Решение от 9 марта 2021 г. по делу № А07-17966/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-17966/2020
г. Уфа
09 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 03.03.2021

Полный текст решения изготовлен 09.03.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Насыровой Э.Ф., рассмотрев дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «ТИМ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к АДМИНИСТРАЦИИ ГО Г. УФА РБ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: УЗИО Администрации ГО г.Уфа РБ

- о признании незаконным отказа Администрации ГО г.Уфа РБ о внесении изменений в договор аренды №16Г-19 от 25.10.2019 ООО "ТИМ" "аренда с возможностью строительства" с соблюдением всех необходимым регламентов в том числе получения разрешения на строительства, с соблюдением всех норм и правил, с подготовкой проектной документации;

- об обязании Администрации ГО г.Уфа РБ внести изменение в договор аренды №16Г-19 от 25.10.2019 ООО "ТИМ" "аренда с возможностью строительства" с возможностью строительства пункта охраны и станции технического обслуживания автомобилей,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО1, доверенность от 10.04.2020, ФИО2, директор, приказ №1 от 13.02.2019

от заинтересованного лица - ФИО3, доверенность №145 от 28.12.2020

от третьего лица: от Министерства земельных и имущественных отношений по Республике Башкортостан – ФИО4, доверенность от 11.01.2021

ООО "ТИМ" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к АДМИНИСТРАЦИЯ ГО Г. УФА РБ (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа Администрации ГО г.Уфа РБ о внесении изменений в договор аренды №16Г-19 от 25.10.2019 ООО "ТИМ" "аренда с возможностью строительства" с соблюдением всех необходимым регламентов в том числе получения разрешения на строительства, с соблюдением всех норм и правил, с подготовкой проектной документации;об обязании Администрации ГО г.Уфа РБ внести изменение в договор аренды №16Г-19 от 25.10.2019 ООО "ТИМ" "аренда с возможностью строительства" с возможностью строительства пункта охраны и станции технического обслуживания автомобилей.

Определением от 25.01.2021 суд привлек в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерство земельных и имущественных отношений по Республике Башкортостан.

Заявитель заявленные требования поддерживает.

Заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица также просил в удовлетворении требований отказать, поскольку считает, что невозможно внесение изменений в договор, заключенный на аукционе, условия которого были согласованы

Исследовав представленные доказательства, суд

УСТАНОВИЛ:

ООО «Тим», (далее - заявитель) является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:020511:559, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование- для обслуживания автотранспорта, площадью 2 963 кв.м., по адресу <...> юго-западнее здания №16, на основании договора аренды № 16Г-19 от 25.10.2019

ООО «Тим» 16.06.20 в лице представителя по доверенности ФИО1 обратилось в Администрацию городского округа г. Уфа (далее - заинтересованное лицо) по официальной электронной почте АГО г. Уфы cityadm@ufacity.info с обращением: «Для использования земельного участка кадастровый номер 02:55:020511:559, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- для обслуживания автотранспорта, площадью 2 963 кв.м., по адресу <...> юго-западнее здания №16, по прямому назначению в рамках разрешенного использования «обслуживание автотранспорта» необходимо пункт охраны и станция технического обслуживания автомобилей для обслуживания автотранспорта. В связи с изложенным просим Вас рассмотреть возможность внесение изменения в договор аренды № 16Г-19 от 25.10.2019 - «аренда с возможностью строительства» с соблюдением всех необходимых регламентов, в том числе получения разрешения на строительство, с соблюдением всех норм и правил, с подготовкой проектной документации»

Администрация ГО г. Уфы в лице УЗИО АГО г. Уфы предоставила ответ №19097,19404 от 09.07.2020 в котором отказано о внесении изменений в договор аренды № 16Г-19 от 25.10.2019 - «аренда с возможностью строительства» с соблюдением всех необходимых регламентов, в том числе получения разрешения на строительство, с соблюдением всех норм и правил, с подготовкой проектной документации.

Администрация ГО г. Уфы в своем отказе предоставленном в лице УЗИО АГО г. Уфы №19097,19404 от 09.07.2020г., основанием для отказа о внесении изменений в договор аренды № 16Г-19 от 25.10.2019г. - «аренда с возможностью строительства» с соблюдением всех необходимых регламентов в том числе получения разрешения на строительство, с соблюдением всех норм и правил, с подготовкой проектной документации, указали, что « Согласно договора аренды № 16Г-19 от 25.10.2019 изменение разрешенного использования не допускается. Арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целевым использованием (функциональны) использованием, установленным в разделе 1 Договора»

Считая данный отказ Администрации ГО г.Уфа РБ незаконным и необоснованным, заявитель обратился в суд.

Рассмотрев заявление, заслушав правовую позицию лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом (часть 1 статьи 4 АПК РФ). Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предписано, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно пунктам 11, 12 статьи 34 Закона № 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

До 01.01.2020 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

Пунктом 13 статьи 34 закона № 171-ФЗ предусмотрено, что по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменении видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка. Законодатель разграничивает процедуру изменения разрешенного использования земельного участка и процедуру установления соответствия вида разрешенного использования по федеральному классификатору.

При установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка федеральному классификатору этот вид не изменяется. Публичные власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего вида разрешенного использования, не предусмотренного в федеральном классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу, и прежний вид разрешенного использования не изменяется, но уточняется.

При изменении разрешенного использования прежний его вид изменяется на иной вид, который функционально отличается от прежнего вида.

По правилам части 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Следовательно, в пределах указанных в пунктах 11-13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ полномочий орган местного самоуправления не устанавливает новый и не изменяет прежний вид разрешенного использования земельного участка, а приводит в соответствие ранее установленный вид разрешенного использования действующему классификатору.

При этом, установление соответствия между видами разрешенного использования земельного участка не должно приводить к фактическому изменению вида разрешенного использования земельного участка в обход установленных процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков (пункт 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018).

В пункте 17 статьи 39.8 ГК РФ содержится запрет на внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка.

В пункте 2 упомянутого Обзора со ссылкой на пункт 17 статьи 39.8 ЗК РФ разъяснено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов, поскольку такое требование по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов.

Таким образом, невозможность изменения условий договора аренды в части изменения разрешенного использования земельного участка вытекает из того, что договор аренды заключен на торгах, и, приняв на себя права и обязанности по договору аренды, арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, реализовав тем самым свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Кроме того, в течение срока действия договора аренды и после истечения срока его действия на предоставленном под строительство земельном участке ни общественное здание с помещениями общественного назначения, строительство которого предусмотрено договором, ни какие-либо иные объекты недвижимости не возведены и не введены в эксплуатацию.

Незавершенный строительством объект недвижимости на земельном участке также отсутствует.

Основным механизмом реализации права на использование земельного

участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

У арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

Из изложенного следует, что сложившаяся судебная практика исходит из того, что арендатор не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка, в том числе обязать арендодателя изменить его.

В рассматриваемом же случае ЗК РФ предусмотрел прямой запрет на внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в части изменения вида его разрешенного использования.

Принимая во внимание, что испрашиваемый вид разрешенного использования земельного участка вместо вида, внесенного в государственный кадастр недвижимости и закрепленного в договоре аренды в качестве условия о целевом назначении переданного во временное пользование участка, направлен на одностороннее изменение обязательств по воле арендатора, в отсутствие на то допустимых законом или договором оснований и в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, Управление правомерно отказало в изменении в договоре аренды вида разрешенного использования.

Судом установлено, что на основании решения Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа РБ № 44 от 18.01.2019 г. протокола №3 заседания аукционной комиссии 25.10.2019 г. между УЗИО АГО г. Уфа РБ и Обществом с ограниченной ответственностью «Тим» был заключен договор аренды № 16/т-19 земельного участка кадастровым номером 02:55:020511:559, общей площадью 2963 кв.м, расположенный по адресу: РБ, г. Уфа, р-н Октябрьский, ул. Маршала Жукова, юго-западнее здание №16.

17 июня 2020 года ООО «Тим» обратилось в УЗИО АГО г. Уфы РБ с заявлением о рассмотрении возможности внеси изменения в договор аренды № 16/т-19 от 25.10.2019 г. земельного участка в части изменения вида разрешенного использования «аренда с возможностью строительства».

Управление земельных и имущественных отношений 9 июля 2020 года дало ответ № 19097, 19404, что оснований для внесения изменений в Целевое (функциональное использование), разрешенное использование договора аренды № 16/Т-19 от 25.10.2019 г. не имеется.

В соответствии со ст. 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Данный договор аренды был подписан Сторонами договора, вступил в юридическую силу в установленном законом порядке, таким образом, считается заключенным.

Согласно п. 17 Статьи 39.8. Земельного кодекса Российской Федерации «Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается»

С 1 марта 2015 года Земельный кодекс прямо запрещает изменения договора аренды земельных участков заключенные по результатам аукциона находящегося в государственной или муниципальной собственности. Более того, арендатор не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка, а арендодатель, в свою очередь, не может согласиться на внесение такого изменения – такое соглашение будет недействительным как противоречащее закону в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Виды разрешенного использования земельных участков, а также объектов капитального строительства определяются в ходе градостроительного зонирования территорий путем их утверждения в составе правил землепользования и застройки градостроительных регламентов в соответствии гл. 4 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктов 2 настоящей статьи.

Введение ограничений на изменение разрешенного использования земельного участка обусловлено необходимостью избежания нарушения прав и интересов неопределенного круга лиц, создания преимущества отдельным лицам при проведении торгов, а также ограничения конкуренции между субъектами предпринимательской деятельности в соответствующей сфере.

На основании решения Управления №44 от 18.01.2019г., протокола №3 заседания аукционной комиссии о подведении итогов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 01.03.2019г., протокола по лоту №4 об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Маршала Жукова, юго-западнее здания №16, площадью 2963 кв.м., кадастровый номер 02:55:020511:559 от 01.03.2019г., в соответствии с и. 5.4.2., 8.3. договора аренды №16/т-19 от 25.10.2019г. изменение вида разрешенного использования Участка не допускается.

В связи с этим, арбитражный суд считает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных Общества с ограниченной ответственностью «ТИМ» требований.

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с выводом суда о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 198-200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью «ТИМ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) - о признании незаконным отказа Администрации ГО г.Уфа РБ о внесении изменений в договор аренды №16Г-19 от 25.10.2019 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Э.Р. Абдуллина