Решение от 7 февраля 2022 г. по делу № А45-2990/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ




дело № А45-2990/2021
город Новосибирск
07 февраля 2022 года
резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2022 года

в полном объёме решение изготовлено 07 февраля 2022 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью ГЕРЕФОРД

к обществу с ограниченной ответственностью НИВА

об установлении права постоянного бессрочного пользования (сервитута)

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 28.01.2022, паспорт

ответчика: ФИО3 по доверенности от 13.05.2021, паспорт

установил


Общество с ограниченной ответственностью ГЕРЕФОРД обратилось с иском об установлении права постоянного бессрочного пользования (сервитута) на часть земельного участка общества с ограниченной ответственностью НИВА с кадастровым номером 54:19:022301:2054, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Криводановский сельсовет, <...>.

Как утверждает истец, земельный участок, принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью ГЕРЕФОРД (и расположенное на нём здание, также принадлежащее истцу), находится в границах земельного участка, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью НИВА, и не имеет отдельного прохода и проезда на дорогу общего пользования. При этом ответчик препятствует проезду транспорта по земельному участку с кадастровым номером 54:19:022301:2054.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью ГЕРЕФОРД поддержал заявленные требования.

Представитель общества с ограниченной ответственностью НИВА против предложенного истцом варианта установления сервитута возражал, дал пояснения относительно иных вариантов установления сервитута (варианты № 3 и № 4 согласно заключению судебной экспертизы).

Изучив доводы искового заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью ГЕРЕФОРД владеет на праве собственности земельным участком с кадастровым номером 54:19:022301:2055, на котором расположено здание с кадастровым номером 54:19:02301:3171. Адрес объектов: Новосибирская область, Новосибирский район, сельсовет Криводановский, <...>.

Общество с ограниченной ответственностью НИВА является собственником земельного участка 54:19:022301:2054.

Соответствующие сведения подтверждены выписками из единого государственного реестра недвижимости.

Особенность расположения двух смежных земельных участков такова, что земельный участок, принадлежащий истцу, находится в границах земельного участка, принадлежащего ответчику, земельный участок истца не имеет отдельного прохода и проезда на улицу общего пользования.

При оценке спорных отношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу части 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, при этом сервитут должен устанавливаться и осуществляться на условиях наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием.

Правообладатель земельного участка, обременённого сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации или федеральным законом.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обременённого сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (пункт 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута, всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов.

Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учётом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Этот вопрос требует наличия специальных познаний в области оценки объектов недвижимого имущества, тем более при наличии существенной разницы в стоимости сервитута, предлагаемой участниками процесса.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает истец в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обременённого сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования.

При этом необходимо учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объём ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обременённого сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объёме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, объём сервитута.

Суд может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, а при необходимости разрешения вопросов, касающихся отдельных условий сервитута, возможных вариантов его установления, а также размера платы, которые требуют специальных знаний, назначить экспертизу.

По всем обстоятельствам, подлежащим исследованию судом в пределах предмета доказывания по настоящему спору, у сторон имелись разногласия.

Согласно представленной истцом схеме расположения предполагаемого сервитута на земельном участке площадь устанавливаемого сервитута составляет 1 995 кв. метров. Согласно представленному истцом отчёту общества с ограниченной ответственностью ЭКАБО от 04.05.2021 № 12/2/04/2021 рыночная стоимость права ограниченного пользования земельным участком в год составляет 116 640 рублей.

Линия защиты ответчика построена на оспаривании места прохождения сервитута, площади, необходимой для установления сервитута, а также на оспаривании стоимости права ограниченного пользования частью земельного участка с кадастровым номером 54:19:022301:2054. По мнению ответчика, предлагаемый истцом вариант значительно ограничит ответчика в организации хозяйственной деятельности на принадлежащем ему земельном участке.

По этой причине судом в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учётом необходимости наличия специальных познаний в сфере кадастрового учёта и оценочной деятельности определением от 10.08.2021 по ходатайству общества с ограниченной ответственностью НИВА была назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено автономной некоммерческой организации НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТИЗА ИНН <***> (630049, <...>), экспертам ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: определить все существующие варианты проезда автомобильного транспорта и прохода людей к принадлежащим истцу земельному участку и зданию, расположенным по адресу: <...>, объём необходимых мероприятий и стоимость работ по обустройству указанных проездов; определить оптимальный вариант прохода людей и проезда автомобильного транспорта по земельному участку ответчика к земельному участку и зданию истца, расположенным по адресу: <...>; определить координаты границ земельного участка, необходимого для организации такого варианта проезда и прохода в целях установления сервитута; установить размер ежемесячной платы за установление частного сервитута на часть земельного участка ответчика с целью проезда автомобильного транспорта и прохода людей к зданию и земельному участку истца с учётом всех разумных затрат, которые могут возникнуть у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии и т.п.).

Согласно экспертному заключению от 26.11.2021 № 548/СН/21 экспертами было определено четыре варианта проезда автомобильного транспорта и прохода людей к принадлежащим истцу земельному участку и зданию, расположенным по адресу: <...>, рассчитан объём необходимых мероприятий и стоимость работ по обустройству данных проездов.

Вариант № 1: проезд автомобильного транспорта и проход людей к принадлежащим истцу земельному участку и зданию, расположенным по адресу: <...>, осуществляется по существующим проездам и проходам. Площадь земельного участка ответчика, необходимая для осуществления проезда/прохода к земельному участку и зданию истца, в данном варианте составляет 731, 5 кв. метров. Объём необходимых работ по обустройству указанных проездов и проходов в варианте № 1 отсутствует.

Вариант № 2: проезд автомобильного транспорта и проход людей к принадлежащим истцу земельному участку и зданию, расположенным по адресу: <...>, осуществляется по существующим проездам, а проход выполнен в соответствии с условиями части 8 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (сервитут должен устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка), вдоль здания истца. Площадь земельного участка ответчика, необходимая для осуществления проезда/прохода к земельному участку и зданию истца, в данном варианте составляет 725, 33 кв. метров. Объём работ по обустройству указанных проездов и проходов в варианте № 2: изготовление и установка металлической лестницы высотой 1, 2 м для пешеходного прохода к левому торцевому входу в здание истца. Стоимость работ по обустройству указанных проездов и проходов в варианте № 2 согласно локальному сметному расчёту № 2 составляет 60 940 рублей 80 копеек.

Вариант № 3: проезд автомобильного транспорта и проход людей к принадлежащим истцу земельному участку и зданию, расположенным по адресу: <...>, предлагается осуществлять со стороны трассы «Новосибирск-Криводановка» через железную дорогу. Проезда и прохода, предполагаемого в данном варианте, по факту не существует. Площадь земельного участка ответчика, необходимая для осуществления проезда/прохода к земельному участку и зданию истца, в данном варианте составляет 405, 61 кв. метров. Площадь других земельных участков, необходимая для осуществления проезда/прохода к земельному участку и зданию истца, в данном варианте составляет 122, 03 кв. метров. Объём необходимых работ по обустройству указанных проездов и проходов в варианте № 3: выполнение земельных и дорожных работ для строительства автодороги от трассы «Новосибирск-Криводановка» к участку ответчика; выполнение строительства железнодорожного переезда. Стоимость работ по обустройству указанных проездов и проходов в варианте № 3 согласно локальному сметному расчёту № 3 составляет 284 492 рубля 40 копеек (стоимость указана без учёта технического оборудования железнодорожного переезда).

Вариант № 4: проезд автомобильного транспорта и проход людей к принадлежащим истцу земельному участку и зданию, расположенным по адресу: <...>, предлагается осуществлять с противоположной стороны от трассы «Новосибирск-Криводановка» от улицы Промышленная. Проезда и прохода, предполагаемого в данном варианте, по факту не существует. Площадь земельного участка ответчика, необходимая для осуществления проезда/прохода к земельному участку и зданию истца, в данном варианте составляет 428, 56 кв. метров. Площадь других земельных участков, необходимая для осуществления проезда/прохода к земельному участку и зданию истца, в данном варианте составляет 711, 5 кв. метров. Объём необходимых работ по обустройству указанных проездов и проходов в варианте № 4: выкорчёвывание деревьев и кустарников; выполнение земельных и дорожных работ для строительства автодороги от улицы Промышленная к участку ответчика; перенос труб инженерных коммуникаций. Стоимость работ по обустройству указанных проездов и проходов в варианте № 4 согласно локальному сметному расчёту № 4 составляет 1 382 646 рублей.

В результате сравнения предложенных четырёх вариантов прохода людей и проезда автомобильного транспорта по земельному участку ответчика к земельному участку и зданию истца, расположенным по адресу: <...>, эксперт пришёл к выводу, что оптимальным вариантом является вариант № 2.

Экспертами определены координаты поворотных точек земельного участка, необходимого для организации оптимального проезда и прохода в целях установления сервитута.

Стоимость соразмерной платы за установление частного сервитута на часть земельного участка ответчика с целью проезда автомобильного транспорта и прохода людей к зданию и земельному участку истца с учётом всех разумных затрат (по состоянию на дату проведения экспертизы) по указанному варианту определена экспертами в размере 4 934 рублей в месяц.

Экспертное заключение проверено судом на предмет соответствия требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признано надлежащим доказательством по делу, с достаточной степенью достоверности отвечающим на все поставленные перед экспертами вопросы.

Оценив в порядке, предусмотренном статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, все представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание правовое регулирование спорных правоотношений и выводы экспертов, суд пришёл к выводу о наличии правовых оснований для установления на часть земельного участка ответчика сервитута в целях прохода и проезда к земельному участку и зданию истца.

При этом судом признан наиболее оптимальным и эффективным вариант № 2 как максимально отвечающий принципу соблюдения баланса интересов обеих сторон.

Довод ответчика о наличии двух других вариантов (вариант № 3, вариант № 4) судом проверен и признан необоснованным.

Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка.

Указанные ответчиком варианты являются несоизмеримо затратными для истца, при этом вариант № 2 уже существует и используется сторонами для прохода и проезда (является исторически сложившимся). Кроме того, такой вариант предполагает уменьшение площади используемого истцом земельного участка ответчика за счёт организации пешеходного прохода вдоль здания общества с ограниченной ответственностью ГЕРЕФОРД.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -



РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Установить в пользу общества с ограниченной ответственностью ГЕРЕФОРД право постоянного бессрочного пользования (сервитут) на часть земельного участка с кадастровым номером 54:19:022301:2054, принадлежащего на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью НИВА, в целях прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 54:19:022301:2055 и зданию с кадастровым номером 54:19:022301:3171, принадлежащим на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью ГЕРЕФОРД, на следующих условиях:

площадь части земельного участка с кадастровым номером 54:19:022301:2054, обременяемого сервитутом, составляет 725, 33 кв. м (вариант 2 согласно экспертному заключению АНО НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТИЗА от 26.11.2021 № 548/СН/21);

координаты поворотных точек части земельного участка, необходимой для организации оптимального проезда и прохода в целях установления сервитута:

№ точки

X м

Н м

1
492712.71

4184034.44

23

492578.13

4184146.90

2
492714.99

4184037.07

24

492578.71

418414 7.70

3
492611.08

4184142.50

25

492579.81

4184148.81

4
492607.94

U84144.10

26

492577.46

4184151.29

5
492606.17

4184144.70

27

492576.33

4184150.30

6
492604.67

4184145.90

28

492575.31

4184149.10

7
492600.48

4184150.90

29

492574.65

418414 7.70

8
492617.70

4184167.34

30

492574.39

4184146.10

9
492616.98

4184168.10

31

492574.51

4184144.50

10

492597.41

4184149.26

32

492575.05

4184143.10

11

492601.52

4184144.30

33

492575.95

4184141.90

12

492601.90

4184143.50

34

492586.53

4184130.89

13

492601.86

4184142.50

35

492588.07

4184130.09

14

492601.36

4184141.69

36

492589.78

4184129.69

15

492592.50

4184133.69

37

492591.52

4184129.69

16

492591.48

4184133.29

38

492593.19

4184130.09

17

492590.36

4184133.09

39

492594.71

4184131.09

18

492589.24

4184133.29

40

492604.79

4184140.09

19

492588.26

4184133.89

41

492605.43

4184140.49

20

492578.63

U184144.10

42

492606.25

4184140.69

21

492578.09

4184144.90

43

492607.30

4184140.49

22

492577.91

4184145.90

44

492608.96

4184139.49


установить плату за сервитут в размере 4 934 рубля в месяц,

размер платы за сервитут подлежит пересмотру в соответствии с указанным в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции - ежегодно, но не ранее чем через год после вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, плата за сервитут изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, следующего за годом, в котором вступило в законную силу решение суда по настоящему делу,

определить размер штрафных санкций, применяемых к обществу с ограниченной ответственностью ГЕРЕФОРД за каждый случай нарушения границ установленного сервитута в размере 2 000 рублей в пользу общества с ограниченной ответственностью НИВА.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью НИВА в пользу общества с ограниченной ответственностью ГЕРЕФОРД 6 000 рублей расходов по государственной пошлине по иску.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.


судья В.А. Полякова