своих арендуемых помещениях: производственного характера, мастерские, под склады сельскохозяйственной продукции и т.д. Напольное покрытие в арендуемом помещении имеет значительные повреждения в виде частичного разрушения верхнего слоя бетона, образование неровностей, выемок, препятствует нормальной эксплуатации здании при перемещении (передвижении) по помещению как рабочих, так и техники, что не соответствует требованиям п.5.20 СНиП 31-04- 2001 «Складские здания», п. 4.11 СП 29.13330.2011 Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88 Трансформаторная подстанция имеет сетчатое ограждение с дверцами, которые не запираются на ключ, навесной замок находится в открытом состоянии, соответственно имеется свободный доступ к оборудованию ТП 1/1, что не соответствует требованиям п. 4.1.25 ПУЭ 7 издание. Кран балка, которая имеется на территории арендуемого помещения площадью 2208,7 кв.м, находится в неработоспособном техническом состоянии. Осветительные приборы в помещении на балках перекрытия в четырех пролетах находятся в неработоспособном техническом состоянии.

- в ходе осмотра объекта исследования специалистом установлено, что арендуемое помещение в здании производственного корпуса, расположенного по адресу: <...>, не свободно от прав третьих лиц, так как помещение не отделено от других помещений ограждающими конструкциями, на территории помещения постоянно перемещаются транспортные средства как легковые, так и грузовые, производится складирование сельскохозяйственной продукции и других предметов. Установленные недостатки в нежилом здании производственного корпуса, расположенного по адресу: <...>, нарушают требования № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а следовательно, создают угрозу жизни и здоровью граждан и препятствуют нормальной эксплуатации арендуемого помещения.

Ответчик, приводя доводы о невозможности принятия в качестве доказательств заключения ООО «Независимая Экспертная Лаборатория» от 26.12.2022 № 99-22-12-01, в нарушение статьи 65 АПК РФ выводы специалиста не опроверг и не представил доказательств, безусловно подтверждающих отсутствие препятствий для целей использования арендуемого помещения по назначению - складские помещения, о передаче всей площади арендуемого помещения.

Представленные в материалы дела договор аренды нежилого помещения с ООО «Сытный корм» от 01.05.2021, файлы с записями камер видеонаблюдения от 12.01.2023 не могут ни подтверждать, ни опровергать обстоятельства наличия или отсутствия недостатков помещения, переданного истцу в рамках договора аренды № 33 от 07.09.2022, а также достаточности площади здания для размещения истца, поскольку независимо от того, что помещения находятся в одном здании, по договору от 01.05.2021 арендатору предоставлено иное помещение, деятельность иного арендатора не аналогична деятельности ООО «Стройград», записи видеокамерами произведены после спорных событий по расторжению договора № 33 от 07.09.2022 и составления акта приема-передачи нежилого помещения от 22.12.2022, в целом не представлены документы, подтверждающие принадлежность камер, мест из установки с привязкой к помещениям здания.

Из представленной деловой переписки следует, что ООО «Стройград» принимало меры по предъявлению претензий ООО «Эдель» с указанием на нарушения условий договора со стороны субарендодателя, и, впоследствии, к расторжению договора и возврату арендуемого имущества.

Истец раскрыл и подтвердил цели использования переданного в аренду помещения - складские помещения (договор № 27 от 28.08.2022, доверенность от 23.08.2022 на ИП ФИО5, муниципальных контракт № 0817200000321018075).

Ответчик в целях урегулирования с ООО «Стройград» разногласий действенных мер не принял, на приглашения для совместного осмотра арендуемого помещения и фиксации фактически занимаемой истцом площади помещения представителя не направил, ограничился формальным сообщением о занятости и возможностью расторжения договора при соблюдении пункта 7.4 договора № 33 от 07.09.2022.

В рассматриваемом случае, при предоставлении со стороны истца доказательств, на ответчике в силу статьи 65 АПК РФ, как на лице, заявившем довод об отсутствии ограничений в пользовании имуществом, лежит обязанность опровержения довода истца. Соответственно, ответчик должен был обосновать и подтвердить, что препятствий в пользовании помещения у истца не имелось.

Фактически ответчик от доказывания своего довода уклонился, в связи с чем на него возлагается риск негативных последствий несовершения процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В рассматриваемом случае арендатор при заключении договора аренды рассчитывал на площадь помещения 2208,7 кв.м, которая указана в договоре № 33 от 07.09.2022, фактически занимал от 800 кв.м до 1 472,98 кв.м, иного из материалов дела не следует и ответчиком в нарушении статьи 65 АПК РФ не доказано, что следует признать существенной разницей.

Это свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендодателем условий договора № 33 т 07.09.2022 и влечет за собой возникновение у арендатора ООО «Стройград» права требовать расторжения договора № 33 от 07.09.2022 в соответствии со статьями 450, 451 ГК РФ.

Кроме того, истец указывает, что в момент подписания акта возврата помещения в данном помещении уже находился другой арендатор ООО «Аэсско», директор которого предоставил подписанный со стороны субарендодателя (ООО «Эдель») договор №42 от 07.12.2022 и акт приема-передачи нежилого помещения на то же самое помещение площадью 2 208,7 кв.м, которое занимает истец, расценивает поведение ответчика как нарушающее права субарендатора, недобросовестным, полагает, что ответчик злоупотребляет своим правом и создает препятствия в пользовании помещением, не отвечает на письма, сдает одно и то же помещение нескольким лицам одновременно.

Согласно пункту 2 статьи 613 ГК РФ, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В материалы дела третье лицо ООО «Аэсско» представило отзыв, в котором указывает, что обратилось к ООО «Эдель» с намерением арендовать нежилое складское помещение. ООО «Эдель» предложило для сдачи в аренду свободное нежилое помещение по адресу: <...>, площадью 2 208,7 кв.м. Со стороны ООО «Эдель» в адрес ООО «Аэсско» поступил подписанный договор аренды недвижимого имущества № 42 от 07.12.2022, акт приема-передачи помещения от 21.12.2022, согласно которым субарендодатель (ООО «Эдель») обязуется предоставить субарендатору (ООО «Аэсско») во временное пользование нежилое помещение площадью 2208,7 кв.м, находящееся по адресу: <...>. ООО «Аэсско» подписало договор № 42 от 07.12.2022, акт приема-передачи от 21.12.2022 и направило его в адрес ООО «Эдель». ООО «Аэсско» в ходе осмотра помещения выявлено несоответствие помещения условиям договора аренды, в помещении присутствовали посторонние предметы: автомобили, трансформаторные подстанции, мешки с неизвестным содержимым, спецтехника, строительный мусор, о чем были составлены замечания к акту приема-передачи помещения (свободная площадь арендуемого складского помещения визуально значительно ниже заявленной в договоре, на момент начала эксплуатации помещения данное помещение сдается третьей организации - ООО «Стройград» и договор аренды в настоящее время не расторгнут). ООО «Аэсско» направило в адрес ООО «Эдель» уведомление о вызове представителя субарендодателя для подписания акта возврата помещения в связи с несоответствием помещения условия договора аренды. На подписание акта возврата помещения представитель ООО «Эдель» не явился, в связи с чем акт возврата помещения был подписан в одностороннем порядке в присутствии независимых лиц.

В подтверждение своих доводов ООО «Аэсско» представлены: договор аренды недвижимого имущества № 42 от 07.12.2022 с аналогичным предметом договора по взаимоотношения с ООО «Стройград» - субарендодатель обязуется предоставить субарендатору во временное пользование за плату часть нежилого здания, площадью 2 208,7 (Две тысячи восемь и 7/10) кв.м, находящегося по адресу: <...>, кадастровый номер здания 22:63:030313:56, площадь здания: общая 29 941,2 кв.м, этажность: 4, предоставляемое помещение является отапливаемым, подписанный представителями ООО «Эдель», ООО «Аэсско» и скрепленный печатями организаций; акт приема-передачи помещения от 21.12.2022, подписанный представителями ООО «Эдель», ООО «Аэсско» и скрепленный печатями организаций; замечания к акту от 21.12.2022, деловая переписка ООО «Аэсско» между ООО «Эдель» (письма от 29.12.2022, уведомление о расторжении договора аренды ООО «Эдель» с приложением скриншота электронного письма от 25.01.2023, уведомление о подписании акта возврата помещения от 09.02.2023 с приложением скриншота электронного письма от 10.02.2023, письмо от 10.02.2023 ООО «Эдель», уведомление ООО «Аэсско» от 13.02.2023, акт приема-передачи нежилого помещения от 13.02.2023).

В нарушение статьи 613 ГК РФ, п. 1.5. договора № 33 от 07.09.2022 ООО «Эдель» не поставило ООО «Стройград» в известность о наличии прав третьих лиц на помещения, переданные в аренду и о сдаче в аренду третьему лицу, соответственно, фактически допустило двойное заключение договоров аренды в отношении одного и того же объекта недвижимости с период с 07.12.2022.

В силу статьи 613 ГК РФ указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора аренды № 33 от 07.09.2022.

Это свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендодателем возложенной на него законом обязанности и влечет за собой возникновение у арендатора ООО «Стройград» права требовать расторжения договора № 33 от 07.09.2022 в соответствии со статьей 613 ГК РФ.

Довод об ошибочном подписании ответчиком договора № 42 от 07.12.2022 и акта приема-передачи от 21.12.2022 отклоняется арбитражным судом, как противоречащий материалам дела, переписка сторон очевидно свидетельствует о намерениях ООО «Эдель» вступить в арендные отношения с ООО «Аэсско», в том числе по основаниям совершения ответчиком действий по расторжению договора в период с января по февраль 2023 (уведомление о расторжении договора № 42 от 07.09.2022 от 25.01.2023, письмо от 10.02.2023).

Довод о том, что ООО «Аэсско» имеет признаки недействующего лица (последняя отчетность представлена в 2018 году, прибыль 0 руб., вынесено 26 решений об аресте счетов организации, отсутствуют денежные средства на счетах и имеются исполнительные производства) не имеет правового значения, поскольку не исключает между сторонами наличные расчеты, при этом не опровергают волю субарендодателя на возникновение арендных правоотношений с ООО «Аэсско» путем подписания договора № 42 от 07.12.2022 и акта приема-передачи от 21.12.2022 после уведомления ООО «Стройград» о прекращении арендных отношений по договору № 33 аренды нежилых помещений от 07.09.2022, опровергается представленными в материалы дела ООО «Аэсско» доказательствами (договор субаренды нежилого помещения от 10.02.2023 с ООО «Алтайский котельный завод Энергосервис»).

Довод об аффилированности ООО «Стройград» и ООО «Аэсско» со ссылкой на регистрацию двух организаций на территории одного населенного пункта (поселок Казенная Заимка) отклоняется судом как не имеющий правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку ООО «Эдель», заключая договор № 42 от 07.12.2022 с ООО «Аэсско» действовало в своем интересе и по своему усмотрению, фактически располагая сведения о наличии претензий со стороны ООО «Стройград», совершала действия по минимизации своих рисков от предпринимательской деятельности, и, не достигнув желаемого результата по взаимоотношениям с ООО «Аэсско», возложило на истца риск неполучения арендной платы.

Однако в силу статьи 10 ГК РФ заведомо недобросовестное осуществление прав, например, действия с одним лишь намерением причинить вред другому (так называемая шикана) не допускаются.

При таких обстоятельствах, хотя сторонами не подписано соглашение о расторжении договора № 33 от 07.09.2022 и акт о возврате помещения, учитывая предоставленное договором право на заявление одностороннего отказа, направление истцом уведомления о расторжении договора № 33 от 07.09.2022 с 22.12.2022, содержащего ссылки на нарушение ответчиком условий договора, которые могут служить основанием для заявления отказа, принимая во внимание действия сторон, в том числе действия ответчика по заключению договора аренды с иным лицом в период действия договора № 33 от 07.09.2022 и совершения истцом действий по расторжению договора № 33 от 07.09.2022, свидетельствующие об отсутствии у ООО «Эдель» и ООО «Стройград» намерения сохранять арендные правоотношения, арбитражный суд приходит к выводу о том, что действие договора № 33 от 07.09.2022 прекратилось с 22.12.2022 (с даты, указанной в акте приема-передачи недвижимого имущества, составленным ООО «Стройград» или даты, следующей за датой подписания акта приема-передачи имущества с ООО «Аэсско» от 21.12.2022), поскольку воля обеих сторон была направлена на прекращение арендных правоотношений.

Статья 407 ГК РФ предусматривает, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Из вышеприведенных норм права следует, что либо стороны сами прекращают обязательство, путем подписания соглашения об этом, либо одна из сторон воспользуется имеющимся у нее правом на односторонний отказ от исполнения сделки, либо обязательства сторон прекращает суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 названного Кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Из системного толкования указанных норм следует, что при одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения.

Из разъяснений, изложенных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», следует, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма, хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», требование пункта 2 статьи 610 ГК РФ может считаться соблюденным если сторона договора направила предупреждение о прекращении договора. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14.07.2011 № 980-О-О, ссылаясь на статью 310 ГК РФ, указал на то, что норма пункта 2 статьи 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Абзацем 1 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По общему правилу тяжущиеся лица должны подтвердить фактические обстоятельства, положенные в основание требований или возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ), в противном случае они несут негативные последствия в виде возможного разрешения судом спора не в их пользу (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Спор о возврате имущества между сторонами отсутствует.

Кроме того, пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В данном случае действия ООО «Эдель» по уклонению от оформления расторжения договора № 33 от 07.09.2022 и возврата помещения при совершении действий по сдаче в аренду спорных помещений ООО «Аэсско», с учетом согласования в договоре № 33 от 07.09.2022 неравных условий в части возможных сроков расторжения договора аренды (арендодатель вправе заявить о расторжении договора аренды не менее сем за 14 календарных дней, а арендатор - не менее чем за 90 календарных дней), наличия между сторонами разногласий по переданной в аренду площади, информированности ответчика о целях заключения договора аренды (складирование), не может расцениваться как добросовестная реализация арендодателем своих гражданских прав (статьи 1 и 10 ГК РФ).

Аналогичное поведение ответчик допускает и с иными контрагентами (№А03-8281/2023).

Иные доводы сторон судом проверены и оценены, подлежат отклонению как не влекущие иные выводы по существу заявленных требований.

С учетом изложенного, исковые требования истца являются доказанными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

С учетом принятого по делу решения и на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать договор № 33 аренды недвижимого имущества от 07 сентября 2022 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Эдель» и обществом с ограниченной ответственностью «Стройград», расторгнутым с 22 декабря 2022 года.

Признать часть нежилого здания, площадью 2 208,7 (Две тысячи восемь и 7/10) кв.м, находящегося по адресу: <...>, кадастровый номер здания 22:63:030313:56, предоставленного по договору № 33 аренды недвижимого имущества от 07 сентября 2022 года, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Эдель» и обществом с ограниченной ответственностью «Стройград», возвращенным обществу с ограниченной ответственностью «Эдель» с 22 декабря 2022 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эдель» (Алтайский край, Барнаул, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройград» (Алтайский край, Барнаул, ИНН <***>) 6 000,00 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.В. Фаст