Решение от 28 сентября 2022 г. по делу № А59-512/2022

Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, 28, Южно-Сахалинск, 693000,

www.sakhalin.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А59-512/2022
г. Южно-Сахалинск
28 сентября 2022 года
Резолютивная часть решения вынесена 28.09.2022, решение в полном объеме изготовлено 28.09.2022.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Александровской Е.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью строительная компания «Сахмонтажпроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка и возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка, для завершения строительства № 02215/17 от 27.07.2017 на срок 3 года,

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 14.03.2022,

от Департамента – ФИО3 по доверенности от 01.10.2021 № 82-Д,


У С Т А Н О В И Л:


Общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания «СахМонтажПроект» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее – департамент) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка и возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка, для завершения строительства № 02215/17 от 27.07.2017 на срок 3 года.

Определением суда заявление общества принято к производству, возбуждено производство по делу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне департамента привлечен Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска.

В обоснование требований общество в своем заявлении, дополнительных пояснениях и его представитель в судебном заседании указали, что право на продление договора аренды принадлежит арендатору на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

В материалах дела имеется договор аренды спорного земельного участка от 05.04.2013 года, относящегося к категории земель Земли населенных пунктов с кадастровым номером 65:01:0204003:550 площадь 1495 кв.м., расположенный по адресу Сахалинская область, г. Южно- Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее прообразы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, 3- А.

В соответствии с соглашением от 05.04.2013 ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» передало свои права и обязанности по договору аренды от 05.04.2013 № 02215 ООО «Строительно-монтажная компании В-три», которое, в свою очередь, на основании соглашения от 28.04.2016 г. передало аналогичные права и обязанности по названному договору ООО СК «СахМонтажПроект».

26.05.2017 управлением Росреестра по Сахалинской области зарегистрировано право собственности названного общества на объект незавершенного строительства - здание площадь застройки 199,2 кв.м., степень готовности 10%, с кадастровым № 65:01:0204003:699-65/001/2017- 1, адрес объекта: по адресу <...>, что подтверждается справочной информацией от 12.05.2021 г.

В установленные сроки до окончания срока действия договора письмом от 01.12.2016 г. арендатор обратился в департамент земельных и имущественных отношений г. Южно - Сахалинска (далее — департамент) с заявлением о продлении аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:550 площадь 1495 кв. м., расположенный по адресу Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, 3 - А, с видом разрешенного использования: для строительства и дальнейшей эксплуатации «Склад готовой продукции».

Ответом 07.12.2016 г. департамент сообщил следующее:

«..Договор аренды от 05.04.2013 №. 02215 после окончания срока действия считается продленным на неопределенный срок по основаниям, предусмотренным ст. 610 и ст.621 Гражданского Кодекса РФ...».

Заявитель считает, что поскольку договор аренды земельного участка N 02215 заключён сторонами до 01.03.2015, то есть до даты вступления в силу статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающей обязательное предоставление земельных участков в аренду на торгах, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие этого договора аренды возобновлено на неопределенный срок.

Договор аренды земельного участка, здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п.2 ст.609 и п.2 ст.651 ГК РФ п.2 ст.36 ЗК РФ)

Общество обращает внимание, что Договор аренды № 02215/17 от 27.07.2017 не прошёл государственную регистрацию в соответствии с законом.

Таким образом, заявитель в соответствии вышеизложенных норм не мог воспользоваться п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.

Положение п. 1 ст. 396 ЗК РФ в соответствии с которым, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах, действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ. Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет. ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Так же, общество обращает внимание суда на то, что в соответствии со вступившим в законную силу Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора.

Представитель Департамента землепользования (далее – ДПЗ) и Департамента архитектуры и градостроительства (далее –ДаиГ) города Южно-Сахалинска с требованиями общества не согласился, указав, что анализ положений земельного и гражданского законодательства в их совокупности позволяет прийти к выводу, что все договоры аренды земельных участков, заключенные после 01.03.2015, не возобновляются на неопределенный срок и арендаторы не имеют преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Поскольку первоначальный договор аренды был заключен до 01.03.2015, в соответствии с нормами права между ДЗП города Южно-Сахалинска и ООО СК «Сахмонтажпроект» заключен договор аренды от 27.07.2017 №02215/17земельного участка, с кадастровым номером 65:01:0204003:550, площадью 1495 кв.м., местоположение: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, 3 «А» (далее - договор аренды) для строительства объекта: «Закрытый склад хранения готовых металлоконструкций», сроком на три года с 27.07.2017 по 27.07.2020.

На момент обращения общества в департамент с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка, срок его действия истек. При этом общество реализовало свое право на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта, заключив договор 27 июля 2017 года с департаментом. Более того, общество фактически не осуществляло строительства объекта на земельном участке.

Таким образом, обществу по договору аренды без проведения торгов был предоставлен сроком на три года (с 27.07.2017 по 27.07.2020) земельный участок, для завершения строительства Объекта, тем самым заявитель реализовал свое право на однократное приобретение земельного участка в аренду.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 29.03.2021 по делу А59-6042/2020, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2021 без изменения, в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания «СахМонтажПроект» к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду от 29.10.2020, а также о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства № 02215/17 от 27.07.2017 на срок 12 месяцев отказано полностью.

Кроме того, Департамент землепользования считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как указано в заявлении от 15.12.2021 № 50, заявитель просит о продлении с ООО СК «Сахмонтажпроект» договора аренды № 02215/17 от 27.07.2017 на основании п. 5. ст. 39.6 ЗК РФ.

В то же время, положения п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ указывают на то, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право однократно заключить договор аренды земельного участка на срок три года, в случае если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 30.09.2021 по делу А59-4976/2020, которое вступило в законную силу 23.12.2021 у ООО «Сахмонтажпроект» изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696, площадью застройки 186 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее пром базы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, За, путем продажи с публичных торгов.

Заявление Департамента об изъятии объекта незавершенного строительства поступило в Арбитражный суд Сахалинской области 06.10.2020, то есть в пределах шестимесячного срока с момента прекращения договора аренды установленного п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.


Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего спора.


Из материалов дела следует, что 05.04.2013 года между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области и ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» был заключен договор аренды № 02215 земельного участка с кадастром номером 65:01:0204003:550, площадью 1495, расположенного по адресу: г. Южно- Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж», по ул. Достоевского, 3 «А», сроком с 05.04.2013 по 04.04.2016, для строительства объекта «Закрытый склад хранения готовых металлоконструкций» (далее - Договор аренды № 02215 от 05.04.2013).

Соглашением от 30.01.2014 права и обязанности арендатора по договору аренды № 02215 от 05.04.2013 перешли к ООО «Строительно-монтажнаякомпания В-три».

Соглашением от 28.04.2016 № 32198/4 права и обязанности арендатора по договору аренды № 02215 от 05.04.2013 перешли к ООО Строительная компания «СахМонтажПроект».

С 27.07.2017 договор аренды № 02215 от 05.04.2013 расторгнут, в связи с заключением договора аренды № 02215/17 от 27.07.2017.

27 июля 2017 года между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО СК «Сахмонтажпроект» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 02215/17.

По условиям договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 27 июля 2017 года по 27 июля 2020 года земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65:01:0204003:550, площадью 1495 кв.м., расположенный по адресу Сахалинская область, г. Юдно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, 3 А.

Участок предоставляется с разрешенным использованием: для строительства объекта «закрытый склад хранения готовых металлоконструкций». На данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696 (пункт 1.3 договора).

Факт нахождения на момент заключения договора на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, сведениями о характеристиках объекта недвижимости в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696.

Обществу Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска выдано разрешение № 65-64701000-06374-2016 от 28.09.2016 на строительство объекта капитального строительства «закрытый склад готовых металлоконструкций», расположенного восточнее промбазы «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, 3А, в г. Южно-Сахалинске, сроком до 28 декабря 2016 года. Впоследствии срок разрешения на строительство продлен до 31 декабря 2020 года.

12 августа 2020 года департамент направил в адрес общества уведомление о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 27.07.2017 № 02215/17. Уведомление получено обществом 21 августа 2020 года.

Общество обратилось в Департамент землепользования города Южно-Сахалинска с заявлением № 26/1 от 26.10.2020 о продлении срока действия договора аренды от 27.07.2017 № 02215/17 на шесть месяцев в связи с распространением новой коронавирусной инфекции согласно Федерального закона № 166-ФЗ от 08.06.2020, а также для завершения строительства объекта незавершенного строительства «закрытый склад хранения готовых металлоконструкций».

Департамент письмом от 29.10.2020 № 8463-014/07 отказал обществу в заключении соглашения об увеличении срока действия договора, поскольку на дату подачи заявления срок действия договора истек.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в суд с заявлением.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 29.03.2021 по делу А59-6042/2020, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2021 без изменения, в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания «СахМонтажПроект» к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду от 29.10.2020, а также о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства № 02215/17 от 27.07.2017 на срок 12 месяцев отказано полностью.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 30.09.2021 по делу А59-4976/2020, которое вступило в законную силу 23.12.2021 у ООО «Сахмонтажпроект» изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696, площадью застройки 186 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее пром базы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, За, путем продажи с публичных торгов.

15.12.2021 года общество обратилось в Департамент землепользования с заявлением о продлении договора аренды от 27.07.2017 № 02215/17 сроком на три года, нормативно обоснованное п.5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Департамент письмом от 22.12.2021 № 014-00235-21/ДЗП/07 отказал обществу в заключении соглашения о продлении срока действия договора, поскольку Договор аренды заключен после 01.03.2015 года, на дату подачи заявления срок действия договора истек. Кроме того, Департамент проинформировал заявителя о том, что заявление должно соответствовать форме, установленной Административным регламентом от 13.07.2021 № 1945-па.

Полагая, что отказ Департамента не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.


Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

При этом на заявителя по делу возлагается обязанность обосновать и доказать факт нарушения оспариваемым актом его прав и законных интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, а на государственный орган - доказать законность своих действий.

Из изложенного также следует и то, что предметом оценки является законность оспариваемых правоприменительных актов, исходя из доводов заявителя по делу.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01 марта 2015 года регулируется главой V.I Земельного кодекса РФ, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьей 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса РФ.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

В силу подпункта 6 пункта 6 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Как установлено судом, названный льготный порядок получения в аренду публичного земельного участка для завершения строительства без торгов был реализован ООО СК «Сахмонтажпроект»» путем заключения договора от 27.07.2017 для завершения строительства склада сроком до 27 июля 2020 года.

В соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Так, частью 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в части 4 указанной статьи.

Частью 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, анализ указанных положений Земельного кодекса РФ в их совокупности позволяет прийти к выводу о том, что после 01 марта 2015 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи. При отсутствии совокупности условий пунктом 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12 сентября 2017 года № 306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Исходя из вышеприведенных норм Земельного кодекса РФ, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

Таким образом, срок действия договора аренды земельного участка № 02215/17 истекал 27 июля 2020 года, договор прекратил свое действие после указанной даты.

Судом отклоняются доводы общества, о том, что фактически, отношения в рамках договора аренды от 05.04.2013 года № 02215 были пролонгированы, а сам договор был заключен до 01.03.2015 года, то есть до даты вступления в силу статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающей обязательное предоставление земельных участков в аренду на торгах, в связи с чем, заявитель считал, что этот договор возобновлен на неопределенный срок, поскольку с 27.07.2017 договор аренды № 02215 от 05.04.2013 расторгнут, в связи с заключением договора аренды № 02215/17 от 27.07.2017.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленным в материалы дела соглашением к договору аренды земельного участка № 02215 от 05.04.2013 года № 32198/5, согласно которому, с 27.07.2017 года право аренды и договор № 02215 от 05.04.2013 считается расторгнутым в связи с заключением нового договора № 002215/17 от 27.07.2017.

Доводы общества о том, что договор аренды № 02215/17 от 27.07.2017 не прошел государственную регистрацию в Россрееетре по Сахалинской области, в связи с чем, заявитель не воспользовался своим правом, предусмотренным п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ для предоставления в аренду земельного участка для завершения строительства, суд признает несостоятельными, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В определении от 17.05.2016 №305-ЭС16-5308 Верховный Суд Российской Федерации указал, что отсутствие государственной регистрации договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ).

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Сторонами договора аренды земельного участка № 02215/17 от 27.07.2017 согласованы все существенные условия.

По передаточному акту Истец принял земельный участок по договору аренды без замечаний.

Поскольку государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде, заключенное соглашение не затрагивает прав третьих лиц, следовательно, до окончания срока действия соглашения ответчик вправе пользоваться земельным участком, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию.

При этом в п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», разъяснено что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Кроме того, согласно штампу Росреестра по Сахалинской области договор аренды земельного участка № 02215/17 от 27.07.2017 прошел регистрацию 28.01.2019.

Ссылка общества на необходимость применения п. 1 и 2 ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» суд отклоняет по следующим основаниям.

Согласно п. 1 и 2 ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Как указано выше, срок действия договора аренды земельного участка № 02215/17 истекал 27 июля 2020 года и договор прекратил свое действие после указанной даты.

Аналогичный вывод сделан Арбитражным судом Сахалинской области в рамках дела № А59-6042/2020.

О продлении договора аренды № 02215/17 от 27.07.2017 на основании п. 5. ст. 39.6 ЗК РФ, общество обратилось с заявлением от 15.12.2021, то есть, после окончания срока действия договора, что противоречит условиям п. 1 ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того, в заявлении от 15.12.2021 № 50, заявитель просит о продлении с ООО СК «Сахмонтажпроект» договора аренды № 02215/17 от 27.07.2017 на основании п. 5. ст. 39.6 ЗК РФ.

В то же время, положения п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ указывают на то, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право однократно заключить договор аренды земельного участка на срок три года, в случае если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 30.09.2021 по делу А59-4976/2020, которое вступило в законную силу 23.12.2021 у ООО «Сахмонтажпроект» изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696, площадью застройки 186 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее пром базы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, За, путем продажи с публичных торгов.

Заявление Департамента об изъятии объекта незавершенного строительства поступило в Арбитражный суд Сахалинской области 06.10.2020, то есть в пределах шестимесячного срока с момента прекращения договора аренды установленного п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 308-ЭС22-3699 от 05.07.2022, если уполномоченный орган в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора строительной аренды не обратится в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства и продаже его с торгов, то собственник ОНС вправе требовать предоставления ему земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства.

Таким образом, заявителю по договору аренды без проведения торгов был предоставлен сроком на три года (с 27.07.2017 по 27.07.2020) земельный участок, для завершения строительства объекта, тем самым общество реализовало свое право на однократное приобретение земельного участка в аренду.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что у Департамента имелись как правовые, так и фактические основания для вынесения оспариваемого решения, следовательно, решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду соответствует правовым нормам, содержащимся в приведенных выше нормативных правовых актах, а, соответственно, не нарушает права заявителя.

Иные доводы лиц, участвующих в деле, с учетом установленных судом обстоятельств и сделанных выводов, правового значения для рассмотрения настоящего дела по существу не имеют.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :


В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания «СахМонтажПроект» к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка от 22.12.2021 и возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка, для завершения строительства № 02215/17 от 27.07.2017 на срок 3 года, отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия.


Судья Е.М. Александровская