Решение от 14 сентября 2020 г. по делу № А59-7629/2019

Арбитражный суд Сахалинской области

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28,

http://sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-7629/2019
г. Южно-Сахалинск
14 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 7 сентября 2020 года. Полный текст решения изготовлен 14 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Киселева С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Спецстройпроект» к Администрации города Южно-Сахалинска о признании недействительными итогов аукциона от 17.12.2018 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0107004:17, а также признании за ООО «Спецстройпроект» права пользования земельным участком с кадастровым номером 65:01:0107004:17 на условиях договора аренды земельного участка № 00025 от 20.06.2008,

с участием:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 09.01.2019,

от ответчика – представителя ФИО3 по доверенности от 25.05.2020 № Д07-0097,

от третьих лиц:

ДЗП города Южно-Сахалинска – представителя ФИО3 по доверенности от 07.03.2020 № 14-Д,

ООО «ПКК «Модерн инжиниринг системс» – не явился,

временного управляющего ООО «ПКК «Модерн инжиниринг системс» ФИО4 – не явился,

СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» – не явился,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Спецстройпроект» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с указанным исковым заявлением к Администрации города Южно-Сахалинска (далее – ответчик, администрация), которое определением от 26.02.2020 принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – департамент), ООО «ПКК «Модерн инжиниринг системс», временный управляющий ООО «ПКК «Модерн инжиниринг системс» ФИО4, СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг».

В обоснование заявленных требований указано, что в 2015 году между общество и СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей относительно земельного участка с кадастровым номером 65:01:0107004:17 по договору аренды № 00025 от 20.06.2008, о чем 19 октября 2018 года в адрес ДАГИЗ города Южно-Сахалинска было направлено соответствующее заявление с уведомлением о заключении данного соглашения. Однако в последующем обществу стало известно, что указанный земельный участок администрация выставила на торги в форме аукциона, результаты которого оформлены протоколом № 123 от 17.12.2018 и опубликованны на официальном сайте администрации города Южно-Сахалинска в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: https://yuzhno-sakh.ru/dirs/1340/12516. Победителем данного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0107004:17 стало ООО «ПКК «Модерн инжиниринг системс». Каких-либо уведомлений и извещений со стороны администрации относительно спорного земельного участка с кадастровым номером 65:01:0107004:17, в том числе о проведении аукциона, общество не получало. Учитывая изложенное, истец полагает, что ответчиком были существенно нарушены его законные права и интересы в сфере предпринимательской и экономической деятельности относительно названного земельного участка, предусмотренные статьей 22 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) и статьей 621 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

В судебном заседании представитель общества исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении и представленных возражениях на отзыв ответчика, отметив, что доказательством перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 00025 от 20.06.2008 являются положения пунктов 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, согласно которым не требуется получения арендатором предварительного согласия собственника земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае перенайма. Следовательно, при наличии заключенного соглашения от 18.10.2015 о передаче (переуступке) прав и обязанностей по данному договору аренде и в условиях полученного 19 октября 2015 года администрацией заявления с уведомлением о состоявшейся переуступке, надлежащим арендатором спорного земельного участка в силу закона по настоящее время является именно общество.

Администрация в представленном отзыве и письменных дополнениях, поддержанных ее представителем в судебном заседании, с требованиями общества не согласилась, считая проведение аукциона от 17.12.2018 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0107004:17 законным, а доводы истца по существу спора несостоятельными. В обоснование своих возражений ответчик указал, что договор аренды земельного участка от 20.06.2008 № 00025 прекратил свое действие с 3 мая 2016 года в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то есть по истечении трех месяцев с момента получения арендатором СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» соответствующего уведомления от 29.12.2015. Данное обстоятельство также подтверждается выпиской о земельном участке от 10.05.2018 № 65/ИСХ/18-70719, в которой отсутствуют сведения о регистрации каких-либо прав на данный земельный участок. Отсутствовала информация о наличии ограничений и обременений в виде прав третьих лиц в отношении спорного земельного участка и аукционная документация. Таким образом, истец не доказал наличие у него прав аренды на земельный участок, являющийся предметом аукциона, как и документально не подтвердил, что такой земельный участок когда-либо реально ему принадлежал. Ссылку общества на заявление о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, полученное ДАГИЗ города Южно-Сахалинска 19 октября 2015 года, ответчик считает необоснованную, поскольку в подтверждение такой переуступки не были приложены какие-либо доказательства. При этом необходимо учитывать, что пункт 4.1.4 договора аренды земельного участка от 20.06.2008 № 00025, заключенного первоначально с СРОО «Ассоциация работников правоохранительных органов Российской Федерации», содержал условие, что передача прав и обязанностей по договору возможна при наличии согласия арендодателя. В установленном порядке первая переуступка прав и обязанностей по данному договору была оформлена соглашением от 23.05.2011, согласно которому новым арендатором стал предприниматель ФИО5. Далее на основании соглашения от 17.11.2011 права и обязанности по договору были переданы СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг», с которой арендные отношения были прекращены в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ. Надлежащим доказательством отсутствия последующего перенайма по договору является также полученное 2 февраля 2016 года уполномоченным представителем СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» без каких-либо замечаний и возражений уведомление ДАГИЗ города Южно-Сахалинска от 29.12.2015 о прекращении арендных отношений. Немаловажен и тот факт, что вступившим в законную силу судебным решением от 04.05.2018 по делу № А59-6351/2017 с СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» взыскана задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2016 по 01.05.2016. Данное обстоятельство дополнительно подтверждает, что спорный земельный участок не находился в пользовании истца. Относительно представленного истцом в рамках настоящего судебного разбирательства соглашения от 18.10.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 00025 от 20.06.2008, подписанного между СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» и ООО «Спецстройпроект», представитель ответчика отметила, что данное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем считается незаключенным. Поскольку земельный участок в период действия договора № 00025 от 20.06.2008 из владения последнего арендатора не выбывал и бремя арендных платежей несла СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг», то данное соглашение не породило каких-либо юридических последствий для его сторон. В этой связи утверждения истца о переходе к нему прав и обязанностей по договору аренды являются необоснованными и голословными.

Представитель департамента в судебном заседании поддержала доводы администрации по существу спора.

Иные третьи лица (ООО «ПКК «Модерн инжиниринг системс», временный управляющий ООО «ПКК «Модерн инжиниринг системс» ФИО4 и СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг»), надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, письменно свою позицию относительно предмета спора не выразили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Заслушав участников процесса и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, общество зарегистрировано в качестве юридического лица 26 октября 2009 года Межрайонной ИФНС России № 1 по Сахалинской области за основным государственным регистрационным номером 1096501008108, при постановке на налоговый учет присвоен ИНН <***>.

Основным видом деятельности общества по данным ЕГРЮЛ является строительство жилых и нежилых зданий (код ОКВЭД 41.20).

Как видно из материалов дела, распоряжением Департамента землепользования города Южно-Сахалинска от 29.06.2017 № 410-р утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала № 65:01:0107004 в связи с образованием земельного участка путем раздела с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 65:01:0107004:17.

Распоряжением вице-мэра города Южно-Сахалинска от 15.11.2016 № 201-р земельному участку присвоен адрес: <...>.

15 ноября 2018 года в газете «Южно-Сахалинск сегодня» № 68 (1367) опубликовано постановление Администрации города Южно-Сахалинска от 06.11.2018 № 2984-па о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0107004:17, площадью 17191 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным использованием «склады».

На основании указанного постановления на интернет-сайте http://torgi.gov.ru администрацией размещено извещение о проведении торгов № 151118/1658435/01 от 15.11.2018.

По итогу проведенного аукциона, открытого в форме подачи предложений о цене, результаты которого оформлены протоколом № 123 от 17.12.2018, победителем признано ООО «ПКК «Модерн инжиниринг системс».

21 февраля 2019 года между ДЗП города Южно-Сахалинска и ООО «ПКК «Модерн инжиниринг системс» заключен договор аренды земельного участка № 14056, согласно которому последний принял в аренду земельный участок, относящийся к категории земель земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0107004:17, площадью 17 191 кв.м, расположенный по адресу: <...>, сроком с 21.02.2019 по 21.02.2026. Целевое использование земельного участка: «для строительства объектов коммунально-складского назначения», вид разрешенного использования: «Склады».

Прием-передача земельного участка оформлено подписанным передаточным актом от 21.02.2019.

Полагая, что у администрации отсутствовали правовые основания выставлять право заключения договора аренды указанного земельного участка на торги, в связи с чем итоги состоявшегося аукциона являются незаконными и нарушают права общества в осуществляемой экономической деятельности, считая себя титульным арендатором такого земельного участка, последний обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Проверив в судебном заседании доводы лиц, участвующих в деле, и представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства, суд находит заявление общества необоснованным и неподлежащим удовлетворению.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статьям 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 447 ГК РФ установлено, что если иное не вытекает из существа договора, то он может быть заключен путем проведения торгов. При этом договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Из пункта 1 статьи 449 ГК РФ следует, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.02.2014 № 5243/06, совершенная на публичных торгах сделка может быть признана недействительной по общегражданским основаниям, не связанным с нарушением процедуры проведения самих торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен в статьях 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

На основании пункта 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Аукцион является открытым по составу участников, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 указанной статьи (пункт 9 статьи 39.11 ЗК РФ).

В силу пункта 15 статьи 39.12 ЗК РФ результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона.

Подпунктом 7 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если: земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона в случае выявления обстоятельств, предусмотренных пунктом 8 данной статьи (пункт 24 статьи 39.11 ЗК РФ).

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ранее арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером 65:01:0107004:17 являлось СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» на основании договора аренды от 20.06.2008 № 00025. В соответствии с заключенным с СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» соглашением от 18.10.2015 прав и обязанностей по такому договору были переданы обществу, в связи с чем, в при наличии действующего договора аренды данный земельный участок не мог быть предметом аукциона.

Из материалов дела судом установлено, что 20 июня 2008 года между Комитетом по управлению государственным имуществом Сахалинской области и СРОО «Ассоциация работников правоохранительных органов РФ» заключен договор № 00025 аренды земельного участка, площадью 18 409 кв.м, кадастровый № 65:01:0107004:17, расположенного в г. Южно-Сахалинске, юго-западнее пересечения ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная (строительный номер - ул. Железнодорожная 170), для строительства в установленном порядке объекта «Арестплощадка автотранспорта», на срок с 06.06.2008 по 05.06.2011.

Дополнительным соглашением от 20.05.2011 дата окончания договора установлена 5 июня 2012 года.

Соглашением от 23.05.2011 права и обязанности арендатора по данному договору перешли от СРОО «Ассоциация работников правоохранительных органов Российской Федерации» к индивидуальному предпринимателю ФИО5, а в последующем на основании соглашения от 17.11.2011 переуступка прав и обязанностей арендатора осуществлена в пользу СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг».

Учитывая, что соглашения подписаны также Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области, то перенаем по договору аренды произведен в согласия арендодателя.

Очередным дополнительным соглашением от 30.05.2012 дата окончания договора изменена на 5 июня 2013 года.

Поскольку арендатор (СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг») продолжал пользоваться земельным участком после указанной даты в отсутствие возражений арендодателя, то в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор возобновлен на неопределенный срок.

Статьей 450.1 ГК РФ установлено, предоставленное названным Кодексо, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Уведомлением от 29.12.2015 № 7514-014/07 арендодатель в лице ДАГИЗ города Южно-Сахалинска (в настоящее время ДЗП города Южно-Сахалинска) известил СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ о прекращении арендных отношении и о необходимости освободить земельный участок в течение трех месяцев.

Указанное уведомление получено представителем СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» ФИО2 по доверенности 2 февраля 2016 года, следовательно, арендные отношения следует признать прекращенными с 3 мая 2016 года.

Данные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 04.05.2018 по делу № А59-6351/2017, в связи с чем, в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ являются преюдициальными в рамках настоящего арбитражного дела и не подлежат повторному доказыванию.

Ссылку представителя истца на представленную копию уведомления от 30.11.2015 № 21 об отмене (отзыве) доверенности, суд отклоняет как противоречащую фактическим обстоятельствам. Одновременно суд критически относится к данному документу, о существовании которого истец соизволил обозначить только в судебном заседании 31 августа 2020 года.

Поскольку в материалах указанного дела отсутствовали доказательства того, что СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» возвратила арендатору земельный участок с кадастровым номером 65:01:0107004:17, то арбитражный суд признал обоснованными доводы ДЗП города Южно-Сахалинска об обязанности СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» уплачивать арендные платежи за пользование участком в период с 01.01.2016 по 01.05.2016 и взыскал с последнего образовавшуюся задолженность в размере 472 460 рублей 85 копеек и пени в сумме 3 237 894 рублей 68 копеек.

Кроме того, вступившим в законную силу судебным решением от 27.06.2016 по делу № А59-377/2016 с СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» в пользу ДЗП города Южно-Сахалинска взыскано 10 885 183 рублей 5 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2015 и 4 909 839 рублей 66 копеек пени по договору аренды земельного участка № 00025 от 20.06.2008.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что в период с 01.04.2014 по 01.05.2016 (до прекращения действия договора аренды № 00025 от 20.06.2008) спорный земельный участок находился в пользовании СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг».

Из кадастровой выписки о земельном участке от 10.05.2018 № 65 ИСХ/18-70719 следует, что сведения о правах на данный земельный участок отсутствуют.

В пакете аукционной документации, предоставленной департаментом для проведения мероприятий по подготовке и проведению аукциона, также отсутствовала информация о наличии ограничений и обременений в виде прав третьих лиц в отношении спорного участка.

Представленное истцом в рамках настоящего судебного разбирательства соглашение от 18.10.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 00025 от 20.06.2008, подписанное между СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» и обществом, также не является доказательством наличия обременения в виде права аренды общества на данный земельный участок в период проведения аукциона исходя из следующего.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, а именно: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Из совокупного анализа приведенных положений следует, что порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является уведомительным, если иное не установлено законом или договором аренды.

В рассматриваемом случае договор аренды № 00025 от 20.06.2008 с учетом дополнительных соглашений заключен на срок менее чем пять лет, а после истечения такого срока был возобновленным на неопределенный срок с правом арендодателя отказаться от него в любое время. Следовательно, правоотношения по данному договору подлежат регулированию по правилам пункта 5 статьи 22 ЗК РФ.

Судом установлено, что по условиям договора № 00025 от 20.06.2008 (пункт 4.1.4) арендатор имеет право с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законом, в пределах срока договора аренды передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу.

В этой связи передача прав и обязанностей по данному договору была возможна только при условии наличия согласия на это арендодателя, что также подтверждается состоявшейся переуступкой согласно заключенным трехсторонним соглашениям от 23.05.2011 и от 17.11.2011 (передача прав и обязанностей арендатора СРОО «Ассоциация работников правоохранительных органов Российской Федерации» к индивидуальному предпринимателю ФИО5 и от последнего к СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг»).

Учитывая, что представленное истцом соглашение от 18.10.2015 к договору аренды земельного участка от 20.06.2008 № 00025 подписано только представителями СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» и общества, и материалы дела не содержат доказательств наличия согласия арендодателя на такую переуступку прав и обязанностей арендатора, то данный документ не имеет юридической силы и не порождает какие-либо права и обязанности.

В дополнение суд обращает внимание, что поскольку договор аренду был заключен в письменной форме, то исходя из общих правил, предусмотренных статьей 452 ГК РФ, согласие арендодателя на перенаем также должно было быть оформлено исключительно в письменной форме.

Тот факт, что ДАГИЗ города Южно-Сахалинска не давал согласие на переуступку прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды земельного участка от СРОО «Ассоциация работников правоохранительных органов Российской Федерации» к обществу, также подтвердил представитель департамента в судебном процессе.

При данных обстоятельствах ссылка истца на полученное ДАГИЗ города Южно-Сахалинска 19 октября 2015 года заявление общества с информацией о заключении соглашения о передаче (переуступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка является несостоятельной и не имеет правого значения, учитывая при этом, что данное заявление являлось декларативным ввиду отсутствия доказательств передачи в департамент соглашения от 18.10.2015.

Кроме того, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку договор аренды земельного участка от 20.06.2008 № 00025 был заключен на срок свыше одного года, то подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Сахалинской области 19 августа 2008 года, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществ и сделок с ним за номером 65-65-01/039/2008-418. Следовательно, соглашение о передаче (переуступке) прав и обязанностей по данному договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды.

Однако представленное истцом соглашение от 18.10.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 00025 от 20.06.2008 обществом в установленном порядке не зарегистрировано, в связи с чем, в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ считается для третьих лиц незаключенным.

Данный вывод согласуется с разъяснениями, приведенными в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», предусматривающими, что договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» также разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

С учетом изложенного общество и СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» приняли на себя риски отсутствия регистрации перехода прав по договору аренды № 00025 перед третьими лицами, которые в установленном законом порядке подали заявки на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка.

Более того, из содержания представленного истцом в суд соглашения от 18.10.2018 следует, что право пользования земельным участком и обязанность по внесению соответствующих арендных платежей у общества возникает с момента внесения записи в Управлении Росреестра по Сахалинской области о переходе прав к новому арендатору.

Приведенные условия соглашения, при отсутствии государственной регистрации данного документа, дополнительно подтверждают доводы ответчика об отсутствии доказательств спорной переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, а, следовательно, и отсутствие обременения в виде арендных прав общества на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0107004:17.

Относимых и допустимых доказательств того, что данный земельный участок находился у истца на каком-либо праве на момент проведения спорного аукциона, в материалы дела не представлено.

Отсутствуют такие доказательства и на дату обращения общества в арбитражный суд.

Довод истца о том, что обязанность по регистрации сделки о переуступке лежала на департаменте ввиду уведомления последнего о передаче прав и обязанностей по договору аренды, подлежит отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующего в период спорных правоотношений, с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Схожие положения закреплены в действующем в настоящее время правовом регулировании – статья 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Учитывая, что соглашение от 18.10.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка подписано только СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» и обществом, и на совершение такой сделки арендодатель согласие не давал, а также в адрес последнего не был передан экземпляр данного документа, то у департамента отсутствовали правовые основания для обращения в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.

Немаловажен и тот факт, что о наличии указанного соглашения от 18.10.2015 не было сообщено СРОО «Азербайджанская диаспора «Дослуг» в ходе рассмотрения дела № А59-6351/2017 о взыскании с последнего арендной платы за пользование спорным земельным участком в период 01.01.2016 по 01.05.2016.

Кроме того, текст данного соглашения был представлен в арбитражный суд только в судебном заседании от 29.07.2020 после неоднократных предложений суда подтвердить истцу свои доводы, в связи с чем, суд критически относиться к такому документу.

На основании изложенного и имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу, что по состоянию на дату объявления спорных торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0107004:17 отсутствовали какие-либо обременения в виде прав третьих лиц на данный объект, свидетельствующие о наличии предусмотренных подпунктом 7 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ обстоятельств.

В свою очередь у администрации отсутствовали установленные законом ограничения для проведения аукциона на право заключения договора аренды данного земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагивают и не могут быть восстановлены при применении недействительности заключенной на торгах сделки.

Иск о признании торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5 Информационного письма от 22.12.2005 № 101).

Вместе с тем из представленных в материалы дела документов не следует факт нарушения прав и законных интересов истца, а также факт проведения торгов с нарушением процедуры, влекущих ничтожность сделки.

Довод истца о том, что в его адрес не были направлены уведомления и/или извещения о проведении аукциона относительно спорного земельного участка, судом отклоняется как несостоятельный.

Пунктом 19 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (пункт 20 статьи 39.11 ЗК РФ).

Указанные обязательства по принятию мер, направленных на размещение информации о проведении торгов в целях извещения заинтересованных лиц, были соблюдены администрацией в соответствии с приведенными требованиями действующего законодательства.

Таким образом, в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств проведения торгов с нарушением действующего законодательства, как и не доказано нарушение его прав и законных интересов состоявшимися итогами такого аукциона.

При названных обстоятельствах в своей совокупности исковые требования общества о признании недействительными итогов аукциона от 17.12.2018 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0107004:17 и признании за истцом права пользования данным земельным участком на условиях договора аренды № 00025 от 20.06.2008 удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенной части иска.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

В силу статьи 102 АПК РФ основания и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Подпунктами 2, 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что по делам, рассматриваемым арбитражными судами, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными – 6 000 рублей; при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера – 6 000 рублей.

Как следует из материалов дела, при подаче искового заявления, содержащего два самостоятельных требования неимущественного характера (об оспаривании аукциона и признании за истцом права пользования земельным участком), общество в лице уполномоченного представителя в соответствии с пунктом 1 статьи 333.21 НК РФ уплатило государственную пошлину в размере 12 000 рублей по чеку-ордеру ПАО Сбербанк 8567/122 от 27.01.2020.

Принимая во внимание результаты рассмотрения дела, суд в силу указанных норм относит судебные расходы в виде уплаченной госпошлины на общество.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Спецстройпроект» к Администрации города Южно-Сахалинска о признании недействительными итогов аукциона от 17.12.2018 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0107004:17, а также признании за ООО «Спецстройпроект» права пользования земельным участком с кадастровым номером 65:01:0107004:17 на условиях договора аренды земельного участка № 00025 от 20.06.2008 отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья С.А. Киселев