Решение от 29 октября 2020 г. по делу № А72-5364/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-5364/2020
29 октября 2020 года
г. Ульяновск


Резолютивная часть решения объявлена 22.10.2020

Решение в полном объеме изготовлено 29.10.2020

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи О.В. Конновой,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи В.В. Сафиулловой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

закрытого акционерного общества "Газнефтесервис" (ОГРН <***>, г. Ульяновск, далее – ЗАО "Газнефтесервис", общество)

к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования "Барышский район" Ульяновской области (Ульяновская область, г. Барыш, далее - комитет),

третьи лица: администрация муниципального образования «Барышский район» Ульяновской области (далее – администрация), общество с ограниченной ответственностью "Газпром газораспределение Ульяновск" (ОГРН <***>, г. Ульяновск, далее – ООО "Газпром газораспределение Ульяновск"), общество с ограниченной ответственностью "Сириус" (ОГРН <***>, г. Москва, далее – ООО «Сириус») Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее – Управление Росреестра по Ульяновской области), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ульяновской области (далее – кадастровая палата),

о признании незаконными действий (бездействия), распоряжения,

при участии: от заявителя – конкурсного управляющего ФИО1, по решению Арбитражного суда Ульяновской области от 06.03.2020 по делу № А72-8184/2020, в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Ульяновской области: http://ulyanovsk.arbitr.ru, от ООО "Сириус", кадастровой палаты – ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей,

установил:

общество обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к администрации в лице комитета:

о признании незаконными действий (бездействия), выразившихся в отказе предоставления земельного участка общей площадью 1 949 кв. м, с кадастровым номером 73:22:010207:7, под объектами недвижимости, расположенными по адресу: <...> в аренду без проведения торгов,

о признании незаконным распоряжения № 84 от 15.04.2020 председателя КУМиЗО МО «Барышский район» ФИО2,

об обязании заключить договор аренды земельного участка общей площадью 1949 кв.м, с кадастровым номером 73:22:010207:7, под объектами недвижимости, расположенными по адресу: <...> со множественностью лиц на стороне арендатора.

Суд принял указанное заявление к производству, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Газпром газораспределение Ульяновск" и ООО "Сириус".

Определением от 09.09.2020 суд удовлетворил ходатайство заявителя об уточнении заявленных требований: признать незаконными действия (бездействие) комитета, выразившиеся в нерассмотрении заявления от 14.01.2020, в незаконном отказе предоставления земельного участка общей площадью 1 949 кв. м с кадастровым номером 73:22:010207:7, под объектами недвижимости, расположенными по адресу: <...> в аренду ЗАО «Газнефтесервис» без проведения торгов; признать незаконным распоряжение № 84 председателя комитета ФИО2 от 15.04.2020.

На основании принятого судом уточнения, по ходатайству заявителя суд в порядке статьи 47 АПК РФ произвел замену ответчика по делу: администрация заменена комитетом. Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию, Управление Росреестра по Ульяновской области и кадастровую палату.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Газнефтесервис" была выдана лицензия № ВХ-52-027108 от 10.06.2015 на осуществление эксплуатации взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II, III классов опасности. Местом осуществления лицензируемого вида деятельности согласно приложению к лицензии указан, в том числе адрес: <...>. Согласно свидетельству о регистрации от 05.09.2017 Средне-Поволжского управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору эксплуатируемые заявителем опасные производственные объекты были зарегистрированы в Государственном реестре опасных производственных объектов.

Заявителю на праве собственности принадлежит объект недвижимости – наполнительное отделение, склад баллонов с принадлежностями, кадастровый номер 73:22:010207:322, площадью 208,1 кв. м, расположенный по адресу: <...>. Данный производственный объект приобретен заявителем по договору купли-продажи имущества от 14.09.2010 у ООО «Ульяновскоблгаз» (в настоящее время - ООО "Газпром газораспределение Ульяновск"), право собственности заявителя зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 24.01.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 73-АА 132401, выпиской из ЕГРН от 13.08.2020.

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 73:22:010207:7, общей площадью 3 898 кв. м, предоставленном арендодателем (комитетом) предыдущему правообладателю производственного объекта (ООО "Газпром газораспределение Ульяновск") по договору аренды земельного участка № 40 от 14.09.2004 сроком с 23.07.2004 по 23.07.2053.

01.02.2011 между ООО «Ульяновскоблгаз» и ЗАО "Газнефтесервис" был заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 73:22:010207:7, общей площадью 1 949 кв. м для использования под наполнительным отделением (складом газовых баллонов). Как пояснил заявитель, данный договор был заключен сроком на 11 месяцев (с 24.01.2011 по 24.12.2011 – п. 2.1 договора) и впоследствии ежегодно пролонгировался.

14.01.2020 общество направило в комитет с заявление (исх. № 2 от 10.01.2020) о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73:22:010207:7, общей площадью 1 949 кв. м, под объектами недвижимости, расположенными по адресу: <...>, и принадлежащими заявителю на праве собственности. Заявление мотивировано положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Указанное заявление получено комитетом 21.01.2020 согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 43200043051440.

Не получив ответа, общество 18.03.2020 повторно обратилось в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка.

15.04.2020 комитетом издано распоряжение № 84 об отказе в предоставлении земельного участка со ссылкой на пункт 2 статьи 39.16 ЗК РФ – согласно выписке из ЕГРН от 15.04.2020 данный земельный участок принадлежит на праве аренды иному лицу.

Не согласившись с таким отказом, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего дела.

Заявитель поддержал заявленные требования в полном объеме.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассматривается в силу положений статьи 156, части 2 статьи 200 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства согласно отчету о публикации судебных актов, судебным извещениям (ч. 1 ст. 123 АПК РФ) по имеющимся в деле доказательствам.

Комитет в представленных отзывах с заявленными требованиями не согласился, указав, что права и обязанности по договору аренды земельного участка № 40 от 14.09.2004 переданы ООО «Сириус», указанный договор на основании заявления ООО «Сириус» расторгнут с 01.07.2020, земельный участок с кадастровым номером 73:22:010207:7, общей площадью 3 898 кв. м разделен на три земельных участка с кадастровыми номерами: 73:22:010207:574 площадью 2 686 кв. м, 73:22:010207:573 площадью 1 206 кв. м, 73:00:000000:2394 площадью 6 кв. м. 10.07.2020 с ООО «Сириус» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 73:22:010207:574 площадью 2 686 кв. м под объектом недвижимости с кадастровым номером 73:22:010207:108, принадлежащим ООО «Сириус» на праве собственности.

ООО "Газпром газораспределение Ульяновск" в представленных пояснениях сообщило, что между ним и комитетом 14.09.2004 был заключен договор аренды земельного участка № 40, договором субаренды от 01.02.2011 часть этого земельного участка общей площадью 1 949 кв. м арендатор предоставил во временное пользование ЗАО "Газнефтесервис". В связи с тем, что в отношении ЗАО "Газнефтесервис" была введена процедура банкротства, а срок действия договора согласно дополнительному соглашению истек 25.04.2019, конкурсному управляющему ЗАО "Газнефтесервис" ФИО1 было направлено письмо о необходимости оплатить арендную плату и вернуть земельный участок. Однако данное письмо вернулось отправителю как неполученное, договор по условиям дополнительного соглашения считался расторгнутым 25.04.2019. Поскольку распоряжением Правительства Ульяновской области от 21.11.2008 № 606-пр «О поставках сжиженного углеводородного газа для бытовых нужд населения Ульяновской области» ООО "Газпром газораспределение Ульяновск" не было включено в перечень уполномоченных газораспределительных организаций по обеспечению сжиженным углеводородным газом населения Ульяновской области, 20.12.2019 ООО "Газпром газораспределение Ульяновск" договором купли-продажи недвижимого имущества № 1645-001-07/1 передало в собственность ООО «Сириус» имущество: газонаполнительный пункт общей площадью 172,2 кв. м, расположенный по адресу: <...>. С даты перехода права собственности на имущество к покупателю в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель приобрел право пользования (аренды) земельным участком с кадастровым номером 73:22:010207:7, общей площадью 3 898 кв. м, принадлежащим продавцу на основании договора аренды.

ООО «Сириус» в представленных отзыве и возражениях с заявленными требованиями не согласилось, указав, что 20.12.2019 между ООО "Газпром газораспределение Ульяновск" и ООО «Сириус» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 1645-001-07/1 - газонаполнительного пункта общей площадью 172,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>. В соответствии с действующим законодательством 27.01.2020 осуществлена государственная регистрация права собственности. В соответствии с п. 4.1 договора № 1645-001-07/1 от 20.12.2019 на основании ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО «Сириус» приобрело право пользования (аренды) земельным участком с кадастровым номером 73:22:010207:7, общей площадью 3 898 кв. м, принадлежащим ООО "Газпром газораспределение Ульяновск" на основании договора аренды земельного участка от 14.09.2004 № 40, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись. ООО «Сириус» не имело никакой информации о наличии прав третьих лиц на данный земельный участок, так как согласно выписке из Управления Росреестра никаких обременений не значилось. 31.01.2020 произведена государственная регистрация уступки прав (аренда). В апреле 2020 года ООО «Сириус» подано заявление в комитет о разделе земельного участка, 19.05.2020 распоряжением № 102 комитета утверждена схема раздела земельного участка с кадастровым номером 73:22:010207:7, после раздела ООО «Сириус» приобрело земельный участок с кадастровым номером 73:22:010207:574.

Кадастровая палата в представленном отзыве рассмотрение дела оставила на усмотрение суда.

Заслушав объяснения заявителя, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения заявителем в собственность производственного объекта, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировались статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

С момента государственной регистрации 24.01.2011 права собственности ЗАО "Газнефтесервис" на производственный объект - наполнительное отделение, склад баллонов с принадлежностями, кадастровый номер 73:22:010207:322, площадью 208,1 кв. м, расположенный по адресу: <...>, на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 73:22:010207:7 возникла множественность лиц в арендных правоотношениях. После государственной регистрации перехода к обществу права собственности на производственный объект, расположенный на указанном земельном участке, покупатель стал стороной в договоре с множественностью лиц на стороне арендатора.

При таком положении довод комитета о том, что заявителю не мог быть предоставлен испрашиваемый земельный участок по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ, противоречит нормам земельного законодательства.

Аналогичный правовой подход изложен в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.

Аналогичная правовая позиция изложена также в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2020 N 302-ЭС19-23916 по делу N А33-23998/2018.

Таким образом, оспариваемый отказ комитета в реализации заявителем преимущественного права на приобретение в аренду спорного земельного участка по тем основаниям, которые указаны в распоряжении от 15.04.2020 № 84, является незаконным.

Суд признает также незаконным бездействие комитета, выразившееся в нерассмотрении заявления общества, направленного 14.01.2020 и полученного комитетом 21.01.2020. Доводы комитета в части рассмотрения этого заявления судом отклоняются, поскольку представленный ответчиком ответ датирован 10.01.2020, что противоречит дате получения заявления о предоставлении земельного участка. Как пояснил заявитель, впервые заявление о предоставлении земельного участка он направил в комитет по почте 14.01.2020, в связи с отсутствием ответа такое же заявление представил непосредственно в комитет 18.03.2020, иных заявлений не было.

С учетом изменения обстоятельств, связанных с земельным участком с кадастровым номером 73:22:010207:7, у суда не имеется оснований для применения мер в качестве устранения нарушенных прав заявителя.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика, но не взыскиваются ввиду освобождения его от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными действия (бездействие) комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования "Барышский район" Ульяновской области, выразившиеся в нерассмотрении заявления, направленного 14.01.2020, в незаконном отказе предоставления земельного участка общей площадью 1 949 кв. м с кадастровым номером № 73:22:010207:7, под объектами недвижимости, расположенными по адресу: <...> в аренду ЗАО «Газнефтесервис» без проведения торгов; признать незаконным распоряжение № 84 от 15.04.2020.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ульяновской области.

Судья О.В. Коннова