Решение от 9 июля 2019 г. по делу № А12-8078/2019

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Волгоград

«09» июля 2019 года Дело № А12-8078/2019

Резолютивная часть решения объявлена «02» июля 2019 года, полный текст решения изготовлен «09» июля 2019 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Муравьева А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гузенко А.Ю., после перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Балкан Плаза" (ОГРН <***> ИНН <***>) к Администрации Волгограда (ИНН <***>; ОГРН <***>), департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании отчета об оценке №5897/18 от 22.10.18 недействительным, обязании заключить договор аренды.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 02.07.18,

от ответчиков:

от Администрации Волгограда – ФИО3, представитель по доверенности №05-ид/117 от 18.08.2017г., ФИО4, представитель по доверенности №05-ид/108 от 16.08.2017г.

от Департамента муниципального имущества администрации Волгограда – ФИО3, представитель по доверенности №71 от 09.08.17, ФИО4, представитель по доверенности №67 от 09.08.2017г.

Индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее ИП ФИО5, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявление к Администрации Волгограда (далее ответчик -1) и департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее ответчик -2) о признании отчета об оценке №5897/18 от 22.10.18 недействительным, обязании заключить договор аренды в иной редакции.

Ответчики представили отзывы на исковое заявление, в котором просили в удовлетворении иска отказать.

В ходе судебного заседания 27 июня 2019 года от истца поступило ходатайство об уточнении заявленных требований и настаивал на требованиях к ответчику -2.

В ходе судебного заседания 02 июля 2019 года истец сообщил суду что не настаивает на рассмотрении ходатайства об уточнении заявленных требований и настаивал на заявленных требованиях указанных в иске (протокол судебного заседания Арбитражного суда Волгоградской области от 27.06-02.07.2019года).

В ходе судебного заседания от истца поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы, с постановкой вопросов:

«1. Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 22.10.2018 года № 5897/18 требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценке?

2. Какова рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером 34:34:030071:4?»

Ответчик возражал против назначения судебной экспертизы.

Указанное ходатайство принято к рассмотрению.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии со статьей 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

В рассматриваемом случае, судом принято во внимание то, что истец не опроверг выводы, содержащиеся в документах, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для назначения экспертизы и по указанным основаниям ответчику отказано в удовлетворении ходатайства о ее проведении (протокол судебного заседания Арбитражного суда Волгоградской области от 27.06-02.07.2019 года).

Изучив материалы дела, заслушав стороны, суд

УСТАНОВИЛ:

31 октября 2010 года между Департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда и ООО «Балкан Плаза» был заключен договор аренды № 11515 (далее договор) земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030071:1993, расположенного по адресу г. Волгоград, Дзержинский район, бульвар 30-тилетия Победы, д. 90, общей площадью 1.932 кв.м.

Срок действия договора определен по 04.10.2067 года.

Пунктом 1.2. Договора предусмотрено, что участок предоставлен для эксплуатации здания магазина с пристройкой.

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа текущего месяца (п. 2.6 Договора).

На основании п. 2.11. Договора размер арендной платы по договору является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти РФ, Волгоградской области, органами местного самоуправления Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы.

Таким образом, арендная плата по Договору является регулируемой, определяемой в порядке, установленном законодательными актами органов государственной власти РФ и Волгоградской области. Стороны Договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы на земельные участки, и не вправе применять другой размер арендной платы.

На основании муниципального контракта № 37 от 14 сентября 2018 года на оказание услуг по оценке имущества Ответчиком 2 была произведена оценка земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030071:4, общей площадью 1.932 кв.м., по адресу г. Волгоград, Дзержинский район, бульвар 30-тилетия Победы, 90. Согласно отчету № 5897/18, рыночная стоимость земельного участка составляет 7.102.000 руб.

Посчитав, что указанный в вышеназванном извещении размер арендной платы по Договору определен с нарушением норм действующего законодательства и нарушает права и законные интересы истца, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.

В силу абзаца 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подпунктом 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, с момента возникновения права собственности у ФИО5 на объект недвижимости в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ и п.1 ст. 552 ГК РФ к Истцу перешло право на земельный участок на условиях договора аренды, заключенного с предыдущим арендатором.

По смыслу ст. 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов РФ. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Учитывая пункт 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, в том числе постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №13 от 25.01.2013г. «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011г. «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Таким образом, на основании вышеназванных правовых норм договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду без торгов, не могут устанавливать твердый размер арендной платы, в том числе, путем фиксации конкретной методики.

Согласно п. 2.11 Договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы за землю.

Договор аренды от 31.10.2018 прямо предусматривает возможность изменения размера арендной платы в случае централизованного увеличения (уменьшения) величии показателей, используемых для его расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов, то есть относит размер арендной платы к регулируемым законодательствам ставкам. Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом ее исчисления, предусмотренным договором, не является изменением договора и не нарушает запрета изменять размер арендной платы чаще одного раза в год (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2011 № 1313-О-О, пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09, от 03.07.2007 № 3484/07).

Поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения нормативных правовых актов не требует дополнительного изменения условий договора, направляемые ответчиком в адрес истца извещения о размере арендной платы, предстоящей к оплате, не являются сделкой, и не влекут каких-либо правовых последствий для истца, равно как и не исключают обязанности последнего производить оплату арендных платежей в размере, урегулированном нормами действующего законодательства.

Удовлетворение искового требования истца путем констатации факта о необходимости применения к расчету арендной платы по Договору, начиная 01.04.2017, определенной методики и обязания ответчика произвести соответствующий перерасчёт недопустимо, поскольку в будущем подобный судебный акт может вступить в противоречие с нормами законодательства, которыми указанная методика может быть изменена, что противоречит принципу нормативного изменения порядка определения арендной платы за публичные земельные участки.

В таком случае, суд приходит к выводу, что спор между сторонами относительно определения размера арендной платы за спорный земельный участок может быть разрешен судом при рассмотрении иска о взыскании арендной платы за конкретный период по иску ответчика либо о взыскании неосновательного обогащения по иску истца.

Не являются письма ответчика и нормативными актами органа власти субъекта Российской Федерации, поскольку не касаются реализации властных полномочий Администрации, публичным образом устанавливающих и определяющих права и обязанности истца, между сторонами существуют гражданско-правовые отношения, основные на равенстве сторон.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган, принявший акт, решение или совершивший действия (бездействие), при рассмотрении дела в суде таможенный орган обязан доказать наличие оснований, исключающих применение основного метода определения таможенной стоимости товара.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Соответственно, отсутствуют и предусмотренные статьей 201 АПК РФ основания для признания недействительным оспоренных писем ответчика, как решения либо иного ненормативного акта органа государственной власти Волгоградской области, данные расчеты арендной платы, составленные ответчиком, не обязательны для истца и носят только рекомендательный либо разъяснительный характер.

Наличие заключенного договора аренды на спорный земельный участок между истцом и ответчиком, сторонами не оспаривается. При этом, не оспаривая наличие действующего договора аренды, истец не согласен с расчетом арендной платы. Т.е. воля истца направлена на изменение арендной платы по договору аренды.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

При этом Гражданский кодекс Российской Федерации в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Для истца обязательны правила, установленные нормативными актами уполномоченного органа субъекта Волгоградской области, в соответствии с которыми он самостоятельно определяет подлежащий уплате размер арендной платы.

Доказательств о прекращении действия (досрочном расторжении) договора аренды № 11515 от 31.10.2018 в материалы дела не представлено.

Истцом избран ненадлежащий способ защиты предполагаемого нарушения права. В данном случае, поскольку именно на истца возложена обязанность по исчислению и уплате арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с порядком, утвержденным уполномоченным органом Волгоградской области, какие-либо разногласия относительно полноты уплаты арендной платы могут быть рассмотрены судом в споре о взыскании арендной платы по иску ответчика либо о взыскании неосновательного обогащения по иску истца.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 07.08.2017 № 305-ЭС17-10090, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 03.09.2015 № Ф06-26875/2015 по делу №А12-39502/2014, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 17.06.2016 по делу №А49-14619/2014, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 06.10.2016 № Ф06-13407/2016 по делу №А12-58517/2015, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 29.10.2018 № Ф06-38508/2018 по делу №А12-2851/2018, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 22.05.2019 № Ф06-46665/2019 по делу №А12-5736/2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

В силу статьи 11 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав, в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, осуществляется компетентным судом.

Способы защиты представляют собой комплекс мер, применяемых в целях обеспечения свободной реализации субъективных прав.

Конкретный способ защиты гражданских прав выбирается непосредственно управомоченным лицом и зависит от того, какую цель преследует субъект для восстановления своего нарушенного или оспоренного права.

Из согласованного смысла положений статей 11 и 12 ГК РФ предъявление иска заинтересованным лицом имеет цель восстановления нарушенного права. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем присуждения к исполнению обязанности в натуре. В предмет доказывания по настоящему иску входит установление у ответчика определенных обязательств, наступление срока их исполнения и факт неисполнения ответчиком конкретных обязательств.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 АПК РФ арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Учитывая выше изложенное, суд считает заявленные требования индивидуального предпринимателя ФИО5 не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

При распределении судебных расходов, судом учитывается, что судебных экспертиза не назначена, а истцом на депозит Арбитражного суда Волгоградской области внесено 40.000 руб., согласно платежного поручения № 645 от 13.06.2019г.).

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 10, 65, 71, 101, 106, 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (ОГРН <***> ИНН <***>) отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (ОГРН <***> ИНН <***>) с депозитного счета арбитражного суда Волгоградской области уплаченное вознаграждение эксперта в сумме 40.000 руб., перечисленное по платежному поручению № 645 от 13.06.2019г.

Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : <***> (доб. 5152), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/.