Решение от 27 сентября 2022 г. по делу № А04-9359/2020

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-9359/2020
г. Благовещенск
27 сентября 2022 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 27.09.2022. Резолютивная часть решения объявлена 20.09.2022.


Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Сутыриной М.В.,


при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,


рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

администрации города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 319280100036842, ИНН <***>) об обязании снести самовольную постройку,


встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319280100036842, ИНН <***>) к администрации города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности,


третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ИНН <***>, ОГРН <***>);

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>);

ООО «Промавтосервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

ФИО3,

ФИО4,


при участии в заседании:

от администрации города Благовещенска: от истца: ФИО5 по доверенности от 19.04.2022 № 01-10/4245, копия диплома 102824 2963614, служебное удостоверение;

от ИП ФИО2: ФИО6 по доверенности от 25.12.2019, диплом ВСГ 1399432 от 21.02.2008, паспорт;

от третьих лиц: не явились, извещены,

эксперт ФИО7, паспорт,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилась администрация города Благовещенска (далее по тексту – истец, администрация) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) с требованиями:

- об обязании снести самовольную постройку - здание с кадастровым номером 28:01:130152:303, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130152:579, по адресу: <...>, в срок, не превышающий двенадцать месяцев со дня принятия решения суда,

- или приведении объекта в соответствие с установленными требованиями в срок не более чем три года со дня принятия решения суда здание с кадастровым номером 28:01:130152:303, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130152:579, по адресу: <...>.

В обоснование исковых требований истец указал, что земельный участок с кадастровым номером 28:01:130152:579 принадлежит на праве собственности Российской Федерации и предоставлен в аренду ООО «Промавтосервис», ФИО3, ФИО4, ИП ФИО2

На указанном земельном участке расположено здание с кадастровым номером 28:01:130152:303, общей площадью 1500,1 м², этажность 1, назначение – гараж, принадлежащее на праве собственности ИП ФИО2

При проведении осмотров земельного участка 14.11.2015, 13.04.2016, 10.05.2016 было установлено, что ответчиком ведется реконструкция гаража, а именно: возведен второй этаж, ведутся работы по устройству кровли и монтажу оконных блоков.

В связи с тем, что истцом разрешение на реконструкцию указанного объекта не выдавалось, данный объект является самовольной постройкой, администрация, ссылаясь на ст. 222 Гражданского кодекса РФ, ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ, обратилась с иском о сносе самовольной постройки или приведении объекта в соответствие с установленными требованиями.

Определением от 20.01.2021 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение Арбитражным судом Амурской области дела № А04-6892/2020. Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.03.2022, решение от 15.07.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 по делу № А04-6892/2020 Арбитражного суда Амурской области оставлены без изменения.

Определением суда от 07.04.2022 производство по настоящему делу возобновлено.

В судебном заседании 26.04.2022 принято к производству встречное исковое заявление ИП ФИО2 к администрации города Благовещенска о признании права собственности на объект недвижимости.

Определением от 20.05.2022 по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО7 (ОГРНИП <***>, ИНН: <***>).

20.07.2022 в суд поступило экспертное заключение. В связи с тем, что основания для приостановления производства по делу отпали, определением от 22.07.2022 суд на основании 146 АПК РФ возобновил производство по делу.

В судебном заседании 20.09.2022 представитель администрации города Благовещенска настаивал на исковых требованиях, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просил отказать в удовлетворении встречного иска. Представитель истца настаивал на том, что назначение постройки – (первоначально гараж, в настоящее время – магазин) и отсутствие парковочных мест, как и использование дополнительной парковки вдоль улицы, может подвергнуть опасности жизни и здоровье граждан. Поддержал доводы о несогласии с выводами эксперта, ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы не заявил.

В частности истец полагает, что не соблюден градостроительный регламент в части озеленения, отметил, что отсутствуют расчеты, обосновывающие возможность устройства парковок без соблюдения необходимого расстояния от них до общественных зданий в экспертизе. Возможность устройства парковок в придорожном «кармане» по ул. Горького следует согласовать с ГИБДД и с управлением ЖКХ администрации города Благовещенска. Наличие парковки вдоль южной границы земельного участка не подтверждено.

Представитель ИП ФИО2 с требованиями не согласился, просил удовлетворить встречные исковые требования, считает возражения истца относительно заключения эксперта несостоятельными, обратил внимание суда на то, что в ходе проведения экспертизы администрация города Благовещенска не присутствовала.

В судебном заседании 20.09.2022 суд заслушал пояснения эксперта ФИО7, которому судом разъяснены права и обязанности, а также ответственность за дачу ложных показаний и отказ от дачи показаний согласно ст.ст. 307, 308 УК РФ, о чем отобрана подписка.

На вопросы суда эксперт пояснил, что согласно ПЗЗ для этого района минимальные размеры озелененной территории земельных участков составляет 15 %, что для спорного земельного участка в целом составляет 608 квадратных метров. Площади для этого достаточно. Расчет осуществляется путем исключения из площади участка площади зданий, проездов, парковок, при этом площади для озеленения достаточно. Возможно разместить и мобильное и стационарное озеленение. Там 1 клумба была, она не существенно влияет, площади достаточно. Здания, которые расположены на данном земельном участке были построены в середине прошлого века, они никак не изменялись по своим наружным параметрам. Озеленение не является существенной точкой преткновения. Есть ситуационная схема, на которой изображены здания. Красным цветом показаны границы участков. Площадь участка 4056 квадратных метров. Эта схема выполнена в масштабе. На схеме указаны расстояния границ. 45-55 % здания занимают, нужно 15% на озеленение и на парковки. Озеленение можно делать и на крышах и на стенах, площади хватает, и клумбы можно. По поводу парковок, на момент осмотра там был магазин, парковка рассчитается исходя назначения здания. Там необходимо 12 парковочных мест, в границах земельного участка – 14. Дополнительно есть еще 9 парковочных мест на ул. Горького в существующих карманах, уже организованного дорожного движения. На момент обследования было достаточно парковочных мест. С 1 августа магазин съехал, парковочные места, следовательно, там не нужны.

Аудиозапись с допросом эксперта размещена на официальном сайте Арбитражного суда Амурской области - http://www.amuras.arbitr.ru.

Третьи лица явку своих представителей не обеспечили, о времени месте проведения заседания уведомлены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

14.01.2021 от ТУ Росимущества в Амурской области поступил отзыв, в котором третье лицо поддержало позицию истца – администрации г. Благовещенска в связи с тем, что реконструкция объекта произведена ответчиком без получения соответствующего разрешения и просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное разбирательство было проведено в отсутствие не явившихся лиц.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения сторон и эксперта, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, в том числе путем признания права.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса РФ); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ). В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом доказательств.

В соответствии со ст. 48, 49, 51 ГК РФ установлен порядок и требования к разработке и согласованию исходно-разрешительной и проектной документации, получению разрешения на производство работ по строительству и реконструкции.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Органы исполнительной власти города не издавали распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства/реконструкции объектов недвижимости на земельном участке по адресу: <...>, не разрабатывали и не рассматривали проектно-сметную документацию на строительство и/или реконструкцию объекта недвижимости, не выдавали разрешение на строительство/реконструкцию спорного объекта, а также разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

В настоящем случае доказательства получения в установленном порядке разрешения на строительство (реконструкцию) объекта ответчиком не представлены и на наличие таких доказательств ответчик по первоначальному иску не ссылается.

Вместе с тем ответчиком представлены доказательства, что в первоначально существовавший объект - гараж, общей площадью 747,7 м², этажность 1, в ЕГРН уже вносились изменения характеристик, не связанные с реконструкцией, до возникновения прав ответчика, на основании ответа администрации, что разрешение на реконструкцию не требуется.

Так ИП ФИО2 представлено письмо Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Благовещенска № 733/19 от 14.07.2017, в котором на вопрос относительно о необходимости получения им разрешения на реконструкцию нежилого здания по адресу: <...> дан ответ о том, что из представленного технического отчета, выполненного «Амурремпроект», усматривается, что в помещении гаража выполняется: засыпка подвального этажа до уровня технического подполья, разборка внутренних перегородок, утепление боковых поверхностей скатов и покрытий стропильной крыши. При этом этажность здания останется прежней - 2 этажа. Принимая во внимание запись главного инженера проекта о том, что выполненная в период эксплуатации и планируемая перепланировка помещений гаража не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не превышает предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции здания, установленные градостроительным регламентом.» полагаем, что в соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51Кодекса выдача разрешения на строительство (реконструкцию) гаража.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.11.2020 нежилое здание, принадлежащее ИП ФИО2 (запись о регистрации 15.01.2020), имеет назначение – магазин, этажность -2, в том числе подземных этажей – 1 и площадь 1500,1 м².

Указанное право на объект с данными характеристиками не оспаривалось администрацией, изменения внесены уполномоченным органом, осуществляющим государственную регистрацию в установленном порядке.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект недвижимости может быть осуществлена только при предоставлении соответствующих документов, предусмотренных законом, и, в первую очередь, документов, подтверждающих целевое назначение земельного участка, на котором возведен объект, то есть, земельный участок должен быть отведен под строительство капитального недвижимого имущества, так как один из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (пп.5 ч.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 6 В соответствии с разъяснениями, данными в п. 28 постановления Пленума РФ № 10 и пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебном порядке при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. Государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект недвижимости может быть осуществлена только при предоставлении соответствующих документов, предусмотренных законом.

Согласно Федеральному закону от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил (абз. 3 ч. 2 ст. 3).

В соответствии с п. 3 ст. 25 названного закона, лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Согласно выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 27.04.2016 следует, на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130152:579 общей площадью 4056 м², являющемся собственностью Российской Федерации, что подтверждается записью о государственной регистрации права № 28:28/001-28/301/024/2015-815/1 от 07.07.2015 расположены объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами:

- № 28:01:130152:303 (гараж), 28:01:130152:447 (склад), 28:01:130152:448 (здание радиоузла), принадлежащие на праве собственности ПАО «Ростелеком»,

- № 28:01:130152:304 принадлежащие на праве собственности ФИО4,

- № 28:01:130152:306 принадлежащие на праве собственности ФИО8

Право собственности на гараж с кадастровым № 28:01:130152:303 площадью 747,7 м² зарегистрировано ПАО «Ростелеком» 23.08.2012.

В дальнейшем на основании договора купли-продажи имущества от 01.12.2014 гараж с кадастровым № 28:01:130152:303 в числе прочего имущества перешёл в собственность ООО «Рос-Амур».

В свою очередь ООО «Рос-Амур» в лице генерального директора ФИО9 (продавец) произвело отчуждение гаража ФИО2 (покупатель) на основании договора купли-продажи от 16.03.2017, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность нежилое здание – гараж, расположенный по адресу: <...> лит. А5, с кадастровым номером: 28:01:130152:303, инвентаризационным номером: 4201.

Решением Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-3296/2017 от 05.06.2017 ООО «Рос-Амур» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, в отношении него открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО10.

В рамках дела № А04-3296/2017 конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением к ФИО2 о признании недействительной сделки должника (договора купли-продажи от 16.03.2017) и применении последствий ее недействительности, в виде взыскания с ответчика в конкурсную массу стоимости реализованного имущества в размере 10 500 000 рублей.

Определением от 16.11.2017 заявленные требования удовлетворены.

В последующем ФИО2 приобрёл в собственность нежилое здание - магазин, расположенный по адресу: <...>, площадью 1 500,1 м², количество этажей 2, на основании соглашения об отступном от 04.12.2019, о чем сведения в ЕГРН.

Земельный участок с кадастровым номером 28:01:130152:579, на котором расположен спорный объект, ИП ФИО2 использует на основании соглашения от 13.10.2020 о присоединении к договору аренды земельного участка от 26.08.2019 № 682.

В целях модернизации, оптимизации и более эффективного использования здания, предпринимателем принято решение о ремонте здания магазина с одновременной перепланировкой существующего подвала путем устройства перегородок из легких конструкций.

Для обследования технического состояния здания и выполнения проектной документации ИП ФИО2 обратился в уполномоченную на проведение таких работ организацию – ООО «Амурремпроект».

По результатам обследования объекта главным инженером проекта ФИО11 подготовлена проектная документация на перепланировку здания, в том числе перепланировку подвального этажа. При этом проектировщиком было сделано заключение, что в силу положений пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) на заявленные работы по перепланировке не требуется получения разрешения на строительство или реконструкцию, поскольку они не затрагивают конструктивные и другие характеристики его надежности и безопасности. Подвальное помещение всегда существовало, внесено в качестве отражения этажности в характеристики объекта для включения актуальной информации по этажности и площади в ЕГРН.

ИП ФИО2 приобрел в ходе процедур банкротства спорное здание с указанными характеристиками: площадью 1 500,1 м², количество этажей 2, в том числе подвальный -1.

ИП ФИО2 получен технический план, подготовленный 17.07.2019 кадастровым инженером общества с ограниченной ответственностью «Портал» ФИО12, для изменения сведений о площади и количестве этажей здания с кадастровым номером 28:01:130152:303, в том числе в результате проведения кадастровых работ в связи с изменением сведений о площади (с 1500 м² на 1850 м²) и количестве этажей здания (с 2 на 3), в том числе в связи с выполненным ремонтом подвала (технического подполья).

Предоставленный технический план подготовлен на основании проектной документации, разработанной в 2020 году (шифр 463-2020) ООО «Амурремпроект», в соответствии с которой предусматривается возведение ненесущих перегородок из легких конструкций, размещение которых не оказывает влияние на конструктивные элементы здания и не затрагивают характеристик надежности и безопасности здания, инженерные сети при перепланировке не затрагиваются.

В связи с тем, что ряд характеристик объекта недвижимого имущества в результате проведенных ремонтных работ и перепланировки изменился, предприниматель обратился в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением от 20.07.2020 № 28-0-1-87/3503/2020-2449 о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 28:01:130152:303.

Рассмотрев заявление ИП ФИО2, регистрирующий орган 21.07.2020 вынес решение о приостановлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости, в том числе, в связи с необходимостью направления запроса в орган местного самоуправления г. Благовещенска с целью предоставления сведений о возможности изменения заявленных параметров здания без получения разрешения на строительство (реконструкцию). Управление Росреестра по Амурской области указало, что после получения ответа, будет возобновлено рассмотрение заявления и проведение правовой экспертизы представленных документов.

Дополнением к уведомлению о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав от 01.10.2020 №28-0-1-87/3503/2020-2449 Управление уточнило срок приостановления государственного кадастрового учета до 24.10.2020, ввиду наличия опечатки в основании приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации и исправлении на пункт 5 (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета) статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ).

Ввиду не устранения причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, по истечении установленного срока регистрирующий орган на основании статьи 27 Закона №218-ФЗ принял решение от 27.10.2020 №28-0-1-87/3503/2020-2449/1 об отказе в государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости.

Судом установлено, что в ИП ФИО2 в рамках дела А04-6892/2020 обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области Управлению Росреестра по Амурской области о признании незаконным решения от 27.10.2020 №28-0-1-87/3503/2020-2449/1 об отказе в государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимого имущества. В качестве правовосстановительной меры просил обязать регистрирующий орган повторно рассмотреть заявление от 20.07.2020 №28-0-1-87/3503/2020-2449.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 15.07.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021, Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.03.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Ссылаясь на невозможность регистрации права собственности на перепланированное здание магазина, соблюдение градостроительных, строительных норм и правил, и полагая, что спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым встречным иском.

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, это является необходимым условием для удовлетворения иска.

В пункте 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются также на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено ст. 11 Земельного кодекса РФ, Законом об организации местного самоуправления и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Исходя из установленного п. 3 ст. 17 Конституции РФ принципа осуществления прав и свобод человека и гражданина при недопустимости нарушения прав и свобод других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).

Заявляя исковые требования, администрация ссылается на то, что спорный объект недвижимости был реконструирован в отсутствие разрешительной документации, а также с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Выбранный способ защиты истец по первоначальному иску обосновывал угрозой жизни и здоровью граждан использованием спорного объекта.

С целью проверки соответствия спорного объекта градостроительным, строительным, иным обязательным нормам и правилам, создания сохранением построек угрозы жизни и здоровью граждан, судом по ходатайству истца была назначена строительная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО7. Перед экспертом на разрешение поставить следующие вопросы:

1. Соответствует ли объект недвижимого имущества нежилое здание с кадастровым номером 28:01:130152:303 - магазин, общей площадью 1850 кв.м., количество этажей - 3, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130152:579 г. Благовещенска градостроительным, строительным, пожарным, санитарным, экологическим и иным нормам и правилам, установленным действующим законодательством.

В случае выявления несоответствия указанного объекта градостроительным, строительным, пожарным, санитарным, экологическим и иным нормам и требованиям, установленным действующим законодательством, определить, возможно, ли устранение выявленных недостатков при сохранении уже фактически возведённого объекта (т.е. при сохранении конструктивной целостности здания)?

2. Создает ли спорный объект недвижимого имущества нежилое здание с кадастровым номером 28:01:130152:303 - магазин, общей площадью 1850 кв.м., количество этажей - 3, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130152:579 г. Благовещенска угрозу жизни и здоровью граждан?

По первому вопросу эксперт указал, что спорный объект недвижимого имущества нежилое - здание с кадастровым номером 28:01:130152:303 соответствует градостроительным регламентам, экологическим нормам, санитарным нормам и правилам, строительным нормам и правилам, противопожарным нормам.

По второму вопросу эксперт указал, что в результате проведенного обследования спорного объекта недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером 28:01:130152:303, магазин общей площадью 1850 м2, количество этажей - 3, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130152:579 г. Благовещенска, было выявлено, что здание соответствует требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ и не создает угрозу жизни и здоровью людей при эксплуатации. Строительные конструкции здания спорного объекта обладают достаточной прочностью и устойчивостью, которые позволяют эксплуатацию здания без возникновения риска причинения вреда жизни и здоровью людей, повреждения имущества и нанесения ущерба окружающей среде. Здание не нарушает права и охраняемых законом интересов других лиц, так как спорный объект недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером 28:01:130152:303, магазин общей площадью 1850 м2, количество этажей - 3, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130152:579 г. Благовещенска, соответствует действующим требованиям, предъявляемым к объектам общественного назначения, согласно СП 118.13330.212 «Общественные здания и сооружения». В процессе эксплуатации безопасность спорного объекта должна обеспечиваться техническим обслуживанием, посредством периодических осмотров и контрольных проверок, мониторинга основания фундаментов, строительных конструкций, мест материально-технического обеспечения, а также посредством своевременных текущих ремонтов здания.

Представленное Заключение № Э-10-07-2022 соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ; выполнено экспертом, имеющим соответствующее специальное образование, стаж работы по специальности, с учетом анализа представленных документов и исследования объекта экспертизы, заключение не содержит противоречий, прошито и пронумеровано, заверено печатью экспертной организации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Представитель администрации поддержал доводы о несогласии с выводами эксперта, при этом ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы не заявил. В частности истец полагает, что не соблюден градостроительный регламент в части озеленения, отметил, что отсутствуют расчеты, обосновывающие возможность устройства парковок без соблюдения необходимого расстояния от них до общественных зданий в экспертизе. Возможность устройства парковок в придорожном «кармане» по ул. Горького следует согласовать с ГИБДД и с управлением ЖКХ администрации города Благовещенска. Наличие парковки вдоль южной границы земельного участка не подтверждено.

В силу части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта относится к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о проведении повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле. Вместе с тем суд не связан их мнением и решает вопрос о необходимости назначения такой экспертизы, исходя из обстоятельств дела.

Экспертное заключение, выполненное ИП ФИО7, имеющим соответствующее образование и обладающие необходимыми познаниями для ответа на поставленные вопросы, содержит последовательные выводы.

Экспертное заключение является доказательством того, что сохранение спорного объекта капитального строительства в существующем состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью проживающих лиц. Объект соответствует требованиям действующих градостроительных, строительных, противопожарных и санитарных норм и правил.

Относимых допустимых и достоверных доказательств, опровергающих указанные выводы, администрацией в материалы дела в силу положений статьи 65 АПК РФ не представлено.

Третьи лица возражений по выводам эксперта не представили.

По ходатайству администрации города Благовещенска в судебном заседании 20.09.2022 эксперт ФИО7, которому разъяснены права и обязанности, а также ответственность за дачу ложных показаний и отказ от дачи показаний согласно ст.ст. 307, 308 УК РФ дал пояснения, изложенные выше.

Аудиозапись с допросом эксперта размещена на официальном сайте Арбитражного суда Амурской области - http://www.amuras.arbitr.ru.

Экспертом установлено при арифметическом соотношении площади земельного участка, площади, занятой зданиями, и необходимого озеленения 15%, имеется достаточный размер площади для всех видов озеленения. Число парковочных мест в границах земельного участка также признано экспертом достаточным (более 12), в качестве дополнительных ссылался на использование уличной дорожной сети.

Необходимость согласования с ГИБДД и с управлением ЖКХ администрации города Благовещенска использование участниками дорожного движения, в том числе при посещении спорного здания, существующей уличной дорожной сети, обочины и предусмотренных «карманов» по ул. Горького, не подтверждена истцом доказательствами.

Следует отметить, что вопросы по судебной экспертизе поставлены в редакции, предложенной сторонами, техническую документацию для проведения экспертизы представляли обе стороны спора, администрация города Благовещенска не обеспечила участие своего представителя при проведении осмотра объекта экспертом.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, руководствуясь названными нормами права, суд приходит к выводу о том, истец осуществил строительство/реконструкцию объекта на предоставленном ему в аренду земельном участке, не нарушая норм и требований градостроительных регламентов, а единственными признаками самовольной постройки в настоящем случае являются отсутствие разрешения на строительство.

Истцом по встречному иску подтверждены обстоятельства, что он воспользовался административной процедурой внесения изменений в характеристики принадлежащего ему на праве собственности объекта, однако получил отказ, который был обжалован в судебном порядке.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию, в том числе в связи с изменениями проекта, при подтверждении неоднократных обращений к ответчику для использования административных процедур, при отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при выполнении проекта, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

При рассмотрении настоящего спора не может быть определяющим обстоятельством отсутствие разрешения на строительство (изменений в разрешение).

Иных оснований для реализации администрацией своего права муниципального контроля именно через способ защиты – снос объекта недвижимости, с учетом баланса интересов сторон и соотношения способа защиты выявленным нарушениям прав, судом не установлено. Приведение в состояние, соответствующее установленным требованиям, не возможно реализовать, поскольку нарушений градостроительным, строительным, иным нормам и правилам использованием здания в существующих характеристиках, не выявлено. Ссылка администрации на необходимость приведения объекта в состояние: назначение- гараж, этажность 1, не соотносится с представленными в материалы дела доказательствами.

Так право собственности на объект, принадлежащий ответчику - магазин, расположенный по адресу: <...>, площадью 1 500,1 м², количество этажей 2, с учетом подземного -1, на основании соглашения об отступном от 04.12.2019, о чем сведения в ЕГРН внесены 15.01.2020, не оспорено.

Выводы в заключении эксперта согласуются с иными представленными в дело доказательствами. В 2020 году ООО «Огнеборец» подготовило отчёт по оценке пожарного риска, выполненный, по объекту подвальный этаж магазина «Кэш&Кэрри» по адресу: <...>, согласно которому при выполнении противопожарных мероприятий, предусмотренных в отчете, объект имеет такое объемно-планировочное и организационно-техническое исполнение, что индивидуальный пожарный риск отвечает требуемому и не превышает значение одной миллионной в год при размещении отдельного человека в наиболее удаленной от выхода из здания точке.

Установленные по делу обстоятельства подтверждают, что объект недвижимого имущества соответствует обязательным градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и экологическим нормам и правилам, а его дальнейшая эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Таким образом, судом признается подтвержденным, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Доказательства, подтверждающие наличие угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении спорного объекта недвижимости, в материалах дела отсутствуют, исходя из этого, на требование истца о сносе самовольной постройки распространяется общий срок исковой давности.

Ответчиком - ИП ФИО2 в возражениях на иск от 14.01.2021 заявлено о пропуске срока исковой давности.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (ст.196 ГК РФ).

Поскольку доказательств того, что спорный объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, в материалы дела не представлено, то позиция, отраженная в абзаце 3 пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которой на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется, не применима в рассматриваемом случае.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно абзацу 5 статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Доказательства, подтверждающие наличие угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении спорного объекта недвижимости, в материалах дела отсутствуют, исходя из этого, на требование истца о сносе самовольной постройки распространяется общий срок исковой давности.

Однако, как следует из содержащихся в абзаце втором пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснений, положения, предусмотренные абзацем 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что если нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).

Поскольку право собственности на спорный объект возникло у ИП ФИО2 15.01.2020, то иск к ответчику подан истцом в суд 08.12.2020 без пропуска срока исковой давности.

При указанных обстоятельствах в их совокупности встречные требования ИП ФИО2 о признании права собственности истца на объект подлежат удовлетворению, учитывая, что признание права собственности на объект недвижимости устранит возникшую неопределенность в правоотношениях.

При изложенных установленных обстоятельствах и наличия оснований для удовлетворения встречного иска о признании права собственности, требования первоначального иска администрации не подлежат уловлетворению.

Следовательно, в удовлетворении исковых требований администрации города Благовещенска о сносе самовольной постройки или приведении объекта в соответствие с установленными требованиями следует отказать.

Государственная пошлина по делу в силу пункта 1 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 6000 руб.

В соответствии с пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 12 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Таким образом, в связи с отказом в иске, госпошлина с администрации в доход федерального бюджета взысканию не подлежит.

Госпошлина по встречному иску ИП ФИО2 составляет 6000 руб. и была оплачена истцом по чеку-ордеру от 23.04.2022 (плательщик ФИО6).

Определением от 20.05.2022 по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО7 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>).

Согласно выставленному экспертом ИП ФИО7 счету № 1 от 20.07.2022 стоимость экспертизы составила 250 000 руб.

При назначении по делу экспертизы ИП ФИО2 для последующей оплаты услуг эксперта были перечислены на депозитный счет арбитражного суда 250 000 руб. (платежное поручение № 42 от 17.05.2022).

Указанная сумма подлежит выплате экспертной организации.

Расходы предпринимателя по уплате госпошлины по встречному иску также не подлежат возмещению администрацией по следующим основаниям.

Иск о признании права собственности - это вещно-правовое требование, которое может быть заявлено собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.

Суд считает, что применение указанного способа защиты в целях легализации самовольной постройки обладает определенной процессуальной спецификой, следовательно, обращение предпринимателя с иском о признании права собственности на самовольную постройку в порядке ст.222 ГК РФ не связано с оспариванием его права администрацией как субъектом гражданско-правовых отношении.

По смыслу ст. 110 АПК РФ судебные расходы возлагаются на проигравшую сторону по той причине, что именно ее действиями вызвана необходимость в судебном разбирательстве, поскольку целью обращения в арбитражный суд является защита нарушенного либо оспариваемого права. Иное понимание противоречит понятию судебных расходов, включая судебные издержки, заложенному в ст.ст. 101 и 106 АПК РФ.

Рассмотрение и удовлетворение требований ИП ФИО2 не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Доказательств оспаривания и признания действий/отказов администрации незаконными истцом не представлено. Ответчик не нарушал права истца, осуществляя муниципальный контроль.

Учитывая, что удовлетворение требований по иску ИП ФИО2 не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, суд считает возможным отнести расходы по уплате пошлины по иску и по оплате экспертизы на истца (п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Определением от 08.12.2020 удовлетворено заявление администрации города Благовещенска об обеспечении иска в виде:

- Запрета ИП ФИО2 производить действия, связанные с регистрацией перехода права на недвижимое имущество – здание с кадастровым номером 28:01:130152:303. расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130152:579, по адресу: 675000, <...>.

- Запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) производить действия, связанные с регистрацией перехода права на недвижимое имущество – здание с кадастровым номером 28:01:130152:303. расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130152:579, по адресу: 675000, <...>.

Пунктом 25 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» определено, что исходя из части 5 статьи 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске администрации города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 319280100036842, ИНН <***>) отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 08.12.2020, сохраняют свое действие до вступления в законную силу решения суда. После вступления решения суда по настоящему делу в законную силу обеспечительные меры, принятые по первоначальному иску определением суда от 08.12.2020, подлежат отмене.

Встречный иск удовлетворить. Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319280100036842, ИНН <***>) на нежилое здание с кадастровым номером 28:01:130152:303 - магазин, общей площадью 1850 кв.м., количество этажей -3, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130152:579, по адресу: <...>.

Выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО7 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) денежные средства за проведенную экспертизу в размере 250 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья М.В. Сутырина