Решение от 21 августа 2019 г. по делу № А07-8264/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-8264/2019
г. Уфа
21 августа 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 14.08.2019 г.

Полный текст решения изготовлен 21.08.2019 г.


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Напольской Н.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хамидуллиной З.Р., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)

Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Березовский» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Министерство сельского хозяйства РБ

о расторжении договора аренды № 212-08947зем от 05.06.2008, обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема - передачи, обязании Управления Росреестра по РБ провести регистрацию прекращения права аренды и прекратить запись

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 15.05.2019, удостоверение;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 20.05.2019, паспорт;

слушатель от истца: ФИО3, паспорт;

от Министерства сельского хозяйства РБ: начальник юридического отдела ФИО4, доверенность от 10.01.2019, предъявлен паспорт


Администрация муниципального района Бирский район Республики Башкортостан обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Березовский» о расторжении договора аренды № 212-08947зем от 05.06.2008, обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема - передачи, обязании Управления Росреестра по РБ провести регистрацию прекращения права аренды и прекратить запись.

17.04.2019 от истца поступили уточнения исковых требований, в соответствии с которыми Администрация МР Бирский район РБ просит суд расторгнуть договор аренды № 212-08-47зем от 05.06.2008, обязать ООО «Агрохолдинг «Березовский» освободить земельный участок, передать по акту приема-передачи Администрации, указать, что решение суда является основанием для внесения записи в единый государственный реестр прав о прекращении права аренды ООО «Агрохолдинг «Березовски» по договору аренды № 212-08-47зем от 05.06.2008 на земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:126.

Уточнение судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается с учетом указанного уточнения.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора. Факт направления и получения уведомления о расторжении договора ответчик отрицает, пояснил, что в почтовом отправлении находился акт сверки расчетов, о чем им и работником почтового отделения составлен акт о содержании конверта от 15.11.2018.

В целях проверки доводов ответчика судом 06.06.2019 направлен запрос в Отделение почтовой связи «Маядыково» о предоставлении пояснений по факту составления акта о содержании конверта от 15.11.2018.

13.08.2019 поступил ответ на запрос суда с почтового отделения.

13.08.2019 от Министерства сельского хозяйства РБ поступило ходатайство о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Согласно ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В судебном заседании 14.08.2019 суд, совещаясь на месте, определил привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства сельского хозяйства РБ.

Представитель истца исковые требования с учетом уточнений поддерживает.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласен, представил доказательства использования земельного участка по назначению, акт сверки об отсутствии задолженности и наличии переплаты по арендной плате.

Представитель третьего лица позицию истца поддерживает.

Исследовав представленные в материалы дела документы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 05.06.2007 на основании постановления Администрации от 25.03.2008 № 589 между Администрацией МР Бирский район РБ (арендодатель) и ООО «Агрохолдинг Березовски» (арендатор) заключен договор аренды № 212-08-47зем находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:13:000000:0126, находящийся по адресу: РБ, Бирский район, для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 8 555 404 кв. м.

В соответствии с п. 2.1 договора срок действия договора устанавливается с 25.03.2008 по 25.03.2033.

Расчет годовой арендной платы за участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью (п.3.1 договора).

Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РБ. При этом составляется новый расчет арендной платы на текущий год (п.3.4 договора).

Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 10 числа первого месяца квартала путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по РБ по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете (п.3.5 договора).

Согласно п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных расчетов к договору в соответствии с п. 3.3, п. 3.4 и нарушения других условий договора.

Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату; за свой счет и в срок не позднее двух месяцев с момента заключения договора и изменений к нему обеспечить его (их) государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по РБ и представить копии документов о его (их) регистрации арендодателю (пункты п. 4.4.1, 4.4.3, 4.4.5 договора).

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1 (п. 6.2 договора).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ в установленном законом порядке, земельный участок, составляющий предмет договора аренды, передан по акту приема-передачи.

Земельный участок передан по акту приема-передачи 05.06.2008.

В нарушение условий договора обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнялись, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-19011/2018 от 04.09.2018 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате и пени за период с 01.09.2015 по 31.12.2017.

Истцом направлялась ответчику претензия от 18.10.2018 № 61 о погашении задолженности и пени до 08.11.2018 (л. д. 20).

Далее истцом в адрес ответчика заказным почтовым отправлением было направлено уведомление от 09.11.2018г. исх. № 1014 о расторжении договора.

Поскольку меры по добровольному расторжению договора ответчиком не предприняты, истец, ссылаясь на положения ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с названным иском о расторжении договора аренды.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из материалов дела, срок договора устанавливается с 25.03.2008 по 25.03.2033.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Материалами дела подтверждается несвоевременное исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы в течение продолжительного количества времени (с 2015 года). Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-19011/2018 от 04.09.2018 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 05.06.2008 № 212-08-47зем за период с 01.09.2015 по 31.12.2017 в размере 122 788,78 руб. и 61 735,94 руб. пени.

В период рассмотрения спора по настоящему делу ответчиком представлено платежное поручение от 20.05.2019 № 262007 на сумму 241 300 с назначением платежа "за 17/05/2019; ФИО5; <...>, аренда земли согласно дог 212-08-47 от 05.06.2008". В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что данным платежным поручением за ответчика оплачена задолженность за период 2015 – 2018 годы.

В п. 23. постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Поскольку в данном случае иск о расторжении договора предъявлен 16.03.2019 (почтовый конверт, л. д. 39) и поступил в арбитражный суд 19.03.2019 (л. д. 9), суд приходит к выводу о том, что оплата с указанным назначением платежа произведена за ответчика уже после подачи иска о расторжении договора.

При таких обстоятельствах суд считает, что ответчик вправе требовать расторжения договора (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.1.1 договора аренды).

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как разъяснено в п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Основанием для расторжения договора по статье 619 ГК РФ является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушение обязательства в разумный срок.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истцом представлены: претензия № 61 от 18.10.2018, в которой указано, что за ответчиком числится задолженность в размере 179 519,66 руб., арендатору предложено в срок до 08.11.2018 погасить задолженность (л. д. 20), а также уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке № 1014 от 09.11.2018 (л. д. 17).

Указанное уведомление получено ответчиком 15.11.2018, что подтверждается уведомлением о вручении (почтовый идентификатор 45245028127824, получила ФИО8, л. д. 18).

В обоснование несоблюдения досудебного порядка и небоснованности предъявленных требований ответчиком - Обществом с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Березовский» представлен акт о содержании конверта от 15.11.2018, подписанный со стороны общества "Агрохолдинг Березовский" ФИО6, со стороны почтового отделения 452466 имеется подпись и фамилия от руки (установить, как правильно читается данная фамилия, не представляется возможным), имеется штамп "Почта России Маядыково" и дата 15.11.2018.

Согласно указанному акту почтовый конверт номер 45245028127824 отправитель КУС РБ Бирского района, получатель ООО «Агрохолдинг Березовский», содержит копию акта сверки на 1 листе.

В целях проверки доводов истца и ответчика судом 06.06.2019 направлен запрос в Отделение почтовой связи «Маядыково» о предоставлении пояснений по факту составления акта о содержании конверта от 15.11.2018, в том числе о том, составлялся ли 15.11.2018 данный акт в почтовом отделении 452466, подписывался ли данный акт сотрудником почтового отделения, как его фамилия, имя, отчество, подтвердить содержание вложения, а также представить суду указанный экземпляр акта от 15.11.2018, имеющийся в почтовом отделении.

13.08.2019 с почтового отделения поступил ответ на запрос суда, согласно которому ФИО7, являющейся начальником отделения почтовой связи с. Маядыково Бирского района РБ и подписавшей акт о содержании конверта от 15.11.2018, даны следующие пояснения: «Подпись на представленной мне копии акта о содержании конверта от 15.11.2018 моя и печать отделения почтовой связи поставила я. Подпись и печать в оригинале этого акта поставила я по просьбе ФИО8 – бухгалтера ООО «Агрохолдинг Березовский», которая в нерабочее время в июне месяце 2019 года пришла ко мне домой и попросила расписаться на акте и поставить печать почтового отделения, переделав дату на печати на 15.11.2018, введя меня в заблуждение, что это необходимо для подтверждения того, что всю корреспонденцию ООО «Агрохолдинг Березовский» получает через отделение почтовой связи с. Маядыково Бирского района. Фактически конверт с корреспонденцией ООО «Агрохолдинг Березовский» вручал почтальон. Конверт, указанный в акте при мне не вскрывался, о содержании конверта я не знаю».

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности по своему внутреннему убеждению согласно положениям ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что в данном случае арендодателем выполнена процедура досудебного урегулирования спора, предусмотренная положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание все обстоятельства, установленные судом при рассмотрении настоящего дела, и имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора аренды.

Ответчиком же в целях сохранения договорных отношений было представлено доказательство, которое признается судом ненадлежащим. Кроме того, суд считает необходимым отметить, что такие действия ответчика по предоставлению суду недостоверного доказательства в обоснование своего единственного довода о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не соответствуют критерию добросовестности и являются злоупотреблением правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом также установлено, что 03.06.2019 истцом в адрес ответчика было повторно направлено уведомление о расторжении договора аренды от 05.06.2008 № 212-08-47 с описью почтовых отправлений.

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание продолжительный характер использования земельного участка площадью 8 555 405 кв. м земель сельскохозяйственного назначения без какой-либо оплаты со стороны ответчика, внесение оплаты только после взыскания задолженности в судебном порядке и предъявления самостоятельного иска о расторжении договора, явное и однозначное волеизъявление истца как публичного собственника на прекращение договорных отношений, а также процессуальное поведение ответчика, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от 05.06.2008 № 212-08-47зем.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании вышеизложенного, учитывая отсутствие доказательств возврата ответчиком спорного земельного участка, требования истца о передаче участка являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает, в частности, срок их совершения. Двухнедельный срок для устранения нарушения (14 дней) суд считает разумным.

Как разъяснено в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку истец на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № 212-08-47зем находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.06.2008, заключенный между Администрацией муниципального района Бирский район Республики Башкортостан и Обществом с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Березовский».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Березовский» (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 02: 13:000000:0126 и передать его Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан по акту приема – передачи в течение 14 дней с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Березовский» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Н.Е. Напольская