Решение от 17 августа 2020 г. по делу № А41-11328/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-11328/20
17 августа 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 22 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 17 августа 2020 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление

ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 318774600136623)

к ООО "НАФТАСТРОЙ", (ИНН <***>, ОГРН <***>); АО «Интер РАО-Электрогенерация» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Управление Росреестра по Московской области (ИНН <***>; ОГРН <***>); ФИО3; ИП ФИО4 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), ООО «Нафтаком» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>),

о переводе прав покупателя земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:51,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО4 обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "НАФТАСТРОЙ", с требованиями о переводе прав покупателя по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:51.

В судебном заседании ФИО4 дал пояснения по предмету спора.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ИП ФИО2, ООО "НАФТАСТРОЙ", АО «Интер РАО-Электрогенерация», Управления Росреестра по Московской области, ФИО3, ООО «Нафтаком», надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (часть 1).

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (часть 3).

Статьей 250 ГК РФ определено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 является собственником объектов недвижимого имущества: здание бытового корпуса общей площадью 48,2 кв. м с кадастровым номером 50:37:0030212:71, здание колерной общей площадью 79,6 кв. м с кадастровым номером 50:37:0050122:461, закрытые боксы для техники общей площадью 144,8 кв. м с кадастровым номером 50:37:0030212:73, мастерские малой механизации общей площадью 97,3 кв.м с кадастровым номером 50:37:0050122:460, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:37:0050134:51 площадью 39030+/- 22 кв.м.

Выпиской из ЕГРН и делом правоустанавливающих документов подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050134:51 находится в собственности ООО «Нафтаком».

Судом установлено, что ООО «Нафтаком» приобрело указанный земельный участок у ООО "НАФТАСТРОЙ" по договору купли-продажи от 16.10.2019 № КП/КАШ-17/2019. Соглашением от 23.11.2019, заключенным между ООО "НАФТАСТРОЙ" (продавец) и ООО «Нафтаком» (покупатель), договор купли-продажи от 16.10.2019 № КП/КАШ-17/2019 расторгнут, государственная регистрация не произведена, о чем Управлением Росреестра по Московской области вынесено решение от 10.03.2020 об отказе в государственной регистрации.

Как указывается истцом и подтверждается материалами регистрационного дела, ООО "НАФТАСТРОЙ" приобрело земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050134:51 по договору купли-продажи от 25.09.2019 № 8-КАШ/009-023419, заключенному с АО «Интер РАО-Электрогенерация» (продавец). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В материалы дела представлены письма АО «Интер РАО-Электрогенерация» от 06.08.2018, 01.11.2018, 27.03.2019 о предстоящей продаже земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:51. Судом установлено, что данные письма адресованы ФИО4, ФИО3

Вместе с тем, доказательств уведомления ФИО2 о предстоящей продаже спорного земельного участка в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

В материалах дела также не имеется доказательств, что ФИО2 узнала о заключении договора купли-продажи 25.09.2019 № 8-КАШ/009-023419 ранее 17.11.2019. Ссылки ответчика на заявление истцом ходатайств в рамках дела № А41-69121/18 отклоняются судом, поскольку спорный договор заключен за пределами срока рассмотрения указанного дела.

Следовательно, договор купли-продажи от 25.09.2019 № 8-КАШ/009-023419 заключен в нарушение исключительных прав собственника объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:51.

Вместе с тем, суд не находит достаточных правовых оснований для удовлетворения исковых требований в связи со следующим.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В пункте 13 этого же постановления Пленума указано, что в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В силу пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Как подтверждается материалами и не оспаривается истцом, в границах земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:51 также расположены объекты недвижимого имущества – здание склада N 3 общей площадью 73,1 кв. м с кадастровым номером 50:37:0050122:462, здание склада N 2 общей площадью 126 кв. м с кадастровым номером 50:37:0050122:463, принадлежащие на праве собственности ФИО4, здание склада N 1 площадью 444 кв. м с кадастровым номером 50:37:0030212:72, принадлежащее на праве собственности ФИО3

Следовательно, Загорский и ФИО3 наравне с ФИО2 имеют исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:51 в границах и площади, необходимой для использования принадлежащих им объектов.

Между тем, доказательств, что ФИО2 имеет прав на приобретение земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:51 всей площадью, а не только под принадлежащими ей объектами, в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены. Требования о переводе прав покупателя на часть земельного участка, необходимого для использования и эксплуатации зданий истца, в рамках настоящего дела не заявлено.

В судебном заседании суд отказал в принятии уточнений исковых требований в части принятия к производству требований об оспаривании договора купли-продажи от 25.09.2019 № 8-КАШ/009-023419, обязании передать земельный участок и зарегистрировать переход права собственности, поскольку в силу статьи 49 АПК РФ одновременное изменение предмета и оснований иска не допускается.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования ИП ФИО2 являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и сроки.


Судья Ю.С. Таранец