Решение от 31 мая 2022 г. по делу № А27-7439/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Кемерово Дело № А27-7439/2021


Резолютивная часть решения суда 24 мая 2022 года

Решение суда изготовлено в полном объеме 31 мая 2022 года


Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи А.А. Алференко, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса, г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Радуга», г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2020 по 30.05.2021 в сумме 299329,70 руб., пени за период с 11.06.2020 по 30.05.2021 в сумме 51467,98 руб., штраф в сумме 99070,14 руб.

к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство реализации долгового имущества» (ОГРН1064250001298, ИНН <***>, г. Кемерово) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.10.2017 по 30.05.2021 в сумме 1404239,53 руб., пени за период с 11.11.2017 по 30.05.2021 в сумме 939278,37 руб.;

к обществу с ограниченной ответственностью «Мария-Ра» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 27.04.2018 по 30.05.2021 в сумме 278733,70 руб., пени за период с 28.04.2018 по 30.05.2021 в сумме 158805,13 руб.;

к обществу с ограниченной ответственностью «Универсамы Бегемаг» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Новосибирск) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 19.11.2018 по 30.05.2021 в сумме 304413,84 руб., пени за период с 20.11.2018 по 30.05.2021 в сумме 142229,62 руб.;

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (г. Кемерово) о взыскании пени за несвоевременную оплату по договору аренды за период с 27.09.2018 по 30.05.2021 в сумме 62367,67 руб.;

при участии:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 07.06.2021

от ООО «Мария-Ра» - ФИО4, представитель по доверенности от 31.12.2021

от ООО «Универсамы Бегемаг» - ФИО5, представитель по доверенности от 14.09.2021

от ООО «Радуга» - ФИО6, представитель по доверенности от 12.05.2021

у с т а н о в и л:

комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Радуга», г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2020 по 30.05.2021 в сумме 299329,70 руб., пени за период с 11.06.2020 по 30.05.2021 в сумме 51467,98 руб., штраф в сумме 99070,14 руб.; к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство реализации долгового имущества» (ОГРН1064250001298, ИНН <***>, г. Кемерово) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.10.2017 по 30.05.2021 в сумме 1404239,53 руб., пени за период с 11.11.2017 по 30.05.2021 в сумме 939278,37 руб.; к обществу с ограниченной ответственностью «Мария-Ра» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 27.04.2018 по 30.05.2021 в сумме 278733,70 руб., пени за период с 28.04.2018 по 30.05.2021 в сумме 158805,13 руб.; к обществу с ограниченной ответственностью «Универсамы Бегемаг» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Новосибирск) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 19.11.2018 по 30.05.2021 в сумме 304413,84 руб., пени за период с 20.11.2018 по 30.05.2021 в сумме 142229,62 руб.; к ИП ФИО2 (г. Кемерово) о взыскании пени за несвоевременную оплату по договору аренды за период с 27.09.2018 по 30.05.2021 в сумме 62367,67 руб. (в редакции уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Исковые требования мотивированы тем, что арендная плата по договору аренды земельного участка от 08.06.2007 № 07-0162 за рассматриваемый период ответчиками не вносилась в размере, предусмотренном договором. Истцом в адрес арендатора в соответствии с условиями договора направлялась претензия о необходимости погасить задолженность по договору. Штраф мотивирован нецелевым использованием земельного участка. В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 309, 330, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Обществом с ограниченной ответственностью «Радуга» представлен отзыв на исковое заявление, указано, что фактически занятая площадь обществом с ограниченной ответственностью «Радуга» составляет 4989,71 м2, что составляет 33% от площади земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401014:1368; остальная часть земельного участка используется иными арендаторами, которым на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке. В этой связи, истцом неверно выполнен расчет арендной платы и неустойки. Также, ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ. Кроме того, требование о начислении штрафа незаконно, поскольку вменяемое правонарушение установлено в момент, когда объекты недвижимости принадлежали на праве собственности иным лицам.

ИП ФИО2 заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» представлен отзыв на исковое заявление, указано, что требования за период с 27.04.2018 по 28.02.2019 находятся за пределами срока исковой давности, заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Обществом с ограниченной ответственностью «Универсамы Бегемаг» указано, что требования за период с 19.11.2018 по 28.02.2019 находятся за переделами срока исковой давности, заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Обществом с ограниченной ответственностью «Арди» также представлен отзыв на исковое заявление, указано на нахождение периода с 11.11.2017 по 28.02.2019 за пределами срока исковой давности; заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца на требованиях настаивала.

Представители ответчиков по заявленным требованиям возражали, просили в иске отказать.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Между Комитетом (арендодатель) и ООО «МК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.06.2007 года № 07-0162, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 15200,58 кв., с кадастровым номером 42:24:0401014:1368, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, микрорайон 12Б в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Земельный участок предоставляется для проектирования и строительства многоэтажных стоянок для личного автотранспорта жителей микрорайонов и объектов обслуживания населения (пункты 1.1, 1.2 договора).

Срок для проектирования и строительства установлен пунктом 1.3. договора и составил пять лет с даты заключения договора.

Срок действия договора установлен с момента его заключения до момента ввода объекта в эксплуатацию, но не менее трех лет с момента заключения (пункт 2.1. договора).

Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 30.05.2007 года (пункт 2.3. договора).

В соответствии с пунктом 3.1. договора размер арендной платы установлен на основании протокола о результатах проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды, определен за весь период действия договора.

Согласно протоколу о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка от 30.05.2007 года размер арендной платы установлен 990 000 руб. (пункт 7 протокола).

Согласно пункту 3.2. договора аренды задаток в сумме 400 000 руб., внесенный победителем на счет организатора, засчитывается в счет арендной платы. Установлены сроки платежей до 20 числа каждого месяца в период с 20.07.2007 года по 20.04.2008 года.

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти Кемеровской области, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, а также в случае определения рыночной стоимости размера арендной платы объекта аренды путем направления уведомления об изменении арендной платы. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения. Уведомление является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора.(пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 3.4. договора условия договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с момента введения в действие соответствующих изменений или изменения вида деятельности арендатора. Арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора аренды, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

После окончания срока договора арендатор продолжал использовать арендованный земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0401014:1368 располагается объект недвижимости с кадастровым номером 42:24:0401014:20016 (здание).

В здании располагается помещение с кадастровым номером 42:24:0401014:20232, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Универсам Бегемаг» (выписка от 06.04.2021, дата перехода права – 19.11.2018); помещение с кадастровым номером 42:24:0401014:20018, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» (выписка от 06.04.2021, дата перехода права – 27.04.2018); помещение с кадастровым номером 42:24:0401014:20017, принадлежащее на праве собственности ИП ФИО2 (выписка от 06.04.2021, дата перехода права – 26.09.2018);

Также, в границах земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401014:1368 располагается плоскостная стоянка с кадастровым номером 42:24:0401014:19371, принадлежащая на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Арди» с 12.10.2017.

Неисполнение ответчиками обязанности по внесению арендных платежей за спорный период в порядке и сроки установленные, послужило основанием для направления претензии. Поскольку в досудебном порядке арендная плата не вносилась, комитет обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 552 ГК РФ, пункте 1 статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом в силу пункта 2 статьи 552 ГК РФ право собственности на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, передается покупателю при продаже такой недвижимости, если иное не предусмотрено законом.

Следовательно, гражданское и земельное законодательство провозглашают переход к приобретателю объекта недвижимости (здания, строения, сооружения, помещений в них) одновременно с приобретением такой недвижимости права на использование земельного участка, на котором она расположена, при этом специальное земельное законодательство устанавливает особенности приобретения соответствующих прав на земельные участки.

При этом Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 06.09.2011 № 3771/11 сформирована правовая позиция по вопросу применения норм земельного законодательства при схожих фактических обстоятельствах.

Согласно указанной правовой позиции продажа одному из собственников недвижимого имущества всего земельного участка, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объект недвижимости от этого лица к другому участнику гражданского оборота, который также может претендовать на получение причитающегося ему земельного участка. Надлежащим способом защиты права такого лица при его согласии с приватизацией земельного участка, осуществленной по инициативе одного из собственников объектов недвижимости, может являться иск об установлении общей долевой собственности на такой участок, совмещенный с требованием о его разделе на отдельные участки, необходимые для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным субъектам. Ответчиком по такому иску может быть только лицо, указанное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве правообладателя соответствующего участка.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную настоящим Договором и уведомлениями об одностороннем изменении размера арендной платы.

Факт использования спорного земельного участка в рассматриваемый период ответчиком не оспаривается. Земельный участок возвращен комитету 31.05.2021, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности.

Так, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ (в редакции Закона №100-ФЗ), если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени (Определение Верховного Суда РФ от 06.06.2016 по делу N 301-ЭС16-537).

Таким образом, в соответствии со сформированным законодателем подходом, направленным на стимулирование внесудебного (в том числе досудебного) порядка разрешения споров, течение срока исковой давности приостанавливается на срок осуществления обязательного претензионного порядка.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Из материалов дела следует, что исковое заявление подано в арбитражный суд нарочно, направлено и поступило в суд 19.04.2021, что подтверждается отметкой Арбитражного суда Кемеровской области. Исходя из даты подачи искового заявления, следует рассчитывать тридцатидневный срок по досудебному урегулированию спора.

Ходатайство о привлечении соответчиков заявлено в судебном заседании 01.03.2022.

Следовательно, период, находящийся в пределах срока исковой давности, в отношении общества «Арди» составит 01.03.2019 – 30.05.2021; в отношении общества «Мария-Ра» 01.03.2019 – 30.05.2021; в отношении общества «Универсамы Бегемаг» 01.03.2019 – 30.05.2021.

В соответствии с расчетом суда, задолженность общества «Арди» за период с 01.03.2019 по 30.05.2021 составляет 868304,56 руб.; задолженность общества «Мария Ра» за период с 01.03.2019 по 30.05.2021 составляет 202603,79 руб.; задолженность общества «Универсамы Бегемаг» за период с 01.03.2019 по 30.05.2021 составляет 270331,39 руб.

Истцом при расчете доли фактически занимаемой площади учтены возражения ответчиком относительно размера их доли.

Истцом заявлено ходатайство об отказе от исковых требований к ИП ФИО2 в части взыскания задолженности в сумме 126228,14 руб.

Исследовав материалы дела, суд считает возможным принять отказ от иска и прекратить производство по делу в части требований по арендной плате по договору аренды от 08.06.2007 № 07-0162 в сумме 126228,14 руб. по следующим основаниям.

На основании частей 2 и 5 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Отказ истца от исковых требований не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов каких-либо других лиц.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят судом.

Часть 3 статьи 151 АПК РФ содержит последствия отказа от иска.

В соответствии с положениями статей 8, 9 АПК РФ арбитражное судопроизводство осуществляется на принципах состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений по делу (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств внесения арендных платежей по договору аренды, невозможность представления доказательств ответчиком по причинам, не зависящим от ответчика, не обоснована и не заявлена.

Исходя из принципа состязательности арбитражного судопроизводства, риск наступления последствий не совершения ответчиком процессуальных обязанностей по доказыванию своих возражений возлагается на ответчика (пункт 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно пункту 3.1. статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При указанных обстоятельствах суд признает исковые требования о взыскании суммы задолженности обоснованными и подлежащими удовлетворению в части с учетом доводом ответчиков о пропуске срока исковой давности.

Кроме того, комитетом заявлено требование о взыскании неустойки по договору аренды.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 18.10.2013, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как следует из расчета, приложенного к исковому заявлению, обществу «Радуга» начислена неустойка за период с 11.06.2020 по 30.05.2021 на сумму 51467,98 руб.; обществу «Арди» начислена неустойка за период с 11.11.2017 по 30.05.2021 на сумму 939278,37 руб.; обществу «Мария-Ра» начислена неустойка за период с 28.04.2018 по 30.05.2021 на сумму 158805,13 руб.; обществу «Универсамы Бегемаг» начислена неустойка за период с 20.11.2018 по 30.05.2021 на сумму 142229,62 руб.

В соответствии со статьей 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Согласно статье 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Так, сроки внесения арендной платы установлены до 10 числа месяца, за который производится оплата, а также ежемесячно за фактическое пользование. Поскольку срок по части ежемесячных платежей истекает в нерабочий день, то днем окончания срока является следующий рабочий день, в связи с чем, судом осуществляется перерасчет неустойки.

Также судом осуществляется перерасчет неустойки в связи с доводами о пропуске срока исковой давности, в соответствии с которым неустойка в отношении общества «Арди» составит 361142,04 руб. за период с 12.03.2019 по 30.05.2021; в отношении общества «Мария-Ра» составит 84266,23 руб. за период с 12.03.2019 по 30.05.2021; в отношении общества «Универсамы Бегемаг» составит 112435,26 руб. за период с 12.03.2019 по 30.05.2021.

Ответчиками заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

На основании правовой позиции, содержащейся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях.

В пунктах 71, 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Доводы ответчика о чрезмерно высоком размере неустойки сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В соответствии с пунктом 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Учитывая, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд не находит оснований для применения статьи 333 ГК РФ. Сумма неустойки в заявленном размере образовалась в связи с длительным неисполнением ответчиком обязательств по оплате долга, размер неустойки 0,1 % не является завышенным.

Кроме того, комитетом заявлено требование о взыскании штрафа в размере 99070,14 руб. за использование земельного участка не по назначению на основании акта административного обследования объекта земельных отношений от 20.07.2018 № 26-Г.

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании, определенном в пункте 1.2 настоящего договора, и нести все необходимые расходы по его содержанию и благоустройству.

В соответствии с пунктом 1.2 земельный участок предоставляется для проектирования и строительства многоэтажных стоянок для личного автотранспорта жителей микрорайонов и объектов обслуживания населения.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области составлен акт от 20.07.2018 № 26-Г административного обследования объекта земельных отношений, в соответствии с которым установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0401014:1368 фактически расположены:

- нежилое одноэтажное здание с вывеской магазин «Мария-РА»,

- заасфальтированная площадка, огороженная металлическим забором, где установлен пост охраны, опоры освещения, металлическое сооружение с вывеской «Моет» на четыре машиноместа,

- в северной части участка, за металлическим ограждением установлены строительные вагончики, металлические контейнера, пост охраны, частично огороженные забором из металлического профлиста.

В соответствии с пунктом 5.2 договора, в случае нарушения арендатором других обязанностей, перечисленных в пункте 4.2 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10% арендной платы, установленной на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, суд не находит оснований для взыскания штрафа по следующим основаниям.

Согласно приказу Росстата от 27.07.2021 № 445 «Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения за состоянием экономики социальной сферы муниципального образования», к объектам бытового обслуживания населения относятся предприятия (организации) бытового обслуживания; специально оборудованные помещения (их части), предназначенные для оказания услуг населению и обеспеченные необходимым оборудованием (например, ателье, мастерские, павильоны, салоны).

Согласно действующему на момент принятия акта от 20.07.2018 № 26-Г приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», а также ныне действующему приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» предусмотрен такой вид разрешенного использования, как обслуживание жилой застройки, подразумевающий под собой размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 5.1.2, 5.1.3, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, а также связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарной зоны.

По смыслу вышеуказанных актов, такой вид использования земельного участка как «объекты обслуживания населения» включает в себя вид использования «обслуживание жилой застройки» и также включает в себя «бытовое обслуживание населения», поскольку простой семантический анализ вышеизложенных видов использования позволяет однозначно установить смысловое значение «объекты обслуживания населения» как оказание разного рода услуг населению.

В этой связи, выводы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области о несоответствии деятельности магазина, автомойки виду использования «бытовое обслуживание населения» не соответствуют фактическим обстоятельствам.

Более того, в соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации , покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости, переход права собственности на часть объектов недвижимости, в том числе и магазин и автомойку, зарегистрировано 27.04.2018, 17.04.2018, в связи с чем, комитетом не доказан факт нарушения со стороны ответчика ООО «Радуга» условий договора в части использования земельного участка в нарушение вида разрешенного использования.

Из акта от 20.07.2018 № 26-Г следует, что строительные вагончики, металлические контейнеры и пост охраны размещены за пределами земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401014:1368, в связи с чем, указанные обстоятельства не являются основанием для выводов об использовании земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401014:1368 не в соответствии с видом разрешенного использования.

Возможность применения договорных санкций к стороне договора должна иметь под собой юридическое основание, т.е. состав гражданско-правового деликта в деяниях обвиняемой стороны.

Между тем, истцом в силу статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств противоправного поведения ответчика, которое можно было бы квалифицировать как нарушение условий договора аренды, выраженного в использовании земельного участка не в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Установленные судом обстоятельства позволяют прийти к выводу, что является необоснованным предъявление истцом искового требования о взыскании с ответчика штрафа по договору.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ, подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17, подпунктов 1 и 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 180 и 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Принять отказ комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ИНН <***>) от исковых требований к индивидуальному предпринимателю ФИО2 в части взыскания задолженности по арендной плате по договору аренды от 08.06.2007 № 07-0162 в сумме 126 228,14 руб.

Прекратить производство по делу в части требований к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 08.06.2007 № 07-0162 в сумме 126 228,14 руб.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Радуга» (ИНН <***>) в пользу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ИНН <***>) задолженность по арендной плате за период с 01.06.2020 по 30.05.2021 в сумме 299 329,70 руб., пени за период с 11.06.2020 по 30.05.2021 в сумме 51 467,98 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агентство реализации долгового имущества» (ИНН <***>) в пользу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ИНН <***>) задолженность по арендной плате за период с 01.03.2019 по 30.05.2021 в сумме 868 304,56 руб., пени за период с 12.03.2019 по 30.05.2021 в сумме 361 142,04 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мария-Ра» (ИНН <***>) в пользу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ИНН <***>) задолженность по арендной плате за период с 01.03.2019 по 30.05.2021 в сумме 202 603,79 руб., пени за период с 12.03.2019 по 30.05.2021 в сумме 84 266,23 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Универсамы Бегемаг» (ИНН <***>) в пользу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ИНН <***>) задолженность по арендной плате за период с 01.03.2019 по 30.05.2021 в сумме 270 331,39 руб., пени за период с 12.03.2019 по 30.05.2021 в сумме 112 435,26 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ИНН <***>) пени за несвоевременную оплату по договору аренды за период с 27.09.2018 по 30.05.2021 в сумме 62 367,67 руб.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агентство реализации долгового имущества» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 18 214 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мария-Ра» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7 704 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Универсамы Бегемаг» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 10 226 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Радуга» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 10 016 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 495 руб.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его изготовления. Апелляционная жалоба подается через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.



Судья А.В. Алференко