Решение от 18 июля 2018 г. по делу № А33-30369/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


18 июля 2018 года


Дело № А33-30369/2017

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11.07.2018.

В полном объёме решение изготовлено 18.07.2018.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Шишкиной И.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 305246110100025, г. Красноярск)

к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН <***>, г. Красноярск)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии:

от истца: ФИО2, личность удостоверена паспортом, доверенность от 07.12.2017;

от ответчика: ФИО3, личность удостоверена паспортом, доверенность от 11.08.2017 (до перерыва),

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,



установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 94,5 кв.м, этаж № подвал с кадастровым номером 24:50:0700197:3213, расположенное по адресу <...> рабочий, д.115а, пом. 168, изложив договор в следующей редакции:

пункт 2.3: «Сумма, которую покупатель обязан оплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 358 000 (один миллион триста пятьдесят восемь тысяч) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2 настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 16 166 (шестнадцать тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 66 копеек, согласно графику уплаты рассроченных платежей».

пункт 2.4.4: «Переплата, оставшаяся после зачисления платежей, направляется на погашение очередного ежемесячного платежа, процентов рассрочки, пени, подлежит возврату покупателю, по его заявлению».

пункт 3.2.7: «в части - застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости и рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу» -исключить.

пункт 3.2.7: «В случае неисполнения перечисленных обязанностей Покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 0,1% стоимости Объектов по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения условий договора».

пункт 5.2: «Просрочка ежемесячного платежа и суммы процента рассрочки свыше 3 месяца является основанием для расторжения настоящего договора по соглашению сторон либо в судебном порядке»;

- взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей.

Определением от 14.12.2017 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание, судебное разбирательство назначено на 23.01.2018.

Определением от 23.01.2018 судебное заседание отложено на 14.03.2018.

Определением от 16.03.2018 судом прекращено производство по делу в части требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 94,5 кв.м, кадастровый номер 24:50:0700197:3213, расположенное по адресу <...> рабочий, д.115а, пом. 168, в части пунктов 2.4.4, 3.2.7, 5.2 договора купли-продажи.

Определением от 14.05.2018 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-аудит» ФИО5, судебное разбирательство отложено на 05.06.2018.

Определением от 18.05.2018 судья Полищук Е.В. заменена на судью Шишкину И.В.

Определением от 05.06.2018 срок проведения судебной оценочной экспертизы продлен до 30.06.2018.

Протокольным определением от 05.06.2018 судебное разбирательство отложено на 04.07.2018.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 11 час. 30 мин. 11 июля 2018 года, о чем было вынесено протокольное определение. После перерыва судебное заседание было продолжено с участием истца.

Представитель истца заявил ходатайство об уточнении предмета иска, просит урегулировать разногласия по договору купли-продажи нежилого помещения № 168 площадью 94,5 кв.м., расположенного по адресу <...> «Красноярский рабочий», д. 115а между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и индивидуальным предпринимателем ФИО1 на следующих условиях:

1. Пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора равная его рыночной стоимости составляет 1 084 746 (один миллион восемьдесят четыре тысячи семьсот сорок шесть) рублей».

2. Пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «Сумма, которую покупатель обязан оплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 084 746 (один миллион восемьдесят четыре тысячи семьсот сорок шесть) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2 настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 12 913 руб. 64 коп., последний месяц в сумме 12 913 руб. 88 коп. согласно графику уплаты рассроченных платежей. Датой поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Судом ходатайство удовлетворено.

Истец заявил, что отказывается от взыскания с ответчика 50 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя, в части расходов по оплате государственной пошлины и экспертизы просит взыскать только половину расходов в случае удовлетворения иска.

Ходатайство принято судом.

Ответчик представил в материалы дела отзыв на исковое заявление, согласно которому возражает относительно удовлетворения заявленных исковых требований по следующим основаниям:

- заключение о рыночной стоимости нежилого помещения выполненное ООО «Гранит» не может являться доказательством рыночной стоимости спорного объекта, так как рыночная стоимость определена на 26.05.2017, а заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подано 16.05.2017;

- заключение эксперта № 16-2018 от 22.06.2018 не соответствует действующему законодательству, само по себе не может являться надлежащим доказательством по делу. В соответствии с положениями части третьей статьи 4 и абзаца четвертого части второй статьи 24 Закона об оценочной деятельности с 01.04.2018 оценщик может осуществлять оценочную деятельность только по направлениям, указанным в квалификационном аттестате. Учитывая указанные положения Закона об оценочной деятельности, лица, не имеющие квалификационный аттестат, после 01.04.2018, не вправе подписывать отчеты об оценке объектов оценки, проводить экспертизу отчетов об оценке объектов оценки (Письмо Минэкономразвития России от 25.04.2018 № Д22и-520). В материалах дела отсутствует квалификационный аттестат эксперта;

- цена предложения 1 кв.м. объекта-аналога указана с НДС. В объявлениях данная информация отсутствует;

- необоснованно сделана корректировка на отопление (стр. 36 заключения), согласно результату расчетов рыночной стоимости объекта оценки (таб. 26) аналоги имеют все инженерные сети;

- таким образом, ответчик считает достоверной рыночную стоимость, установленную ООО Оценочная Компания «Старатель».

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

01.06.2005 между Департаментом МИ и ЗО администрации г. Красноярска (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 9281 от 01.06.2005, по условиям которого истцу передано в аренду нежилое подвальное помещение, реестровый №СТР01968, общей площадью 115 кв.м., расположенное в г. Красноярске по адресу: пр. Красноярский рабочий, 115а, для использования под магазин промышленных товаров "Маркер" (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора стороны установили в пункт 2.1 с 01.03.2005 по 01.02.2006 включительно.

Нежилое помещение передано обществу по акту приема-передачи от 01.03.2005.

Дополнением от 05.08.2015 №21 к договору строк аренды продлен по 30.06.2016.

Дополнением от 03.05.2017 №23 к договору строк аренды продлен по 03.04.2018.

ИП ФИО1 обратилась 16.05.2017 (вх. №9424 от 16.05.2017) в Департамент МИ и ЗО администрации г. Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения №168, общей площадью 95,4 кв.м., расположенного по адресу: 660010, <...> рабочий, 115а.

Департамент МИ и ЗО администрации г. Красноярска письмом от 13.06.2017 исх.№14816 уведомил предпринимателя, что ему предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность нежилого помещения общей площадью 95,4 кв.м., расположенного по адресу: 660010, <...> рабочий, 115а, пом. 168, арендуемого по договору аренды от 01.06.2005 №9281.

Департамент МИ и ЗО администрации г. Красноярска направил истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого продавец (Департамент МИ и ЗО администрации г. Красноярска) продаёт, а покупатель (истец) покупает нежилое помещение площадью 95,4 кв.м., этаж подвал, кадастровый номер 24:50:0700197:3213, расположенное по адресу: г. Красноярск, <...> рабочий, 115а, пом. 168.

Пункт 2.1 указанного проекта договора купли-продажи нежилого помещения изложен в следующей редакции: «Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 23.06.2017 № 03/17, составляет 1 826 000 руб.».

Пункт 2.3 указанного проекта договора купли-продажи нежилого помещения изложен в следующей редакции: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 826 000 (один миллион восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 21 738 (двадцать одна тысяча семьсот тридцать восемь) рублей 10 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Указанная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 23.06.2017 установлена ответчиком на основании отчета об оценке №03/17 от 23.06.2017, выполненного обществом с ограниченной ответственностью Оценочная Компания «Старатель» на основании договора от 14.06.2017 №10-02/27. Дата оценки согласно указанного отчета – 16.05.2017.

Истец предложил ответчику изложить пункт 2.3 к договору купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

Пункт 2.3: «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 1 000 000 (один миллион) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 11 905 рубля согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1)».

Соглашение сторон об урегулировании разногласий по цене выкупаемого имущества не достигнуто.

Не согласившись в предложенной ответчиком стоимостью спорного нежилого помещения, истец обратился к услугам другого оценщика для определения рыночной стоимости нежилого помещения.

В отчете от 13.03.2018 ООО «Гранит» сделанном по заказу истца рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена по состоянию на 26.05.2017 в сумме 1 102 000 руб.

В отчете от 23.10.2017 ООО «Гранит» сделанном по заказу истца рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена по состоянию на 23.10.2017 в сумме 1 358 000 руб.

В досудебной претензии, полученной ответчиком согласно штампу входящей корреспонденции 30.11.2017 вх.№23226-ги, истец предложил ответчику изложить пункт 2.3 к договору купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

Пункт 2.3 (в редакции покупателя): «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 1 358 000 (один миллион триста пятьдесят восемь) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 16 166 рубля 66 копеек согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1)».

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения по вопросы цены выкупаемого объекта недвижимости, а определенная в отчете Департамента цена является завышенной, ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий по спорному условию договора купли-продажи.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Объект недвижимого имущества: нежилое помещение площадью 94,5 кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: г. Красноярск, <...> рабочий, 115а, пом. 168, является муниципальной собственностью и был передано на праве аренды ИП ФИО1 по договору аренды нежилого помещения № 9281 от 01.06.2005.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-Ф3 в редакции на дату подачи заявления о выкупе, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по пунктам 2.1 и 2.3 договора купли-продажи муниципального имущества в отношении цены выкупаемого имущества.

Из материалов дела следует, что заявление истца на выкуп помещений получено ответчиком 16.05.2017.

Как следует из материалов дела, рыночная цена выкупаемого имущества указана ответчиком в проекте договора купли-продажи в сумме 1 826 000 руб. на основании отчета об оценке №03/17 от 23.06.2017, выполненного обществом с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Старатель» на основании договора от 14.06.2017 №10-02/27, по состоянию на 16.05.2017, т.е на дату оферты.

Оспаривая оценку, произведенную по заявке ответчика, истец представил другой отчет подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Гранит» от 23.10.2017, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: г. Россия, <...> рабочий, 115а, пом. 168, составляет 1 358 000 руб.

В связи с необходимостью установления рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимого имущества на дату оферты – 16.05.2017 судом по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза определением от 14.05.2018, ее проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-аудит» ФИО5.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет № 03-17 от 23.06.2017 общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Старатель» установленным требованиям для определения рыночной стоимости объектов недвижимости?

2) В случае несоответствия отчета № 03-17 от 23.06.2017 общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Старатель» установленным требованиям, какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу <...> рабочий, д. 115 «а», пом. 168 по состоянию на 16.05.2017?

Согласно заключения эксперта № 16-2018 от 22.06.2018, отчет № 03-17 от 23.06.2017 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость объектов, определенную оценщиком.

Согласно заключению эксперта ФИО5 № 16-2018 от 22.06.2018, рыночная стоимость нежилого помещения №168, расположенного по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, пр-кт им. газеты Красноярский рабочий, д. 115а, по состоянию на 16.05.2017 составляет: 1 280 000 рублей включая НДС 18%.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

С учетом правил статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает заключение экспертиз в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исследовав заключение эксперта ФИО5 № 16-2018 от 22.06.2018 суд установил, что при оценке объекта оценки использовался один подход – сравнительный, согласование результатов не производилось. Эксперт пояснил в заключении, что учитывая физическое состояние помещения, рассматривать его как объект доходной недвижимости невозможно, по этой причине в данной оценке доходный подход не применялся. Оценка проведена с использованием сравнительного подхода.

Согласно экспертного заключения рыночная стоимость объекта оценки с НДС 18% - 1 280 000 руб.

По мнению суда, указанная экспертиза произведена экспертом в полном объеме, выводы эксперта достаточны, конкретны и обоснованы. Суд не установил оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта, в связи с чем заключение эксперта принимается судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

Истец просит установить выкупную цену имущества по состоянию на 16.05.2017, согласно результатам экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела экспертом - оценщиком ФИО5

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признаются операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Из заключения экспертов следует, что рыночная стоимость выкупаемого имущества определена отдельно с НДС. Таким образом, при заключении договора имеется возможность вычислить рыночную стоимость без учета НДС, подлежащую уплате покупателем. Рыночная цена без НДС составляет 1 084 746 руб.

С учетом изложенного, принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Федерального закона №159-ФЗ, направленного на поддержку малого предпринимательства, суд полагает требования истца являются обоснованными, условия пунктов 2.1, 2.3 договора купли-продажи подлежат урегулированию судом в редакции согласно проведенной экспертизы.

Доводы Департамента об отсутствии у эксперта ФИО5 доказательств сдачи квалификационного экзамена и наличия квалификационного аттестата согласно требований статьи 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрены судом.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены этим Кодексом.

Порядок проверки арбитражным судом факта обладания экспертом специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не определен.

Исходя из разъяснения, данного в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" при поручении проведения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, суд выясняет также сведения о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и указывает их в определении о назначении экспертизы.

Согласно разъяснениям данным в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.17 N 23 наличие специальных познаний эксперта должно быть подтверждено соответствующими доказательствами (дипломами об образовании и повышении квалификации, документами об ученой степени, научными публикациями, документами, подтверждающими опыт практической работы, и др.).

В подтверждения наличия специальных познаний, достаточных для проведения оценочной судебной экспертизы, ФИО5 в материалы дела представлены копии следующих документов: диплом с отличием ото 1979 года по специальности «Экономика и организация энергетики», диплом от 2001 года о прохождении обучения по программе «Оценка предприятия (бизнеса), аттестат доцента, кандидата экономических наук от 1988 года, выписка из реестра членов СМАО № 70 от 12.01.2018 о членстве эксперта в указанной организации; полис страхования гражданской ответственности ФИО5, от 13.06.2017 сроком по 30.06.2018 на сумму 300 000 руб.

Представленные документы подтверждают наличие у ФИО5 специальных знаний и опыта работы, необходимых и достаточных для проведения оценочной судебной экспертизы.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Истец заявил, что просит отнести на истца 50 % судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и оплате экспертизы в случае удовлетворения иска. Также истец отказался от взыскания с Департамента расходов в сумме 50 000 руб. на оплату услуг представителя. Совершение таких действий является правом истца и не противоречит правилам статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о состязательности.

Расходы истца по уплате государственной пошлины по иску и по оплате экспертизы подлежат взысканию с ответчика согласно правил статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом указанного ходатайства истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края



РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия по договору купли-продажи нежилого помещения № 168 площадью 94,5 кв.м., расположенного по адресу <...> «Красноярский рабочий», д. 115а между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и индивидуальным предпринимателем ФИО1 на следующих условиях:

1. Пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора равная его рыночной стоимости составляет 1 084 746 (один миллион восемьдесят четыре тысячи семьсот сорок шесть) рублей».

2. Пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «Сумма, которую покупатель обязан оплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 084 746 (один миллион восемьдесят четыре тысячи семьсот сорок шесть) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2 настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 12 913 руб. 64 коп., последний месяц в сумме 12 913 руб. 88 коп. согласно графику уплаты рассроченных платежей. Датой поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 3 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины и 22 500 руб. расходов по оплате экспертизы.


Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

И.В. Шишкина