Постановление от 17 сентября 2025 г. по делу № А57-37467/2024

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. им ФИО1, зд. 30Б, помещ. 2; тел: (8452) 74-90-90, факс: <***>,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-37467/2024
г. Саратов
18 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2025 года Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2025 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи И.М. Заграничного,

судей С.А. Жаткиной, Е.В. Романовой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.С. Шахназарян,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда: <...> зд. 30Б, помещ. 2, зал 3,

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Липки 2020»,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 июля 2025 года по делу № А57-37467/2024,

по исковому заявлению ООО «Специализированный застройщик «Липки 2020» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к губернатору Саратовской области ФИО2, Правительству Саратовской области (ОГРН <***> ИНН <***>), Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица: Администрация МО «Город Саратов», Комитет по Управлению Имуществом Города Саратова,

об обязании в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу подготовить, подписать и издать распоряжение,

в судебное заседание явились:

- от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Липки 2020» представитель ФИО3, действующая на основании доверенности от

14.10.2024, выданной сроком на 1 год, в материалы дела представлена копия диплома о высшем юридическом образовании,

- от администрации муниципального образования «Город Саратов» представитель ФИО4, действующая на основании доверенности от 26.05.2025, выданной сроком на 1 год, в материалы дела представлена копия диплома о высшем юридическом образовании, ФИО5, действующая на основании доверенности от 21.10.2024, выданной сроком на 1 год, в материалы дела представлена копия диплома о высшем юридическом образовании,

- от Правительства Саратовской области представитель ФИО6 по доверенности № 1-07-08-2302 от 22.09.2022, в материалы дела представлена копия диплома о высшем юридическом образовании,

- от Губернатора Саратовской области представитель ФИО6 по доверенности № 1-07-08-2298 от 22.09.2022, в материалы дела представлена копия диплома о высшем юридическом образовании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Липки 2020» обратилось с исковым заявлением к Губернатору Саратовской области, Правительству Саратовской области, Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области об обязании в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу подготовить, подписать и издать распоряжение Губернатора Саратовской области о предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Липки 2020» в аренду без проведения торгов земельных участков с кадастровым номером 64:48:010314:6, площадью 1 944 кв.м, по адресу: <...> Революционная, им. Некрасова Н.А. и с кадастровым номером 64:48:010247:258, площадью 1 378 кв.м, по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Волжский район, ул. Соборная, 49.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 02 июля 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «СЗ «Липки 2020», не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обосновании поданной жалобы заявитель указывает, что уклонение ответчиков от принятия решения по заявлению Инвестора о предоставлении испрашиваемых земельных участков представляет собой не основанное на законе бездействие и нарушение обязательств по Соглашению.

Условия соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта «Завершение строительства многоквартирного жилого дома жилищно-строительного кооператива «Прометей» на земельных участках с кадастровыми номерами 64:48:050362:19, 64:48:050362:436, расположенного по адресу: <...> б/н» № 9 от 29 декабря 2020 г., возникли до издания постановления Правительства Саратовской области от 26 апреля 2023 года № 373-П «О внесении изменений в постановление Правительства Саратовской области от 25 декабря 2017 года N 679-П», которым внесены изменения в постановления Правительства Российской Федерации от 16 декабря 2020 года N 2122 "О расчетных показателях, подлежащих установлению в региональных нормативах градостроительного проектирования", и ограничения, введенные этим Постановлением, в отношении земельных участков, установленных Соглашением, не действуют, ввиду отсутствия прямого указания закона.

Подробнее указано в жалобе.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Липки 2020» поддержал доводы, указанные в апелляционной жалобе, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель администрации муниципального образования «Город Саратов» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель Правительства Саратовской области и Губернатора Саратовской области возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, с учетом отзыва на неё, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды земельного участка от 27.04.2001 N 1280 жилищностроительному кооперативу "Чайка-6" (далее - ЖСК "Чайка-6") в аренду сроком на 25 лет предоставлен земельный участок площадью 0,2615 га для проектирования и строительства жилого дома переменной этажности от 7 до 9 этажей и трансформаторной подстанции по ул. Рабочая.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.02.2015 по делу N А57-970/2014 ЖСК "Чайка-6" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 19.09.2017 по делу N А57-970/2014 конкурсное производство в отношении ЖСК "Чайка-6" завершено.

В рамках конкурсного производства ЖСК "Чайка-6" по договору замены стороны в обязательстве от 09.12.2016 передало права и обязанности арендатора по договору аренды от 27.04.2001 N 1280 жилищно-строительному кооперативу "Прометей" (далее - ЖСК "Прометей), который в свою очередь предел права и обязанности арендатора по данному договору аренды обществу с ограниченной ответственностью "Лепта" (далее - ООО "Лепта") на основании договор замены стороны в обязательстве от 05.03.2018.

ООО "Лепта" администрацией выдано разрешение от 22.06.2018 N 64-RU 64304000-235-2018 на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой общей площадью 23 860,1 кв. м на земельных участках: площадью 2 395 кв. м с кадастровым номером 64:48:050362:19 и площадью 220 кв. м с кадастровым номером 64:48:050362:436.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 17.10.2018 ООО "Лепта" передало ООО "СЗ "Липки 2020" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 27.04.2001 N 1280.

Кроме того, между ООО "Лепта" (продавец) и ООО "СЗ "Липки 2020" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 17.10.2018, по условиям которого истец приобрел в

собственность земельный участок площадью 220 кв.м с кадастровым номером 64:48:050362:436, расположенный по адресу: <...>.

Распоряжением администрации от 23.11.2018 N 444-р в разрешение на строительство от 22.06.2018 N 64-RU 64304000-235-2018 внесены изменения, согласно которым в качестве застройщика указано ООО "СЗ "Липки 2020".

На основании Закона Саратовской области от 02.08.2012 N 122-ЗСО "О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области", постановления Правительства Саратовской области от 15.11.2018 N 629-П "О мерах по реализации Закона Саратовской области "О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области" между Министерством строительства и ЖКХ и ООО "СЗ "Липки 2020" (инвестор) было заключено соглашение о реализации масштабного инвестиционного проекта "Завершение строительства многоквартирного жилого дома ЖСК "Прометей" на земельных участках с кадастровыми номерами 64:48:050362:19, 64:48:050362:436, расположенного по адресу: <...> б/н" от 29.12.2020 N 9, предметом которого является:

1) привлечение денежных средств инвестора в целях завершения строительства многоквартирного жилого дома ЖСК "Прометей", включенного в соответствии со статьей 23.1. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в Единый реестр проблемных объектов Единой информационной системы жилищного строительства Российской Федерации (далее - проблемный объект);

2) завершение строительства проблемного объекта на земельных участках: площадью 2 395 кв.м с кадастровым номером 64:48:050362:19, расположенном по адресу: <...> и площадью 220 кв.м с кадастровым номером 64:48:050362:436, расположенном по адресу: <...>, и обеспечение ввода в эксплуатацию проблемного объекта, передача инвестором после ввода объекта в эксплуатацию жилых и нежилых помещений общей площадью 2 811,5 кв.м ЖСК "Прометей";

3) компенсация расходов (затрат), понесенных инвестором при завершении строительства проблемного дома, путем предоставления ему на основании распоряжения Губернатора Саратовской области из земель населенных пунктов для размещения объектов инвестиционной деятельности в аренду без проведения торгов земельных участков: площадью 1 944 кв.м с кадастровым номером 64:48:010314:6, расположенного по адресу: <...> Революционная, им. Некрасова Н.А. и Соборная, находящегося в собственности муниципального образования "Город Саратов", вид разрешенного использования: размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, для многоквартирной застройки, кадастровая стоимость 9 738 720 руб. 72 коп.; площадью 1 378 кв.м с кадастровым номером 64:48:010247:258, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Волжский район, ул. Соборная, д. 49, находящегося в собственности муниципального образования "Город Саратов", вид разрешенного использования: размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, для многоквартирной застройки, кадастровая стоимость 6 916 333 руб. 58 коп.;

4) получение разрешений на строительство объектов инвестиционной деятельности.

Согласно пунктам 1.9 - 1.13 соглашения от 29.12.2020 N 9 предоставление инвестору в аренду без проведения торгов компенсационных земельных участков осуществляется в целях реализации масштабного инвестиционного проекта "Завершение строительства проблемного объекта - многоквартирного жилого дома ЖСК "Прометей" на земельных участках кадастровыми номерами 64:48:050362:19, 64:48:050362:436, расположенного по

адресу: <...> б/н"; объем расходов (затрат) инвестора в реализации проекта составляет 43 256 010 руб.; общая кадастровая стоимость земельных участков составляет 16 655 054 руб. 30 коп., общая рыночная стоимость земельных участков составляет 34 900 000 руб.; наибольшая из кадастровой или рыночной стоимости планируемых к предоставлению земельных участков не превышает размер расходов (затрат) инвестора масштабного инвестиционного проекта, необходимых для исполнения обязательств по указанному проекту более чем на десять процентов; предоставление инвестору земельных участков в аренду без проведения торгов, указанных в подпункте 3 пункта 1.1 соглашения, осуществляется в целях размещения на них объектов инвестиционной деятельности в соответствии с бизнес-планом: на земельном участке площадью 1 943 кв.м с кадастровым номером 64:48:010314:6, расположенном по адресу: <...> Революционная им. Некрасова Н.А. и Соборная, планируется строительство 5-этажного жилого многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями общественного назначения общей площадью здания 5 000 кв.м, что соответствует виду разрешенного использования; на земельном участке площадью 1 378 кв.м с кадастровым номером 64:48:010247:258, расположенном по адресу: Саратовская область, г. Саратов. Волжский район, ул. Соборная, д. 49, планируется строительство 6-этажного жилого многоквартирного дома с подземной автостоянкой общей площадью 3 000 кв.м, что соответствует виду разрешенного использования.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2.1 соглашения от 29.12.2020 N 9 Министерство строительства и ЖКХ обязуется подготовить проект распоряжения Губернатора Саратовской области о предоставлении инвестору в аренду без проведения торгов компенсационного земельного участка на основании подписанного акта о реализации масштабного инвестиционного проекта.

В силу пункта 2.4 соглашения от 29.12.2020 N 9 инвестор вправе: 1) требовать от Министерства строительства и ЖКХ устранения нарушения своих прав при исполнении условий настоящего соглашения; 2) требовать выполнения Министерством в полном объеме всех принятых на себя обязательств.

Между Министерство строительства и ЖКХ и ООО "СЗ "Липки 2020" подписан актом исполнения обязательств от 15.12.2021, согласно которому стороны подтверждают исполнения инвестором в полном объеме своих обязательств по соглашению о реализации масштабного инвестиционного проекта "Завершение строительства многоквартирного жилого дома ЖСК "Прометей" на земельных участках с кадастровыми номерами 64:48:050362:19, 64:48:050362:436, расположенного по адресу: <...> б/н" от 29.12.2020 N 9.

ООО "СЗ "Липки 2020", указывая, что им в полном объеме были исполнены обязательства по соглашению от 29.12.2020 N 9, обратилось в администрацию о предоставлении в аренду без проведения торгов земельных участков: площадью 1 944 кв.м с кадастровым номером 64:48:010314:6, расположенного по адресу: <...> Революционная, им. Некрасова Н.А.; площадью 1 378 кв.м с кадастровым номером 64:48:010247:258, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Волжский район, ул. Соборная, 49.

Поскольку ответчики уклоняются от исполнения принятых на себя обязательств по соглашению от 29.12.2020 N 9, которым предусмотрено, что компенсация расходов (затрат), понесенных инвестором при завершении строительства проблемного дома, будет осуществлена путем предоставления ему на основании распоряжения Губернатора Саратовской области из земель населенных пунктов для размещения объектов инвестиционной деятельности в аренду без проведения торгов вышеуказанных земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Саратов", для строительства многоквартирных домов, ООО "СЗ "Липки 2020" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что в соответствии с региональными нормативами градостроительного проектирования Саратовской области, утвержденными постановлением Правительства Саратовской области от 25.12.2017 № 679-П в редакции постановление Правительства Саратовской области от 26.04.2023 № 373-П, расстояние от организаций, реализующих программы дошкольного образования, до жилых зданий должно быть не более 300 м, расстояние от организаций, реализующих программы начального общего, основного общего и среднего общего образования, до жилых зданий должно быть не более 500 м, учитывая, что в случае предоставления истцу испрашиваемых земельных участков будут нарушены данные нормативы градостроительной деятельности, а также принимая во внимание, что в отношении спорных земельных участков отсутствует проект планировки территории, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

В силу статьи 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ) инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Так, в пункте 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указано, что земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из данного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации; нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу Российской Федерации.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Принцип свободы договора является фундаментальным частноправовым принципом, основополагающим началом для организации современного рыночного оборота, его ограничения могут быть допущены лишь в крайних случаях в целях защиты

интересов и экономических ожиданий третьих лиц, слабой стороны договора (потребителей), основ правопорядка или нравственности или интересов общества в целом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2013 N 9738/13).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом и в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление N 54) разъяснено, что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

По общему правилу в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Заключение такого договора без проведения торгов допускается только в случаях, прямо установленных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 3 пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Так, в статье 16 Закона Саратовской области N 131-ОЗ предусмотрено право органов местного самоуправления Саратовской области предоставлять земельный участок в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ в целях реализации масштабных инвестиционных проектов, в случае, если такие проекты в соответствии с обосновывающими документами, предоставленными инициаторами инвестиционных проектов, предполагают строительство, в том числе объектов, размещение которых позволит завершить строительство объектов незавершенного строительства, включенных в реестр в соответствии со статьей 5.1 Закона

Саратовской области от 02.08.2012г. № 122-ЗСО «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области».

В соответствии с Положением о мерах по привлечению инвестора масштабного инвестиционного проекта, утвержденным постановлением Правительства Саратовской области от 15 ноября 2018 года № 629-П «О мерах по реализации Закона Саратовской области «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области», 29 декабря 2020 года между министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства области и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Липки 2020» (далее - инвестор) заключено Соглашение № 9 о реализации масштабного инвестиционного проекта «Завершение строительства многоквартирного жилого дома жилищно-строительного кооператива «Прометей» на земельных участках с кадастровыми номерами 64:48:050362:19, 64:48:050362:436, расположенного по адресу: <...> б/н» (далее - Соглашение).

Инвестор реализовал масштабный инвестиционный проект и исполнил принятые на себя обязательства. Проблемный объект исключен из единого реестра проблемных объектов единой информационной системы жилищного строительства.

Согласно пункту 1.10 Соглашения объем расходов (затрат) ООО «Специализированный застройщик «Липки 2020» составил 43 256 010 (сорок три миллиона двести пятьдесят шесть тысяч десять) рублей.

Подпунктом 3 пункта 1.1 Соглашения предусмотрена компенсация расходов (затрат) инвестора, связанных с завершением строительства и вводом проблемного объекта в эксплуатацию, путем предоставления инвестору в аренду без проведения торгов из земель населенных пунктов земельных участков:

1) с кадастровым номером 64:48:010314:6 площадью 1 944 кв.м, расположенного по адресу: <...> Революционная им. Некрасова Н.А. и Соборная, собственность муниципального образования «Город Саратов», вид разрешенного использования: размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, кадастровой стоимостью 9 738 720,72 руб.,

2) с кадастровым номером 64:48:010247:258 площадью 1 378 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Волжский р-н, ул. Соборная, д. 49, собственность муниципального образования «Город Саратов», вид разрешенного использования: размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, кадастровой стоимостью 6 916 333,58 руб.

Вместе с тем, пунктом 3.1 п.2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, действующим в период спорных правоотношений, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с указанным Федеральным законом, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и

более в одном ряду) в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации.

Основанием для заключения органами местного самоуправления договоров аренды на спорные земельные участки является соответствующее распоряжение Губернатора Саратовской области.

Таким образом, основанием предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов по правилам подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации является издание Губернатором Саратовской области распоряжения, являющимся согласно статье 2 Закона Саратовской области от 05.09.1996 "О Правительстве Саратовской области", принятого Саратовской областной Думой 05.09.1996, высшим должностным лицом Саратовской области, соответствующего распоряжения при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Критерии, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения и масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, определены в статье 16 Закона Саратовской области от 30.09.2014 N 122-ЗСО "О земле", принятого Саратовской областной Думой 24.09.2014.

При этом, необходимо отметить, что в соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 части 1 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из основных принципов градостроительного законодательства является обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории.

Под комплексным развитием территорий понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, муниципальных округов, городских округов (пункт 34 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 64 Градостроительного кодекса Российской Федерации целями комплексного развития территории являются, в том числе: обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, муниципальных округов, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства (пункт 1); создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, муниципальных округов, городских округов, повышения территориальной доступности таких инфраструктур (пункт 3); повышение эффективности использования территорий поселений, муниципальных округов, городских округов, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда (пункт 4).

В соответствии с частью 1 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Реализация документов территориального планирования осуществляется, в том числе путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования (пункт 1 части 1 статьи 26 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Частью 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что видами документации по планировке территории являются: проект планировки территории; проект межевания территории.

На основании пункта 7 части 4 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации материалы по обоснованию проекта планировки территории содержат: обоснование соответствия планируемых параметров, местоположения и назначения объектов регионального значения, объектов местного значения нормативам градостроительного проектирования и требованиям градостроительных регламентов, а также применительно к территории, в границах которой предусматривается осуществление комплексного развития территории, установленным правилами землепользования и застройки расчетным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетным показателям максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки (за исключением подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов), лесохозяйственного регламента, положения об особо охраняемой природной территории в соответствии с программами комплексного развития, в том числе программами комплексного развития социальной инфраструктуры, нормативами градостроительного проектирования (часть 10 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 26 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации нормативы градостроительного проектирования - это совокупность расчетных показателей, установленных в соответствии с настоящим Кодексом в целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека и подлежащих применению при подготовке документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории.

В соответствии с частью 1 статьи 29.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации региональные нормативы градостроительного проектирования устанавливают совокупность расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами регионального значения, относящимися к областям, указанным в части 3 статьи 14 настоящего Кодекса, иными объектами регионального значения населения субъекта Российской Федерации, зданиями пожарных депо и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения субъекта Российской Федерации.

Частью 1 статьи 29.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что региональные нормативы градостроительного проектирования и внесенные изменения в региональные нормативы градостроительного проектирования утверждаются исполнительным органом субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Саратовской области от 25.12.2017 N 679-П утверждены региональные нормативы градостроительного проектирования Саратовской области.

Постановлением Правительства Саратовской области от 26.04.2023 N 373-П, вступившим в силу с 27.04.2023, внесены изменения в постановление Правительства Саратовской области от 25.12.2017 N 679-П, в том числе в раздел 2.2.4, согласно которым расстояние от организаций, реализующих программы дошкольного образования, до жилых зданий должно быть не более 300 м, расстояние от организаций, реализующих программы начального общего, основного общего и среднего общего образования, до жилых зданий должно быть не более 500 м.

На основании части 2, 3 статьи 22.1.1. Закона Саратовской области от 9 октября 2006 года № 96-ЗСО «О регулировании градостроительной деятельности в Саратовской области» проектирование и строительство объектов жилого, социального, общественного, религиозного, производственного и иного назначения осуществляется с соблюдением нормативов градостроительного проектирования. Проектирование и строительство объектов жилого назначения осуществляется с учетом необходимого количества объектов социального назначения, определенных в составе проекта планировки территории элемента планировочной структуры, в соответствии с расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности и максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения, установленных региональными и местными нормативами градостроительного проектирования.

Согласно информации, поступившей из администрации муниципального образования «Город Саратов», в настоящее время в нормативной доступности отсутствуют свободные места в дошкольных образовательных организациях.

Строительство многоквартирного жилого дома не может вестись без учета указанных нормативов, и заведомая невозможность обеспечения граждан нормативными условиями по соответствующим обязательствам может служить поводом для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в случае предоставления испрашиваемых земельных участков обществу для строительства многоквартирных домов будут нарушены данные региональные нормативы градостроительной деятельности.

При этом, как правильно отмечено судом первой инстанции, в отношении земельных участков площадью 1 944 кв.м с кадастровым номером 64:48:010314:6 и площадью 1 378 кв.м с кадастровым номером 64:48:010247:258 в установленном законом порядке не утвержден проект планировки территории.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29 марта 2018 по делу № 310-КГ17-15291, при выдаче разрешения на строительство следует установить допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с ограничениями, определенными земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 17 апреля 2025 года № 308-ЭС24-20719 по делу № А32-53202/2023 также высказана позиция о том, что выдача застройщику разрешения на строительство МКД в отсутствие надлежащего обеспечения инфраструктурой повлечет нарушение публичных интересов и прав неопределенного круга лиц, в том числе будущих жильцов дома.

Согласно приложению № 2 к Соглашению, которым утвержден план-график выполнения мероприятий по реализации масштабного инвестиционного проекта, намерением ООО «Специализированный застройщик «Липки 2020» после заключения договора аренды земельных участков является строительство на спорных земельных участках, а именно проектирование, получение разрешения на строительство и последующий ввод в эксплуатацию объектов инвестиционной деятельности.

Однако ввиду обозначенных обстоятельств это не представляется возможным. Указанные в соглашении земельные участки не соответствуют требованиям градостроительного законодательства, и предоставить их не представляется возможным.

Данные обстоятельства подтверждены вступившими в законную силу судебными актами по делу № А57-33727/2023 по исковому заявлению ООО «Специализированный застройщик «Липки» к Правительству Саратовской области, министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, администрации муниципального образования «Город Саратов».

Таким образом, в связи с изменившимся нормативно-правовым регулированием, оснований для предоставления истцу испрашиваемых земельных участков без торгов не имеется.

Иной подход к рассмотрению настоящего спора приведет к нивелированию цели правового регулирования данной сферы правоотношений.

Довод заявителя о том, что на момент заключения соглашения от 29.12.2020 N 9 региональные нормативы градостроительного проектирования Саратовской области, утвержденные постановление Правительства Саратовской области от 25.12.2017 N 679-П, не предусматривали предельных значений расчетных показателей для объектов местного значения в области образования, которые были утверждены постановлением Правительства Саратовской области от 26.04.2023 N 373-П "О внесены изменений в постановление Правительства Саратовской области от 25.12.2017 N 679-П", не может быть принят судебной коллегией во внимание.

В соответствии с положениями части 3 статьи 2 Закона области в течение срока действия инвестиционного договора инвесторам гарантируется неухудшение режима наибольшего благоприятствования, сложившегося в период действия инвестиционного договора.

В период действия инвестиционного договора нормативные правовые акты области, содержащие нормы, ухудшающие условия осуществления инвестиционной деятельности по сравнению со сложившимися с даты начала действия инвестиционного договора, не применяются в отношении инвестора, выполнившего условия, необходимые для применения к нему нормативных правовых актов области, действовавших в период действия инвестиционного договора и предоставлявших более благоприятный режим инвестиционной деятельности.

Статьей 1 указанного Закона области определено, что под режимом наибольшего

благоприятствования понимается совокупность мер государственного стимулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой на территории области. Режим наибольшего благоприятствования предоставляется инвесторам, поставленным на налоговый учет в налоговых органах на территории области и заключившим инвестиционный договор.

Вместе с тем, постановление Правительства Саратовской области от 25 декабря 2017 года № 679-П «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Саратовской области» (в том числе в редакции постановления Правительства Саратовской области от 26 апреля 2023 года № 373-П) принято в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Законом Саратовской области «О регулировании градостроительной деятельности в Саратовской области» и регулирует отношения в сфере градостроительной деятельности, а также распространяется на всех без исключения субъектов хозяйственной деятельности и граждан.

Нормы региональных нормативов градостроительного проектирования Саратовской области не регулируют и не изменяют условия режима наибольшего благоприятствования, предоставляемые инвесторам.

Формы и условия предоставления инвесторам, реализующим инвестиционные проекты на территории Саратовской области, режима наибольшего благоприятствования

постановлением Правительства Саратовской области от 26 апреля 2023 года № 373-П не изменились.

В рассматриваемом случае судебная коллегия считает необходимым применить по аналогии разъяснения, изложенные в абзаце втором пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", согласно которым, признавая оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд может отказать в возложении на административного ответчика (орган или лицо, наделенные публичными полномочиями) обязанности совершить какие-либо действия, если на день рассмотрения дела законодательством установлен запрет на осуществление гражданами, организациями соответствующих действий.

Поскольку в данном случае в условиях изменения законодательного регулирования спорных правоотношений и недопустимости нарушения публичной процедуры предоставления земельных участков без проведения торгов, оснований для подготовки, подписания и издания распоряжения Губернатора Саратовской области о предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Липки 2020» в аренду без проведения торгов спорных земельных участков не имеется, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требования ООО "СЗ "Липки 2020" необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, и сделаны при правильном применении норм материального права.

Довод заявителя, указывающий на бездействие ответчиков и злоупотреблении правом в связи с непринятием решения о предоставления испрашиваемых земельных участков и нарушение обязательств по соглашению отклоняется судебной коллегий как необоснованный.

Заявляя требование об обязании совершить действия по изданию ненормативного правового акта, истец фактически заявляет о признании незаконными бездействия исполнительных органов области и высшего должностного лица субъекта Российской Федерации, что как выше указано, подтверждается самой апелляционной жалобой. Данные требования подлежат рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 198 указанного кодекса заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Однако бездействие государственного органа не обжаловалось, постановление Правительства Саратовской области от 25 декабря 2017 года № 679-П «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Саратовской области» (в том числе в редакции постановления Правительства Саратовской области от 26 апреля 2023 года № 373-П) не законным не признан.

Доводы о том, что в обжалуемом судебном акте не дана оценка всем представленным доказательствам, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку отсутствие в мотивировочной части судебного акта выводов, касающихся оценки каждого представленного в материалы дела доказательства, не свидетельствует о том, что оно не оценивалось судом.

При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Таким образом, суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Судебные расходы распределены судом в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут являться основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции в любом случае, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 июля 2025 года по делу № А57-37467/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий И.М. Заграничный

Судьи С.А. Жаткина

Е.В. Романова