Постановление от 20 июня 2017 г. по делу № А40-88725/2014

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А40-88725/14
город Москва
20 июня 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 13.06.2017

Постановление изготовлено в полном объеме 20.06.2017

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,

судей Алексеевой Е.Б., Семикиной О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Валежной Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 31 октября 2016 года по делу № А40-88725/14,

принятое судьей Пуловой Л.В.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Септилекс"

(ОГРН <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>)

третьи лица: Правительство Москвы,

Управление Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Москве, ГУП «Московский метрополитен»;

о признании одностороннего отказа от договора недействительным

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО1 по доверенности от 22.03.2016

от ответчикаКулешов В.Ю. по доверенности № 33Д-784/15 от 22.12.2015

от третьих лиц:

ГУП «Московский метрополитен» ФИО2 по доверенности от 15.05.2017

остальных лиц не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Септилекс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о:

признании недействительным одностороннего внесудебного отказа города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы от исполнения Договора аренды земельного участка от 23.07.2003 №99/2003-Ю, выраженного в уведомлении исх. от 03.03.2014 №ДГИ-И-3927/14;

обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации внести в ЕГРП запись о возобновлении прав и обязанностей Общества с ограниченной ответственностью "Септилекс" по Договору аренды земельного участка от 23.07.2003 №99/2003-Ю в редакции дополнительного соглашения к Договору аренды о смене арендодателя от 01.07.2012 №М-11-039821 земельного участка с кадастровым номером 50:21:0110502:490 с адресным ориентиром: г.Москва, поселение Московский, в районе дер. Говорово, уч.68ю.

Решением суда от 07.08.2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08.04.2015 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При этом АС МО указал на необходимость предложения сторонам представить доказательства в обоснование своих доводов относительно выполненного объема строительства на дату истечения срока разрешения на строительство, установления соответствия возведенного объекта градостроительным и строительным норам, в т.ч. утвержденной проектной документации, для чего рассмотреть вопрос о назначении соответствующей экспертизы, а также необходимость установления обстоятельства того, относится ли срок установленный в разделе 5 Договора к сроку, в течение которого должно быть завершено строительство или к сроку, в течение которого применяется льготная ставка арендной платы.

При новом рассмотрении решением суда от 31.10.2016 исковые требования в части признания недействительным одностороннего внесудебного отказа города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы от исполнения Договора аренды земельного участка от 23.07.2003 №99/2003-Ю, выраженного в уведомлении исх. от 03.03.2014 №ДГИ-И-3927/14 удовлетворены; в удовлетворении остальной части требований отказано.

На указанное решение Ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика поддержал требования и доводы жалобы; представитель Истца заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы; представитель Третьего лица заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы; неявившиеся лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы с учетом правил п. п. 4 - 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №12.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение подлежит отмене в части, исходя из следующего.

Установлено, что между городом Москвой в лице Департамента городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Септилекс" (арендатор) заключен на срок 49 лет Договор аренды от 23.07.2003 №99-2003/Ю (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2012 №М-11-039821 к Договору) земельного участка с кадастровым №50:21:0110502:490 площадью 10 000кв.м с адресными ориентирами: г.Москва, поселение Московский, в районе дер. Говорово, уч.68ю (с учетом изменений с 01.07.2012 границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью и включением данного земельного участка в границы города Москвы в соответствии с Постановлением Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации от 27.12.2011 №560 «Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью»), для строительства складского комплекса и бытовых помещений.

Уведомлением исх. от 03.03.2014 №ДГИ-И-3927/14 Департамент земельных ресурсов города Москвы заявил об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора аренды от 23.07.2003 №99-2003/Ю по основаниям, установленным нормой п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ), в силу которой заключенный до 01.01.2011 для целей строительства объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть в случае его существенного нарушения расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим публичным образованием. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления уведомления о его расторжении. Если до истечения указанного срока от стороны поступят письменные возражения, договор считается расторгнутым со дня направления публичным образованием уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: 1) неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем 40% общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством РФ порядке проектной документацией; 2) отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Установлено, что срок начала и окончания строительства сторонами в договоре не согласован.

06.10.2008 Администрацией Ленинского муниципального района Московской области ООО "Септилекс" выдано разрешение на строительство № 000174-488/08-Р/С складского комплекса в соответствии с проектом строительства, разработанным ООО «Флекс-Форм» (заключение государственной экспертизы №50-1-4-0486-08 от 07.08.2008).

Срок действия полученного истцом разрешения на строительство N 000174-488/08-р/с установлен до 01.03.2010.

С принятием Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы" (п. 2 ст. 43) необходимым условием для получения разрешения на строительство стало получение застройщиком Градостроительного плана земельного участка.

22.08.2013 арендатору было бы выдано ГПЗУ (регистрационный N 45952000-08-118697 от 22.08.2013), утвержденный приказом Москомархитектуры от 14.08.2013 года №1574, предусматривающее возможность застройки территории объектами размещения складских предприятий.

Выданное разрешение на строительство от 06.10.2008 № 000174-488/08-Р/С не продлевалось, новое разрешение на строительство в установленном порядке не выдано.

Таким образом, поскольку согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории - доказательством освоения земельного участка являлось бы строительство объектов, указанных в разрешении на строительство, более чем 40 процентов.

Экспертное заключение по результатам экспертизы, проведение которой было поручено судом первой инстанции эксперту Автономной некоммерческой организации «Центр Независимых Строительных Экспертов» ФИО3 (л.д.6-67 том 16), содержит вывод о том, что стоимость фактически выполненных работ составляет 26 811 541,01руб. при общей стоимости строительства складского комплекса 60 594 416руб., что составляет 44,25% к общему объему строительства складского комплекса.

Однако при определении степени готовности строящегося комплекса эксперт берет за основу стоимостные показатели, при этом, не устанавливая фактический объем строительства на арендованном земельном участке.

Разрешение на строительство выдавалось на строительство конкретной площади объекта.

Согласно проекту строительства технико-экономические здания: общая площадь здания - 7961,1 кв.м, в т.ч. административно-бытовая площадь – 3408,3кв.м, общий строительный объем – 73 132,8 кубических метров.

В этой связи, применение стоимостных показателей как определения степени готовности строящегося комплекса является неправильным.

Кроме того, согласно п. Г.6* СП 1 18.13330.2012*. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009" (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011№635/10) строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки 0.00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах внешних поверхностей наружных стен с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями на вечномерзлых грунтах и подпольных каналов. Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки. В площадь застройки включается также подземная часть, выходящая за абрис проекции здания.

Вместе с тем экспертом не установлены площадь и фактический объем построенного строительного комплекса по отношению к выданному разрешению на строительству.

Кроме того, при принятии объекта в эксплуатацию учитывается его строительная готовность (фактическая площадь, объем, погонные метры и т.д.), а не стоимостная.

Таким образом, процентное соотношение общего объема построенного объекта к общему объему строительства не установлено.

В связи с чем, судом апелляционной инстанции судом была назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО4, по результатам которой представлено заключение (л.д.167-177 том 16).

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) установить фактический объем строительства, рассчитанный в квадратных, кубических метрах на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0110502:490;

2) установить фактическое процентное соотношение общего объема строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией, на указанном земельном участке с кадастровым номером 50:21:0110502:490.

Экспертом установлено, что на момент проведения экспертного исследования на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0110502:490 площадью 10 000кв.м не существует никакого строительства, принадлежащего ООО «Септилекс». На участке несколько различных объектов строительных организаций, располагающихся во временных зданиях и сооружениях мобильного сборно-разборного типа. Из указанного следует, что установить фактический объем строительства не представляется возможным, поскольку объекты капитального строительства, возведенные ООО «Септилекс», либо за его счет, на земельном участке отсутствуют.

Доводы ООО «Септилекс» о том, что были построены инженерные коммуникации, находящиеся под поверхностью земельного участка, не может являться обоснованием как надлежащего выполнения условий договора, поскольку проектом строительства, разработанного ООО «Флекс-Форм» установлено строительство складского комплекса, а не инженерных коммуникаций, как самостоятельных объектов капитального строительства.

Более того, для установления фактического объема строительства под поверхностью земельного участка необходимо проводить земляные работы всего земельного участка площадью 10000 кв.м.

При этом установить собственника инженерных коммуникаций будет невозможно.

Также экспертом установлено, что из капитальных строений в северо-западной зоне участка расположена выходящая на поверхность часть подземного пожарного резервуара накопителя, площадь надземной части которого составляет 272 кв.м. Коэффициент застройки земельного участка составляется 0,03. Другие капитальные строения, прочно связанные с землей отсутствуют. Для установления коэффициента застройки эксперт разделил площадь застройки объекта (272 кв.м.) на площадь земельного участка (10000 кв.м.) (272 кв.м./10 000 кв.м=0.03).

При этом, поскольку экспертом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0110502:490 площадью 10000 кв.м. не существует никакого строительства, принадлежащего ООО «Септилекс», установить фактическое процентное соотношение общего объема строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией, не представляется возможным.

Кроме того, поскольку в материалы дела не представлены правоустанавливающие документы, установить собственника указанного объекта также не представляется возможным.

Таким образом, вне зависимости от принадлежности указанного пожарного резервуара кому-либо, фактическое процентное соотношение общего объема строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией, составляло бы 3,42% (272 к.в.м/7961,1 кв.м.* 100% = 3,42%).

Следовательно, по настоящему делу, арендатор допустил существенное нарушение Договора, т.к. ни в срок, на который выдано разрешение на строительство (01.03.2010), ни по настоящее время не исполнил обязательства по строительству (строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем 40% общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством РФ порядке проектной документацией).

Препятствий, в силу которых неосуществление арендатором строительства не могло бы быть квалифицировано как существенное нарушение условий Договора, не установлено.

При этом никаких препятствий, не зависящих от арендатора, не позволивших ему выполнить Договор в соответствии с его условиями, не установлено.

Следовательно, арендодатель правомерно в одностороннем порядке отказался от исполнения Договора.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований полагать отказ арендодателя от исполнения Договора недействительным.

При этом никаких препятствий, не зависящих от арендатора, не позволивших ему выполнить Договор в соответствии с его условиями, не установлено.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене в указанной части.

В соответствии со статьями 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2016 года по делу №А40-88725/14 отменить в части признания недействительным одностороннего внесудебного отказа города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы от исполнения Договора аренды земельного участка от 23.07.2003 №99/2003-Ю, выраженного в уведомлении исх. от 03.03.2014 №ДГИ-И-3927/14 и распределения судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении указанных требований отказать.

Решение суда в остальной части оставить без изменения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Септилекс" (ОГРН <***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) 60 000руб. расходов за производство судебной экспертизы.

Возвратить Департаменту городского имущества города Москвы с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 194 000руб., внесенные для оплаты экспертизы по платежному поручению от 17.02.2017 №2594.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

судья Т.Ю. Левина

судья Е.Б. Алексеева

судья О.Н. Семикина