Решение от 1 сентября 2021 г. по делу № А63-16714/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-16714/2020
г. Ставрополь
01 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2021 года

Мотивированное решение изготовлено 01 сентября 2021 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой О.Н., рассмотрев в заседании суда исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП 304263531500436, г. Ставрополь, об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов, представителя истца ФИО2 по доверенности от 10.02.2021, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 11.01.2021,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее –Комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:031203:108, расположенного по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования мотивированы тем, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства предпринимателем реализовано, строительство объекта недвижимости не завершено, на момент обращения комитета с настоящим иском срок действия договора аренды истек.

Ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований, считая, что оснований для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, поскольку на спорном земельном участке имеется завершённый строительством объект.

Исследовав материалы дела, доводы сторон, суд считает, что требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено материалами дела, Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя ФИО4 выдано разрешение на строительство от 23.09.2008 № RU26309000-550-С объекта капитального строительства здания склада (поз 1 по ГП), общей площадью 406,48 кв.м, площадь земельного участка 3280,0 кв.м, расположенного по улице Мичурина, 105-б, в квартале 325.

Постановлением Администрации города Ставрополя от 05.08.2010 № 2195 земельный участок с кадастровым номером 26:12:031203:3 площадью 3280, предоставленный ФИО4 в аренду под существующим нежилым помещением литер Б (склад) по ул. Мичурина, 105 б в квартале 325 разделен на два земельных участка: площадью 1024 кв.м с кадастровым номером 26:12:031203:46 под нежилым помещением литер Б (склад) по улице Мичурина,105б в квартале 325 из земель населенных пунктов; площадью 2256 кв.м с кадастровым номером 26:12:031203:47 под нежилым помещением литер Б (склад) по улице Мичурина,105б в квартале 325 из земель населенных пунктов.

Земельному участку с кадастровым номером 26:12:031203:47 и находящимся на нем объектом незавершенного строительства (литер А), присвоен почтовый адрес: улица Мичурина, 105в в квартале 315.

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:031203:47 предоставлен ФИО1 в аренду для продолжения строительства нежилого здания (литер А, склад) по улице Мичурина, 105в в квартале 315 из земель населенных пунктов, согласно материалам межевания.

На основании постановления администрации города Ставрополя от 29.04.2014 № 1495 с предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка от 10.06.2014 № 3740.

В дальнейшем между Администрацией города Ставрополя (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 27.04.2017 № 6410.

В соответствии с пунктом 1.1 названного договора арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:031203:47, расположенный по адресу: <...> в квартале 315 для продолжения строительства нежилого здания (литер – А, склад).

В пункте 1.2 указано на нахождение на участке объекта незавершённого строительства, принадлежащего на праве собственности арендатору, запись о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости от 22.12.2008 № 26-26-12/115/2008-675.

Срок аренды пунктом 2.1 договора установлен на три года с 29.04.2017 по 28.04.2020. По истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным без специального уведомления арендатора. Продление договора на неопределённый срок по истечении срока его действия не допускается (пункт 6.3 договора).

Как следует из сведений из ЕГРН, на указанном земельном участке с кадастровым номером 26:12:031203:47 расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером 26:12:031203:108, степень готовности 82 %, собственником которого является ИП ФИО1

В результате обследования названного земельного участка специалистами отдела муниципального земельного контроля установлено расположение двух объектов капитального строительства, один из которых этажностью 2 ед. используется предположительно под жилое помещение, второй объект этажностью 1 ед. используется предположительно под гараж, что подтверждается актом осмотра от 17.07.2020.

Указывая, что строительство объекта недвижимости не завершено, договор аренды земельного участка прекратил свое действие, Комитет обратился с настоящим иском в суд.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Законом № 171-ФЗ.

В силу части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Законом № 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Как усматривается из материалов дела, в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 26:12:031203:3 на два земельных участка с кадастровыми номерами 26:12:031203:46 и 26:12:031203:47, ФИО1 в аренду для продолжения строительства нежилого здания (литер А, склад) по улице Мичурина, 105в в квартале 315 из земель населенных пунктов, был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:031203:47, с предпринимателем заключен договор аренды земельного участка от 10.06.2014 № 3740.

В дальнейшем между Администрацией города Ставрополя (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 27.04.2017 № 6410.

Договор аренды земельного участка от 27.04.2017 № 6410 был заключен с ФИО1 без проведения торгов сроком на три года.

В силу части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 27.04.2017 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 27.04.2017 № 6410 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства.

Как усматривается из материалов дела, а именно заключения эксперта ООО Ставропольского краевого специализированного экспертного учреждения Судебная Экспертиза «ГлавЭксперт» от 20.07.2021 № 2-39А/21, процент готовности объекта с кадастровым номером 26612:031203:108, расположенного по адресу: <...> составляет 100%, объект возведен в соответствии с проектной документацией, соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценив представленное в материалы дела заключение экспертизы, суд приходит к выводу, что данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным и полным. В выводах эксперта содержится ответ на поставленный, противоречия в выводах отсутствуют. Судом не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом официальных разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в выводах эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется соответствующая подписка в заключении.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт завершения строительства объекта и его эксплуатации, что свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая и предусматривает в качестве одного из условий изъятия объектов незавершение строительства объекта.

С учетом вышеизложенного, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как строительство заявленного к изъятию объекта завершено.

Доказательства иного, в том числе доказательства незавершения строительства объекта, истцом в материалы дела не представлены. Следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований комитета.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.10.2020 по делу № А63-23598/2018.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180 - 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья М.А. Керимова