Решение от 26 января 2024 г. по делу № А46-19057/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-19057/2023
26 января 2024 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 26 января 2024 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Бубенцовой Д.Л., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Научно-производственное объединение по медицинским иммунобиологическим препаратам «Микроген» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к федеральному бюджетному учреждению науки «Омский научно-исследовательский институт природно-очаговых инфекций» Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (ИНН 5502017857, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды, и по встречному исковому заявлению федерального бюджетного учреждения науки «Омский научно-исследовательский институт природно-очаговых инфекций» Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (ИНН 5502017857, ОГРН <***>) к акционерному обществу «Научно-производственное объединение по медицинским иммунобиологическим препаратам «Микроген» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды,

при участии в судебном заседании:

от АО «НПО «Микроген» – ФИО2 по доверенности, паспорт, диплом,

от ФБУН «Омский НИИ природно-очаговых инфекций» Роспотребнадзора – ФИО3 по доверенности, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Научно-производственное объединение по медицинским иммунобиологическим препаратам «Микроген» (далее – АО «НПО «Микроген», Общество) обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к федеральному бюджетному учреждению науки «Омский научно-исследовательский институт природно-очаговых инфекций» Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (далее – ФБУН «Омский НИИ природно-очаговых инфекций» Роспотребнадзора, Учреждение) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды недвижимого имущества от 11.09.2023 № М/Г/2023, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

«пункт 3.1.1. В пятнадцатидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, в соответствии с пунктом 1.2. Договора, заключить с Арендатором Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов (в дальнейшем «Договоры на возмещение расходов») на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора.;

пункт 3.3.1. В пятидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, в соответствии с пунктом 1.2. Договора, заключить с Арендодателем Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора.;

пункт 3.3.5. Возмещать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы в соответствии с условиями Договоров на возмещение расходов.»;

пункт 5.5. Расходы Арендатора на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, не включают в установленную Договором сумму арендной платы.»;

пункт 5.6. Обязательства по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, возникают у Арендатора с момента подписания Арендодателем и Арендатором Акта приема-передачи Объекта, указанного в приложении № 2 к Договору, в соответствии с пунктом 1.2. Договора.»;

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2023 № М/ЛПК/2023, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

«пункт 3.1.1. В пятнадцатидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, заключить с Арендатором Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов (в дальнейшем «Договоры на возмещение расходов») на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора;

пункт 3.3.1. Заключить с Арендодателем Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов на срок, установленный пунктом 2.1.;

пункт 3.3.5. Возмещать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы в соответствии с условиями Договоров на возмещение расходов.;

пункт 5.5. Расходы Арендатора на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, не включают в установленную Договором сумму арендной платы.;

пункт 5.6. Обязательства по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, возникают у Арендатора с момента подписания Арендодателем и Арендатором Акта приема-передачи Объекта, указанного в приложении № 2 к Договору, в соответствии с пунктом 1.2. Договора».

Исковые требования со ссылками на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы несогласием истца с установленными ответчиком условиями договоров в части возложения на арендатора обязательств по компенсации земельного налога.

Учреждение представило отзыв на исковое заявление, в котором возражало относительно заявленных требований, полагало, что условия договоров, изложенные в редакции ФБУН «Омский НИИ природно-очаговых инфекций» Роспотребнадзора, являются законными и обоснованными. По мнению ответчика, поскольку в предмет оценки рыночной величины арендной платы за пользование объектами плата за использование земельного участка не включена, постольку рассчитанный размер арендной платы не включает в себя плату по земельному налогу.

В возражениях на отзыв Общество доводы ФБУН «Омский НИИ природно-очаговых инфекций» Роспотребнадзора не признало, полагало, что в отчетах об оценке, положенных в основу определения размера арендной платы, величина стоимости арендной платы установлена без учета коммунальных платежей и включает в себя плату за пользование земельным участком. Ответчиком не учтен специальный порядок передачи в аренду государственного или муниципального имущества, в связи с чем возложение обязанности по возмещению арендатором земельного налога при заключении договоров аренды на новый срок является необоснованным.

Настаивая на своей позиции, Учреждение обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Обществу об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды, определив условия спорных пунктов договоров в следующей редакции:

- договор аренды № М/Г/2023 от 11.09.2023:

«3.1.1. В пятнадцатидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, в соответствии с пунктом 1.2. Договора, заключить с Арендатором Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов и возмещение земельного налога (в дальнейшем «Договоры на возмещение расходов») на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора.

3.3.1. В пятидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, в соответствии с пунктом 1.2. Договора, заключить с Арендодателем Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов и возмещение земельного налога на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора.

3.3.5. Возмещать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы и земельный налог в соответствии с условиями Договоров на возмещение расходов.

5.5. Расходы Арендатора на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов и земельного налога, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, не включают в установленную Договором сумму арендной платы.

5.6. Обязательства по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов и земельного налога, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, возникают у Арендатора с момента подписания Арендодателем и Арендатором Акта приема-передачи Объекта, указанного в приложении № 2 к Договору, в соответствии с пунктом 1.2. Договора.»,

- договор аренды № М/ЛПК/2023 от 27.09.2023:

«3.1.1. В пятнадцатидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, заключить с Арендатором Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов и возмещение земельного налога (в дальнейшем «Договоры на возмещение расходов») на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора.

3.3.1. Заключить с Арендодателем Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов и возмещение земельного налога на срок, установленный пунктом 2.1. Договора.

3.3.5. Возмещать коммунальные, эксплуатационные, административно-хозяйственные расходы и возмещение земельного налога в соответствии с условиями Договоров на возмещение расходов. Принимать долевое участие в капитальном ремонте недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего Договора, производимом Арендодателем, пропорционально площади занимаемого недвижимого имущества.

5.5. Расходы Арендатора на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов и возмещение земельного налога, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, не включают в установленную Договором сумму арендной платы.

5.6. Обязательства по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов и возмещение земельного налога, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, возникают у Арендатора с момента подписания Арендодателем и Арендатором Акта приема-передачи Объекта, указанного в приложении № 2 к Договору, в соответствии с пунктом 1.2. Договора.».

На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд принял встречное исковое заявление к производству и назначил его рассмотрение совместно с первоначальным исковым заявлением.

Обществом представлен отзыв на встречное исковое заявление с указанием доводов, ранее изложенных в возражениях на отзыв Учреждения.

В судебном заседании 16.01.2024 представитель Общества поддержал первоначальные исковые требования, просил отказать в удовлетворении встречных требований, представитель Учреждения поддержал встречные требования.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

На основании подпункт 6 пункта 1 и подпункта 3 пункта 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) между ФБУН «Омский НИИ природно-очаговых инфекций» Роспотребнадзора (Арендодатель) и АО «НПО «НПО «Микроген» (Арендатор) без проведения торгов были заключены договоры аренды недвижимого имущества от 06.04.2020 № М/ЛПК/2020 сроком аренды 3 года (до 06.04.2023) в отношении нежилых помещений общей площадью 1796,3 кв. м, находящихся в лабораторно-производственном корпусе с кадастровым номером 55:36:000000:21305, расположенном по адресу: <...>, и от 01.12.2021 № 12/2021 сроком аренды до 30.03.2023 в отношении нежилых помещений общей площадью 89,2 кв. м, находящихся в здании гаража с кадастровым номером 55:36:000000:61684, расположенного по адресу: <...>.

Руководствуясь пунктом 9 статьи 17.1. Закон о защите конкуренции Общество направило у адрес Учреждения письмо от 11.08.2022 № 00/08-03-01/10/3610 о заинтересованности в заключении договоров аренды нежилых помещений на новый срок.

В адрес Общества Учреждением направлены проекты договоров аренды недвижимого имущества от 11.09.2023 № М/Г/2023 и от 27.09.2023 № М/ЛПК/2023 (далее – договоры аренды).

Ознакомившись с предлагаемыми к заключению договорами аренды, Обществом подготовлены протоколы разногласий от 21.09.2023 и 28.09.2023, в соответствии с которыми АО «НПО «Микроген» считает необходимым установить арендные правоотношения на следующих условиях:

по договору аренды недвижимого имущества от 11.09.2023 № М/Г/2023 изложить в следующей редакции: пункт 3.1.1. В пятнадцатидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, в соответствии с пунктом 1.2. Договора, заключить с Арендатором Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов (в дальнейшем «Договоры на возмещение расходов») на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора.; пункт 3.3.1. В пятидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, в соответствии с пунктом 1.2. Договора, заключить с Арендодателем Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора.; пункт 3.3.5. Возмещать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы в соответствии с условиями Договоров на возмещение расходов.; пункт 5.5. Расходы Арендатора на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, не включают в установленную Договором сумму арендной платы.; пункт 5.6. Обязательства по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, возникают у Арендатора с момента подписания Арендодателем и Арендатором Акта приема-передачи Объекта, указанного в приложении № 2 к Договору, в соответствии с пунктом 1.2. Договора.;

по договору аренды недвижимого имущества от 27.09.2023 № М/ЛПК/2023 изложить в следующей редакции: пункт 3.1.1. В пятнадцатидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, заключить с Арендатором Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов (в дальнейшем «Договоры на возмещение расходов») на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора; пункт 3.3.1. Заключить с Арендодателем Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов на срок, установленный пунктом 2.1.; пункт 3.3.5. Возмещать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы в соответствии с условиями Договоров на возмещение расходов.; пункт 5.5. Расходы Арендатора на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, не включают в установленную Договором сумму арендной платы.; пункт 5.6. Обязательства по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, возникают у Арендатора с момента подписания Арендодателем и Арендатором Акта приема-передачи Объекта, указанного в приложении № 2 к Договору, в соответствии с пунктом 1.2. Договора.

Письмами № 55-50-01/01-10/484-2023 от 27.09.2023 и № 55-50-01/01-10/489-2023 от 27.09.2023 Учреждение отклонило указанные протоколы разногласий, направив в адрес Общества протоколы согласования разногласий от 27.09.2023 и от 29.09.2023, в соответствии с которыми спорные пункты договоров аренды согласованы в первоначальной редакции ФБУН «Омский НИИ природно-очаговых инфекций» Роспотребнадзора.

Полагая, что установленные Учреждением условия договоров аренды нарушают права Общества как арендатора недвижимого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением для урегулирования разногласий. Настаивая на своей редакции условий договоров аренды, Учреждение заявило встречный иск.

Суд считает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а встречный иск удовлетворению не подлежит на основании следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из содержания текстов договоров аренды в части спорных пунктов суд усматривает, что разногласия сторон возникли в отношении возложения на арендатора обязанности по возмещению арендодателю суммы земельного налога.

По положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 652 ГК РФ в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) разъяснено, что согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из пояснений сторон и проектов договоров аренды следует, что последние направлены на перезаключение на новый срок ранее действующих между сторонами договоров аренды №№ М/ЛПК/2020 от 06.04.2020 и 12/2021 от 01.12.2021, и основаны, в том числе на положениях Закон о защите конкуренции.

Таким образом, в рассматриваемом случае стороны обязаны руководствоваться положениями вышеуказанного закона при определении размера платы за пользование недвижимым имуществом.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при разрешении вопросов о заключении договора аренды на новый срок условие об арендной плате устанавливается на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Учитывая вышеизложенное, при перезаключении договора аренды государственного (муниципального) имущества на новый срок в пункта 1 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции размер арендной платы должен устанавливаться на основании результатов оценки рыночной стоимости объекта, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации (вне зависимости от того, какой размер арендной платы был определен на торгах на право заключения первоначального договора аренды).

При этом в рассматриваемом случае нормы Закона о защите конкуренции в части определения размера арендной платы являются специальными.

Абзацем 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Как верно указано Обществом, из правового анализа указанной статьи следует, что результаты оценки рыночной стоимости объекта должны применяться вне зависимости от волеизъявления сторон, направлены на установление единого подхода к определению арендной платы за пользование государственным или муниципальным имуществом и исключение злоупотребления правом со стороны арендодателя.

Из отчетов об оценке от 04.04.2023 №15920/04-23/1 и от 04.04.2023 № 15920/04-23/2, положенных в основу определения размера арендной платы, следует, что объектом оценки является право пользования и владения на условиях договора аренды нежилыми помещениями, целью оценки является определение рыночной арендной платы без учета коммунальных платежей (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях) для заключения договора аренды.

Безусловно, исходя из принципа свободы договора, стороны могут включить в договор условие о возмещении арендатором арендодателю расходов, в том числе по уплате земельного налога, но в рассматриваемом случае с учетом специфики правоотношений и правового регулирования порядка заключения договора между сторонами, которая предусматривает определение размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта (часть 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ), плата за пользование зданием включает в себя плату за пользование земельным участком, в свою очередь, платой за пользование земельным участком является земельный налог (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

При изложенном, проанализировав условия договоров аренды, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для урегулирования спорных пунктов договоров аренды в редакции Общества, следовательно, основания для удовлетворения встречных требований отсутствуют.

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 ГК РФ и статьи 173 АПК РФ результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия.

Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

По данной категории дел удовлетворение исковых требований определяется не количеством пунктов, принятых в редакции той либо иной стороны спора, а самим фактом урегулирования разногласий, возникших при заключении договора (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2021 № Ф04-6153/2020 по делу № А03-2959/2020).

В рассматриваемом случае предметом спор были пункты договоров аренды, которые урегулированы в редакции Общества.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.06.2014 № 1469-О изложена позиция, согласно которой критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность его принудительной реализации через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, именно это и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

Применительно к распределению судебных расходов критерий правомерности или неправомерности заявленного истцом требования связан с оценкой судом надлежащего (или ненадлежащего) исполнения сторонами своих гражданско-правовых обязательств, которая происходит в ходе рассмотрения спора по существу.

В рассматриваемом случае разногласия сторон, возникшие при заключении договоров, урегулированы судом в редакции Общества.

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины, подлежат отнесению на Учреждение.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

первоначальные исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между акционерным обществом «Научно-производственное объединение по медицинским иммунобиологическим препаратам «Микроген» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и федеральным бюджетным учреждением науки «Омский научно-исследовательский институт природно-очаговых инфекций» Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (ИНН 5502017857, ОГРН <***>) при заключении договора аренды недвижимого имущества от 11.09.2023 № М/Г/2023, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

«пункт 3.1.1. В пятнадцатидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи в соответствии с пунктом 1.2. Договора заключить с Арендатором Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов (в дальнейшем «Договоры на возмещение расходов») на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора.»;

«пункт 3.3.1. В пятидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи в соответствии с пунктом 1.2. Договора заключить с Арендодателем Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора.»;

«пункт 3.3.5. Возмещать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы в соответствии с условиями Договоров на возмещение расходов.»;

«пункт 5.5. Расходы Арендатора на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, не включают в установленную Договором сумму арендной платы.»;

«пункт 5.6. Обязательства по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, возникают у Арендатора с момента подписания Арендодателем и Арендатором Акта приема-передачи Объекта, указанного в приложении № 2 к Договору, в соответствии с пунктом 1.2. Договора.».

Урегулировать разногласия, возникшие между акционерным обществом «Научно-производственное объединение по медицинским иммунобиологическим препаратам «Микроген» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и федеральным бюджетным учреждением науки «Омский научно-исследовательский институт природно-очаговых инфекций» Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (ИНН 5502017857, ОГРН <***>), при заключении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2023 № М/ЛПК/2023, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

«пункт 3.1.1. В пятнадцатидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, заключить с Арендатором Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов (в дальнейшем «Договоры на возмещение расходов») на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора»;

«пункт 3.3.1. Заключить с Арендодателем Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов на срок, установленный пунктом 2.1.»;

«пункт 3.3.5. Возмещать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы в соответствии с условиями Договоров на возмещение расходов.»;

«пункт 5.5. Расходы Арендатора на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, не включают в установленную Договором сумму арендной платы.»;

«пункт 5.6. Обязательства по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, возникают у Арендатора с момента подписания Арендодателем и Арендатором Акта приема-передачи Объекта, указанного в приложении № 2 к Договору, в соответствии с пунктом 1.2. Договора.».

Взыскать с федерального бюджетного учреждения науки «Омский научно-исследовательский институт природно-очаговых инфекций» Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (ИНН 5502017857, ОГРН <***>) в пользу акционерного общества «Научно-производственное объединение по медицинским иммунобиологическим препаратам «Микроген» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. судебных расходов.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Е.Д. Малявина