Постановление от 10 сентября 2025 г. по делу № А81-5912/2024

Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А81-5912/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Донцовой А.Ю.,

судейЗиновьевой Т.А.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой на решение от 04.02.2025 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Санджиев М.А.) и постановление от 18.04.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Бацман Н.В., Рожков Д.Г.) по делу № А81-5912/2024 по иску Департамента

имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (629305, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО3.

Суд установил:

Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее – Департамент, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к индивидуальному предпринимателю Асанову Джабраилу Руслановичу (далее – предприниматель, ответчик) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020205:2946, расположенного на земельном участке площадью 596 кв. м с кадастровым номером 89:11:020205:2837 по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, микрорайон Заозерный (далее – земельный участок).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3 (далее – ФИО3, третье лицо).

Решением от 04.02.2025 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 18.04.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просил их отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, привел следующие доводы: суды не учли, что для объектов незавершенного строительства нормами гражданского и земельного законодательства предусмотрен особый порядок предоставления земельного участка; предъявляя иск, Департамент реализовал право на изъятие объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок, установленной подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); договор аренды земельного участка подлежал расторжению с даты постановки на кадастровый учет расположенного на нем объекта недвижимости; ФИО3 не мог передавать ответчику права по заключенному в результате проведения торгов договору.

От лиц, участвующих в деле, отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статьей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ФИО3 для индивидуального жилищного строительства на основании протокола от 14.12.2022 заседания комиссии по аукционам, проводимым в целях продажи земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования город Новый Уренгой, в соответствии со статьей 39.12 ЗК РФ, был предоставлен в аренду земельный участок.

Департамент и третье лицо заключили договор аренды данного участка от 26.12.2022 № НУ-14-23 на срок с 26.12.2022 по 26.12.2042 (далее – договор аренды).

В период действия договора аренды ФИО3 на земельном участке осуществил строительство фундамента площадью 355,2 кв. м для жилого дома, зарегистрировав его в установленном порядке. Объекту незавершенного строительства присвоен кадастровый номер 89:11:020205:2946 (далее – спорный объект); 25.07.2023 ФИО3 получены технические условия на подключение к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения, с акционерным обществом «Уренгойская электросетевая компания» заключен договор об осуществлении технического присоединения к электрическим сетям.

По договору от 20.11.2023 безвозмездной передачи объекта незавершенного строительства, зарегистрированному в установленном порядке, право собственности на спорный объект перешло к ответчику.

Из пояснений предпринимателя следует, что с 20.11.2023 спорный объект находится в его собственности, спорный земельный участок – в его пользовании.

10.01.2024 между Департаментом и третьим лицом заключено соглашение о досрочном расторжении договора аренды с 24.11.2023.

В целях оформления возникших правоотношений по использованию земельного участка 08.02.2024 предприниматель обратился к истцу с заявлением о заключении с ним договора аренды спорного земельного участка, ввиду расположения на нем принадлежащего ответчику спорного объекта.

Письмом от 21.02.2024 Департамент отказал предпринимателю в заключении договора без проведения торгов.

Полагая, что спорный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 12, 168, 209, 235, 239.1, 304, 433, 452, 552 ГК РФ, статьями 35, 39.6, 39.8 ЗК РФ, статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), положениями пунктов 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), исходили из отсутствия оснований для применения к спорным отношениям положений статьи 239.1 ГК РФ.

Суд округа считает, что судами по существу приняты правильные судебные акты.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе ЗК РФ и ГК РФ.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ применение положений статьи 239.1 Кодекса возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока действия договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

По смыслу названных норм права при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, то есть принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, в их совокупности и взаимосвязи, установив, что права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, перешли к новому собственнику этого объекта, в связи с чем у ответчика имеется возможность оформления его прав на земельный участок на тех же условиях, которые существовали у прежнего собственника; после заключения договора безвозмездной передачи спорного объекта ФИО4 стороной договора аренды не являлся, в связи с чем подписанное им с Департаментом соглашение о расторжении договора аренды является недействительным, суды обеих инстанций, констатировав, что спорный участок предоставлен в аренду на срок до 26.12.2042, в связи с чем не может считаться прекращенным, пришли к аргументированному выводу об отсутствии оснований для изъятия спорного объекта у предпринимателя.

Оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Ссылаясь на предусмотренный нормами гражданского и земельного законодательства особый порядок предоставления земельного участка под объектами незавершенного строительства, Департамент не учитывает, что предоставленное ему право на изъятие в судебном порядке объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов может быть реализовано только после прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно условиям договора аренды, заключенного с ФИО3, земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства, которое арендатор обязуется осуществить в пределах срока действия договора (до 26.12.2042) и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект в установленном законом порядке (пункт 5.2.16 договора).

Таким образом, срок действия договора аренды на дату обращения Департамента в  суд не истек, объект недвижимости, для строительства которого предоставлен земельный участок, – не возведен, право собственности на него не зарегистрировано.

При таких обстоятельствах суждения истца о том, что после регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на арендованном земельном участке, договор аренды прекращается, основаны на неверном толковании вышеприведенных норм действующего законодательства и условий договора аренды, в связи с чем отклоняются судом округа.

Изложенный в жалобе аргумент истца о том, что ФИО3 не мог передать ФИО2 права по договору аренды, заключенному по результатам проведения торгов, судом округа во внимание не принимается, поскольку по договору от 20.11.2023 передано право собственности на спорный объект, а не права и обязанности по договору аренды.

Право собственности на спорный объект зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом порядке 24.11.2023, то есть с указанного момента на стороне ответчика возникло право пользования земельным участком, расположенным под объектом и необходимым для его использования.

Вопреки суждениям Департамента, суды, отклоняя его доводы о правомерности действий по расторжению договора аренды, мотивированно исходили из того, что ФИО2 как законный приобретатель объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем ФИО3 как продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на объект приобрел и законное право пользования земельным участком, занятым спорным объектом и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от оформления в установленном порядке такого договора, о чем Департаменту должно было быть достоверно известно.

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды заключено Департаментом и ФИО3 10.01.2024, то есть уже после перехода права собственности на объект недвижимости к новому собственнику, суды пришли к обоснованному выводу о том, что такое соглашение о расторжении договора заключено Департаментом с лицом, уже не имеющим статуса арендатора, в отсутствие правовых оснований.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела не допущено. Решение и постановление отмене не подлежат.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 04.02.2025 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 18.04.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-5912/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.Ю. Донцова

СудьиТ.А. Зиновьева

А.В. Хлебников