Решение от 14 марта 2019 г. по делу № А51-24465/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-24465/2018
г. Владивосток
14 марта 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 14 марта 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В. при ведении протокола секретарем ФИО1 рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Орас» (ИНН <***>; ОГРН <***>) к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) третье лицо: Администрация города Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий.

при участии:

от истца –ФИО2, доверенность от 02.05.2017., удостоверение;

от ответчика – ФИО3, доверенность от 26.12.2018 № 20/45097, удостоверение;

от третьего лица - ФИО4, доверенность от 17.12.2018 №1-3/3423, паспорт;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Орас» обратилось к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края с иском об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020010:5 изложив п. 2.1. договора аренды в редакции протокола разногласий от 14.09.2018 г.

Определением от 18.02.2019 судом в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований, в соответствии с которыми истец просит суд урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ОРАС» и Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края при заключении договора аренды земельного участка № 28-Ю-21796 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020010:5, изложив п. 2.1. договора аренды в редакции: «За указанный в п. 1.1. настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 11 011 руб. 25 коп. в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью договора», а также уточненная редакция Приложения № 3 к договору.

Судом в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Владивостока.

Истец уточненные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении в полном объеме. Пояснил, что в связи с истечением срока ранее действующего договора аренды, заключается новый договор аренды, в процессе заключения истец не согласился с проектом договора, где Департамент использует в расчете арендной платы коэффициенты функционального использования в размере 12, указанные в первой части решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке». Истец полагает, что данный коэффициент не применим к новому договору аренды.

Ответчик требования оспорил, полагает, что для земельных участков с видом функционального использования земли для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах, установлен коэффициент 12, в связи считает его использование обоснованным.

Ответчик считает, что иск подлежит оставлению без рассмотрения на основании п. 2 части 1 ст. 148 АПК РФ, в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, поскольку отсутствуют доказательства направления ответчиком проекта договора или протокола разногласий с указанным в уточнениях коэффициентом 1, поскольку ранее истец предлагал заключить договор с учетом коэффициента 4.

Рассмотрев ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения по мотивам несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, суд отказывает в его удовлетворении в силу следующего.

По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Несоблюдение такого порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон (пункт 4 раздела II "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4", утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015), как это усматривается из материалов по настоящему делу.

Судом установлено, что передавая разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, на рассмотрение суда общество представило суду доказательства того, что до обращения в суд предлагало ответчику рассмотреть возможность изложения п. 2.1 в редакции ООО «ОРАС» с указанием коэффициента функционального использования 4.

Кроме того, арендная плата за данный земельный участок является регулируемой (ст.65 ЗК РФ), поэтому, в данном случае достаточно факта того, что истец письмом от 26.06.2018 обращался к ответчику с предложением за изменением условий договора аренды в части расчета арендной платы, не согласившись с коэффициентом, который был указан Департаментом в проекте договора.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

01.08.2002 между ООО «ОРАС» и Администрацией города Владивостока заключен договор аренды земельного участка № 3799. На основании данного договора ООО «ОРАС» был передан в аренду земельный участок, площадью 1098 кв.м. расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:020010:5 с целевым назначением для реконструкции производственно-торговой базы под торговый центр и дальнейшей его эксплуатации. Срок договора аренды был установлен с 26.07.2002г. по 25.07.2017г.

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее по тексту Департамент) является правопреемником Администрации г. Владивостока по данному договору.

В связи с истечением срока действия договора аренды от 01.08.2002№3799, ООО «ОРАС» обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, в связи с чем, просило возобновить подписание договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020010:5, площадью 1098 кв.м. и применить при расчете арендной платы коэффициент функционального использования 4, применяемого при расчете арендной платы за землю, с разрешенным видом использования – для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные слады и базы продовольственные промтоварные и смешанного ассортимента).

Рассмотрев данное заявление Департаментом 29.08.2018г. в адрес ООО «ОРАС» был направлен проект договора аренды № 28-Ю-21796.

В данном проекте договора аренды в п.2.1. была указана арендная плата, которая составляет 132 135 тысяч рублей в месяц.

В соответствии с расчётом, приложенным к данному проекту договора, арендная плата была рассчитана с учётом применения коэффициента функционального использования - 12.

По мнению истца, рассчитывая сумму арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 25:28:020010:5, Департамент необоснованно применяет корректирующий коэффициент – 12, предусмотренный для магазинов и павильонов, а не для торговых центров.

Поскольку с предложенной ответчиком редакцией истец не согласился, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования в уточненной редакции являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункты 1, 2 статьи 432 ГК РФ).

Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ).

Статьей 424 ГК РФ закреплено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015, далее - ЗК РФ), если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Нормативные правовые акты, принятые указанными органами, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

В соответствии с п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

На территории Приморского края действует регулирующее порядок определения арендной платы Постановление Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее - Постановление № 75-па), которым установлен порядок изменения арендной платы.

Судом установлено, что Департамент в адрес ООО «ОРАС» направил проект договора аренды земельного участка №28-Ю-21796.

Предложенная ответчиком редакция содержала, в том числе, следующие условия: пункт 2.1 «За указанный в п. 1.1 настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 132 135 руб. в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью Договора».

Факт использования земельного участка, правомерность применения регулируемой арендной платы, порядок расчета ее размера ответчиком не оспариваются, по сути, спор между сторонами сводится к применению арендодателем в расчете коэффициента функционального использования 12 как для земельных участков, для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные, промтоварные и смешанного типа), который установлен пунктом 1.5.1 Приложения № 1 решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505.

Вместе с тем, истец с применением коэффициента функционального использования в размере 12 не согласился, настаивая, что к спорным правоотношениям необходимо применять коэффициент 1, поскольку договор аренды заключен без проведения торгов и заключен после 01.03.2015, что соответствует решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 (п. 2.1. Приложения № 1).

Из смысла Решения Думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505 следует, что величина коэффициента функционального использования применяемая при расчете арендной платы, устанавливается согласно п. 1 Приложения № 1 за земельные участки, предоставленные в аренду до 01.03.2015, а также за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 34 ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», а согласно п. 2 Приложения № 2 за земельные участки, предоставленные в аренду в случаях, указанных в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 ст. 39,7 Земельного кодекса РФ.

Судом установлено, что земельный участок был предоставлен ответчику в соответствии с п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ без проведения торгов под зданием, собственником которого является истец.

Таким образом, учитывая, что спорные правоотношения в части заключения договора аренды на новый срок возникли после 01.03.2015 и договор аренды заключен без проведения торгов, суд приходит к выводу, что в данном случае при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент функционального использования земельного участка в размере 1 – земельные участки с различными видами функционального использования, предоставленные в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, установленный п. 2.1. Приложения № 1 к решению Думы г. Владивостока № 505 от 30.07.2015.

Учитывая изложенное, пункт 2.1 договора подлежит изложению в следующей редакции: «За указанный в п. 1.1. настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 11 011 руб. (одиннадцать тысяч одиннадцать) рублей 25 копеек в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью Договора», а также Приложение № 3 к договору в уточненной редакции.

С учетом результатов рассмотрения спора расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ОРАС» и Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края при заключении договора аренды земельного участка № 28-Ю-21796 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020010:5, изложив п. 2.1. договора аренды в редакции: «За указанный в п. 1.1. настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 11 011 руб. (одиннадцать тысяч одиннадцать) рублей 25 копеек в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью Договора».

Приложение № 3

к договору аренды земельного участка

№ 28-Ю-21796 от «____»__________20

Кадастровая стоимость

участка (руб.) Скд

Площадь земельного участка (кв.м.)

Ставка земельного налога % Сзн

Итоговый Коэффициент аренды (ед.) =Кфи * Ккор

Доля Аренды (ед.)

Количество месяцев (ед.)

Сумма к оплате (РУ6)

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

8809000

1098

1,5

1* 1

1/1

12

132 135

Итоговая сумма арендной платы рассчитывается по формуле:

Апл = Ас * Скд, где

Апл - годовая сумма арендной платы Скд - кадастровая стоимость

Ас - ставка арендной платы

Ас = Сзн * Кфи *Ккор, где

Сзн - ставка земельного налога

Кфи - коэффициент функционального использования

Ккор - коэффициент корректирующий

Сумма арендной платы за полный год составляет 132135 руб.

Сумма арендной платы за месяц составляет 11011,25 руб.

Арендная плата перечисляется по следующим реквизитам:

Получатель платежа: ИНН <***> КПП 254001001

УФК по Приморскому краю

(Департамент земельных и имущественных

отношений Приморского края)

Расчётный счёт <***> в банке Дальневосточное ГУ Банка России г. Владивосток

БИК 040507001

КБК 779 111 05012 04 0001 120

ОКТМО 05701000

В разделе «Назначение платежа» обязательно указывать: номер договора аренды 28-Ю-21796 от « »20

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ОРАС" (ИНН <***>; ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Кобко Е.В.