Постановление от 11 сентября 2025 г. по делу № А40-224310/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва 12.09.2025 Дело № А40-224310/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 09.09.2025 Полный текст постановления изготовлен 12.09.2025

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего – судьи Аталиковой З.А., судей Красновой С.В., Лазаревой И.В., при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «ЛОФТ»: ФИО1 по доверенности от 20.07.2024

от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО2 по доверенности от 06.12.2024 № ДГИ-Д-698/24

от общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс»: не явился

от ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков»: не явился

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, общества с ограниченной ответственностью «ЛОФТ»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 02 апреля 2025 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 июня 2025 г.

по делу № А40-224310/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью «ЛОФТ» к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки

«Аверс», ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЛОФТ» (далее – ООО «ЛОФТ», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между обществом и департаментом при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения по адресу: <...>, пом. 12А/2, общей площадью 30,6 кв. м, с кадастровым номером 77:03:0003010:5015, изложив спорные пункты 3.1 (цена объекта) и 3.4 (оплата по договору) договора в редакции, представленной истцом (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 2 апреля 2025 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2025 г., заявленные требования удовлетворены частично, а именно урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с установлением цены 3 226 000 руб., при этом судом не усмотрено оснований для определения стоимости объекта за вычетом рыночной стоимости работ, произведенных истцом в арендуемом помещении.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество и

департамент обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.

В своей кассационной жалобе общество просит направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, выражает несогласие с выводами судов об отказе зачесть в стоимость спорного объекта стоимость произведенных неотделимых улучшений, полагает, что судами необоснованно не принято во внимание письмо департамента от 12 октября 2021 г. № ДГИ-1-103906/21-1, согласно которому ответчик, по мнению общества, согласовал проведение мероприятий по перепланировке, что также следует из мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции от 03 декабря 2024 г. по делу № А40-193569/2023.

В своей кассационной жалобе ответчик просит принять по делу новый судебный акт, которым урегулировать разногласия по цене и на условиях, предложенных департаментом, ссылаясь на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, указывает, что именно собственник спорного имущества (департамент) устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности; полагает, что у судов не было оснований для назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта, поскольку доказательств несоответствия законодательству экспертного заключения, предъявленного департаментом, не представлено; относительно доводов общества, касающихся стоимости неотделимых улучшений, департамент полагает, что производство работ по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений в габаритах договора аренды осуществляется за счет собственных средств истца.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о рассмотрении настоящих кассационных жалоб размещена на общедоступных

сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Отводов составу суда не поступило.

От представителя департамента в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя ответчика, и доверенность на представление его интересов.

В соответствии с положениями статьи 153.2 АПК РФ, введенной Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 440-ФЗ, и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца и представитель ответчика (принимавший участие в судебном заседании посредством веб-конференции) поддержали доводы своих кассационных жалоб, возражали против удовлетворения жалоб друг друга.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третьи лица явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителей, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на них, проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобах доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного

разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения по адресу: <...>, пом. 12А/2, общей площадью 30,6 кв. м., на основании заключенного с департаментом договора аренды от 3 сентября 2020 г. № 00-00728/20.

Общество является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Ответчиком 18 июня 2024 г. принято распоряжение № 90962 о приватизации спорного помещения, а письмом от 1 июля 2024 г. № 33-6-210964/24-(0)-4 истцу предложено воспользоваться правом преимущественного приобретения арендуемого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и направлен проект договора купли-продажи объекта от 27 июня 2024 г. № 59-9647 по цене 5 218 000 руб., определенной согласно отчету об оценке от 17 мая 2024 г. № М294-1159-П/2024, выполненному ООО «Центр оценки «Аверс».

Истец не согласился с такими условиями проекта договора купли-продажи, полагая рыночную стоимость спорного объекта необоснованно завышенной, и направил в департамент протокол разногласий, согласно которому цена объекта определена обществом в размере 1 868 333руб. в соответствии с отчетом ООО «АМР Консалтинг» об оценке рыночной стоимости от 22 июля 2024 г. № 190724-01.

Ответчик отклонил протокол разногласий и поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами

возникли разногласия, которые не были урегулированы в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 217, 421, 422, 445, 446 ГК РФ, статей 3, 5 Закона № 159-ФЗ, статей 10, 12, 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), статей 14, 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», с учетом разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований в части, в связи с чем урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Суд первой инстанции исходил из того, что в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ истец, как субъект малого предпринимательства, отвечает всем условиям, установленным действующим законодательством и дающим право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества и вправе воспользоваться предоставленными ему правовыми способами,

направленными на защиту преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Делая вывод о возможности урегулирования разногласий, возникших у сторон при заключении договора купли-продажи спорного помещения, суд руководствовался заключением оценочной судебной экспертизы от 17 февраля 2025 г. № 11, проведенной в рамках настоящего дела согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 27 апреля 2024 г. составляет 3 226 000 руб..

Исключая условие о зачете стоимости неотделимых улучшений в сумме 1 241 245 руб. 92 коп. в счет оплаты цены объекта, суд признал не согласованным факт и характер проведения работ с собственником в соответствии с Положением об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 29 июня 2010 г. № 540-ПП, исходя из того, что единственным документом, которым может быть согласовано производство неотделимых улучшений, согласно вышеприведенному нормативно-правовому акту, является дополнительное соглашение к договору аренды, заключенное до проведения работ

Судом также принято во внимание, что факт несогласования перепланировки подтверждается также решением арбитражного суда от 08 февраля 2023 г. по делу № А40-250726/2022 по иску департамента о взыскании с общества штрафа за несогласованную перепланировку по договору аренды от 03 сентября 2020 г., в рамках которого установлено, что ООО «ЛОФТ» доказательств соблюдения условий пунктов 5.3.3, 5.5.25 договора в материалы дела не представило.

Таким образом отметив, что представленные истцом документы не указывают на согласование арендодателем производства неотделимых улучшений, суд признал, что фактически предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащих зачету в соответствии с нормами закона, а представляет собой размер произведенных затрат на ремонт и перепланировку помещения.

При этом отклоняя ссылку общества на письмо департамента от 07 сентября 2023 г. в качестве доказательства согласования, суд отметил, что в данном письме ответчик не возражал против проведения мероприятий по перепланировке именно за счет средств организации истца.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд отметил, что истцом не представлено документальных доказательств того, что арендованные помещения находились в состоянии, не пригодном для его использования. Следовательно, проведенные арендатором работы по перепланировке связаны не с состоянием помещения, требующим проведения ремонтных работ для использования в целях аренды, а с приспособлением помещения для удобства ведения коммерческой деятельности в соответствии с договором аренды. Доказательств действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, истцом не представлено. При таких обстоятельствах, в отсутствие документально подтвержденного согласия собственника на проведение работ, связанных с неотделимыми улучшениями принадлежащего ему помещения, стоимость таких работ возмещению не подлежит в силу норм гражданского законодательства.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства.

Доводы кассационной жалобы департамента о том, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку нормами Закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, а цена в настоящем случае правомерно определена судами в порядке, определенном Законами № 159-ФЗ, № 135-ФЗ и при этом договор заключен в порядке 446 ГК РФ на основании решения суда с момента вступления решения в законную силу.

Также подлежит отклонению довод кассационной жалобы об отсутствии оснований для назначения судебной экспертизы.

В силу статьи 82 АПК РФ АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, реализуемым в тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела.

Судом первой инстанции ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы удовлетворено в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам главы 7 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу о том, что обществом доказаны обстоятельства, послужившие основанием для предъявления иска и приведенные в обоснование заявленных требований; ответчиком доводы истца в установленном порядке не опровергнуты.

Довод, выражающий несогласие с выводами судебных экспертов, подлежит отклонению, поскольку само по себе несогласие с выводами экспертов, а также с выводами суда, сделанными по результатам оценки экспертных заключений, не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 АПК РФ.

Доводы кассационных жалоб отклоняются судом кассационной инстанции, как несостоятельные и основанные на неверном толковании норм права; указанные доводы не содержат ссылок на обстоятельства, которые не были бы учтены судами нижестоящих инстанций при рассмотрении спора, но имели бы существенное значение, влияли на законность и обоснованность судебных актов либо опровергали изложенные в них выводы.

По сути доводы кассационных жалоб сводятся к несогласию с установленными по делу обстоятельствами и их оценкой судами, однако заявляя такие доводы, стороны не учитывают полномочия суда кассационной инстанции,

ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ, согласно которой суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по разрешению вопросов факта, исследования и оценки доказательств. Процессуальный закон относит это к прерогативе судов первой и апелляционной инстанций.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не нарушены.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 02 апреля 2025 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 июня 2025 г. по делу № А40-224310/2024 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий – судья З.А. Аталикова

Судьи: С.В. Краснова

И.В. Лазарева