Решение от 11 марта 2020 г. по делу № А35-9292/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-9292/2019
11 марта 2020 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 03 марта 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 11 марта 2020 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи О.А. Матвеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2

к муниципальному унитарному предприятию «Северный торговый комплекс города Курска»

о расторжении договора аренды нежилого помещения № 01547 от 01.02.2019 с 27.06.2019, о признании договора аренды нежилого помещения № 01547 от 01.02.2019 расторгнутым с 27.06.2019

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО2 – предъявлен паспорт, ФИО3 по доверенности 25.11.2019.

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 26.12.2019 №1180.

Изучив материалы дела, заслушав истца и ответчика, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИПФИО2, истец) обратился в суд с уточненным иском муниципальному унитарному предприятию «Северный торговый комплекс города Курска» (далее – МУП «Северный торговый комплекс г. Курска», ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения № 01547 от 01.02.2019 с 27.06.2019, о признании договора аренды нежилого помещения № 01547 от 01.02.2019 расторгнутым с 27.06.2019.

27.02.2020 ответчик направил отзыв на иск, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании истец поддержал заявленный иск.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Между МУП «Северный торговый комплекс г. Курска» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) 01.02.2019 заключен договор аренды нежилого помещения №01547 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование за плату) нежилое помещение торгового назначения - площадью 146 кв. м., на 1 этаже, здания торгового комплекса Литер Б1, ряд 06, место 01, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 46:29:102157:186, согласно прилагаемой к настоящему договору схеме (приложение № 2).

Нежилое помещение находится у арендодателя на праве хозяйственного ведения. Передача нежилого помещения в аренду не влечет передачу права собственности на него. Арендатор уведомлен, что нежилое помещение, указанное в п. 1.1. договора, находится в залоге по договору №Ю16-12-0173/02 от 01.10.2012 (пункт 1.3. договора).

В силу пункта 1.4. договора срок аренды устанавливается с 01 февраля 2019 г. по 31 декабря 2019 г.

В соответствии с пунктом 1.6 договора передаваемое в аренду помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.

Согласно пункту 2.2.12 договора арендатор обязуется соблюдать режим работы предприятия с 09.00 – 19.00 час.

В соответствии с пунктом 3.1. договора размер ежемесячной арендной платы составляет 102200 рублей, из расчета 700 руб. за 1 кв.м. Арендатор производит оплату аренды в порядке: за следующий месяц не позднее 25 числа текущего месяца

Все вносимые какой-либо из сторон предложения о внесении дополнений или изменений в условия настоящего договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются сторонами и оформляются дополнительными соглашениями, в письменной форме (пункт 5.1. договора).

Истец указывает, что осуществляя коммерческую деятельность, установил график работы магазина с 09 ч. 00 мин. до 19 ч. 00 мин., не нарушая условия договора, однако, ответчик препятствовал нормальной деятельности предпринимателя, так как каждый понедельник МУП «Северный торговый комплекс г. Курска» завершает свою деятельность в 15 ч. 00 мин. и закрывает ворота для въезда на территорию.

Данное обстоятельство, как следует из уточненного иска, лишало возможности истца осуществлять погрузочно-разгрузочные работы для доставки товара, а также препятствовало въезду транспортных средств истца на территорию рынка.

Кроме того, по требованию охраны торгового комплекса помещения должны были быть закрыты, начиная с 17 часов вечера.

Истец полагает, что администрация МУП «Северный торговый комплекс г. Курска» не обеспечила нормальных условий для рабочего процесса, препятствовала использованию помещения.

На момент осуществления коммерческой деятельности в помещении не было возможности нормального подъезда к помещению для разгрузки и погрузки товара с обеих сторон входа в арендуемое помещение.

В уточненном иске также указано, что однажды был поврежден тент машины и истцу приходилось убеждать соседние ко входу киоски закрывать железный верх и не работать на время поступления товара, в связи с чем истец был вынужден заключить договор аренды складского помещения и нести бремя дополнительных расходов на аренду, двойную перегрузку товара, эксплуатацию личного транспорта, а также неудобства для себя и работников.

При таких обстоятельствах, истец полагает, что вправе требовать расторжения договора в силу того, что имущество имеет недостатки, которые препятствуют пользованию им и не были оговорены ответчиком, при условии что истец не знал о них и не мог их обнаружить при заключении договора (п. 2 ч. 1 ст. 620 ГК РФ). Причем за такие недостатки ответчик отвечает, даже если не знал о них на момент заключения договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Истец уведомлял ответчика также о том, что прекращает коммерческую деятельность в помещении торгового назначения-площадью 146 кв.м. на 1 этаже, здания торгового комплекса Литер Б 1, ряд 06, место 01, расположенного по адресу г. Курск, ул. К Маркса, д.8 кадастровый номер 46: 29:102157:186 ввиду закрытия магазина и нерентабельности помещения для осуществления торговли. Сведения о неэффективности МУП «Северный торговый комплекс г. Курска» приведены на сайте Администрации г. Курска по результатам заседания балансовой комиссии по оценке деятельности муниципальных предприятий и учреждений, курируемых органами Администрации г. Курска.

Так, по итогам финансово-хозяйственной деятельности комиссия единогласно признала работу МУП «Северный торговый комплекс г. Курска» неэффективной (скриншот с официального сайта Администрации г. Курска представлен в суд).

Уведомление о расторжении договора аренды истец направил ответчику 26.06.2019 посредством заказного почтового отправления с описью вложения.

На момент подачи ответчику уведомления о расторжении договора аренды истец уже не занимал арендуемые площади, ответчик продолжил начисление арендных платежей. Однако, за июнь месяц 2019 года истец полностью оплатил все арендные платежи.

В ответ на уведомление о расторжении договора МУП «Северный торговый комплекс г. Курска» в письме от 05.07.2019 № 560 указало на невозможность такого расторжения со ссылкой на надуманность позиции на предмет препятствования в пользовании помещением, а также сослалось на то, что договор, заключенный по результатам аукциона не подлежит расторжению.

Вместе с тем, согласно позиции истца, в нарушение условий договора, после выезда предпринимателя из арендуемого помещения ответчик в июле 2019 года посредством телекоммуникационной сети интернет, а конкретно на сайте площадки «Авито» разместил объявление с предложением передачи в аренду помещения площадью 146 кв.м. на 1 этаже здания торгового комплекса Литер Б 1, ряд 06., место 01, расположенного по адресу г. Курск, ул. К Маркса, д.8 кадастровый номер 46: 29:102157:186, не расторгнув договор с истцом посредством письменного соглашения.

Истец полагает, что факт размещения такого объявления является подтверждением того, что ответчик принял условия о расторжении договора, изложенные истцом в уведомлении, так как публично предложил освобожденное помещение для найма.

Данное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует о недобросовестности ответчика, так как на уведомление о расторжении договора МУП «Северный торговый комплекс г. Курска» ответило отказом, продолжив начислять арендные платежи, и в то же время с июля 2019 года предложило помещение в аренду.

Ссылаясь на изложенное, истец полагает, что договор должен быть расторгнут с момента фактического выезда арендатора из помещения, а именно с 27.06.2019.

Ответчик возражал против заявленных требований, указав на следующее.

В ходе рассмотрения дела истец не предоставил доказательств о наличии препятствий в пользовании арендуемым помещением.

Наличие расписания работы торгового комплекса не свидетельствует о том, что ИП ФИО2 запрещалось осуществлять торговлю в арендуемом помещении в понедельник после 15 час. 00 мин.

Также, предприниматель не подтвердил факт того, что двери торгового комплекса были закрытыми, с письменными претензиями по данному вопросу арендодатель к арендодателю не обращался.

Истец также не представил доказательства, что его машины не пропускали на территорию предприятия для разгрузки. С письменной претензией по данному факту истец также не обращался к ответчику.

Кроме того, ответчик указывает, что действующее законодательство не предоставляет права арендатору на расторжение договора аренды в связи с нерентабельностью арендодателя. Такого основания в законе нет, поскольку данный факт никак не влияет на арендные отношения.

Кроме того, в уведомлении истца о расторжении договора ИП ФИО2 конкретно указал причину, по которой расторгает договор аренды: «Вместе с тем ИП ФИО2 уведомляет Вас также о том, что прекращает коммерческую деятельность в помещении торгового назначения — площадью 146 кв.м. На 1 этаже, здания торгового комплекса Литер Б1, ряд 06, место 01, расположенного по адресу <...> кадастровый номер 46:29:102157:187 ввиду закрытия магазина».

Далее ответчик указывает на то, что досрочное расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок возможно только по соглашению сторон, которого они не достигли. Действие договора аренды заканчивается 31.12.2019. Таким образом, не подписание акта приема-передачи помещения до 31.12.2019 не может являться бездействием арендодателя или его недобросовестностью, поскольку ответчик действует в рамках законодательства.

Также ответчик указывает, что истцом не доказана передача комплектов ключей от помещения арендодателю.

На сегодняшний день, спорное помещение арендодателю надлежащим образом не передано, ответчик данным помещением не пользуется.

Суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены статьей 620 ГК РФ.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (подпункт 2 статьи 620 ГК РФ).

Рассмотрев представленные лицами, участвующими в деле документы, суд приходит к выводу, что на момент рассмотрения спора помещение не имеет препятствующие пользованию им недостатки и пригодно для использования в соответствии с разрешенным использованием.

В силу пункта 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается, что истец по своему усмотрению свободно и без принуждения распорядился принадлежащими ему гражданскими правами, в том числе правом на заключение договора аренды именно этого помещения в здании торгового комплекса Литер Б1, расположенного по адресу: <...> и правом на принятие арендуемого помещения в таком состоянии, о чем свидетельствует факт подписания акта приема-передачи от 01.02.2019.

Принимая помещение в аренду во избежание последствий риска осуществления предпринимательской деятельности, истец – индивидуальный предприниматель мог и должен был самостоятельно или с помощью привлеченных специалистов надлежащим образом осмотреть принимаемое помещение, проверить его, в том числе на соблюдение необходимых для ведения коммерческой деятельности требований, если полагает, что наличие таких нарушений может повлиять на возможность осуществления им деятельности в арендуемом помещении.

С письменными претензиями о недостатках работы в сложившихся условиях истец к ответчику не обращался. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Заключенный между истцом и ответчиком договор аренды от 01.02.2019 прекратил действие 31 декабря 2019 года ( п. 1.3 договора).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Из содержания пункта 2 статьи 620 ГК РФ, на который ссылается истец, следует, что для расторжения договора по этому основанию необходимо доказать наличие недостатков, препятствующих пользованию имуществом по назначению.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о недоказанности истцом факта наличия недостатков, препятствующих пользованию арендованным помещением.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 110 АПК РФ бремя несения судебных расходов лежит на истце.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.А. Матвеева