Решение от 16 мая 2023 г. по делу № А43-16272/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А43-16272/2022


г. Нижний Новгород 16 мая 2023 года


Дата объявления резолютивной части решения 19 апреля 2023 года.

Дата изготовления решения в полном объеме 16 мая 2023 года.


Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Дерендяевой Анастасией Николаевной (шифр судьи 57-467),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Махневой И.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Амикон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) г. Нижний Новгород,

к ответчику: Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) г. Нижний Новгород,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,


при участии представителей:

от истца: ФИО1 – доверенность от 29.08.2022,

от ответчика: ФИО2 – доверенность от 29.12.2022,

установил:

заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (с учетом уточнения исковых требований, принятых определением от 06.10.2022).

Определением от 24.11.2022 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по делу, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Волго-Окская экспертная компания" ФИО3.

В материалы дела поступило экспертное заключение от 24.03.2023 №С32-22.

Определением от 03.04.2023 производство по делу приостановлено.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержала, заявила ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит:

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Амикон» (ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения пом П1, кадастровый номер 52:18:0040283:1832, общей площадью 31,0 кв.м, этаж: техническое подполье №1, расположенного по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, р-н Автозаводский, ул.Веденяпина, д.8, изложив преамбулу договора, раздел 2 договора и пункты 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3 раздела 3договора в следующей редакции:

Преамбулу договора дополнить после слов «общество с ограниченной ответственностью «Амикон» (основной государственный регистрационный номер <***>), в лице генерального директора ФИО4, действующая на основании Устава» словами «, именуемое «Покупатель»».

Раздел 2 договора:«Рыночная стоимость объекта в соответствии с Заключением экспертов № С32-22 от 24.03.2023г., выполненным ООО «Волго-окская экспертная компания», составляет 487 500 (Четыреста восемьдесят семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек.

Стоимость произведенных Покупателем улучшений Объектав соответствии с Заключением экспертов № С32-22 от 24.03.2023г., выполненным ООО «Волго-окская экспертная компания», составляет 217 634 (Двести семнадцатьтысяч шестьсот тридцать четыре) рубля09 копеек.

Цена «объекта», отчуждаемого по настоящему Договору, в соответствии сЗаключением экспертов № С32-22 от 24.03.2023г., выполненным ООО «Волго-окская экспертная компания», за вычетом стоимости произведенных Покупателем улучшений Объекта, составляет 269 865 (Двестишестьдесят девять тысяч восемьсот шестьдесят пять) рублей 91 коп. (НДС не облагается)».

Пункт 3.2.1 договора: «Сумму в размере 4 498(Четыре тысячичетыреста девяностовосемь) рублей 07 копейка (НДС не облагается) единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества».

Пункт 3.2.2 договора: «Сумму в размере 265 367 (Двести шестьдесят пять тысяч триста шестьдесят семь) рублей84 копейки (НДС не облагается) «Покупатель» перечисляет на счет «Продавца» ежемесячно равными долями в течение 59 (Пятидесяти девяти) месяцев, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1 настоящего Договора».

Пункт 3.2.3 договора: «Ежемесячные платежи в размере 4 497 (Четыре тысячи четыреста девяносто семь) рублей 76 копеек (НДС не облагается) производятся не позднее 15 (Пятнадцатого) числа текущего месяца, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1 настоящего Договора, в соответствии с графиком платежей, который является неотъемлемым приложением к настоящему Договору (далее – график платежей)».

Представитель ответчика требования истца не признала, представила возражения на заключение экспертов.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 25.11.2019 между ООО «Амикон» (арендатор) и Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (арендодатель) заключен договор аренды объекта нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Нижнего Новгорода № 1/2278, по условиям которого передано в аренду помещение пом. П1, общей площадью 31.00 кв.м., расположенное по адресу: г. Н. Новгород, Автозаводский район, ул. Веденяпина, д. 8, Литер А, пом. П1, для использования под офис, бытовое обслуживание, обслуживание жилищного фонда, общественное питание, торговая, медицинская, педагогическая деятельность, деятельность в области спорта, культуры, организация досуга.

Срок действия договора установлен с 25.11.2019 по 24.11.2024.

В обоснование предъявленных требований истец указывает, что на праве аренды более двух лет арендует нежилое помещение пом П1, кадастровый номер: 52:18:0040283:1832, общей площадью 31,0 кв.м., этаж: техническое подполье № 1, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, р-н Автозаводский, ул. Веденяпина, дом 8 (далее - помещение).

КУГИ и ЗР обратился в ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» в целях определения рыночной стоимости помещения.

Постановлением Администрации города Нижнего Новгорода от 16.03.2022 года № 1061 принято решение о продаже указанного нежилого помещения пом П1 кадастровый номер: 52:18:0040283:1832, общей площадью 31,0 кв.м., этаж: техническое подполье № 1, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, р-н Автозаводский, ул. Веденяпина, д. 8 по рыночной стоимости 956 065,83 рублей, предложено ООО «Амикон» воспользоваться преимущественным правом покупки вышеуказанного нежилого помещения.

КУГИ и ЗР предложено ООО «Амикон» выкупить вышеуказанное нежилое помещение по указанной цене - 956 065,83 рублей, исходя из отчета об оценке от 18.02.2022 № 24072/02-22, выполненным ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

18.03.2022 ООО «Амикон» получило проект договора купли-продажи нежилого помещения пом П.1, кадастровый номер: 52:18:0040283:1832, общей площадью 31,0 кв.м., этаж: техническое подполье № 1, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, р-н Автозаводский, ул. Веденяпина, д. 8 (далее - договор купли-продажи).

ООО «Амикон» приняло решение воспользоваться преимущественным правом покупки, однако выразило несогласие с ценой, предложенной КУГИ и ЗР, при этом от заключения договора купли-продажи ООО «Амикон» не отказывалось.

ООО «Амикон» самостоятельно обратилось в ООО «Центр экспертизы и оценки «ЕСИН» для проведения оценки рыночной стоимости помещения.

Согласно отчету об оценке № 52-141И-22 от 07.04.2022, выполненному ООО «Центр экспертизы и оценки «ЕСИН», рыночная стоимость помещения составляет 540 000 рублей.

Ранее, письмом исх. № 48 от 27.01.2020 ООО «Амикон» запросило у КУГИ и ЗР согласие на производство неотделимых улучшений вышеуказанного помещения, в ответ на которое КУГИ и ЗР против выполнения работ по его улучшению не возражал (письмо от 07.02.2020 № Исх-03-02-47850/20).

После получения от КУГИ и ЗР ответа ООО «Амикон» за счет собственных средств произвел ремонт помещения, стоимость неотделимых улучшений по расчету истца составила 207 199 рублей 46 копеек, что подтверждается актом о приемке выполненных работ от 08.04.2022.

Документы, подтверждающие выполнение неотделимых улучшений помещения, предоставлены в КУГИ и ЗР письмом от 13.04.2022 исх. № 29.

Таким образом, истец считает, что сумма к оплате за помещение, отчуждаемое по договору купли-продажи, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества № 52-141И-22 от 07.04.2022, выполненным ООО «Центр экспертизы и оценки «ЕСИН», с вычетом стоимости произведенных улучшений объекта, составляет 332 800 рублей 54 копейки (НДС не облагается).

Письмом исх. № 29 от 13.04.2022 ООО «Амикон» направило в КУГИ и ЗР протокол разногласий, предлагающий урегулировать возникшие разногласия в части преамбулы договора, раздела 2.Цена, п. 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3 Договора (согласно приложения № 14 к настоящему исковому заявлению). С указанным письмом направлены в КУГИ и ЗР также Отчет об оценке № 52-141И-22 от 07.04.2022 и копии иных документов.

Протокол разногласий КУГИ и ЗР отклонил.

Согласно Уведомлению КУГИ и ЗР об отклонении протокола разногласий от 27.04.2022 (получено ООО «Амикон» 11.05.2022) предложил выкупить указанное нежилое помещение на ранее предложенных условиях, а именно за 956 065,83 рублей.

Истец полагает, что стоимость, определенная КУГИ и ЗР как выкупная в размере 956 065,83 рублей, указанного объекта недвижимости значительно завышена, что подтверждается Отчетом об оценке №52-141 И-22, который направлялся КУГИ и ЗР.

Данные обстоятельства послужили Обществу основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

Исследовав материалы дела, суд усматривает правовые основания для удовлетворения исковых требований, исходя из следующих обстоятельств дела, норм материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что помещение пом. П1, общей площадью 31.00 кв.м., расположенное по адресу: г. Н. Новгород, Автозаводский район, ул. Веденяпина, д. 8, Литер А, пом. П1 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Нижний Новгород, номер государственной регистрации № 52-52/124-52/012/704/2016-7272/1 от 12.08.2016.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных условий договора, возникшие разногласия были переданы истцом на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, определен в статье 5 Закона N 159-ФЗ.

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Закон N 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке. Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора. Это гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П "По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в связи с жалобой администрации города Благовещенска").

Нахождение муниципального имущества в аренде у истца и наличие у него преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность на момент принятия решения об условиях приватизации помещения подтверждаются материалами дела и лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Из материалов дела следует, что КУГИ и ЗР предложено ООО «Амикон» выкупить вышеуказанное нежилое помещение по цене - 956 065,83 рублей, исходя из отчета об оценке от 18.02.2022 № 24072/02-22, выполненным ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

ООО «Амикон», в свою очередь, обратилось в ООО «Центр экспертизы и оценки «ЕСИН» для проведения оценки рыночной стоимости помещения.

Согласно отчету об оценке № 52-141И-22 от 07.04.2022, выполненному ООО «Центр экспертизы и оценки «ЕСИН», рыночная стоимость помещения составляет 540 000 рублей.

Кроме того истец полагает, сумма к оплате за помещение, отчуждаемое по договору купли-продажи, должна быть установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества № 52-141И-22 от 07.04.2022, выполненным ООО «Центр экспертизы и оценки «ЕСИН», с вычетом стоимости произведенных улучшений объекта, составляет 332 800 рублей 54 копейки (НДС не облагается).

Таким образом, фактически предъявленные требования направлены на урегулирование разногласий, возникших между сторонами при определении выкупной стоимости имущества.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ покупателю как субъекту малого предпринимательства предоставлено право обжалования в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

В процессе рассмотрения дела определением от 24.11.2022 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Волго-Окская экспертная компания" ФИО3, ФИО5 (с учетом определения от 12.01.2023).

На разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость нежилого помещения П1 с кадастровым номером 52:18:0040283:1832, расположенного по адресу: <...> на 03.02.2022.

2. Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения П1 с кадастровым номером 52:18:0040283:1832, расположенного по адресу: <...> на 03.02.2022.

Согласно Заключению эксперта ООО «ВОЭК» №С32-22 от 24.03.2023 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 03.02.2022 составила сумму 585 000 рублей с учетом НДС 20%.

Рыночная стоимости неотделимых улучшений помещения по состоянию на 03.02.2022 согласно заключению судебной экспертизы составила 217 634,09 руб. с учетом НДС 20%.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Заключение эксперта должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Судом установлено, что представленное в материалы дела экспертное заключение ООО «ВОЭК» №С32-22 от 24.03.2023 удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствуют установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям.

Заключение судебной экспертизы, представленное в материалы дела, является полным и обоснованным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выводы эксперта в заключении являются достаточно ясными и полными, и не требуют какого-либо иного дополнительного исследования обстоятельств.

Ссылка ответчика на то, что заключение не соответствует требованиям закона об оценочной деятельности не принимается судом во внимание, поскольку исследование экспертом производилось в рамках судебной экспертизы, результаты которой представлены в материалы дела в соответствии со статьями 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд также отмечает, что в экспертном заключении отражено: поставленные вопросы в исследовательской части будут рассматриваться в следующем порядке: в рамках оценочной экспертизы по вопросу № 1 экспертом ФИО3; в рамках строительно-технической экспертизы по вопросу № 2 – экспертом ФИО5 (лист 3 экспертного заключения).

Ответчик вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащих и убедительных доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, в материалы дела не представил

Каких-либо ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 12 и 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы во взаимосвязи с материалами дела, суд считает его надлежащим доказательством по настоящему делу, соответствующим статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований не доверять выводам судебных экспертов, обладающих специальными познаниями и давшим подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения у суда не имеется.

Вопреки доводам ответчика, согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Письмом исх. № 48 от 27.01.2020 ООО «Амикон» запросило у КУГИ и ЗР согласие на производство неотделимых улучшений вышеуказанного помещения, в ответ на которое КУГИ и ЗР против выполнения работ по его улучшению не возражал (письмо от 07.02.2020 № Исх-03-02-47850/20) – том 1 л.д. 61.

Таким образом, фактически согласование арендодателя при проведении улучшений арендуемого помещения было получено, в связи с чем арендатор имеет право на проведение зачета стоимости улучшений в счет оплаты стоимости приобретаемого арендуемого помещения.

Произведенные истцом неотделимые улучшения подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, а именно договором подряда № 8/ЮЛ от 28.06.2021, Приложением № 1 к указанному договору «Калькуляция № 1/8/ЮЛ, актом о приемки выполненных работ от 08.04.2022 №1, платежным поручением от 26.09.2022 №209, а также результатами судебной экспертизы.

Документы, подтверждающие расходы на произведенные улучшения представлены истцом в адрес Комитета письмом от 26.09.2022 №66 (получено Комитетом 27.09.2022, о чем свидетельствует соответствующая отметка на письме) – том 2 л.д. 82.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом"Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Заключением судебной экспертизы рыночная стоимость определена на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – на 03.02.2022.

В связи с тем, что операции по реализации муниципального имущества в соответствии с подпунктом 12 части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации НДС не облагаются, расчет рыночной стоимости следует определять за вычетом НДС, а именно: 585 000 руб. / 1,2 = 487 500 руб. (НДС не облагается).

Таким образом, разница между рыночной стоимостью и стоимостью неотделимых улучшений составляет 487 500 – 217 634,09 = 269 865,91 руб.

С учетом изложенного, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, на основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает возможным урегулировать возникшие между сторонами разногласия при заключении договора при установлении рыночной цены нежилого помещения с учетом стоимости неотделимых улучшений, то есть в редакции истца с учетом уточнений.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание заключение судебной экспертизы ООО «ВОЭК» №С32-22 от 24.03.2023, суд пришел к выводу, что требования истца являются обоснованными и правомерными, в связи с чем подлежат удовлетворению в полном объеме.

В порядке статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, а также по проведению судебной экспертизы относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Истцу на основании пункта 3 части 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации следует возвратить сумму излишне уплаченной государственной пошлины в связи с уменьшением размера исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176, 180-182, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Преамбулу договора дополнить после слов «общество с ограниченной ответственностью «Амикон» (основной государственный регистрационный номер <***>), в лице генерального директора ФИО4, действующая на основании Устава» словами «, именуемое «Покупатель»».

Раздел 2 договора: «Рыночная стоимость объекта в соответствии с заключением экспертов № С32-22 от 24.03.2023, выполненным ООО «Волго-окская экспертная компания», составляет 487 500 руб. 00 коп.

Стоимость произведенных Покупателем улучшений Объекта в соответствии с заключением экспертов № С32-22 от 24.03.202., выполненным ООО «Волго-окская экспертная компания», составляет 217 634 руб. 09 коп.

Цена «объекта», отчуждаемого по настоящему Договору, в соответствии с Заключением экспертов № С32-22 от 24.03.2023г., выполненным ООО «Волго-окская экспертная компания», за вычетом стоимости произведенных Покупателем улучшений Объекта, составляет 269 865 рублей 91 коп. (НДС не облагается)».

Пункт 3.2.1 договора: «Сумму в размере 4 498 руб. 07 коп. (НДС не облагается) единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества».

Пункт 3.2.2 договора: «Сумму в размере 265 367 руб. 84 коп. (НДС не облагается) «Покупатель» перечисляет на счет «Продавца» ежемесячно равными долями в течение 59 месяцев, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1 настоящего Договора».

Пункт 3.2.3 договора: «Ежемесячные платежи в размере 4 497 руб. 76 коп. (НДС не облагается) производятся не позднее 15 (Пятнадцатого) числа текущего месяца, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1 настоящего Договора, в соответствии с графиком платежей, который является неотъемлемым приложением к настоящему Договору (далее – график платежей)».

Взыскать с комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) г. Нижний Новгород, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Амикон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) <...> 000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлины и 45 000 руб. 00 ко. расходов по оплате судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Амикон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) г. Нижний Новгород, из федерального бюджета 18 000 руб. 00 коп. государственной пошлины, перечисленной по платежному поручению от 21.06.2022 №124.

Основанием для возврата государственной пошлины является настоящее решение.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если оно не будет отменено или изменено таким постановлением.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с даты принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы; если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья А.Н.Дерендяева