Решение от 15 февраля 2026 г. АС города Москвы

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-108524/25-77-714
г. Москва
16 февраля 2026 г.
Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2026года

Полный текст решения изготовлен 16 февраля 2026 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Афанасьевой Е.А.,

с участием представителей:

от истца: ФИО1 (доверенность № б/н от 09.04.2025г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

от ответчика: ФИО2 (доверенность № ДГИ-Д-936/25 от 09.12.2025г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ" (119048, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ХАМОВНИКИ, УЛ УСАЧЁВА, Д. 29, К. 9, ЭТАЖ ПОДВАЛ, ПОМЕЩ. VIII/ КОМ. 1-14, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.11.2019, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/П, с кадастровым номером 77:01:0005009:4195, общей площадью144,7 кв.м., изложив пункты 3.1., 3.4. договора в следующей редакции:

- пункт 3.1. договора: «Цена Объекта составляет 8 572 644 руб. 40 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 02.04.2025 № 37/2025-О, выполненного ООО КГ «ПРАЙМАУДИТ» , с учетом стоимости вычета неотделимых улучшений на сумму 3 938 355 руб. 60 коп., является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

- пункт 3.4. договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 102 055 руб. 29 коп., и процентов предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объектов (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части — в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Исключить из договора пункты 4.7, 4.7.1., 4.7.2, .4.7.2.1, 4.7.2.2.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе недвижимого имущества. Однако ответчиком было отказано в предоставлении государственной услуги.

Ответчик отказался от подписания договора купли-продажи на условиях, изложенных в Протоколе разногласий, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, просил урегулировать разногласия по предложенной им цене, без учета экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва, просил урегулировать разногласия по предложенной им цене и без учета стоимости неотделимых улучшений.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью «Новые Горизонты» (арендатор, истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель, ответчик) заключен Договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-01113/20 от 28.12.2020 нежилого помещения общей площадью 144,7 кв. м., расположенного по адресу: <...>/П, с кадастровым номером 77:01:0005009:4195.

Являясь добросовестным арендатором и отвечая требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, истец 28.02.2025 обратился к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

19.03.2025 истцом был получен проект договора купли-продажи № 59-10840 о 17.03.2025 (письмо ответчика от 19.03.2025 № 33-5-21882/25-(0)-4).

Пунктом 3.1 Договора установлено, что цена объекта недвижимости составляет 20 661 000 руб. 00 коп.

Пунктом 3.4. Договора установлено, что ежемесячный платеж составляет не мене 1 261 547 руб. 62 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой объекта недвижимости, также другими пунктами договора, истец 10.04.2025 направил в адрес ответчик подписанные экземпляры договора купли-продажи с протоколом разногласий, содержащие несогласие с вышеуказанными условиями.

Согласно п.3.1 договора в редакции истца цена Объекта составляет

8 572 644 pyб. 40 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 02.04.2025 № 37/2025-О, выполненного ООО КГ «ПРАЙМАУДИТ», с учетом стоимости вычета неотделимых улучшений на сумму 3 938 355 руб. 60 коп., размер ежемесячного платежа составляет 102 055 руб. 29 коп.

Истец также считает, что пункты 4.7., 4.7.1., 4.7.2., 4.7.2.1., 4.7.2.2 необходимо исключить из Договора.

Письмом от 16.04.2025 исх. № 33-5-21882/25-(0)-6 Департамент отклонил протокол разногласий.

В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец воспользовался предоставленным ему правом и обратился с урегулированием возникших разногласий при заключении договора купли-продажи в Арбитражный суд города Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд в порядке статьи 82 АПК РФ определением от 18.08.2025г. назначил судебную строительно-техническую экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу № А40-108524/25-77-714. Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов», экспертам ФИО3, ФИО4. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 144,7 кв. м., с кадастровым номером: 77:01:0005009:4195, расположенного по адресу: <...>/П, по состоянию на 28.02.2025 г. без учета НДС?

Согласно Заключению эксперта № 159 от 02.10.2025г., рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 144,7 кв.м., с кадастровым номером: 77:01:0005009:4195, расположенного по адресу: <...>/П, по состоянию на 28.02.2025 г, составляет: 20 163 000 руб. 00 коп.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, общей площадью 144,7 кв. м., с кадастровым номером: 77:01:0005009:4195, расположенного по адресу: <...>/П, по состоянию на 28.02.2025 г. с учетом НДС составляет: 1 586 764 руб. 52 коп.

Протокольным определением суда от 04.12.2025г. вызваны в суд эксперты ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО3, ФИО4, для дачи пояснений по экспертному заключению № 159 от 02.10.2025г.

В судебном заседании 02.02.2026г. эксперт дал пояснения по экспертному заключению № 159 от 02.10.2025г.

Протокольным определением от 02.02.2026г. заявленное ходатайство истца о назначении повторной судебной экспертизы оставлено без удовлетворения, поскольку суд не усмотрел предусмотренных в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для проведения повторной экспертизы, считая, что заключение эксперта является полным и ясным и у суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта. Назначение повторной экспертизы приведет к необоснованному затягиванию процесса и увеличению судебных расходов. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы. Кроме того, Арбитражный процессуальный кодекс не содержит норм, указывающих возможность участия специалиста в опросе эксперта, производившем судебную экспертизу.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 14.04.2022 № 200), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития 25.09.2014 № 611).

Экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ. В качестве экспертов привлечены липа, обладающие специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертами являлись лица имеющие право осуществления оценочной деятельности, экспертами дана подписка о том, что они предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключения экспертов выполнены полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера. Заключение эксперта позволяет понять логику процесса определения рыночной стоимости объекта исследования, является понятным и последовательным, не содержит противоречий.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Доказательств, опровергающих выводы заключения эксперта, в материалы дела не представлено (статья 9, 65 АПК РФ).

Таким образом, при определении размера стоимости объекта, суд исходит из Заключения судебной экспертизы.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

По смыслу указанной нормы решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение неотделимых улучшений арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Положения Федерального закона №159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами кроме как с обстоятельством проведения данных работ с согласия арендодателя.

Согласно ч. 6, ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены согласия арендодателя.

Пунктом 2.5.11 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП «Об утверждении положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы» установлено, что пользователи объектов нежилого фонда вправе с согласия Департамента производить за свой счет неотделимые улучшения объектов нежилого фонда, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

Также, согласно пункту 2.5.13 Положения стоимость произведенных с согласия Департамента городского имущества города Москвы неотделимых улучшений возмещается пользователю объекта в порядке, предусмотренном правовым актом Правительства Москвы, при этом соответствующее положение должно содержаться в договоре, заключаемом с пользователем.

Таким образом, доказыванию в настоящем деле подлежат факт создания неотделимых улучшений, наличие или отсутствие согласия арендодателя на создание неотделимых улучшений, стоимость неотделимых улучшений.

В данном случае согласие собственника объекта (город Москва) на переустройство, а, следовательно, и на создание неотделимых улучшений, было выражено ясно и определенно.

Истцом в материалы дела представлена копия письма Департамента № ДГИ-1-49308/21-1 от 09.06.2021г. о согласовании переустройства нежилого помещения, в котором ответчик согласовал проведение ремонтных работ. Суд расценивает данное письмо, как согласование Департаментом произведенных неотделимых улучшений.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд исходил из того, что Департамент не возражал против перепланировки и (или) переустройства помещения.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/П, с кадастровым номером 77:01:0005009:4195, общей площадью144,7 кв.м. составляет 18 576 235 руб. 48 коп. в соответствии с Заключением эксперта № 159 от 02.10.2025г., выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов» (за вычетом стоимости неотделимых улучшений в размере 1 586 764 руб. 52 коп.).

Кроме того, абзац 1 пункта 4.7.2.2. подлежит исключению из текста договора, поскольку противоречит действующему законодательству. Заключение договора аренды на срок менее года либо на неопределенный срок является правом стороны согласно ст.421 ГК РФ.

Требования истца исключить из договора купли-продажи пункты 4.7., 4.7.1., 4.7.2., 4.7.2.1. и абзац 2 пункта 4.7.2.2 судом отклоняются на основании следующего.

В соответствии с ч . 5 ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Согласно ст. 34 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

Статья 40 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ устанавливает порядок обременения заложенного имущества правами других лиц, что включает в себя передачу объекта залога в аренду. По смыслу статьи включение в договор купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку обязанностей истца уведомлять Департамент о передаче объекта в аренду не ущемляет права истца и не противоречит законодательству.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно п. 3 ст. 346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.

Из указанного следует, что при заключении договора у Департамента имеется право включать обязанность истца уведомлять о передаче объекта в пользование третьим лицам, так как указанные пункты полностью соответствуют требованиям действующего гражданского законодательства в части регулирования пользования предметом залога.

В соответствии с п. 1 Положения о Департаменте городского имущества юрода Москвы, утвержденного постановлением Правительства г. Москвы от 20.02.2013 № 99-П Департамент городского имущества города Москвы является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции и полномочия, являющиеся установленной сферой деятельности Департамента, в части разработки и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, в том числе жилыми помещениями, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы. Согласно п. 4.2.34. Положения, Департамент принимает решение о проведении в установленном порядке и в пределах своей компетенции мониторинга соблюдения условий использования и сохранности имущества, находящегося в государственной собственности города Москвы, в том числе проверок исполнения договоров аренды, безвозмездного пользования, ответственного хранения, доверительного управления, и иных вопросов, отнесенных к установленной сфере деятельности, в случаях, предусмотренных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами города Москвы, иными правовыми актами города Москвы.

В соответствии с п. 6.16. Положения Департамент осуществляет мониторинг использования, управления, распоряжения по назначению и сохранности государственного имущества, составляющего казну города Москвы, закрепленного в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы и государственных учреждений города Москвы, а также переданного в установленном порядке иным лицам, и при выявлении нарушений принимает в соответствии с законодательством необходимые меры по их устранению и привлечению виновных лиц к ответственности.

Таким образом, Департамент в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, а также по обеспечению сохранности вверенного ему имущества.

Включение пунктов об уведомлении Департамента о передаче реализуемого объекта в пользование третьим лицам служит гарантией правомерного использования объекта и помогает осуществлять функции по осуществлению мониторинга соблюдения условий использования и сохранности имущества.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению частично в указанной судом редакции.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 95 000 руб. 00 коп. и расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления, подлежат взысканию с ответчика, поскольку исковые требования заявлены правомерно в части.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 167-173, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ" (ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/П, с кадастровым номером 77:01:0005009:4195, общей площадью144,7 кв.м., изложив пункты 3.1., 3.4. договора в следующей редакции:

- пункт 3.1. договора: «Цена Объекта составляет 18 576 235 (Восемнадцать миллионов пятьсот семьдесят шесть тысяч двести тридцать пять) руб. 48 коп. в соответствии с Заключением эксперта № 159 от 02.10.2025г., выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов», за вычетом стоимости неотделимых улучшений в размере 1 586 764 (Один миллион пятьсот восемьдесят шесть тысяч семьсот шестьдесят четыре) руб. 52 коп., является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

- пункт 3.4. договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 221 145 (Двести двадцать одна тысяча сто сорок пять) рублей 66 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объектов (пункт 3.1 Договора)

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части — в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Исключить из договора абзац 1 пункт 4.7.2.2.

В части требования об исключении пунктов 4.7, 4.7.1., 4.7.2, .4.7.2.1, абзац 2 пункта 4.7.2.2 - отказать.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ" (119048, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ХАМОВНИКИ, УЛ УСАЧЁВА, Д. 29, К. 9, ЭТАЖ ПОДВАЛ, ПОМЕЩ. VIII/ КОМ. 1-14, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.11.2019, ИНН: <***>) расходы по уплате госпошлины по иску в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) руб. 00 коп., расходы за проведение по делу судебной экспертизы в размере 95 000 (Девяносто пять тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:

С.В. Романенкова