Решение от 3 февраля 2025 г. по делу № А04-7823/2024

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-7823/2024
г. Благовещенск
04 февраля 2025 года
решение изготовлено в полном объеме

27 января 2025 года резолютивная часть решения

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Ивановой Е.В.,

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Карповой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Амурская управляющая компания. Свободный» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании договора заключенным, об урегулировании разногласий по договору,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Методический центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Свободненский городской совет народных депутатов (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 27.09.2022, диплом о высшем образовании, паспорт;

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 09.01.2025, диплом о высшем образовании, паспорт;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Амурская управляющая компания. Свободный» (далее – истец, ООО «АУК. Свободный») обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (далее – ответчик, УИМИЗ администрации г. Свободного) о признании договора купли-продажи от 17.07.2024 нежилого помещения с кадастровым номером 28:05:011131:117, площадью 94,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, заключенным; урегулировании возникших при заключении договора разногласий посредством изложений пункта 3 договора в следующей редакции: «Указанное имущество продается по цене 6 296 838 (шесть миллионов двести девяносто шесть тысяч восемьсот тридцать восемь) рублей, без учета НДС согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 11.07.2024 № 942/24, выполненного ООО «Методический центр», адрес юридический: РФ, 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Чайковского 79- 37, фактический адрес: РФ, 675000, <...>, тел. <***>, email: amurocenka@mail.ru ИНН <***>, КПП 280101001. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение составляет 5 лет. Указанные денежные средства перечисляются на счет - УФК*, по Амурской области (Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного), ИНН <***>, КПП 280701001 на единый казначейский счет 4010 2810 2453 7000 0015, номер казначейского счета 0310 0643 0000 0001 2300 в Отделение Благовещенск Банка России//УФК по Амурской области г. Благовещенск, БИК 011012100, ОКТМО 10730000, код 008 1 14 02043 04 0000 410. До полной оплаты Покупателем, имущество находится в залоге у Продавца».

В случае несвоевременной уплаты или неуплаты покупателем платежей в сроки, установленные графиком просрочки, начисляется пеня в размере 0,03 % с подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки. Уплата пени и (или) штрафа, установленных договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательствах или устранения нарушений, а также возмещения причиненных ими убытков.

Дополнить пунктом 8 в следующей редакции: «Настоящий договор распространяет действие с 08.05.2023. В зачет оплаты приобретаемого помещения по настоящему договору включены ежемесячные оплаты, произведенные покупателем в период с 08.05.2023 г. в рамках договора аренды от 26.02.2023 № 7».

Приложение № 1 исключить.

23.09.2024 от истца поступили дополнительные пояснения, касающиеся использования неактуальной рыночной ценовой информации; ошибочного установления цены аналога, используемой при определении рыночной стоимости объекта; расчета рыночной стоимости объекта; отсутствия результатов визуального осмотра в отчете.

Определением от 23.09.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (далее – ООО «ЗСКЦ»), общество с ограниченной ответственностью «Методический центр» (далее – ООО «Методический центр»).

29.10.2024 от истца поступили пояснения, согласно которым требование заявлено в связи с тем, что ответчик уклоняется от оформления договора, не принимает платежи.

30.10.2024 истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 28:05:011131:117, площадью 94,3 кв.м., расположенном по адресу: <...>, по состоянию на 25.06.2024

Проведение экспертизы истец просил поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценка-СВ» (далее – ООО «Оценка-СВ»).

В отзыве от 31.10.2024 ответчик требования не признал, указал, что истцом не подтверждена незаконность и недостоверность отчета от 20.05.2024 № 134/10; пояснил, что дату расторжения (07.05.2023) считает необоснованной, поскольку истец пользуется помещением и в настоящее время, при этом, заявляя новый иск по аналогичному требованию, истец действует недобросовестно. Также ответчик указал, что истцом вносились платежи по договору купли-продажи.

Определением от 05.11.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Свободненский городской совет народных депутатов.

25.11.2024 от Свободненского городского совета народных депутатов поступил отзыв, в котором указано, что исковые требования удовлетворению не подлежат, так как согласно отчету о рыночной оценке начальная цена объекта составляла 8 069 250 руб. без НДС.

26.11.2024 от истца поступило уточнение к вопросу для постановки перед экспертом, истец просил определить рыночную стоимость по состоянию на 01.02.2024.

Определением от 28.11.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценка-СВ» - ФИО3.

Производство по делу № А04-7823/2024 приостановлено до окончания экспертизы и предоставления в суд экспертного заключения, судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу назначено на 20.01.2025.

15.01.2025 в материалы дела поступило экспертное заключение.

Определением от 20.01.2025 производство по делу возобновлено, судебное заседание отложено до 27.01.2025.

27.01.2025 от ООО «АУК. Свободный» поступило ходатайство об уточнении требований, истец просил признать договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 28:05:011131:117, площадью 94,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, заключенным; урегулировать возникшие при заключении договора разногласия в следующем порядке:

пункт 3 изложить в следующей редакции: «Указанное имущество продается по цене 6 543 870 руб. без учета НДС согласно заключению эксперта № 052Э по делу № А04-7823/2024, выполненного ООО «Оценка-СВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 675000, <...>). Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение составляет 5 лет. Указанные денежные средства перечисляются на счет УФК по Амурской области (Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного), ИНН <***>, КПП 280701001 на единый казначейский счет 4010 2810 2453 7000 0015, номер казначейского счета 0310 0643 0000 0001 2300 в Отделение Благовещенск Банка России//УФК по Амурской области г. Благовещенск, БИК 011 012100, ОКТМО 10730000, код 008 1 14 02043 04 0000 410.

До полной оплаты Покупателем, имущество находится в залоге у Продавца».

В случае несвоевременной уплаты или неуплаты Покупателем платежей в сроки, установленные графиком просрочки, начисляется пеня в размере 0,03 % с подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки. Уплата пени и (или) штрафа, установленных договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательствах или устранения нарушений, а также возмещения причиненных ими убытков.

Дополнить пунктом 8 в следующей редакции: «Настоящий договор распространяет действие с 08.05.2023 г. В зачет оплаты приобретаемого Помещения по настоящему договору, включены ежемесячные оплаты, произведенные Покупателем в период с 08.05.2023 в рамках договора аренды от 26.02.2023 № 7».

В порядке статьи 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие представителей третьих лиц.

Представитель истца ходатайство об уточнении требований поддержал, на удовлетворении иска настаивал, пояснил, что практика проведения зачетов в нормативных актах не зафиксирована.

В порядке статьи 49 АПК РФ уточнение требований принято судом к рассмотрению.

Представитель ответчика требования не признал, ходатайствовал об отложении судебного заседания для проведения сторонами сверки расчетов.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство об отложении судебного заседания, руководствуясь статьей 158 АПК РФ, суд не усматривает оснований для его удовлетворения.

Как указано в части 4 статьи 158 АПК РФ, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью. При рассмотрении соответствующего ходатайства суд учитывает конкретные обстоятельства и рассматривает представленные сторонами доказательства.

Поскольку предметом спора являются неимущественные требования, при этом вопрос о произведенных платежах не входит в предмет исследования, суд отказывает в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе в материалах электронного дела в Картотеке арбитражных дел сервиса «Электронное правосудие», суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.02.2018 между УИМИЗ администрации г. Свободного (арендодатель) и ООО «АУК. Свободный» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 26.02.2018 № 5 (далее – договор аренды № 5), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить по настоящему договору арендатору имущество: нежилое помещение с кадастровым номером 28:05:011131:117, общей площадью 94,3 кв.м., расположенное на первом этаже в здании, по адресу: <...>, для использования его под офис (пункт 1.1. договора аренды).

Согласно разделу 3 договора аренды арендатор своевременно производит арендные платежи согласно приложению № 2 к настоящему договору. Размер арендной платы может изменяться в большую или меньшую сторону в случае изменения соответствующих составляющих, учитываемых при расчете арендной платы, определяемой нормативными документами. Арендодатель письменно извещает об этом арендатора.

Сумма начисленной арендной платы за пользование помещением вносится арендатором путем перечисления в УФК МФ РФ по Амурской области (управление по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г.Свободного ) ИНН <***> КПП 280701001 на счет № 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ банка России по Амурской области БИК 041012001, код. 008 1 11 05034 04 0000 120, (ЖАТО 10430000000 не позднее 10 числа, следующего за текущим месяцем. арендатор ежемесячно представляет арендодателю копии платежных документов, подтверждающих перечисление арендной платы.

Сумма начисленного НДС (налога на добавленную стоимость) арендатор самостоятельно перечисляет в доход федерального бюджета в установленном порядке.

Нежилое помещение передано арендатору на основании акта приема-передачи от 26.02.2018 (приложение № 1 к договору аренды № 5).

Письмом от 13.02.2023 (исх. № 26) ООО «АУК. Свободный» направило УИМИЗ администрации г. Свободного запрос на продление договора аренды недвижимого имущества, заявило о необходимости рассмотрения своего преимущественного права на приобретение недвижимого имущества.

26.02.2023 между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения № 7 (далее – договор аренды № 7), по условиям которого нежилое помещение с кадастровым номером 28:05:011131:117 передано арендатору в лице ООО «АУК. Свободный» на следующих условиях: арендатор своевременно производит арендные платежи согласно приложению № 2 к настоящему договору. Размер арендной платы может изменяться в большую или меньшую сторону в случае изменения соответствующих составляющих, учитываемых при расчете арендной платы, определяемой нормативными документами. Арендодатель письменно извещает об этом арендатора.

Сумма начисленной арендной платы за пользование помещением вносится арендатором путем перечисления в УФК по Амурской области (управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г.Свободного) ИНН <***> КПП 280701001 на счет № 40102810245370000015, казначейский счет 03100643000000012300 Отделение Благовещенск Банка России// УФК по Амурской области г.Благовещснск БИК 011012100, код. 008 1 11 05034 04 0000 120, ОКТМО 10 730 000, не позднее 10 числа, следующего за текущим месяцем. Арендатор ежемесячно представляет арендодателю копии платежных документов, подтверждающих перечисление арендной платы. Сумма начисленного НДС - налога на добавленную стоимость – арендатор в случае, если является плательщиком НДС, самостоятельно перечисляет в доход федерального бюджета в установленном законом порядке. Арендатор согласен на изменение ежемесячной арендной платы, в сторону увеличения на коэффициент инфляции, ежегодно, но не ранее чем через год с даты заключения договора аренды. Изменение арендной платы, согласно пункту 3.4, осуществляется на основании дополнительного соглашения к настоящему договору (раздел 3 договор аренды № 7).

Недвижимое имущество принято арендатором на основании акта от 26.02.2023 (приложение № 1 к договору аренды № 7).

Согласно расчету стоимость величины месячной арендной платы за нежилое помещение с кадастровым номером 28:05:011131:117 составляла 76 294,36 руб. (приложение № 2 к договору аренды № 7).

16.06.2023 (исх. № 416) УИМИЗ администрации г. Свободного направило ООО «АУК. Свободный» проект договора купли-продажи от 15.06.2023.

Исходящим письмом от 29.06.2023 № 203 ООО «АУК. Свободный» направило УИМИЗ администрации г. Свободного протокол разногласий к договору.

Письмом от 20.07.2023 (исх. № 464) УИМИЗ администрации г. Свободного отказалось от подписания договора купли-продажи с учетом протокола разногласий заявителя.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «АУК. Свободный» с исковым заявлением об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку от 15.06.2023 № 1 (дело № А04-6966/2023).

В дальнейшем ООО «АУК. Свободный» отказалось от иска; отказ принят судом; производство по делу № А04-6966/2023 Арбитражного суда Амурской области прекращено.

В 2024 году арендатор направил арендодателю заявление о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества (входящие письма от 01.02.2024).

Исходящим письмом от 21.06.2024 № 214 УИМИЗ администрации г. Свободного направило ООО «АУК. Свободный» проект договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 28:05:011131:117, который был подписан последним с протоколом разногласий.

В свою очередь УИМИЗ администрации г. Свободного подписывать договор купли-продажи в редакции ООО «АУК. Свободный» отказалось.

Исходящим письмом от 17.07.2024 № 338 направило УИМИЗ администрации г. Свободного проект договора купли-продажи с приложением акта приема-передачи, соглашение о расторжении договора аренды от 26.02.2023, сообщило о подписании документов с протоколом разногласий.

Недостижение сторонами существенных условий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 28:05:011131:117 послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Нахождение муниципального имущества в аренде у истца и наличие у него преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность на момент принятия решения об условиях приватизации помещения подтверждаются материалами дела и лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Из системного толкования приведенных положений ГК РФ и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда в целях их устранения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.05.2016 № 305-ЭС15-19695).

В данном случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора купли-продажи и части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ покупателю как субъекту малого предпринимательства предоставлено право обжалования в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что ООО «АУК. Свободный» является арендатором муниципального недвижимого имущества с кадастровым номером 28:05:011131:117, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается договорами аренды от 26.02.2018 № 5, от 26.02.2023 № 7, что предоставляет истцу возможность реализовать право на преимущественное приобретение объекта в собственность.

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Заявление о намерении заключить договор купли-продажи направлялось ООО «АУК. Свободный») в адрес УИМИЗ администрации г. Свободного исходящим письмом от 30.01.2024 № 37 (получено ответчиком 01.02.2024), а также повторно письмом от 27.05.2024 № 261 (получено ответчиком 29.05.2024).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что ответчик признал истца отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, в связи с чем направил в его адрес проект договора купли-продажи.

Однако, как указано выше, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12), то есть на 01.02.2024 (дата получения УИМИЗ администрации г. Свободного заявления истца от 30.01.2024 № 37).

Вместе с тем рыночная стоимость выкупаемого имущества, принятая уполномоченным органом в качестве выкупной цены, определена по состоянию на 20.05.2024, что следует из отчета ООО «ЗСКЦ» от 20.05.2024 № 134/10, следовательно, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Далее, как разъяснено в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2019 № 304-КГ18-15768, Законом № 159-ФЗ не установлен запрет на повторную подачу в уполномоченный орган субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о выкупе арендуемого имущества при соблюдении им в период аренды требований, указанных в статье 3 названного Закона (срок аренды более двух лет, в том числе после подачи первоначального заявления, отсутствие задолженности по арендной плате на дату подачи заявления о выкупе), в связи с чем повторное направление истцом заявления о реализации преимущественного права на выкуп от 30.01.2024 № 37, которое получено ответчиком 01.02.2024.

Рассматривая возникшие между сторонами разногласия относительно условий договора, суд установил, что как истец, так и ответчик предлагают собственные редакции договора в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, при этом истец заявил о намерении включить в договор условие о сроках его действия и зачете внесенных арендатором затрат по договору аренды от 26.02.2023 № 7 (пункты 3, 8 договора).

В этой связи суд в настоящем решении дает оценку только тем условиям, по которым заявлены возражения.

В статье 8 Закона об оценочной деятельности установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В материалы дела истцом представлены отчеты об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 28:05:011131:117 от 19.05.2023 № 403/01-01 (дата оценки - 19.05.2023), от 20.05.2024 № 134/10 (дата оценки - 20.05.2024), выполненные ООО «ЗСКЦ».

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценка-СВ» - ФИО3.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 28:05:011131:117, площадью 94,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01.02.2024.

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 14.01.2025 № 052Э, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 28:05:011131:117, площадью 94,3 кв. м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01.02.2024 составляет 7 852 644 руб. с учетом НДС или 6 543 870 руб. без учета НДС.

Экспертное заключение сторонами не оспорено, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для критической оценки представленного в материалы настоящего дела экспертного заключения от 14.01.2025 № 052Э.

При таких обстоятельствах, с учетом выводов эксперта, разногласия сторон при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с кадастровым номером 28:05:011131:117, расположенного по адресу: <...>, в части стоимости выкупа недвижимого имущества подлежит урегулированию с учетом выводов экспертного заключения от 14.01.2025 № 052Э, согласно которому по состоянию на 01.02.2024 рыночная стоимость объекта без учета НДС составляет 6 543 870 руб.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (пункт 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ).

Таким образом, поскольку заявленное истцом содержание договора не противоречит нормам действующего законодательства, пункт 3 договора следует изложить в следующей редакции: «Указанное имущество продается по цене 6 543 870 (шесть миллионов пятьсот сорок три тысячи восемьсот семьдесят) рублей, без учета НДС, согласно заключению эксперта № 052Э по делу № А04-7823/2024, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-СВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 675000, <...>). Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение составляет 5 лет. Указанные денежные средства перечисляются на счет – УФК по Амурской области (Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного), ИНН <***>, КПП 280701001 на единый казначейский счет 4010 2810 2453 7000 0015, номер казначейского счета 0310 0643 0000 0001 2300 в Отделение Благовещенск Банка России//УФК по Амурской области г. Благовещенск, БИК 011012100, ОКТМО 10730000, код 008 1 14 02043 04 0000 410.

До полной оплаты Покупателем, имущество находится в залоге у Продавца.

В случае несвоевременной уплаты или неуплаты Покупателем платежей в сроки, установленные графиком рассрочки, начисляется пеня в размере 0,03 % с подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки. Уплата пени и (или) штрафа, установленных договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательствах или устранения нарушений, а также возмещения причиненных ими убытков».

Далее, рассматривая требование истца о включении в договор купли-продажи пункта 8 о том, что настоящий договор распространяет действие с 08.05.2023. В зачет оплаты приобретаемого помещения по настоящему договору, включены ежемесячные оплаты, произведенные покупателем в период с 08.05.2023 в рамках договора аренды от 26.02.2023 № 7, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как указано в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Пленум № 49), при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 23.10.2017 № 305-ЭС17-6961, суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).

Таким образом, требование истца о признании договора купли-продажи заключенным, о распространении его действия ретроспективно с 08.05.2023 и о зачете платежей в счет оплаты ежемесячных платежей, произведенных покупателем с 08.05.2023 в рамках договора аренды от 26.02.2023 № 7, не подлежит удовлетворению, поскольку договор купли-продажи в данном случае считается заключенным только с момента вступления в законную силу решения суда.

Все иные доводы и доказательства, приведенные и представленные лицами, участвующими в деле, суд исследовал, оценил и не принимает ко вниманию в силу их малозначительности и/или безосновательности, а также в связи с тем, что по мнению суда, они отношения к рассматриваемому делу не имеют и (или) не могут повлиять на результат его рассмотрения.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Как указано в статье 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судом установлено, что истцом в ходе судебного разбирательства заявлено ходатайство о проведении экспертизы, на депозитный счет суда внесены денежные средства в размере 30 000 руб. (платежное поручение № 1256 от 29.10.2024 на сумму 5 000 руб., № 1364 от 25.11.2024 на сумму 25 000 руб.).

Поскольку в основу принимаемого судебного акта положено экспертное заключение от 14.01.2025 № 052Э, признанное допустимым доказательством, расходы по уплате данных судебных расходов подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Кроме того, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Амурская управляющая компания. Свободный» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, определив его спорные условия в следующей редакции:

- пункт 3: «Указанное имущество продается по цене 6 543 870 (шесть миллионов пятьсот сорок три тысячи восемьсот семьдесят) рублей, без учета НДС, согласно заключению эксперта № 052Э по делу № А04-7823/2024, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-СВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 675000, <...>). Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение составляет 5 лет. Указанные денежные средства перечисляются на счет – УФК по Амурской области (Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного), ИНН <***>, КПП 280701001 на единый казначейский счет 4010 2810 2453 7000 0015, номер казначейского счета 0310 0643 0000 0001 2300 в Отделение Благовещенск Банка России//УФК по Амурской области г. Благовещенск, БИК 011012100, ОКТМО 10730000, код 008 1 14 02043 04 0000 410.

До полной оплаты Покупателем, имущество находится в залоге у Продавца.

В случае несвоевременной уплаты или неуплаты Покупателем платежей в сроки, установленные графиком рассрочки, начисляется пеня в размере 0,03 % с подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки. Уплата пени и (или) штрафа, установленных договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательствах или устранения нарушений, а также возмещения причиненных ими убытков».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Амурская управляющая компания. Свободный» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 руб.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

СудьяЕ.ФИО4