Постановление от 24 февраля 2025 г. по делу № А20-1622/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-1622/2023
г. Краснодар
25 февраля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 25 февраля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Драбо Т.Н. и Малыхиной М.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Коняшиным Д.А. и участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции от истца – муниципального казенного учреждения «Управление имущественных и земельных отношений городского округа Баксан» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2025), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенность от 10.01.2025), в отсутствие третьих лиц – федерального государственного бюджетного учреждения «Управление эксплуатации межреспубликанских магистральных каналов, мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Кабардино-Балкарской Республике», управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, ФИО4, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Управление имущественных и земельных отношений городского округа Баксан» на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 07.06.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2024 по делу № А20-1622/2023, установил следующее.

Муниципальное казенное учреждение «Управление имущественных и земельных отношений городского округа Баксан» (далее – учреждение, истец) обратилось в

арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ответчик) со следующими исковыми требованиями:

– о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, от 30.08.2010 № 5, с кадастровым номером 07:01:2900000:12, общей площадью 700 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Баксан, контур № 831, № 852 (бывшие земли закрытого акционерного общества работников «Народного предприятия "Тамбиево"», далее – ЗАОр «НП "Тамбиево"»), заключенного между управлением и предпринимателем;

– о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, от 30.08.2010 № 5, с кадастровым номером 07:01:2900000:12, общей площадью – 700 тыс. кв. м, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Баксан, контуры №№ 831, 852 (бывшие земли ЗАОрНП «Тамбиево»), заключенного между учреждением и предпринимателем;

– об обязании предпринимателя вернуть учреждению земельный участок с кадастровым номером 07:01:2900000:12 в первоначальном состоянии;

– о расторжении дополнительного соглашения от 23.05.2011 к договору аренды от 30.08.2010 № 5;

– об аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи государственной регистрации аренды от 16.07.2011 № 07-07-02/013/2011146;

– о восстановлении системы инженерно-гидротехнических сооружений в первоначальное состояние до проведения предпринимателем самовольного демонтажа и реконструкции данных сооружений в течение месяца после вступления в законную силу решения (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 309, 310, 450, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован следующим. Предпринимателем существенно нарушены обязательства по договору от 30.08.2010 № 5 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером 07:01:2900000:12 (в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2011). Выявленные существенные нарушения влекут досрочное расторжение договора в судебном порядке, возврат имущества

учреждению (арендодателю), погашение в ЕГРН записи об аренде и восстановление ранее существовавшей системы инженерно-гидротехнических сооружений.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: федеральное государственное бюджетное учреждение «Управление эксплуатации межреспубликанских магистральных каналов, мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Кабардино-Балкарской Республике» (далее – управление водоснабжения); управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее – управление Росреестра); ФИО4.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 07.06.2024, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды установили, что на основании протокола об итогах совещания Комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договоров аренды земельных участков от 20.08.2010 № 3, принято решение предоставить в аренду ответчику земельный участок с кадастровым номером 07:01:2900000:0012. Участок из земель сельскохозяйственного назначения (целевое использование – пашня) общей площадью 70 га, расположенный по адресу: г. Баксан, бывшие земли ЗАОр «НП "Тамбиево"», контуры №№ 831, 852, предоставляется сроком на 7 лет. Между комитетом имущественных и земельных отношений города Баксан (правопреемник – учреждение (арендодатель)) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 30.08.2010 № 5 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности города Баксан. По условиям договора арендодатель передает арендатору земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (целевое использование – пашня) с кадастровым номером 07:01:2900000:0012, расположенный по адресу: г. Баксан, бывшие земли ЗАОр «НП "Тамбиево"», контуры №№ 831, 852, на срок с 30.08.2010 по 30.08.2017. Границы и размеры земельного участка обозначены на прилагаемом к договору кадастровом плане. Сумма годовой арендной платы составляет 127 тыс. рублей, арендная плата составляет 10 583 рубля 33 копейки (в месяц), она вносится арендатором с момента подписания договора и акта приема-передачи не позднее 10 числа каждого месяца. Земельный участок надлежит использовать строго по целевому назначению в соответствии с принадлежностью тому или иному виду сельскохозяйственных угодий. Использование арендатором земельного участка не по целевому назначению дает право арендодателю досрочно расторгнуть договор. При этом на земельном участке

запрещается: нарушать систему инженерно-гидротехнических сооружений без разрешения соответствующих органов; нарушать инженерные сети и коммуникации, находящимися или проходящие через участок, а также занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями, строениями; возводить капитальные строения и сооружения. В случае невнесения арендной платы в установленный срок, арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за датой внесения платежа по договору, включая день поступления платежа. Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, в том числе: неиспользования или использования земельного участка не по целевому назначению; нарушения арендатором условий предоставления земельных участков, указанных в пункте 2 договора, невыполнения арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.2 договора; возведения без письменного согласования арендодателя строений и сооружений. Во исполнение договора арендодатель по акту от 30.08.2010 передал арендатору земельный участок во временное пользование. Сторонами 23.05.2011 заключено дополнительное соглашение к договору, по условиям которого в пункт 1.2 внесены изменения. Вид сельскохозяйственных угодий (пашня) изменен на вид сельскохозяйственных угодий (многолетние насаждения). Срок действия договора аренды от 30.08.2010 № 5 продлен до 01.09.2035. Договор аренды и дополнительное соглашение в установленном порядке прошли государственную регистрацию в ЕГРН, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской. Специалистами управления капитального строительства местной администрации городского округа Баксан и учреждения 25.01.2023 составлен акт инвентаризации земельного участка, расположенного по адресу: г. Баксан, бывшие земли ЗАОр «НП "Тамбиево"», контуры №№ 831, 852. Установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 07:01:2900000:0012, арендуемом предпринимателем, в нарушение пункта 2.5 договора осуществлен демонтаж железобетонных лотков арычного водоснабжения, чем нарушена система инженерно-гидротехнических сооружений. Учреждение 27.01.2023 направило предпринимателю претензию, в которой предложило в месячный срок восстановить самовольно демонтированные железобетонные лотки арычного водоснабжения, при неисполнении которого договор от 30.08.2010 № 5 аренды земельного участка будет досрочно расторгнут в судебном порядке. Ссылаясь на то, что предприниматель требования претензии не удовлетворил, учреждение обратилось в арбитражный суд с иском, основания по которому (основания досрочного расторжения договора аренды от 30.08.2010 № 5) неоднократно уточнялись и дополнялись в суде первой инстанции истцом. При разрешении спора суды руководствовалось положениями

статей 450, 452, 606, 615, 619 Гражданского кодекса, статей 22, 40 – 42, 45, 46, 77 Земельного кодекса. Также суды учли разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11). Материалами дела подтверждено соблюдение учреждением досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды от 30.08.2010 № 5. При проверке доводов учреждения о существенном нарушении предпринимателем договорных обязательств суда исходили из того, что договор аренды заключен на срок более пяти лет, поэтому арендодатель должен представить доказательства, подтверждающие существенное нарушение такого договора арендатором. Однако обстоятельства, свидетельствующие о таком существенном нарушении, учреждением документально не подтверждены. Истец в обоснование требований ссылается на то, что ответчик без разрешения соответствующих органов демонтировал железобетонные лотки арычного водоснабжения (акт от 25.01.2013). Также предприниматель без разрешения арендодателя проводит мелиоративные работы (договор об оказании услуг по подаче водных ресурсов). Кроме того, на земельном участке сельскохозяйственного назначения самовольно возведен объект капитального строительства (акт обследования от 29.05.2023). Помимо этого имеет место нецелевое использование арендатором земельного участка (акт инвентаризации от 11.04.2024). Оценив представленные истцом в обоснование заявленных требований доказательства (акты, фотоматериалы и др.), суды пришли к выводу о недоказанности учреждением обстоятельств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды. Право арендодателя по договору заявить требование о его расторжении не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела. Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение арендных правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с соразмерностью такого требования выявленным нарушениям в целях установления баланса интересов сторон. Предпринимателем представлены в материалы дела документы: разрешение на строительство мелиоративных сооружений – оросительного канала из железобетонных лотков, выданное 12.06.2024, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2015; разрешение на строительство складов от 23.04.2021 №№ 1 – 3. Эти документы подтверждают, что свои действия ответчик согласовывал с органами с местного самоуправления и возводил объекты после получения необходимых разрешений. При

этом ответчик дал пояснения о том, что склады, которые ранее размещались на земельном участке, являлись объектами некапитального характера, после получения от учреждения претензий они были демонтированы ответчиком. Также по ходатайству предпринимателя суд определением от 17.10.2023 назначил по делу экспертизу, проведение которой поручил экспертам АНО «Независимая судебно-экспертная лаборатория» (<...>). Перед экспертами поставлены следующие вопросы: являются ли мелиоративные сооружения арычного типа, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 07:01:2900000:12 инженерно-гидротехническим сооружением; являются ли эти объекты объектами капитального строительства, либо вспомогательными сооружениями; нарушена ли система мелиоративных сооружений арычного типа, произведенной предпринимателем реконструкцией. От экспертной организации в арбитражный суд поступило заключение от 10.11.2023 № 114, согласно которому мелиоративные сооружения арычного типа, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 07:01:2900000:12 не являются объектами капитального строительства и не являются вспомогательными сооружениями. Также экспертом по данным натурного исследования изменения параметров или частей существовавших сооружений арычного типа не выявлены. По ходатайству учреждения эксперт ФИО5 явился 29.02.2024 в судебное заседание, суд разъяснил ответственность за ложное заключение или показания в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем взята подписка. Эксперт дал пояснения суду, представил для приобщения к делу документы, подтверждающие принятие мер для уведомления администрации, ответил на вопросы, заданные представителями сторон. Таким образом, заключением экспертизы от 10.11.2023 № 114 опровергаются доводы арендодателя о существенном нарушении договорных обязательств арендатором. Не подтверждают надлежаще материалы дела и доводы учреждения о нецелевом использования предпринимателем земельного участка сельскохозяйственного назначения. В рассматриваемом случае учреждением сделаны преждевременные выводы об использовании предпринимателем земельного участка с нарушением условий договора аренды. Иных доказательств неиспользования (ненадлежащего использования) ответчиком земельного участка с кадастровым номером 07:01:2900000:12, в частности, систематического невнесения арендной платы, истец не представил. При этом суд учел, что на момент рассмотрения дела земельный участок находился в фактическом владении предпринимателя, в период пользования арендатором заключен договор на подачу водоснабжения по арычным лоткам, которым пользуется не только арендатор, но и другие лица в целях осуществления полива земельного участка и

его орошения. Водные ресурсы поступают на земельный участок на основании договора от 30.06.2023 № Б-56 об оказании услуг по подаче воды с помощью государственных мелиоративных систем, заключенного предпринимателем с управлением водоснабжения. Такие действия свидетельствуют о добросовестном использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения и надлежащем освоении его арендатором. Суд отметил, что предприниматель заинтересован в продолжении арендных отношений с целью использования земельного участка по целевому назначению. Избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) является несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. При таких обстоятельствах суд не усмотрел достаточных правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды. Требование о восстановлении системы инженерно-гидротехнического сооружения в первоначальное состояние до проведения арендатором самовольного демонтажа и реконструкции данных сооружений в течение месяца после вступления в законную силу решения отклонено в связи с тем, что указанные сооружения возведены арендатором на основании выданных ему разрешений, а также выводов экспертного заключения от 10.11.2023 № 114. Требование учреждения об аннулировании в ЕГРН записи от 16.07.2011 № 07-07-02/013/2011-146 в отношении земельного участка с кадастровым номером 07:01:2900000:12 не подлежит удовлетворению, поскольку договор аренды от 30.08.2010 № 5 с дополнительным соглашением от 23.05.2011 судом досрочно не расторгнуты. Апелляционный суд при проверке доводов учреждения исходил из отсутствия оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о недоказанности истцом существенных и неустраненных ответчиком нарушений договорных обязательств, что влечет отказ в удовлетворении заявленных требований. Вопреки доводам истца экспертное заключение от 10.11.2023 № 114 правомерно принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу. Данное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Кодекса, оно не содержит неточности и неясности в ответе на поставленный вопрос, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, кандидатуры экспертов обсуждались в судебном заседании, отводов кандидатурам экспертов не заявлено. Доказательств, свидетельствующих о необъективности экспертов, не представлено. Несостоятелен и довод учреждения о возведении предпринимателем мелиоративных сооружений незаконно, в отсутствие необходимых разрешений и согласований. Данный довод опровергается представленными арендатором разрешением на строительство оросительного канала из железобетонных лотков, выданным 12.06.2014, а также разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2015. Кроме того, ответчиком

получено разрешение на строительство складов №№ 1 – 3 от 23.04.2021, которые были демонтированы предпринимателем. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, что не установлено в данном споре. Суд апелляционной инстанции отклонил ходатайство представителя учреждения о привлечении к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации местного самоуправления городского округа Баксан со ссылкой на положения статьи 51 Кодекса. Суд вправе отказать в удовлетворении ходатайства о привлечении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в случае, если судебный акт по делу не затрагивает права и обязанности такого субъекта. Материально-правовая связь третьего лица с рассматриваемым спором вытекает из содержания спорного правоотношения, которое определяется на основании анализа норм материального права и условий заключенного сторонами договора. Применительно к данной ситуации суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства учреждения о привлечении к участию в деле администрации местного самоуправления городского округа Баксан, учитывая, что решение не затрагивает прав и обязанности указанного лица.

Учреждение обжаловало решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, производство по делу прекратить. Жалоба мотивирована следующим. Судами первой и апелляционной инстанций сделан ошибочный вывод о недоказанности истцом существенного нарушения ответчиком договорных обязательств, соответствующие материалы направлялись учреждением в суд первой инстанции. Нецелевое использование земельного участка является основанием для его досрочного расторжения. В нарушение условий дополнительного соглашения к договору аренды предпринимателем выращиваются не многолетние насаждения, а иные сельскохозяйственные культуры, что влечет расторжение договора в связи с нарушением пункта 5.1.4. Также ответчик самовольно демонтировал инженерно-гидротехнические сооружения, расположенные на территории земельного участка, что запрещено пунктом 2.5 договора аренды. Предприниматель проводит мелиоративные работы на арендуемом участке, что может привести заболачиванию почвы. Кроме того, ответчик без получения необходимых согласований и разрешений возвел на земельном участке сооружения (объекты капитального строительства в виде оросительного канала). Однако все эти доводы судами надлежаще не исследовались. Ссылаясь на полученные предпринимателем разрешения, судебные инстанции не учли, что они администрацией местного

самоуправления городского округа Баксан не выдавались, что свидетельствует о недостоверности представленных ответчиком разрешительных документов. Кроме того, обжалуемые судебные акты существенно затрагивают права и обязанности администрации местного самоуправления городского округа Баксан, которая не имеет возможности распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 07:01:2900000:12. В этой связи суды необоснованно не привлекли к участию в деле администрацию местного самоуправления городского округа Баксан.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Довод учреждения о возведении арендатором мелиоративных сооружений без получения необходимых согласований и разрешений несостоятелен. Указанные сооружения не являются объектами недвижимости в соответствии с положениями статьи 2 Федерального закона от 10.01.1996 № 4-ФЗ «О мелиорации земель». Экспертным путем установлено, что спорные сооружения представляют собой систему открытых проводящих каналов (железобетонные лотки) и закрытой, состоящей из асбестоцементных труб, которые прочно не связаны с землей, их перемещение без несоразмерного ущерба назначению возможно. Эти сооружения созданы предпринимателем исключительно в целях улучшения качества и плодородия земель, не обладают самостоятельными полезными свойствами и не являются объектами недвижимости в смысле, придаваемом им положениями статьи 130 Гражданского кодекса. Мелиоративные системы не причиняют вреда земельному участку, не нарушают права арендодателя и (или) третьих лиц. Напротив, действия арендатора свидетельствуют о добросовестном поведении, направленном на улучшение состояния почв (плодородия земельного участка). Склады возводились предпринимателем на основании выданных разрешений, но как временные сооружения, впоследствии они были демонтированы в отсутствие надобности в их использовании. Арендатор использует участок в соответствии с категорией земель исключительно для сельскохозяйственного производства, что соответствует положениям земельного законодательства и классификатором, определяющим виды разрешенного использования земельных участков. Все доводы, заявленные в жалобе учреждением, являются необоснованными, предприниматель имеет право заниматься на арендуемом им земельном участке с кадастровым номером 07:01:2900000:12 сельскохозяйственным производством.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от иных лиц, участвующих в деле, отзывов на кассационную жалобу.

На основании статьи 153.2 Кодекса судебное заседание организовано с использованием системы веб-конференции. В связи с техническими неполадками в

проведении онлайн-заседания (перебои в сети «Интернет»), не позволившими представителю предпринимателя подключиться, в судебном заседании, начавшемся в 11 часов 20 минут 25.02.2025 был объявлен перерыв до 14 часов 10 минут того же дня.

Представитель учреждения в судебном заседании поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.

Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Иные участники спора явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых учреждением судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании протокола об итогах совещания Комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договоров аренды земельных участков от 20.08.2010 № 3, принято решение предоставить в аренду ответчику земельный участок с кадастровым номером 07:01:2900000:0012. Участок из земель сельскохозяйственного назначения (целевое использование – пашня) общей площадью 70 га, расположенный по адресу: г. Баксан, бывшие земли ЗАОр «НП "Тамбиево"», контуры №№ 831, 852, предоставляется сроком на 7 лет.

Между комитетом имущественных и земельных отношений города Баксан (правопреемник – истец (арендодатель)) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 30.08.2010 № 5 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности города Баксан. По условиям договора арендодатель передает арендатору земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (целевое использование – пашня) с кадастровым номером 07:01:2900000:0012, расположенный по адресу: г. Баксан, бывшие земли ЗАОр «НП "Тамбиево"», контуры №№ 831, 852, на срок с 30.08.2010 по 30.08.2017. Границы и размеры земельного участка обозначены на прилагаемом к договору кадастровом плане. Сумма годовой арендной платы составляет 127 тыс. рублей, арендная плата составляет 10 583 рубля 33 копейки (в месяц), она вносится арендатором с момента подписания договора и акта приема-передачи не позднее 10 числа каждого месяца. Земельный участок надлежит использовать строго по целевому назначению в соответствии с принадлежностью тому или иному виду сельскохозяйственных угодий. Использование арендатором земельного участка не по целевому назначению дает право арендодателю досрочно расторгнуть договор. При этом

на земельном участке запрещается: нарушать систему инженерно-гидротехнических сооружений без разрешения соответствующих органов; нарушать инженерные сети и коммуникации, находящимися или проходящие через участок, а также занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями, строениями; возводить капитальные строения и сооружения. В случае невнесения арендной платы в установленный срок, арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за датой внесения платежа по договору, включая день поступления платежа. Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, в том числе: неиспользования или использования земельного участка не по целевому назначению; нарушения арендатором условий предоставления земельных участков, указанных в пункте 2 договора, невыполнения арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.2 договора; возведения без письменного согласования арендодателя строений и сооружений.

Во исполнение договора арендодатель по акту от 30.08.2010 передал арендатору земельный участок во временное пользование.

Сторонами 23.05.2011 заключено дополнительное соглашение к договору, по условиям которого в пункт 1.2 внесены изменения. Вид сельскохозяйственных угодий – пашня изменен на вид сельскохозяйственных угодий – многолетние насаждения. Срок действия договора аренды от 30.08.2010 № 5 продлен до 01.09.2035. Договор аренды и дополнительное соглашение в установленном порядке прошли государственную регистрацию в ЕГРН, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской.

Специалистами управления капитального строительства местной администрации городского округа Баксан и учреждения 25.01.2023 составлен акт инвентаризации земельного участка, расположенного по адресу: г. Баксан, бывшие земли ЗАОр «НП "Тамбиево"», контуры №№ 831, 852. Установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 07:01:2900000:0012 в нарушение пункта 2.5 договора аренды осуществлен демонтаж железобетонных лотков арычного водоснабжения, чем нарушена система инженерно-гидротехнических сооружений.

Учреждение 27.01.2023 направило предпринимателю претензию, в которой предложило в месячный срок восстановить самовольно демонтированные железобетонные лотки арычного водоснабжения. При неисполнении данного требования договор от 30.08.2010 № 5 аренды земельного участка будет досрочно расторгнут в судебном порядке.

Ссылаясь на то, что предприниматель требования, содержащиеся в претензии, не удовлетворил, учреждение обратилось в арбитражный суд с иском, основания по

которому (основания досрочного расторжения договора аренды от 30.08.2010 № 5) неоднократно уточнялись и дополнялись истцом в суде первой инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статьи 606, 610, 614, 615 Гражданского кодекса).

В соответствии с положениями статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленном пунктом 2 статьи 45, пунктами 2 и 3 статьи 46 данного Кодекса.

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда он: существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Пункт 23 постановления от 24.03.2005 № 11 содержит разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора

аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судебная практика при разрешении подобных споров также исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установили, что договор от 30.08.2010 № 5 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:01:2900000:12 является долгосрочным, учреждением (арендодателем) соблюден досудебные порядок его расторжения. Исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы от 10.11.2023 № 114, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии (недоказанности учреждением) оснований для расторжения указанного договора в связи с существенным нарушением предпринимателем договорных обязательств. Суды при разрешении спора признали, что арендатор использует предоставленный в аренду земельный участок в целях сельскохозяйственного производства. Объекты, которые размещены на земельном участке, возводились арендатором после получения необходимых согласований и разрешений, они не влекут обоснованные вывод о существенном нарушении предпринимателем условий договора от 30.08.2010 № 5. Также установлено, что предпринимателем заключен договор на подачу водоснабжения по арычным лоткам, которым пользуется не только арендатор, но и другие лица в целях осуществления полива земельного участка и его орошения. Водные ресурсы поступают на земельный участок на основании договора от 30.06.2023 № Б-56 об оказании услуг по подаче воды с помощью государственных мелиоративных систем, заключенного предпринимателем с управлением

водоснабжения. Такие действия признаны судами обстоятельствами, свидетельствующими о добросовестном использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения и о надлежащем освоении его арендатором. Суды первой и апелляционной инстанций признали, что предприниматель заинтересован в продолжении арендных отношений по использованию земельного участка для сельскохозяйственного производства, в такой ситуации досрочное расторжение долгосрочного договора аренды не будет являться обоснованной, соразмерной и справедливой мерой, не нарушающей баланс интересов сторон. Основания для квалификации допущенных арендатором земельного участка нарушений как существенных нарушений условий договора и оснований для его расторжения отсутствуют. В этой связи суды пришли к выводу о том, что предприниматель не допустил существенных нарушений условий договора, поэтому отказали учреждению в удовлетворении иска.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе учреждение приводит доводы о наличии (доказанности) оснований для расторжения договора от 30.08.2010 № 5 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:01:2900000:12 по основаниям, которые были заявлены им в суде первой инстанции. Между тем, приведенные в жалобе обстоятельства, связанные с установлением факта наличия (либо отсутствия) оснований для досрочного расторжения долгосрочного договора аренды, проверялись и были отвергнуты судами первой и апелляционной инстанций. По результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их оценки в совокупности и взаимной связи, судебные инстанции признал недоказанным факт существенного нарушения арендатором договора от 30.08.2010 № 5. Данный вывод соответствует закону (статьи 450, 614, 619 Гражданского кодекса, статьи 22, 46 Земельного кодекса), разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления от 23.04.2005 № 11, а также материалам дела. Исходя из фактических обстоятельств, установленных судами при разрешении спора, выводов, содержащихся в заключении экспертизы от 10.11.2023 № 114, не могут быть признаны обоснованными и доводы учреждения о размещении на земельном участке с кадастровым номером 07:01:2900000:12 капитальных сооружений без получения необходимых согласований и разрешений. Проверялся при разрешении спора

судами и довод учреждения о ненадлежащем (нецелевом) использовании арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения, которые установили, что он используется ответчиком в целях сельскохозяйственного производства в соответствии с протоколом об итогах торгов на право заключения договоров аренды земельных участков от 20.08.2010 № 3 (с целевым использованием – пашня). Ссылка в жалобе на то, что судебные акты существенно затрагивают права и обязанности администрации местного самоуправления городского округа Баксан, не имеющей возможности распоряжаться земельным участком, судом округа не принимается. Стороной договора от 30.08.2010 № 5 (арендодателем по этому договору) является учреждение, которое и вправе ставить в судебном порядке вопрос о досрочном расторжении заключенного с предпринимателем договора, но при доказанности истцом оснований для такого расторжения. Довод учреждения о том, что разрешительные документы, на которые сослались суды, предпринимателю администрацией местного самоуправления городского округа Баксан не выдались, является несостоятельным. Разрешительные документы, которые учитывались судами, выданы ответчику отделом архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления городского округа Баксан. Довод истца о необходимости восстановления системы инженерно-гидротехнического сооружения в первоначальном состоянии судами рассматривался, он отклонен с учетом обстоятельств возведения сооружений ответчиком на основании выданных ему ранее разрешений, а также выводов, содержащихся в экспертном заключении от 10.11.2023 № 114.

Нормы материального права применены судами правильно, их выводы по существу заявленных учреждением исковых требований соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами в силу иного понимания им подлежащих применению правовых норм и исследованных при разрешении спора доказательств не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Учреждение освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в соответствии с положениями подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 07.06.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2024 по делу № А20-1622/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи Т.Н. Драбо

М.Н. Малыхина