Решение от 10 декабря 2024 г. по делу № А66-4818/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-4818/2024
г.Тверь
11 декабря 2024 года


(резолютивная часть объявлена 27.11.2024)


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Басовой О.А., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Смирновой Н.С., при участии представителей: заявителя – ФИО1, ответчика – ФИО2 (посредством веб-конференции), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Тверской Фермер" (170530, Тверская область, р-н Калининский, с. Эммаусс, тер Промзона Эммаусс, зд. 7, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.06.2015, ИНН: <***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (170100, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.11.2010, ИНН: <***>),

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «Верхне-Волжское геологоразведочное предприятие» (ИНН <***>, 170530, Тверская область, Калининский район, п. Эммаусс, административное здание), Управление Росреестра по Тверской области (170100, <...>),

о признании незаконным решения об отказе в продаже земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:1622, содержащегося в письме от 11.10.2023 №69-КА-02/5632-з,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Тверской Фермер"  (далее - заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (далее - ответчик, Управление) о признании незаконным решения об отказе в продаже земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:1622, содержащегося в письме от 11.10.2023 №69-КА-02/5632-з.

Определением от 18.07.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Верхне-Волжское геологоразведочное предприятие» (ИНН <***>, 170530, Тверская область, Калининский район, п. Эммаусс, административное здание), Управление Росреестра по Тверской области (170100, Г. Тверь, пер. Свободный, д.2).

В судебном заседании заявитель требования поддержал.

Ответчик против их удовлетворения возражает по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители иных участвующих в деле лиц, надлежаще извещенных (считающихся надлежаще извещенными) о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда не явились, дело рассматривается в их отсутствие по правилам статьи 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности с 14.08.2015 принадлежит объект недвижимого имущества: нежилое здание ОКЦ с кадастровым номером: 69:10:0000026:1113, расположенное по адресу:   Тверская область, р-н Калининский, с/п Эммаусское, с Эммаусс, Промзона Эммаусс, д 7, площадью 451,6 кв.м. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0000026:1622, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения,  вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадь: 5327+/-639 м, находящемся в собственности Российской Федерации.

Общество 01.08.2023 обратилось в Управление с заявлением о продаже ему данного земельного участка без проведения торгов как собственнику расположенного на указанном земельном участке здания на основании ст. 14.1 Закона Тверской области от 09.04.2008 №49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области», п.п. 6 ч.2 ст. 39.3, 39.20 Земельного Кодекса РФ.

Письмом от 11.10.2023 (получено Обществом 27.02.2024) Управление сообщило заявителю о невозможности рассмотрения в настоящее время  вопроса о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:1622 в собственность Общества.  В обоснование указало, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, утвержденными Решением Совета депутатов от 25.12.2020 №121, земельный участок расположен в пределах территориальной зоны Сх2; градостроительным регламентом указанной зоны такой вид разрешенного использования, как «для сельскохозяйственного производства», не предусмотрен; Управлением осуществлены мероприятия по установлению вида разрешенного использования земельного участка на иной из состава предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны (Сх2), в котором он расположен, и классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 г. № П/04124 (далее – Классификатор);  от Управления Росреестра по Тверской области получено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета № КУВД001/2023-45434145/1 в связи с тем, что изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения невозможно; согласно Внутрихозяйственной оценке земель ОПХ «Заветы Ленина» Калининского района Тверской области в составе земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:1622 имеются сельскохозяйственные угодья — сенокос, пастбище; в настоящее время нет федерального закона, согласно которому определен орган, уполномоченный на изменение вида разрешенного использования земельных участков, в составе которых имеются сельскохозяйственные угодья.

Расценив данное письмо как отказ в предоставлении земельного участка в собственность Общества, заявитель оспорил его в судебном порядке.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них осуществляется без торгов в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса.

Данной нормой закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом. Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

По смыслу указанных положений ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В данном случае сообщение Управления от 11.10.2023 № 69-КА-02/5632-з не содержит ни прямого отказа в предоставлении в собственность заявителю спорного земельного участка, ни нормативного обоснования отказа. В тексте сообщения указано только на невозможность рассмотрения в настоящее время вопроса о предоставлении спорного земельного участка в собственность Обществу.

В то же время из текста сообщения, а также из пояснений представителя ответчика, данных в судебном заседании, следует, что причину невозможности рассмотрения заявления Общества о предоставлении земельного участка в собственность Управление усматривает в необходимости предварительного изменения вида разрешенного использования земельного участка с текущего (для сельскохозяйственного производства) на иной вид разрешенного использования, предусмотренный градостроительным регламентом территориальной зоны (СХ2), в которой он расположен, и Классификатором. Одновременно указано на невозможность такого изменения ввиду включения в состав спорного земельного участка сельскохозяйственных угодий. По существу данным обстоятельствам соответствует единственное нормативное основание для отказа в предоставлении земельного участка в собственность заявителю, установленное пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ.

Между тем материалы дела свидетельствуют о том, что в составе спорного земельного участка сельскохозяйственные угодья отсутствуют.

Управление в данной части в обоснование своей позиции ссылается на материалы Внутрихозяйственной оценки земель ОПХ «Заветы Ленина» Калининского района Тверской области, свидетельствующие, по его мнению, о наличии сельскохозяйственных угодий в составе спорного земельного участка.

Согласно представленному в материалы дела Плану земель ОПХ «Заветы Ленина», выполненному Калининским филиалом «ЦЕНТРГИПРОЗЕМ» в 1990 году, в составе земель указанного ОПХ действительно имелись сельскохозяйственные угодья (пастбища). Однако внутри контура пастбищ имеется земельный участок площадью 0,5 га, обозначенный на плане белым цветом, подписанный «сар.», не относящийся к сельскохозяйственным угодьям.

В целях установления расположения спорного земельного участка и принадлежащего Обществу здания применительно к Плану земель ОПХ «Заветы Ленина» Общество обратилось к специалисту – кадастровому инженеру. В материалы дела представлено заключение специалиста № 03-11/24 об установлении местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:1622 и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 69:10:0000026:1113 на Плане внутрихозяйственной оценки земель ОПХ «Заветы Ленина» и карте градостороительного зонирования правил землепользования и застройки, согласно которому специалистом сделаны следующие выводы.

Земельный участок с кадастровым номером 69:10:0000026:1622 расположен в части контура пастбища № 4 площадью 1,8 га, части контура пастбища № 4 площадью 4,0 га, и в части контура, отмеченного на Плане земель белым цветом и подписанного «сар.», площадью 0,5 га, не являющимся сельскохозяйственными угодьями. Нежилое здание с кадастровым номером  69:10:0000026:1113, расположенное на земельном участке 69:10:0000026:1622, полностью расположено в части контура «сар.», площадью 0,5 га, не являющимся сельскохозяйственными угодьями.

Специалист счел необходимым отметить, что год завершения строительства нежилого здания 69:10:0000026:1113 – 1969 год. Внутрихозяйственная оценка земель ОПХ «Заветы Ленина» выполнена в 1990 году. Из чего следует, что нежилое здание на момент проведения внутрихозяйственной оценки уже было построено, в результате чего, по мнению специалиста, контур «сар». был выделен на Плане в том числе для указанного здания.

Из изложенного следует, что принадлежащее заявителю здание полностью находится вне зоны сельскохозяйственных угодий, а земельный участок – частично. Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.

В то же время действующее законодательство не содержит запрета на предоставление в частную собственность земельных участков,  включающих в себя сельхозугодья, а лишь устанавливает определенные ограничения  для ведения на них отдельных видов деятельности.

Таким образом, сам по себе факт частичного отнесения спорного земельного участка к сельхозугодьям не является основанием для отказа в выкупе земельного участка без проведения торгов.

Также специалист при ответе на вопрос № 2 об определении зоны расположения спорного земельного участка и находящегося на нем здания применительно к Правилам землепользования и застройки МО «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области (утверждены Решением Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 27.12.2013 № 26, изменения от 25.12.2020 № 121) указал, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:1622 (для сельскохозяйственного производства) не соответствует установленным указанными Правилами для зоны фермерского хозяйства (СХ2) видам разрешенного использования. На данное обстоятельство также указано в письме Администрации Калининского муниципального округа Тверской области от 15.10.2024 № 02-09/9067. На указанное обстоятельство ссылается и Управление в обоснование своей позиции.

Между тем, указывая на необходимость в целях приобретения земельного участка в собственность предварительного изменения вида разрешенного использования земельного участка на иной из состава предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны (Сх2) и Классификатором, Управление не учло следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в градостроительном регламенте в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования.

Согласно пункту 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В соответствии с пунктом 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В силу пункта 11 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

В данном случае спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», фактически используется в целях эксплуатации здания склада, годом постройки которого является 1969. Согласно материалам регистрационного и кадастрового дела в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 69:10:0000026:1622, представленным ППК «Роскадастр» в материалы судебного дела, спорный земельный участок образован путем раздела ранее сформированного земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:292 (дата присвоения кадастрового номера – 01.06.2007), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. При образовании спорного земельного участка вид разрешенного использования не изменился.

Таким образом, вид разрешенного использования спорного земельного участка установлен до дня утверждения Классификатора и Правил землепользования и застройки, и в силу приведенных выше норм приведения его в соответствие не требуется. Доводы Управления об обратном признаются судом несостоятельными. На наличие иных препятствий для предоставления спорного земельного участка в собственность Общества Управление не привело. Указанные Управлением основания нормам закона не соответствуют.

Суд также отмечает, что, вопреки доводам заявителя, письмо Управления от 11.10.2023 не содержит указания на отказ в предоставлении земельного участка в собственность Общества, а содержит отказ в рассмотрении вопроса о предоставлении в собственность земельного участка.

Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, регламентирована статьей 39.17 ЗК РФ, в силу которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:


- осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;  

- принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

- принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Данной нормой не предусмотрено право уполномоченного органа оставить заявление о предоставлении в собственность земельного участка без рассмотрения.

Таким образом, оспариваемый отказ не только противоречит по существу приведенным выше нормам законодательства, но и не соответствует им процессуально.

Учитывая, что спорный отказ нарушает права и законные экономические интересы заявителя, суд признает его недействительным.

При этом, учитывая, что по существу заявление Общества о предоставлении в собственность земельного участка не рассмотрено (не принято решение ни о его предоставлении, ни об отказе в предоставлении), надлежащим способом восстановления нарушенных прав заявителя является обязание ответчика рассмотреть заявление Общества и вынести по нему решение, предусмотренное нормами земельного законодательства, с учетом выводов, изложенных в настоящем судебном акте. Для исполнения указанной обязанности суд считает возможным установить ответчику десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу, учитывая длительность нахождения заявления и приложенных к нему документов на рассмотрении в Управлении.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Тверской области,

РЕШИЛ:

признать недействительным отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области в рассмотрении вопроса о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:1622 в собственность ООО «Тверской фермер», содержащийся в письме от 11.10.2023 №69-КА-02/5632-з.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области рассмотреть заявление ООО «Тверской фермер» от 01.08.2023 о продаже земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:1622, площадью 5327 кв.м, местоположение: Российская Федерация, Тверская область, м. р-н Калининский, с.п Эммаусское, д. 115, обществу с ограниченной ответственностью «Тверской фермер» без проведения торгов и принять по нему решение в пределах своей компетенции с учетом выводов, изложенных в настоящем судебном акте, в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (170100, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.11.2010, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Тверской Фермер" (170530, Тверская область, р-н Калининский, с. Эммаусс, тер Промзона Эммаусс, зд. 7, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.06.2015, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Исполнительный лист выдать в соответствии со статьей 319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда, в месячный срок со дня его принятия.


Судья                                                                            О.А. Басова