Решение от 10 июля 2020 г. по делу № А40-229909/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-229909/19-64-1907
г. Москва
10 июля 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена 15 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 10 июля 2020 года

Арбитражный суд в составе судьи Чекмаревой Н.А..

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Ново-Сервис»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Навигатор»

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

третье лицо: ООО «ЦСР Групп»,

при участии представителей:

от истца: ФИО2, доверенность от 20.05.2019

от ответчика: ФИО3, доверенность от 28.05.2020

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ново-Сервис» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Навигатор» об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью «Ново-Сервис» и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Навигатор» при заключении договора аренды нежилого помещения общей площадью 775,0 кв. м. на 7-м этаже (помещения по плану БТИ: № 3, площадью 54,2 кв. м.; № 5, площадью 22,7 кв. м.; № 6, площадью 39,8 кв. м.; № 7, площадью 39,9 кв. м.; № 8, площадью 42,0 кв. м.; № 9, площадью 161,7 кв. м.; № 10, площадью 80,3 кв. м.; № 20, площадью_121,7 кв. м.; № 22, площадью 47,1 кв. м.; № 24, площадью 142,3 кв. м.; № 26, площадью 5,7 кв. м.; № 28, площадью 17,6 кв. м.), расположенные в административном здании по адресу: <...>, изложив пункты договора в следующей редакции:

«п. 1.7. Срок аренды устанавливается с 01.07.2019 года по 30.06.2020 года включительно.»;

«п. 2.1.1. Предоставить по акту приема-передачи (Приложение №3 к настоящему Договору, далее - Акт) во владение и пользование Арендатора помещение в срок не позднее 01.07.2019 года. В Акте должно быть указано техническое состояние Помещения.»;

«п. 2.1.3. Обеспечивать беспрепятственный доступ в рабочее время с 8.00 по 23.00 по местному времени к арендуемому Помещению сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора. Доступ к арендуемому Помещению в иное время осуществляется по согласованной с Арендодателем заявке, с указанием списка сотрудников Арендатора, которым необходимо обеспечить допуск в Помещение и указанием даты и времени их нахождения в нерабочее время в Помещении. Заявка подается ежемесячно на первое число месяца, в котором необходимо обеспечить допуск сотрудников Субарендатора в нерабочее время.»;

«п. 2.1.5. Предоставить Арендатору на период действия договора право безвозмездного пользования местами общего пользования, ведущими на 7 этаж, а также находящимися на 7 этаже (лестничные пролеты, лифты, коридоры, туалеты, проход к объектам противопожарной защиты, переходная площадка незадымляемого пожарного выхода, балконы).»;

«п. 2.2.11. В последний день срока аренды сдать Помещение по Акту в исправном состоянии (с учетом нормального износа) и освободить занимаемое по Договору Помещение не позднее 1 (одного) рабочего дня с даты подписания Акта. Под нормальным износом Стороны договорились понимать материальное изнашивание имущества, постепенную потерю им своих естественных свойств и стоимости в результате его надлежащей эксплуатации. Не считаются нормальным износом: повреждения краски стен, вызванных пятнами от краски, кофе, чая; повреждения линолеума; повреждения дверного полотна и откосов в виде царапин, трещин, сколов; повреждения подоконников в виде царапин, трещин, сколов; повреждения потолочных плит в виде вмятин, наличие на потолочных плитах пятен от краски и проч.; повреждения целостности розеток, щитов освещения и светильников; повреждения датчиков охранной и пожарной сигнализаций; повреждения окон: сколы, трещины в стеклопакетах, поломки запирающих механизмов, вызванные ненадлежащей эксплуатацией.»;

- «п. 2.3.3. В случае несвоевременного возврата Помещения после окончания срока аренды Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки до даты фактического возврата Помещения.»;

«п. 3.1. Ставка аренды за 1 (один) кв. м. арендуемого Помещения составляет 129 рублей 54 копейки в месяц, включая НДС 20%. Плата за аренду Помещения площадью 775,0 кв.м. составляет 100 393 (сто тысяч триста девяносто три) рубля 50 копеек в месяц, в том числе НДС 20% - 16 732 (шестнадцать тысяч семьсот тридцать два) рубля 25 копеек.»;

«п. 3.3. Указанная в пункте 3.1. настоящего Договора плата за аренду Помещения включает в себя коммунальные и эксплуатационные платежи (за отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение), а также платежи за потребляемую электроэнергию.»;

«п. 3.4. Арендатору предоставляется право вносить арендную плату за период более одного месяца.»;

п. 3.5. исключить из текста договора;

«п. 4,3. При неуплате Арендатором в срок, указанный в пункте 3.2. настоящего Договора, платы за аренду, Арендодатель вправе начислить Арендатору пени в размере 0,1 % (ноль целых одна десятая) в день от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки, но не более 10% от неоплаченной суммы. Уплата неустойки не освобождает от обязанности уплаты задолженности.»;

п. 4.6. исключить из текста договора;

«п. 5.2. Арендодатель имеет право в соответствии с п.3 ст.450 ГК РФ досрочно отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке в случае, если имеет место любое из следующих нарушений Арендатора, по которому: Арендатор нарушил п. 2.2.3 раздела 2 настоящего Договора; Арендатор 2 (два) и более раза подряд в течение срока аренды нарушает сроки осуществления платежей; Арендатор передал права аренды в залог, в уставной капитал, субаренду или распорядился ими иным образом с нарушением порядка, предусмотренного настоящим Договором; Арендатор осуществляет или осуществил работы в Помещении, требующие согласования Арендодателя, в соответствии с настоящим Договором без наличия такого согласования; Арендатор совершил действия, существенно ухудшающие (существенно ухудшил) состояние Помещения или Здания. При наступлении условий, указанных в настоящем пункте аренда считается прекращенной, а настоящий Договор расторгнутым по истечении 30 (тридцать) календарных дней с даты вручения Арендодателем соответствующего письменного уведомления Арендатору.»;

«п. 5.3. Сторона имеет право на досрочное немотивированное расторжение Договора аренды, письменно уведомив другую Сторону за 6 (шесть) месяцев до такого расторжения.»;

п. 5.5. исключить из текста договора;

«п. 6.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 30 июня 2020 года включительно.»;

«п. 6.2. Срок аренды по Договору устанавливается с 01.07.2019 года по 30.06.2020 года включительно.».

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства.

Ответчик исковые требования не признал, отзыв на иск не представил.

Третье лицо, привлеченное к участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ определением суда, извещенное надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направило, требования истца не оспорило, отзыв на иск не представило, заявило о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ОТКРЫТИЕ» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Юнит-Ком» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 1/261015 от 26.10.2015 года, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, запись государственной регистрации 66-66/001 -66/001/426/2015-1073/1, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое здание, расположенное по адресу: <...>., общей площадью 11 579,5 кв.м, кадастровый номер 66:41:0601033:951 на срок до 31.10.2021 года.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ОТКРЫТИЕ» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания КапиталЪ Паевые Инвестиционные фонды» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества б/н от 28.06.2016 года, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял и оплатил нежилое здание, расположенное по адресу: <...>., общей площадью 11 579,5 кв.м, кадастровый номер 66:41:0601033:951.

Письмом от 02.09.2016 года № 1258/01 общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания КапиталЪ Паевые Инвестиционные фонды» уведомило общество с ограниченной ответственностью «Юнит-Ком» о том, что право собственности на находящееся в аренде общества с ограниченной ответственностью «Юнит-Ком» нежилое здание, расположенное по адресу: <...>., общей площадью 11 579,5 кв.м, кадастровый номер 66:41:0601033:951 перешло к новому собственнику - обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания КапиталЪ Паевые Инвестиционные фонды».

Договором № 1 от 23.10.2018 года права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом переданы обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Навигатор» (ответчик).

Между обществом с ограниченной ответственностью «Ново-Сервис» (субарендатор, истец) и обществом с ограниченной ответственностью «Юнит-Ком» (арендатор) заключен договор субаренды помещений № 34-05/16 от 25.05.2016 года, в соответствии с которым арендатор передал, а субарендатор принял во временное владение и пользование нежилые офисные помещения, общей площадью 775,0 кв. м. на 7-м этаже (помещения по плану БТИ: № 3, площадью 54,2 кв. м.; № 5, площадью 22,7 кв. м.; № 6, площадью 39,8 кв. м.; № 7, площадью 39,9 кв. м.; № 8, 1 площадью 42,0 кв. м.; № 9, площадью 161,7 кв. м.; № 10, площадью 80,3 кв. м.; № 20, площадью 121,7 кв. м.; № 22, площадью 47,1 кв. м.; № 24, площадью 142,3 кв. м.; № 26, площадью 5,7 кв. м.; №28, площадью 17,6 кв. м.), расположенные в административном здании по адресу: <...>.

Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, запись государственной регистрации права собственности 66-66/001-66/001/354/2016-1633 от 28.07.2016 года.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Юнит-Ком» и обществом с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «СЕВЕН ХИЛЗ» заключено соглашение б/н от 30.12.2016 года, согласно которому права и обязанности по договору аренды нежилых помещений № 1/261015 от 26.10.2015 года переданы новому арендатору - обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «СЕВЕН ХИЛЗ.

Соглашением о замене стороны по договору субаренды помещений от 16.01.2017 года стороны установили, что с 01.01.2017 года все права и обязанности арендатора по договору субаренды помещений № 34-05/16 от 25.05.2016 года переходят к арендатору-правопреемнику -обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «СЕВЕН ХИЛЗ».

Соглашение о замене стороны по договору субаренды помещений от 16.01.2017 года зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, запись государственной регистрации 66:41:0601033:951-66/001/2017-6 от 17.05.2017 года.

Дополнительным соглашением № 2 от 01.01.2019 года к договору субаренды помещений № 34-05/16 от 25.05.2016 года установлен новый срок субаренды по 30.06.2020 года (п.1.5.).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, запись государственной регистрации обременения в виде аренды № 66:41:0601033:951-66/001/2019-159 с 01.07.2016 по 30.06.2020 года.

24.06.2019 года истцом получено письмо б/н от 06.06.2019 года, в котором ответчик сообщает о расторжении договора аренды нежилых помещений № 1/261015 от 26.10.2015 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Навигатор» и обществом с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «СЕВЕН ХИЛЗ» с 30.06.2019 года.

25.06.2019 года истец направил в адрес ответчика письмо № 30 от 25.06.2019 года, которым уведомил о намерении в соответствии с п.1 ст.618 ГК РФ заключить с арендодателем договор аренды помещения на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды нежилых помещений № 1/261015 от 26.10.2015 года, в пределах оставшегося срока субаренды с 01.07.2019 по 30.06.2020 года, предложил ответчику в срок до 30.06.2019 года подписать и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Ново-Сервис» договор аренды.

18.07.2019 года в ответ на направленную оферту о заключении договора аренды ответчик передал истцу договор аренды помещений № 024-КДА от 03.07.2019 года, который по своим условиям не соответствует условиям прекращенного договора аренды № 1/261015 от 26.10.2015 года, срок аренды не соответствует оставшемуся сроку субаренды в соответствии с договором субаренды помещений № 34-06/16 от 25.05.2016 года.

Ставка аренды, предусмотренная п.3.1. договора в редакции протокола разногласий, рассчитана истцом пропорционально ставке аренды, установленной прекращенным договором аренды № 1/261015 от 26 октября 2015 года, и площадью помещения, занимаемой истцом, что не противоречит действующему законодательству.

01.08.2019 года в ответ на протокол разногласий ответчик направил в адрес истца письмо № УКН-1723, которым предложил рассмотреть иные условия аренды, а именно:

-Срок аренды - до 30.06.2020 года, с возможностью на досрочное немотивированное расторжение договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, по письменному уведомлению другой стороны не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до такого расторжения;

- Ставка аренды - 640 руб. 00 коп., в том числе НДС 20% за 1 (один) квадратный метр арендуемой площади в месяц, включая в себя коммунальные и эксплуатационные платежи (за отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение), а также платежи за потребляемую электроэнергию в пределах проектной расчетной мощности. Дополнительно арендатор возмещает арендодателю расходы по электроэнергии за подключение энергоемкого оборудования на основании установленных арендатором приборов учета электроэнергии.

- Обеспечительный платеж - В качестве гарантии надлежащего исполнения обязательств арендатора перед арендодателем по договору аренды в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания сторонами договора аренды, в размере месячной ставки арендной платы, за арендуемые помещения. При надлежащем исполнении арендатором своих обязательств по договору аренды сумма обеспечительного платежа будет возвращена арендатору по истечении договора аренды при условии отсутствия долга по оплате аренды, сумм неустоек (штрафов, пени) и других сумм перед арендодателем на дату его расторжения.

Таким образом, при заключении договора аренды между сторонами возникли разногласия по отдельным условиям.

24.07.2019 года истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору аренды помещений № 024-КДА от 03.07.2019 года, которым предложил согласовать существенные условия договора в вышеуказанной редакции.

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд об урегулировании разногласий,

Проанализировав представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в силу следующего.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абз. 2 ч. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В нарушение ст. 65 АПК РФ, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что представленная им редакция договора соответствует действующему законодательству, основана на действующих нормативно-правовых актах.

В случае наличия между сторонами договорных отношений, они могут быть изменены только способом, установленным законом или договором.

Размер арендной платы согласовывается сторонами при заключении договора аренды (ст. 421 ГК РФ), либо изменяется в ходе его исполнения согласно установленному договором либо законом порядку.

Исходя из содержания статей 424, 450 ГК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 614 ГК РФ, и сложившейся практикой, в том числе исходя из смысла пункта 22 Постановления Пленума ВАС от 25.01.2013 № 13 в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно изменения размера арендной платы, этот вопрос разрешается по соглашению сторон, либо не согласная сторона обращается в суд.

Кроме того, статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По экономическим спорам и иным делам, возникающим из гражданских правоотношений, обращение в арбитражный суд осуществляется в форме искового заявления. При этом согласно пункту 4 части 2 статьи 125 АПК РФ в исковом заявлении должно быть сформулировано исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), а в соответствии с пунктом 5 части 2 этой же статьи исковое заявление должно содержать фактическое обоснование заявленного требования (обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования, то есть основания иска).

Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для защиты гражданских прав возможно использовать один из перечисленных в статье способов, либо несколько способов. Однако если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять лишь этот способ.

При выборе способа защиты нарушенного права истец должен учитывать, что судебный акт должен обладать свойством целесообразности и исполнимости.

По смыслу ст. 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе российской Федерации», статьей 16 и 182 АПК РФ судебные решения должны отвечать общеправовому принципу исполнимости судебных актов.

Таким образом, избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Материалами дела подтверждается, что договор субаренды помещений № 34-05/16 от 25.05.2016 год действует до 30.06.2020г.

В случае удовлетворения требований истца по данному делу, судебный акт не приведет к восстановлению права и имущественных интересов истца, с учетом окончания срока действия договора субаренды.

Суд считает, что по своему содержанию исковые требования истца направлены на понуждение ответчика к заключению договора, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что удовлетворение исковых требований непосредственно восстановления нарушенных или оспариваемых прав не повлечет.

Учитывая вышеприведенные обстоятельства и нормы права, суд считает, что правовые основания для удовлетворения исковых требований по тем предмету и основанию, которые изложены в иске, отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковые требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы и госпошлина по иску относится на истца.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 156,167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражныйапелляционный суд.

Судья: Н.А. Чекмарева