Решение от 11 августа 2020 г. по делу № А47-2289/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А47-2289/2020
г. Оренбург
11 августа 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 августа 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 11 августа 2020 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Емельяновой О.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стрела», ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Оренбург

к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга, ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Оренбург

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора:

Общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Прогресс», ИНН <***>, Краснодарский край, г. Белореченск

об урегулировании разногласий по договору

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 12.11.2019, паспорт;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 09.08.2018, служебное удостоверение; после перерыва не явился;

от третьего лица – явки нет.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 29.07.2020 по 05.08.2020.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не явилось. Судебное заседание проводится в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стрела» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга об урегулировании возникших разногласий при заключении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга № 1-1893а и согласовании пункта 4.1 договора в следующей редакции:

П.4.1.«Арендная плата с учётом НДС (Ал) за использование объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора установлена на основании отчета независимого оценщика в размере:

Ап в месяц = 46 870,80 (сорок шесть тысяч восемьсот семьдесят) рублей 80 копеек,

Ап в год = 562 449,60 (пятьсот шестьдесят два рубля четыреста сорок девять) рублей 60 копеек.

Величина арендной платы без учёта НДС (Апл), перечисляемая ежемесячно до пятнадцатого числа текущего месяца в местный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 8.1 настоящего договора составляет:

Апл в месяц = 39 059,00 (тридцать девять тысяч пятьдесят девять) рублей,

Апл в год = 468 708,00 (четыреста шестьдесят восемь тысяч семьсот восемь) рублей;

- величина налога на добавленную стоимость (НДС) исчисленного из Ап составляет:

НДС в месяц = 7 811,80 (семь тысяч восемьсот одиннадцать) рублей 80 копеек,

НДС в год = 93 741,60 (девяносто три тысячи семьсот сорок один) рубль 60 копеек, которую Арендатор перечисляет самостоятельно в соответствии с действующим законодательством в отделение Федерального казначейства по месту своей регистрации в налоговом органе»,

а также расходов по оплате государственной пошлины.

До начала судебного заседания от истца в материалы дела поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым просил урегулировать разногласия при заключении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга № 1-1893а и согласовать пункт 4.1 договора в следующей редакции:

П.4.1.«Арендная плата с учётом НДС (Ап) за использование объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора установлена на основании заключения эксперта № 008Э/20 в размере:

Ап в месяц = 46 238,40 (сорок шесть тысяч двести тридцать восемь) рублей 40 копеек,

Ап в год = 554 860,80 (пятьсот пятьдесят четыре рубля восемьсот шестьдесят) рублей 80 копеек.

Величина арендной платы без учёта НДС (Апл), перечисляемая ежемесячно до пятнадцатого числа текущего месяца в местный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 8.1 настоящего договора составляет:

Апл в месяц = 38 532,00 (тридцать восемь тысяч пятьсот тридцать два) рубля,

Апл в год = 462 384 (четыреста шестьдесят две тысячи триста восемьдесят четыре) рубля;

- величина налога на добавленную стоимость (НДС) исчисленного из Ап составляет:

НДС в месяц = 7706,40 (семь тысяч семьсот шесть) рублей 40 копеек,

НДС в год = 92 476,80 (девяносто две тысячи четыреста семьдесят шесть) рубль 80 копеек, которую Арендатор перечисляет самостоятельно в соответствии с действующим законодательством в отделение Федерального казначейства по месту своей регистрации в налоговом органе».

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение исковых требований не противоречит закону, не нарушает права других лиц, поэтому в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принимается.

Уточнение заявленных требований принято судом, дело подлежит рассмотрению с учетом уточнения заявленных требований.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, с учетом принятых уточнений.

Ответчик исковые требования не признал, по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо письменный отзыв на исковое заявление не представил.

В силу части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Рассмотрение дела, с учетом мнения истца и ответчика, продолжено в судебном разбирательстве в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного заседания истец поддержал исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик исковые требования не признал.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стрела» по условиям торгов на заключение договора аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 16/2 пом. 6, направило Комитету по управлению имуществом города Оренбурга проект договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга № 1-1893а на указанное нежилое помещение для согласования и подписания.

По условиям договора аренды, согласно п. 4.1.договора размер ежемесячного платежа составляет:

Арендная плата с учётом НДС (Ап) за использование объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора установлена на основании отчета независимого оценщика в размере:

Ап в месяц = 77 364 (семьдесят семь тысяч триста шестьдесят четыре) рубля,

Ап в год = 928 368 (девятьсот двадцать восемь тысяч триста шестьдесят восемь) рублей.

Величина арендной платы без учёта НДС (Апл), перечисляемая ежемесячно до пятнадцатого числа текущего месяца в местный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 8.1 настоящего договора составляет:

Апл в месяц = 64 470 (шестьдесят четыре тысячи четыреста семьдесят) рублей,

Апл в год = 773 640 (семьсот семьдесят три тысячи шестьсот сорок) рублей;

- величина налога на добавленную стоимость (НДС) исчисленного из Ап составляет:

НДС в месяц = 12 894 (двенадцать тысяч восемьсот девяносто четыре) рубля,

НДС в год = 154 728 (сто пятьдесят четыре тысячи семьсот двадцать восемь) рублей, которую Арендатор перечисляет самостоятельно в соответствии с действующим законодательством в отделение Федерального казначейства по месту своей регистрации в налоговом органе.

Не согласившись с предложенным размером ежемесячной платы, Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стрела» 09.01.2020 направило в адрес Комитета по управлению имуществом города Оренбурга протокол разногласий по предложенному варианту договора аренды нежилого помещения, в котором предложило пункт 4.1. договора изложить в следующей редакции:

Арендная плата с учётом НДС (Ап) за использование объекта, указанного пункте 1.1 настоящего договора установлена на основании отчета независимого оценщика в размере:

Ап в месяц = 46 870,80 (сорок шесть тысяч восемьсот семьдесят) рублей 80 копеек,

Aп в год = 562 449,60 (пятьсот шестьдесят два рубля четыреста сорок девять) рублей 60 копеек.

Величина арендной платы без учёта НДС (Апл), перечисляемая ежемесячно до пятнадцатого числа текущего месяца в местный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 8.1 настоящего договора составляет:

Апл в месяц = 39 059,00 (тридцать девять тысяч пятьдесят девять) рублей,

Апл в год = 468 708,00 (четыреста шестьдесят восемь тысяч семьсот восемь) рублей;

- величина налога на добавленную стоимость (НДС) исчисленного из Ап составляет:

НДС в месяц = 7 811,80 (семь тысяч восемьсот одиннадцать) рублей 80 копеек,

НДС в год = 93 741,60 (девяносто три тысячи семьсот сорок один) рубль 60 копеек, которую Арендатор перечисляет самостоятельно в соответствии с действующим законодательством в отделение Федерального казначейства по месту своей регистрации в налоговом органе.

Указанный размер платежа был предложен Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стрела» на основании отчета № 272/19 составленным независимым оценщиком Индивидуальным предпринимателем ФИО4

Ввиду невозможности урегулирования преддоговорного спора последовало обращение в суд с настоящими требованиями.

Ответчик возразил относительно требований истца, представив в материалы дела письменный отзыв.

В процессе судебного разбирательства ответчик заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы просил поручить Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро «Навигатор», эксперту ФИО5.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет от 01.10.2019 № 19/061-81, выполненный оценщиков ООО «Оценочная компания «Прогресс» об определении рыночной стоимости величины арендной платы за 1 месяц за объект недвижимости - нежилое помещение, общей площадью 321,1 кв. м, этаж 3, по адресу: <...> требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ?

2. Если выявятся несоответствия отчета от 01.10.2019 № 19/061-81 требованиям действующего законодательства, повлиявшие на определение рыночной стоимости арендной платы, то какова рыночная стоимость величины арендной платы за 1 месяц за объект недвижимости - нежилое помещение, общей площадью 321,1 кв. м, этаж 3, по адресу: <...> по состоянию на 01.10.2019?

Истец против назначения экспертизы не возражал.

Определением суда от 11.06.2020 ходатайство судом удовлетворено, назначена экспертиза.

От экспертной организации в материалы дело поступило экспертное заключение № 008Э/20 от 08.07.2020 и счет на оплату № 008Э/20 от 08.07.2020, согласно которому, экспертом сделаны следующие выводы,

на вопрос № 1: «Отчет № 19/061-81 от 01.10.2019 «Об определении рыночной стоимости величины арендной платы за 1 месяц - за объект недвижимости - Нежилое помещение, общей площадью 321,1 кв.м., этаж: 3, по адресу: <...>», составленный ООО «Оценочная компания «Прогресс» (ОГРН <***>), не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности. Выявленные несоответствия повлияли на величину определенной в нем рыночной стоимости».

на вопрос № 2:«Рыночная стоимость месячной величины арендной платы в отношении объекта недвижимости «Помещение №6, назначение: нежилое помещение, общая площадь 321,1 кв.м, этаж: 3, адрес (местоположение): <...>; кадастровый номер: 56:44:0222002:1097» по состоянию на 01 октября 2019 г. составляла:

- с учетом НДС: 46 238,40 рублей (Сорок шесть тысяч двести тридцать восемь рублей 40 копеек);

- без учета НДС: 38 532,00 рублей (Тридцать восемь тысяч пятьсот тридцать два рубля 00 копеек)».

С учетом поступивших в материалы дела результатов оценочной судебной экспертизы истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленное требование, изложив его следующим образом:

Урегулировать разногласия при заключении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга № 1-1893а и согласовать пункт 4.1 договора в следующей редакции:

П.4.1.«Арендная плата с учётом НДС (Ап) за использование объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора установлена на основании заключения эксперта № 008Э/20 в размере:

Ап в месяц = 46 238,40 (сорок шесть тысяч двести тридцать восемь) рублей 40 копеек,

Ап в год = 554 860,80 (пятьсот пятьдесят четыре рубля восемьсот шестьдесят) рублей 80 копеек.

Величина арендной платы без учёта НДС (Апл), перечисляемая ежемесячно до пятнадцатого числа текущего месяца в местный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 8.1 настоящего договора составляет:

Апл в месяц = 38 532,00 (тридцать восемь тысяч пятьсот тридцать два) рубля,

Апл в год = 462 384 (четыреста шестьдесят две тысячи триста восемьдесят четыре) рубля;

- величина налога на добавленную стоимость (НДС) исчисленного из Ап составляет:

НДС в месяц = 7706,40 (семь тысяч семьсот шесть) рублей 40 копеек,

НДС в год = 92 476,80 (девяносто две тысячи четыреста семьдесят шесть) рубль 80 копеек, которую Арендатор перечисляет самостоятельно в соответствии с действующим законодательством в отделение Федерального казначейства по месту своей регистрации в налоговом органе».

Уточнения судом приняты.

Ознакомившись с представленными в материалы дела доказательствами, выслушав доводы сторон, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Так, в частности, пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Комитет, возражая против урегулирования разногласий и принятия разногласий, предложенных обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стрела», ссылается на часть 9 статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон) и на статью 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ из которых следует, что величина арендной платы арендуемой заявителем нежилого помещения, указанная в отчете от 01.10.2019 № 19/061-81 выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Прогресс», является для уполномоченной органа обязательной, а не рекомендуемой, поскольку возможность заключение договора аренды по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон законом не предусмотрена.

Законом не установлено обязанности уполномоченного органа по осуществлению проверки представленного независимым оценщиком отчета, таким образом, комитет принял отчет об оценке для целей принятия решения об условиях заключения договора аренды имущества и заключить договор аренды в соответствии с требованиями части 9 статьи 17.1 Закона.

Рассмотрев отзыв ответчика, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оцени, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашении сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснению Президиума ВАС РФ в информационном письме № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оцени имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Ответчик в своем отзыве, ссылаясь на разъяснения Президиума ВАС РФ изложенные в информационном письме от 30.05.2005г. № 92 указывает, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенного независимым оценщиком, возможно путем предъявления самостоятельного иска и до заключения договора (издания акта государственным органом или принятия решения должностным лицом органом управления юридического лица).

Данный довод судом не принимается, в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Кроме того, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчика ссылается на то, что истец не воспользовался правом обжалования величины рыночной стоимости объекта оценки.

Истец представил письменные пояснения на отзыв ответчика, в котором указал, так как оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц мои быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, допускается только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

При этом в данном случае орган местного самоуправления издал ненормативный правовой акт об условиях заключения договора аренды и подготовил проект договора аренды, то есть фактически принял и использовал результат проведённой оценки.

Распоряжение № 875 от 08.11.2019 истцу не направлялось, было вручено только одновременно с отзывом на исковое заявление, а проект договора с предложенной арендной платой был направлен в адрес арендатора только 26.12.2019, что подтверждается датой на сопроводительном письме.

При ознакомлении с проектом договора, истец, полагая, что размер арендной платы указанный в договоре явно завышен, поскольку на этот объект недвижимости имеется иная оценка, поэтому сразу направил протокол разногласий.

Таким образом, можно сделать вывод, что ни сроки, ни способ защиты права возможность оспаривания размера арендной платы путем урегулирования преддоговорного спора возможна ввиду следующего:

Согласно части 9 статьи 17.1 Федерального Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (в ред. от 24.04.2020) "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с пунктом 4.2. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Таким образом, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Согласно пункту 4.3. Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1и2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что расчет размера арендной платы определен исходя из рыночной стоимости ставки арендной платы в месячном выражении помещения, определенной на основании отчета № 272/19 подготовленного по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стрела».

Как было указано ранее судом, по ходатайству ответчика, в рамках настоящего дела назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости арендной платы по состоянию на 01.10.2019. По результатам экспертного исследования установлено, что размер рыночной стоимости арендной платы на указанную дату составляет: с учетом НДС: 46 238 руб. 40 коп.; без учета НДС: 38 532 руб. 00 коп.

Приобщенные в материалы дела результаты судебной экспертизы в силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются одним из доказательств, которое в соответствии со статьями 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследуется и оценивается судом наравне с другими доказательствами и не может иметь заранее установленной силы.

Оснований не доверять выводам эксперта, обладающего специальными познаниями и давшего подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Квалификация экспертов подтверждена соответствующими документами, приложенными к экспертному заключению. Каких-либо нарушений требований проведения экспертизы, установленных положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", судом не установлено.

Представленный на утверждение суда расчет размера арендной платы предусматривает использование коэффициента вариации, отражающего степень однородности массивов скорректированных цен аналогов, определенного в ходе проведения экспертизы.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, а также учитывая заключение эксперта 08.07.2020 № 008Э/20, изготовленное по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, арбитражный суд приходит к выводу, что указанная в отчете № 272/19 от 10.01.2020 величина стоимости объекта оценки не может быть принята судом в качестве рыночной стоимости имущества, поскольку судебной экспертизой установлено, что отчет, который взят в основу договора аренды не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, выявленные несоответствия повлияли на величину определенной в нем рыночной стоимости , и предложенная ответчиком выкупная стоимость завышена, в связи с чем, спорный пункт 4.1 договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга, следует принять в редакции истца (с учетом принятых судом уточнений) в соответствии с судебной экспертизой.

Согласно статьям 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде судопроизводство осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон, которые в том числе заключаются в том, что стороны пользуются равными правами на представление доказательств, участие в их исследовании, дают объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В совокупности изложенных обстоятельств, исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на ответчике лежит обязанность заключить с истцом договор аренды в редакции спорных условий, определенных решением суда, с момента его вступления в законную силу.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с удовлетворением исковых требований бремя несения судебных расходов возлагается на Комитет.

На основании части 1 статьи 108, части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Платежным поручением № 262619 от 09.06.2020 г. ответчиком на депозитный счет Арбитражного суда Оренбургской области перечислены денежные средства за проведение экспертизы по делу № А47-2289/2020 в размере 18 000 руб. 00 коп.

Поскольку экспертным учреждением выполнена обязанность по своевременному представлению в суд заключения эксперта, денежные средства в размере 18 000 руб. подлежат перечислению с депозитного счета Арбитражного суда Оренбургской области Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро «Навигатор», согласно счету на оплату № 008Э/20 от 08.07.2020.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

1.Исковые требования истца удовлетворить.

2.Урегулировать разногласия при заключении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга № 1-1893а и согласовать пункт 4.1 договора в следующей редакции:

П.4.1.«Арендная плата с учётом НДС (Ап) за использование объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора установлена на основании заключения эксперта № 008Э/20 в размере:

Ап в месяц = 46 238,40 (сорок шесть тысяч двести тридцать восемь) рублей 40 копеек,

Ап в год = 554 860,80 (пятьсот пятьдесят четыре рубля восемьсот шестьдесят) рублей 80 копеек.

Величина арендной платы без учёта НДС (Апл), перечисляемая ежемесячно до пятнадцатого числа текущего месяца в местный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 8.1 настоящего договора составляет:

Апл в месяц = 38 532,00 (тридцать восемь тысяч пятьсот тридцать два) рубля,

Апл в год = 462 384 (четыреста шестьдесят две тысячи триста восемьдесят четыре) рубля;

- величина налога на добавленную стоимость (НДС) исчисленного из Ап составляет:

НДС в месяц = 7706,40 (семь тысяч семьсот шесть) рублей 40 копеек,

НДС в год = 92 476,80 (девяносто две тысячи четыреста семьдесят шесть) рубль 80 копеек, которую Арендатор перечисляет самостоятельно в соответствии с действующим законодательством в отделение Федерального казначейства по месту своей регистрации в налоговом органе».

3.Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стрела» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

4.Перечислить денежные средства в размере 18 000 руб., уплаченные по платежному поручению от 09.06.2020 № 262619 с депозитного счета Арбитражного суда Оренбургской области за проведение судебной оценочной экспертизы по делу № А47-2289/2020 Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро «Навигатор», согласно счету на оплату № 008Э/20 от 08.07.2020.

5.Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу. Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Оренбургской области.


Судья О.В.Емельянова