Решение от 11 сентября 2017 г. по делу № А32-39808/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-39808/2015 «11» сентября 2017 года

Резолютивная часть Решения объявлена 07 сентября 2017 года. Решение в полном объёме изготовлено 11 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Пристяжнюка Александра Гавриловича, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Овакимян О.М. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования город Краснодар к ООО «СКТ», г.Краснодар о рас торжении договора аренды земельного участка от 12.03.2012г. №4300018300 и обязании возвратить спорный земельный участок, по встречному иску ООО «СКТ», г. Краснодар к Администрации муниципального образования город Краснодар и Департаменту финансов Администрации муниципального образования город Краснодар о взыскании с администрации убытков и изменении условий договора аренды земельного участка от 12.03.2012 №4300018300, при участии в заседании: от истца (ответчика по встречному иску) - ФИО1 (доверенность от 09.01.2017г., удостоверение адвоката), от третьих лиц: от Департамента архитектуры - не явился, уведомлены, от Министерства - ФИО2 (по доверенности от 12.01.2017г., удостоверение),

УСТАНОВИЛ:

Администрацией муниципального образования город Краснодар предъявлен иск к ООО "СКТ", г. Краснодар, в котором истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.03.2012г. № 4300018300, заключенный между администрацией мо город Краснодар и ООО "СКТ", а так же обязать ООО "СКТ" вернуть арендодателю земельный участок общей площадью 999кв.м., расположенный по ул.Береговой, 142/3, в Западном округе города Краснодара с кадастровым номером 23:43:0208042:1112, путем его освобождения, демонтажа забора из облегченных конструкций и подписании акта приема-передачи земельного участка.

Основания, по которым предъявлен иск, изложены в исковом заявлении и документальных доказательствах к нему и мотивированы нарушением обществом условий договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300. В процессе рассмотрения дела администрацией было заявлено ходатайство, принятое судом, об изменении основания иска, согласно которому имеется установленная законом совокупность условий для расторжения договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300 по основанию существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – Гражданский кодекс), и невозможности строительства на участке.

В порядке ст. 132 АПК РФ ответчиком был заявлен встречный иск, с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ, в котором ООО "СКТ", г.Краснодар просило суд взыскать с администрации мо город Краснодар в пользу ООО "СКТ" убытки в размере 1 699 017,60 рублей, а так же изменить условия договора аренды земельного участка от 12.03.2012г. № 4300018300, а именно изложить п.п. 1.3. договора аренды земельного участка от 12.03.2012г. № 4300018300 в следующей редакции: " 1.3. Участок предназначен для строительства объекта туристической инфраструктуры".

Определением суда от 28.01.2016г. встречный иск принят судом к рассмотрению. В последующем, представителем ответчика (истца по встречному иску) был заявлен отказ от требований об изменении условий договора аренды земельного участка от 12.03.2012г. № 4300018300, а именно изложить п.п. 1.3. договора аренды земельного участка от 12.03.2012г. № 4300018300 в следующей редакции: "1.3. Участок предназначен для строительства объекта туристической инфраструктуры", в порядке ч. 2 ст. 49 АПК РФ. Определением суда от 20.09.2016г. отказ принят судом, производство по делу в данной части прекращено.

Определениями от 02.03.2016 и от 28.04.2016 судом к участию в деле привлечены: в качестве соответчика по встречному иску – департамент финансов администрации (далее – департамент финансов), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамент архитектуры и градостроительства администрации (далее – департамент архитектуры) и министерство природных ресурсов Краснодарского края (далее – министерство природных ресурсов;

Решением от 31.10.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 31.01.2017, ходатайство представителя истца по первоначальному иску (администрации) о приобщении к материалам дела копии акта осмотра земельного участка от 27.05.2016 № 1366, удовлетворено.

По первоначальному иску: расторгнут договор аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300, заключенный между администрацией и ООО «СКТ», на общество возложена обязанность возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1112, и подписать акт приема-передачи участка; в части требования о демонтаже забора из облегченных конструкций, отказано. По встречному иску: в иске отказано.

Постановлением арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.05.2017г. решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 части удовлетворения ходатайства о приобщении документа к материалам дела, отказа в иске в части требований о демонтаже забора из облегченных конструкций оставлены без изменения, в остальной части судебные акты отменены, с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из постановления суда кассационной инстанции следует, что направляя дело на новое рассмотрение в отмененной части, суд кассационной инстанции указал, что правомерность заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300, правовая и фактическая возможность его исполнения, расторжения, судебными инстанциями с необходимой степенью полноты и достоверности не исследованы.

Возражения общества, а также имеющиеся в материалах дела доказательства расположения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:1112 в зоне возможного катастрофического затопления, на территории городских зеленых насаждений общего пользования, фактически занятой зелеными насаждениями, еще до принятия решения Думы от 22.10.2013 о включении данного участка в территориальную зону РП (Зона парков), в том числе с учетом особого условия пункта 9.3. договора аренды от 12.03.2012, постановления администрации от 11.01.2012 № 46, генерального плана города, действующего на момент заключения спорной сделки, обстоятельств, зафиксированных муниципальными органами при осмотре земельного участка, надлежащим образом не проверены.

Судебные инстанции при разрешении спора не учли дополнительные пояснения администрации о том, что решение Думы от 22.10.2013 принято не произвольно, а именно в целях приведения Правил землепользования и застройки в соответствие с генеральным планом города.

Оценивая схему размещения земельного участка (для предварительного согласования места размещения офиса) 2010 года, в которой указано на возможность подходов и подъездов к земельному участку за счет земель общего пользования, суды не приняли во внимание, что землями общего пользования являются как улицы, проезды, автомобильные дороги, так и набережные, скверы, парки, не предполагающие использование их для проезда транспорта, в том числе строительной техники. Вопрос о том, за счет каких территорий общего пользования должен был осуществляться проезд на спорный участок, и как он осуществляется (или нет) в настоящее время, не исследован и материалами дела не подтвержден. При этом в судебном заседании окружного суда представитель общества пояснил, и это не опроверг представитель департамента архитектуры, что спорный участок сформирован в глубине парка, среди зеленых насаждений.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-47982/2014

установлено, что смежный с участком 23:43:0208042:1112 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1111, расположенный в Западном внутригородском округе <...>, строение № 22, находится на территории общего пользования (парк имени 30-летия Победы).

Определением суда от 22.05.2017г. дело принято к производству Арбитражным судом Краснодарского края.

Истец (ответчик по встречному иску) заявил ходатайство об уточнении оснований заявленных исковых требований указав, что нарушение обществом существенного условия договора (неиспользование земельного участка в течение 3-х лет), предусмотренного ст. 45, 46 ЗК РФ, расторжение договора аренды земельного участка в порядке ст. 450, 452, 615, 619 ГК РФ, возврат земельного участка в порядке ст. 622 ЗК РФ, а так же изменение обстоятельств, которые существовали на момент заключения договора, и такое изменение должно было произойти именно после заключения до говора и расторжение договора в порядке ст. 451 ГК РФ, являются основанием заявленного иска.

Досудебный порядок урегулирования спора соблюден путем направления обществу предписаний и уведомления о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Заявленное представителем администрации ходатайство об уточнении оснований иска удовлетворено Определением суда от 27.07.2017г.

Представитель истца (ответчик по встречному иску) возражал против требований ООО "СКТ" заявленных во встречном иске, по основаниям, изложенным в представленном отзыве на встречный иск и дополнительных письменных пояснениях.

Ответчик (истец по встречному иску) возражал против требований заявленных в первоначальном иске, настаивал на удовлетворении встречного иска, представив доказательства и письменные обоснования заявленного встречного иска, а так же возражения относительно первоначального иска с учетом изменения основания иска.

Представитель третьего лица - Департамента архитектуры и градостроительства Администрации мо город Краснодар возражал против заявленного встречного иска по основаниям, изложенным в представленном отзыве на встречное исковое заявление. В судебное заседание представитель департамента не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного разбирательства по делу.

Представитель соответчика - департамента финансов Администрации мо город Краснодар в судебное заседание по делу не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного разбирательства по делу, отзыв на встречный иск не представил.

Представитель третьего лица - Министерства природных ресурсов Краснодарского края полагался на усмотрение суда при принятии решения по делу.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 31.08.2017г. до 07.09.2017 г. Для дополнительного изучения доводов сторон с учетом представленных доказательств.

После перерыва судебное заседание продолжено 07.09.2017 года в 09-30 часов.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает, что в удовлетворении первоначального и встречного исков надлежит отказать, по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, на основании Постановления администрации мо город Краснодар № 46 от 11.01.2012г. "О предоставлении ООО "СКТ" земельного участка в Западном административном округе города Краснодара" между администрацией и ООО "СКТ" был заключен договор аренды земельного участка от 12.03.2012г. № 4300018300, согласно которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 999кв.м., расположенный по ул.Береговой 142/3 в Западном административном округе города Краснодара с к/н 23:43:0208042:1112 (п. 1.1. договора).

Согласно пункта 1.3. договора земельный участок предоставлен для строительства офиса, срок действия договора 11.01.2022г.

Согласно акта приема-передачи земельного участка, подписанного сторонами, земельный участок общей площадью 999кв.м., расположенный по ул.Береговой 142/3 в Западном административном округе города Краснодара с к/н 23:43:0208042:1112 был передан для строительства офиса. Строения на земельном участке отсутствуют. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП 23.03.2012г. была внесена соответствующая запись № 23-23-01/271/2012-274.

Пунктом 4.1.5. договора арендатор принял на себя обязанность использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

По условиям пункта 3.2.4. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при согласованных сторонами нарушениях его условий, в том числе при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или договором.

В ходе осмотра земельного участка 30.07.2015г. было установлено, что земельный участок площадью 999кв.м., расположенный по ул.Береговой 142/3 Западного округа города Краснодара не огорожен, свободен от зданий и сооружений, на земельном участке произрастают деревья, на части земельного участка установлен забор из облегченных конструкций, что было отражено в акте осмотра № 1659.

Из письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации мо город Краснодар от 28.07.2015г. № 29/8128 следует, что разрешение на строительство объекта на земельном участке по ул.Береговая, 142/3 не выдавалось.

Учитывая изложенное, следует о нарушении ответчиком - ООО "СКТ" условий договора аренды земельного участка.

10.08.2015г. администрацией было направлено в адрес ООО "СКТ" предписание об устранении в 14-ти дневный срок со дня получения предписания выявленных нарушений, которое вручено представителю ООО "СКТ" 17.08.2015г.

Письмом Управления муниципального контроля администрации мо город Краснодар от 18.09.2015г. № 9696/21 подтверждено, что акт осмотра от 30.07.2017г. № 1659 является актуальным по состоянию на 17.09.2015г., т.е. земельный участок площадью 999кв.м., расположенный по ул. Береговой 142/3 Западного округа города Краснодара не огорожен, свободен от зданий и сооружений, на земельном участке произрастают деревья, на части земельного участка установлен забор из облегченных конструкций.

В связи с неисполнением арендатором в установленный срок нарушений договора аренды земельного участка, администрацией мо город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от 28.09.2015г. № 13280/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписать соглашение о расторжении договора аренды и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Уведомление было вручено ООО "СКТ" 05.10.2015г., что подтверждается распечаткой с сайта Почта России.

Однако, арендатор проигнорировал обращение администрации, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, земельный участок по акту приема-передачи не вернул.

Изложенные обстоятельства, послужили основанием истцу (ответчику по встречному иску) для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с иском, рассматриваемым по настоящему делу.

Руководствуясь ст. 132 АПК РФ ответчик (истец по встречному иску) подал встречный иск, с учетом уточнения заявленных исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, в котором просил суд взыскать с администрации мо город Краснодар в пользу ООО "СКТ" убытки в размере 1 699 017,60 рублей.

В обоснование встречного иска ООО "СКТ" указывает, что земельный участок, полученный на основании Постановления администрации мо город Краснодар № 46 от 11.01.2012г. "О предоставлении ООО "СКТ" земельного участка в Западном административном округе города Краснодара" и договора аренды земельного участка от 12.03.2012г. № 4300018300 не имеет выезда (въезда) на общественную дорогу. Неоднократные обращения истца по встречному иску с просьбами в администрацию мо г.Краснодар о предоставлении смежного земельного участка для организации проезда, оставленные без удовлетворения, проектирование и строительство объекта на данном земельном участке не представилось возможным.

Решением Городской Думы Краснодара от 22.10.2013г. № 54 п. 8 "О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007г. № 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории мо г.Краснодар" о котором истец узнал в 2015г., после получения сведений Департамента архитектуры и градостроительства администрации мо г.Краснодар, арендованный ООО "СКТ" земельный участок, ранее отнесенный к ОД.1 с разрешенным видом использования - для размещения административного здания, был отнесен к категории разрешенного использования - РП Зона парков.

В связи с тем, что полученный арендатором земельный участок для строительства административно-офисного здания, несогласования возможности выезда (въезда), изменения вида разрешенного использования, которое не позволяет в последующем использовать земельный участок в целях, указанных в договоре аренды земельного участка, истец по встречному иску - ООО "СКТ" понес убытки в виде излишне уплаченной арендной платы в размере 1 660 846, 95 руб. за период с 10.04.2012г. по 10.11.2015г. согласно акта сверки по состоянию на 11.11.2015г.

Изложенные обстоятельства послужили основанием истцу (ответчику по первоначальному иску) для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящими встречными требованиями.

При принятии Решения суд руководствуется следующим.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу статьи 11 Кодекса вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Кодекса либо иными нормами Закона.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в

случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса, в применимой к договору аренды от 26.09.2012 редакции).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее – постановление Пленума № 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению (статья 60 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства при новом рассмотрении дела, суд установил, что на основании Постановления администрации мо город Краснодар № 46 от 11.01.2012г. "О предоставлении ООО "СКТ" земельного участка в Западном административном округе города Краснодара" между администрацией и ООО "СКТ" был заключен договор аренды земельного участка от 12.03.2012г. № 4300018300, согласно которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 999кв.м., расположенный по ул.Береговой 142/3 в Западном административном округе города Краснодара с к/н 23:43:0208042:1112 (п. 1.1. договора) для строительства офиса (п. 1.3. договора). Срок действия договора до 11.01.2022г. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП 23.03.2012г. была внесена соответствующая запись № 23-23-01/271/2012-274, что подтверждается актуальной выпиской из ЕГРП от 27.10.2015г.

Согласно акта приема-передачи земельного участка, подписанного сторонами, земельный участок общей площадью 999кв.м., расположенный по ул.Береговой 142/3 в Западном административном округе города Краснодара с к/н 23:43:0208042:1112 передан для строительства офиса. Строения на земельном участке отсутствуют. Претензий к фактическому состоянию земельного участка арендатором заявлено не было.

Решением Городской Думы Краснодара от 22.10.2013г. № 54 п. 8 "О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007г. № 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории мо г.Краснодар" спорный земельный участок, ранее отнесенный к ОД.1, был отнесен к категории разрешенного использования - РП Зона парков.

Судом установлено, что имеющиеся в материалах дела доказательства, пояснения сторон, а так же материалы неоднократного осмотра арендованного участка специалистами администрации, свидетельствуют, что в момент заключения спорного договора аренды № 4300018300, т.е. до принятия решения Думы от 22.10.2013 о включении данного участка в территориальную зону РП (Зона парков), спорный земельный участок находился в зоне возможного катастрофического затопления, в которой запрещено строительство капитальных объектов в целях предотвращения гибели людей, повреждения (уничтожения) имущества юридических и физических лиц.

Более того, участок размещен на территории городских зеленых насаждений общего пользования, фактически занятой зелеными насаждениями, о чем свидетельствуют особые условия пункта 9.3. договора аренды от 12.03.2012 запрещающие вырубку земельных насаждений, постановления администрации от 11.01.2012 № 46, генерального плана города, действующий на момент заключения спорной сделки, а так же фотоматериалы, зафиксированные муниципальными органами при осмотре земельного участка.

Таким образом, Решение Городской Думы Краснодара от 22.10.2013г. № 54 "О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007г. № 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории мо г.Краснодар" от 22.10.2013 было принято в целях приведения Правил землепользования и застройки в соответствие с генеральным планом города, в силу требований части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса, согласно которой при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом городского округа, сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что договор аренды от 12.03.2012г. № 4300018300 не может быть расторгнут, поскольку заключен его сторонами в целях строительства офиса на территории общего пользования (парк имени 30-летия Победы) в нарушение законодательства Российской Федерации и является недействительным (ничтожным).

Поскольку названная сделка не повлекла для общества законных оснований для использования спорного земельного участка, в том числе для целей, не связанных со строительством, на ответчика возложена обязанность освободить участок и вернуть его по акту приема-передачи администрации.

Аналогичные выводы сделаны в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2016г. по делу № А32-47982/2014 и от 23.09.2015 по делу N А32-2761/2015.

Действия общества направленные на изменение вида разрешенного использования земельного участка не имеют правового значения к рассматриваемому спору, поскольку были направлены на внесение изменений недействительной (ничтожной) сделки, которая в силу ст. 167 ГК РФ не порождает правовых последствий, кроме тех которые связаны с ее недействительностью.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом представленные суду доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ и в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности заявленных истцом первоначальных требований в части расторжения договора аренды земельного участка № 4300018300 от 12.03.2012г., заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар.

По правилам ст. 132 АПК РФ ответчиком (истцом по встречному иску) был заявлен встречный иск о взыскании с истца (ответчика по встречному иску) в пользу ООО "СКТ" убытков в виде уплаченной арендной платы за период с 10.04.2012г. по 10.11.2015г. в размере 1 660 846, 95 руб.

В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Возможность возмещения убытков с учетом содержания статьи 15 Гражданского кодекса РФ поставлена в зависимость от нарушения права лица.

Лицо, требующее их взыскания, прежде всего должно указать и доказать какое его право нарушено, а также какие расходы и в каком размере оно произвело или должно было произвести для восстановления нарушенного права, какое имущество было им утрачено или повреждено (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом следует различать правовую природу обязательств по основанию их возникновения: из договора и из деликта.

В случае если вред возник в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, нормы об ответственности за деликт не применяются, а вред возмещается в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорного обязательства или в соответствии с условиями договора, заключенного между сторонами.

Убытки, причиненные физическому или юридическому лицу в результате неправомерных действий государственных органов либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению на основании статей 15, 16, 1064 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в данном Кодексе.

Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в совместном Постановлении N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указали, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п. Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Как следует из искового заявления, ООО "СКТ" обосновывает свои требования о взыскании убытков в сумме 1 660 846, 95 руб., на несоответствие арендованного земельного участка требованиям, по причине отсутствия въездов (выездов), что послужило препятствием для его освоения.

Решением Городской Думы Краснодара от 22.10.2013г. № 54 п. 8 "О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007г. № 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории мо г.Краснодар" арендованный ООО "СКТ" земельный участок, ранее отнесенный к ОД.1 с разрешенным видом использования - для размещения административного здания, был отнесен к категории разрешенного использования - РП Зона парков, что исключает возможность использовать арендованный Обществом земельный участок в тех целях, для которых участок был получен в аренды.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

По мнению суда, указанная позиция ООО "СКТ" противоречит установленному в статье 612 Гражданского кодекса РФ правилу распределения ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора аренды либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, а также положениям статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Из смысла приведенных норм следует, что арендатор не вправе ссылаться на недостатки арендованного имущества и требовать возмещения убытков. Указанное толкование приведенных норм корреспондирует общему принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса РФ.

Правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13443/11 от 22.05.2012, исходит из необходимости приоритетной оценки поведения застройщика, а именно того, должен ли был застройщик знать, что получает (получил) земельный участок для целей строительства неправомерно.

Таким образом, для взыскания убытков необходимо доказать не только незаконность действий ответчика, но и добросовестное поведение застройщика, исключающее предположение о том, что застройщик намеренно воспользовался результатом незаконных действий органа власти.

Получив земельный участок в аренду ООО "СКТ" неопровержимо знало о нахождении спорного участка в глубине парка среди зеленых насаждений, т.е. зоне общего пользования, в связи с чем должен был поставить под сомнение легитимность сделки, предпринять меры по дополнительной проверке действительности договора аренды и воздержаться от внесения арендных платежей до указанного времени.

Истец по встречному иску считается информированным обо всех законах и подзаконных нормативных актах, действующих на территории Российской Федерации, и не может ссылаться на незнание закона. Как субъекта гражданского оборота Общество обязано осознано осуществлять хозяйствование в соответствии с ограничениями и запретами, установленными законом.

При этом, на стороне истца по встречному иску, судом установлена не только должная, но и фактическая информированность о нахождении участка в границах парка, а значит, истец мог и должен был осознавать недействительность договора аренды, мог и должен был воздержаться от несения расходов по арендным платежам.

Таким образом, в ситуации, когда убытки порождены активными незаконными действиями стороны, располагавшей сведениями об отнесении участка к землям общественного пользования, а следовательно, о правовом режиме участка, и тем не менее, продолжавшим вносить арендные платежи за земельный участок и не предпринимать меры по предотвращению убытков, оснований для возложения ответственности на администрацию в виде убытков не имеется.

Для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненные убытки необходимо установление факта несения убытков, их размера, противоправности и виновности (в форме умысла или неосторожности) поведения лица, повлекшего наступление неблагоприятных последствий в виде убытков, а также причинно-следственной связи между действиями этого лица и наступившими неблагоприятными последствиями.

Доказывание указанных обстоятельств в соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ относится на ответчика (истца по встречному иску) по делу.

Между тем, обществом не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии виновных, противоправных действий администрации, в результате которых причинены истцу убытки в заявленной сумме.

При изложенных обстоятельствах, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска, поскольку представленные доказательства не подтверждают наличие вины истца по делу (ответчика по встречному иску) в возникновении убытков ответчика по делу (истца по встречному иску) в заявленном размере, ответчиком (истцом по встречному иску) не доказана причинно-следственная связь между наступившими убытками и противоправным поведением истца (ответчика по встречному иску)¸ в связи с чем отсутствуют правовые основания для взыскания убытков в сумме 1 660 846, 95 руб. с истца (ответчика по встречному иску).

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности заявленных ответчиком (истцом по встречному иску) требований.

В ходе судебного разбирательства судом были исследованы подлинники или надлежащим образом заверенные копии приведенных документов.

При таких обстоятельствах в удовлетворении первоначального и встречного исков надлежит отказать.

На основании вышеизложенного, руководствуясь названными нормативными актами, статьями 27, 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску:

В иске отказать.

По встречному иску:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца от даты его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.Г. Пристяжнюк