Решение от 25 мая 2022 г. по делу № А04-9088/2021

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-9088/2021
г. Благовещенск
25 мая 2022 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 27.05.2022

Резолютивная часть решения объявлена 24.05.2022


Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Воробьёвой В.С.,


при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,


рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Управления по использованию муниципального имущества и землепользования администрации города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мидина» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании возвратить земельный участок,


третьи лица:

администрация города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>)

прокуратура Амурской области (ОГРН <***> ИНН <***>)


при участии в заседании:

от истца, третьего лица: ФИО2, по доверенности от 01.06.2021 г., паспорт, диплом, по доверенности от 13.01.2022 № 01-09-70;

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 15.07.2021 г., ордер № 133 от 28.12.2021, уд. адвоката;

от прокуратуры Амурской области: не явились, извещены надлежащим образом (ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1 ст. 123 АПК РФ).

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось Управление по использованию муниципального имущества и землепользования администрации города Свободного (далее по тексту – истец, Управление) с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью «Мидина» (далее – ответчик, ООО «Мидина») возвратить земельный участок общей площадью 3 7500,83 кв.м., с кадастровым номером 28:05:010620:2, для эксплуатации вещевого рынка по акту приема-передачи в надлежащем санитарном состоянии.

В ходе судебного разбирательства истец требования уточнил, просил обязать Общество с ограниченной ответственностью «Мидина» вернуть Управлению по использованию муниципальной собственности и землепользованию администрации города Свободного земельный участок, общей площадью 2711,0 кв.м., для эксплуатации вещевого рынка по акту приема - передачи в надлежащем санитарном состоянии и свободным от объектов в границах:

Nt

X
Y


1
578454.82

578454.82

3328863.88

3328863.88


2
578469.99

3328917.14


3
578488.61

3328912.70


4
578492.58

3328931.73


5
578489.46

3328935.28


6
578461.54

3328942.43


7
578462.23

3328945.37


8
578450.36

3328949.57


9
578425.38

3328873.15


10

578454.82

3328863.88



Окончательно уточнив заявленные требования, истец просит обязать общество с ограниченной ответственностью «Мидина» вернуть Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного земельный участок с кадастровым номером 28:05:010620:123, общей площадью 2 711,0 кв.м., для эксплуатации вещевого рынка по акту приема-передачи в надлежащем санитарном состоянии и свободным от объектов имущества, расположенных на нем.

В обоснование исковых требований истец указал, что ответчику 08.08.2006 был предоставлен по договору аренды № 133 земельный участок с кадастровым номером 28:05:010620:2 для эксплуатации вещевого рынка, срок действия договора аренды с 26.12.2006 по 25.12.2009. С 01.03.2015 произошло изменение законодательства и с указанной даты договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Таким образом, договор был заключен с нарушением норм законодательства. 23.07.2021 заявитель направил ответчику письмо о расторжении договора аренды от 08.08.2006 № 133, об освобождении земельного участка, письмо получено адресатом 09.08.2021, однако требования об освобождении земельного участка не исполнены до настоящего времени.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица администрации г. Свободного на требованиях настаивала. Указала, что земельный участок с кадастровым номером 28:05:010620:2 ввиду выявления на нем объектов недвижимого имущества, право собственности на которые зарегистрировано за ООО «Мидина» в установленном законом порядке, был разделен на два земельных участка. В настоящее время истец просит обязать ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 28:05:010620:123, на котором расположен торговый павильон, являющийся объектом движимого имущества, нестационарным торговым объектом.

Представитель ответчика исковые требования не признал, пояснил, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Полагает, что настоящий спор не может быть разрешен без определения судьбы расположенного на земельном участке объекта. Полагает, что торговый объект является объектом недвижимого имущества, поставлен на кадастровый учет, имеет бетонный ленточный фундамент, инженерные коммуникации от центральных городских сетей, внутренние перегородки, выполненные из кирпича. Настаивает, что перенос данного объекта невозможен без причинения ему несоразмерного ущерба. Поскольку истцом не заявляются требования о сносе самовольной постройки, о демонтаже объекта, то решение суда в случае удовлетворения требований приведет к невозможности его исполнения.

Представитель прокуратуры Амурской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представлен письменный отзыв, в котором поддерживает исковые требования.

С учетом мнения представителей сторон, на основании ст. 123, 156 АПК РФ суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

На основании постановления администрации г. Свободного № 794 от 08.08.2006, между администрацией г. Свободного и ООО «Мидина» 08.08.2006 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого ответчику в аренду передан земельный участок из категории земли поселений, кадастровый номер 28:05:010620:0002, квартал 16-А по адресу <...>, для эксплуатации вещевого рынка, площадью 3 755,83 кв.м.

Срок аренды установлен с 26.12.2006 по 25.12.2009 (п. 2.1. договора).

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечение срока настоящего договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2.3. договора).

Согласно п. 4.1.1. договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 3 месяца, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору, в соответствии с п. 3.4. и нарушения других условий договора.

Из материалов дела следует, что 12.12.2008 за ООО «Мидина» было зарегистрировано право собственности на здание склада, площадью 254,5 кв.м., расположенное по адресу <...> на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010620:0002. 12.12.2008 за ООО «Мидина» было зарегистрировано право собственности на здание магазина, площадью 122,1 кв.м., расположенное по адресу <...> на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010620:0002.

Также 07.07.2008 ООО «Мидина» были получены кадастровый паспорт и технический паспорт на здание торгового центра, расположенное по адресу <...> литер А, площадью 1 118,7 кв.м. (кадастровый номер 28:05:010620:0002:10:430:002:007095300) и 29.07.2008 получен кадастровый паспорт на здание туалета расположенное по адресу <...> литер А1, площадью 43,3 кв.м. (кадастровый номер 28:05:010620:0002:10:430:002:007095300:0101:00000).

04.07.2007 ООО «Мидина» обращалась в администрацию г. Свободного с заявлением о согласовании установки временного торгового павильона размером 48х24 м на спорном земельном участке.

В 2008 году ООО «Мидина» обращалось в администрацию г. Свободного с заявлением о выдаче разрешения на ввод торгового павильона в эксплуатацию, получен отказ.

С 13.07.2021 по 12.08.2021 Свободненской городской прокуратурой проведена проверка исполнения администрацией г. Свободного исполнения земельного и градостроительного законодательства, а также законодательства о муниципальной собственности, в том числе, в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:05:010620:0002.

Из ответа администрации г. Свободного от 15.07.2021 на имя прокурора следует, что ООО «Мидина» на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010620:0002 установлен временный торговый павильон. Проект установки торгового павильона, лист согласования, заявление ООО «Мидина» от 04.07.2007, заявление на ввод в эксплуатацию торгового павильона, отказ администрации в акте ввода в эксплуатацию, предоставлены прокурору.

По результатам проведенной проверки прокурором в адрес администрации г. Свободного внесено представление об устранении выявленных нарушений.

23.07.2021 Управление по использованию муниципального имущества и землепользования администрации города Свободного обратилось в ООО «Мидина» с уведомлением о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.08.2006 № 133, с 25.10.2021 года.

Уведомление получено ответчиком 09.08.2021, что подтверждается уведомлением о вручении заказной корреспонденции.

27.12.2021 ООО «Мидина» обратилось к истцу с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, в удовлетворении которого было отказано 25.01.2022.

28.03.2022 администрацией г. Свободного земельный участок с кадастровым номером 28:05:010620:0002 разделен на два земельных участка: 28:05:010620:123 площадью 2 711 кв.м. (на данном земельном участке располагается торговый центр площадью 1 118, 7 кв.м.) и 28:05:010620:122 площадью 1045 кв.м. (на данном земельном участке расположены принадлежащие на праве собственности ООО «Мидина» объекты недвижимого имущества).

Уточнив заявленные исковые требования, Управление по использованию муниципального имущества и землепользования администрации города Свободного просит обязать ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 28:05:010620:123 в надлежащем санитарном состоянии и свободным от объектов имущества, расположенных на нем.

Оценив представленные по делу доказательства, пояснения сторон, суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Согласно ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст.450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.2).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований п.2 ст.610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что п.2 ст.610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Как следует из материалов дела, 23.07.2021 истцом в адрес ООО «Мидина» направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 08.08.2006 № 133, с требованием освободить и возвратить земельный участок по акту приема-передачи (получено ответчиком 09.08.2021).

С 25.10.2021 договор аренды считается прекратившим свое действие. Односторонний отказ истца от договора аренды земельного участка, является действующим и незаконным в установленном законом порядке не признан.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответчик не произвел действий по возврату земельного участка, в связи с чем Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ООО «Мидина» указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010620:123 площадью 2 711 кв.м. располагается торговый центр площадью 1 118, 7 кв.м., являющийся объектом недвижимого имущества.

Рассматривая данные доводы, суд пришел к следующим выводам.

В пункте 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016) указано, что отнесение того или иного объекта к недвижимому или движимому имуществу обусловливает и способ защиты права, которое может быть нарушено возведением такого объекта.

Учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья 273 ГК РФ, подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), для решения вопроса о возможности истребования у ООО «Мидина» переданного в аренду земельного участка необходимо установить, является ли здание торгового центра объектом недвижимого имущества либо представляет собой временное некапитальное сооружение.

В случае, если здание торгового центра является капитальным строением, вопрос об освобождении земельного участка может быть решен только одновременно с определением правовой судьбы такого объекта недвижимости, например, путем признания здания самовольной постройкой (при наличии к тому установленных законом правовых и фактических оснований).

Установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что право собственности ООО «Мидина» на объект - здание торгового центра, расположенного по адресу <...> литер А, площадью 1 118,7 кв.м. (кадастровый номер 28:05:010620:0002:10:430:002:007095300), не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В соответствии с абзацем пятым пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Согласно представленному техническому паспорту спорного объекта, здание торгового центра 2008 года постройки имеет бетонный ленточный фундамент, стены из керамзитобетонных навесных панелей, гипсобетонные перегородки, перекрытия – металлические фермы, двускатную кровлю из металлического профиля, полы из метлахских плиток, отопление, водопровод, канализация – в центральную городскую сеть.

Согласно представленной ООО «Мидина» технической документации, при строительстве объекта выполнялись инженерно-геологическое изыскания, в составе проектируемого торгового центра предусматривается строительство торгового центра размерами 24,0 х 48,0 м высотой в коньке 5.28 м. Здание выполнено в легком металлическом каркасе поставки КНР. Ограждающие конструкции – сэндвич-панели с несгораемым утеплителем из базальтового волокна. Под проектируемый цех запроектированы столбчатые, монолитные, железобетонные фундаменты.

Фундаменты торгового центра выполнены из монолитного ж/б, столбчатые сечением 800х1200м, по подушке из песчано-гравийной смеси толщиной 150мм.

Наружные стены здания торгового центра выполнены из стеновых панелей «сэндвич» заводского производства толщиной 180мм.

Внутренние перегородки здания торгового центра выполнены для влажных помещений из керамического кирпича марки М100 на растворе марки М50 и силикатного кирпича марки М100 на растворе марки М50 для помещений с нормальной влажностью. Толщина перегородок – 120 мм.

Покрытие здания торгового центра выполнено из сэндвич-панелей заводского производства.

Полы в здании торгового центра: в торговых секциях, подсобных помещениях торговых секций, коридорах, тамбурах, теплового узла, помещения контрольно-измерительных приборов и аппаратов цементные с покрытием цветного упрочнителя «Neodur» по бетонному основанию.

На основании вышеизложенных обстоятельств ООО «Мидина» полагает необходимым отнести спорный объект торговый центр к объектам недвижимого имущества.

Возражая против указанных доводов, представителем истца и третьего лица в материалы дела представлена справка МКУ «Стройсервис» от 26.04.2022 № 712, согласно которой торговый павильон «Медина» (китайский рынок) представляет собой одноэтажное прямоугольное в плане здание с полным металлическим каркасов и относится к быстровозводимым зданиям. По результатам визуального осмотра в доступных местах установлено, что несущими конструкциями здания являются стальные колонны, балки перекрытия, прогоны. Ограждающие конструкции (наружные стены, кровля) выполнены из сэндвич панелей заводской готовности. Крепление элементов конструкций в узлах выполнено при помощи разъемных (болтовых, винтовых) соединений. Сети и системы инженерно-технического обеспечения здания (кроме электроснабжения) отсутствуют. Принимая во внимание способ соединения элементов конструкций и отсутствие сетей инженерно-технического обеспечения, конструкция здания позволяет осуществить его демонтаж (разборку), перемещение и последующую сборку без несоразмерного ущерба его назначению, изменения его основных характеристик и может быть идентифицировано как некапитальное строение.

Суд критически относится к указанной справке МКУ «Стройсервис» от 26.04.2022 № 712, поскольку из ее содержания следует, что специалистом МКУ «Стройсервис» осуществлен только визуальный осмотр объекта и только в доступных местах. Выводы МКУ «Стройсервис» об отсутствии сетей инженерно-технического обеспечения опровергаются сведениями технического паспорта, в соответствии с которым объект подключен к общегородским сетям водоснабжения, отопления и канализации. Тип фундамента объекта МКУ «Стройсервис» не исследовался, в представленной справке не отражен.

Заключение специалистов, обладающих специальными знаниями в данной сфере правоотношений, лицами, участвующими в деле, в материалы дела не представлено, с ходатайством о проведении экспертизы стороны к суду не обращались.

Также Управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного приведены доводы, что спорный объект является нестационарным торговым объектом.

Постановлением администрации г. Свободного № 562 от 15.04.2019 утверждено Положение о размещении нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования г. Свободного (далее – Положение).

Согласно п. 2.8. Положения, к нестационарным торговым объектам относятся: павильон – временное сооружение, имеющее торговый зал и помещение для хранения товарного запаса, рассчитанное на одно или несколько рабочих мест, общей площадью не более 50 кв.м. Этажность – не более 1 этажа.

Как следует из материалов дела, спорный торговый центр имеет площадь 1 118,7 кв.м., то есть не соответствует критериям нестационарного торгового объекта.

Постановлением администрации г. Свободного № 961 от 06.06.2018 утверждена Схема размещения нестационарных торговых объектов на территории города Свободного.

Анализ указанной Схемы позволяет сделать однозначный вывод об отсутствии в ней спорного объекта торговый центр.

На основании вышеизложенного, суд пришел к следующему.

Торговый центр, расположенный по адресу <...>, имеет ленточный бетонный фундамент, стены из керамзитобетонных навесных панелей, гипсобетонные перегородки, перекрытия – металлические фермы, двускатную кровлю из металлического профиля, полы из метлахских плиток, отопление, водопровод, канализация – в центральную городскую сеть.

С учетом наличия фундамента и сетей инженерно-технического обеспечения, суд полагает, что объект имеет прочную связь с землей и перемещение объекта без ущерба строению невозможно. Следовательно, объект отвечает признакам объекта недвижимости.

Таким образом, на истребуемом земельном участке непосредственно расположен объект, отвечающий критериям недвижимого имущества, который с учетом порядка предоставления спорного земельного участка в аренду для эксплуатации вещевого рынка, фактически одновременно отвечает критериям, определяющим самовольную постройку (статьи 222 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах, суд расценивает заявленное истцом требование об освобождении спорного земельного участка, основанное на положения законодательства об аренде, в качестве ненадлежащего способа защиты, поскольку указанный иск носит обязательственно-правовую природу, в то время как правовые последствия возведения самовольной постройки и связанные с этим возможные к предъявлению иски имеют вещно-правовой характер, обладающий приоритетом в сравнении с обязательственно-правовыми конструкциями.

Также суд учитывает различные по сути предмет и основание исков в рамках споров из арендных правоотношений и правоотношений ввиду возведения самовольной постройки, влияющие на предмет доказывания и распределение доказательственных презумпций, что исключает возможность применения в настоящем споре правовой позиции пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Поскольку истцом не доказано, что возведенный ответчиком объект (здание торгового центра) не отвечает понятию объекта недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ООО «Мидина» обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого земельного участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10).

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 6557/13, такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статьи 222, 304 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Однако отказ в удовлетворении настоящего иска не лишает возможности истца при наличии относимых и допустимых доказательств обратиться за восстановлением нарушенных прав с надлежащим способом защиты.

Согласно п. 1.1. ч. 1 ст. 333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты госпошлины.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья В.С. Воробьёва