Решение от 28 декабря 2017 г. по делу № А12-39539/2016

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Волгоград Дело № А12 – 39539/2016

«29» декабря 2017 года

Резолютивная часть решения оглашена 25 декабря 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 29 декабря 2017 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Павловой С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ксендзовой М.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ДиСАна» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***> ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в заседании:

от истца - ФИО1, директор, решение от 13.02.2013;

от ответчиков – от Администрации- ФИО2, доверенность от 16.08.2017

от ДМИ – ФИО2, доверенность от 09.08.2017

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ДиСАна» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к администрации Волгограда (далее – ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 34:34:030006:44 по адресу <...>, общей площадью 636 кв.м. , , изложив пункт 2.1 названного договора в следующей редакции: «N-коэффициент в процентном выражении в зависимости от права пользования и вида разрешенного использования в соответствии с Постановлением Правительства Волгоградской области от 26.06.2012 № 142-п «Об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области или государственная собственность на которые не разграничена, при приобретении их в собственность гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений» - 2,5%.»; пункт 2.2 договора в следующей редакции: «Цена участка на день заключения договора составляет 22 677,85 рублей и перечисляется на следующие реквизиты: (и далее по тексту договора)».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14.12.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2017, иск удовлетворен.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 24.07.2017 решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела, в порядке ст. 46 АПК РФ в качестве соответчика по делу привлечен Департамент муниципального имущества администрации Волгограда, который в соответствии с Решением Волгоградской городской Думы от 22.03.2017 № 55/1585 «О даче согласия администрации Волгограда на реорганизацию департамента муниципального имущества администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда в форме присоединения департамента земельных ресурсов администрации Волгограда к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда и утверждении Положения о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда» , на основании п. 2.1.25 Положения о департаменте муниципального имущества администрации осуществляет полномочия собственника по управлению, владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе полномочия продавца, арендодателя.

В судебном заседании истец требования поддержал в полном объеме, пояснив о наличии исключительного права на приобретение по льготной цене земельного участка под объектами недвижимости.

Ответчики против иска возражают по изложенным в отзыве основаниям.

Исследовав представленные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «ДиСАна» является собственником объекта недвижимости, расположенного в границах земельного участка из земель населенных пунктов с учетным номером 3-10-11 площадью 636 кв. м по адресу: <...>: здание столярной мастерской с пристройкой общей площадью 114,5 кв. м, литера Б, Б1, этажность 1, кадастровый номер 34:34:03:10:7:012222:013651.

Земельный участок под объектом недвижимости используется истцом на основании договора аренды от 17.10.2005 № 6207.

На основании заявления ООО «ДиСАна» от 24.09.2015 № 21759 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадь. 636 кв. м с кадастровым номером 34:34:030006:0044 с учетным номеров 3-10-11 администрацией Волгограда подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка от 22.10.2015 № 6535.

Не согласившись с определенной ответчиком выкупной ценой земельного участка, истец предоставил администрации протокол разногласий к договору от 22.10.2015 № 6535 в части пункта 2.1 и пункта 2.2.

Полагая, что цена земельного участка должна быть определена в соответствии с положениями Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Из материалов дела усматривается, что истец обратился в орган местного самоуправления с намерением реализовать предусмотренное ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп земельного участка для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, уполномоченным органом принято решение о передаче земельного участка с кадастровым номером 34:34:030006:44по адресу: <...>., общая площадь 636 кв.м., в собственность общества, однако в процессе заключения договора купли-продажи между сторонами возник спор относительно выкупной стоимости земельного участка.

На основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Согласно п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Как следует из представленных документов, по договору купли-продажи от 27.05.2004 года и приемо-передаточного акта от 27.05.2004 года ООО "ДиСАна" было приобретено у ЗАО РСУ-5 "Волгоградтрактороремстрой" одноэтажное строение столярной мастерской с пристройкой общей площадью 114,5 кв.м. , о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права 34 АБ №007710 от 25.08.2004 года.

Пунктом 4.8 постановления администрации Волгограда от 16.11.1995 № 1111-п земельный участок с учетным № 3-10-7, площадью 7019 кв.м, был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование ЗАО РСУ-5 «ВТРС» («Волгоградтрактороремстрой»), выдан Государственного акта на право бессрочного пользования, землей, выданного администрацией города Волгограда, зарегистрированного в Книге записей Государственных актов на право собственности, владения, пользования землей за №34-03-962 расположенного по адресу: <...>. Учетный № 3-10-7.

Пунктом 2.16 постановления администрации Волгограда от 16.11.1995 года №1111-п "Об утверждении материалов инвентаризации (установления) границ землепользований, выдачи государственных актов на право пользования землей и договоров на аренду земли в Волгограде" земельный участок, выходящий за границы участка 3-10-7, был передан РСУ-5 "ВТРС" в аренду на один год, заключен договор аренды земельного участка с учетным №3-10-8 от 04.12.2004 года №681.

Постановлением администрации Волгограда от 24.12.2004 № 1977 у ЗАО РСУ-5 «ВТРС» были изъяты земельный участок с учетными №№ 3-10-7, 3-10-8, согласованы материалы межевания земельного участка с кадастровым номером 34:34:030006:11, учетным № 3- 10-10, площадью 7024 кв. м, который был предоставлен в аренду ЗАО РСУ-5 «ВТРС».

Постановлением администрации Волгограда от 29.09.2005 № 1795 утвержден проект границ земельного участка с учетным № 3-10-11 площадью 636 кв. м, который предоставлен в аренду ООО «ДиСАна» .

Таким образом, выкупаемый спорный земельный участок был сформирован в части границ участка, который находился у продавца объекта недвижимости в бессрочном пользовании, а часть земельного участка находилась у продавца в аренде с 1995 года.

В отношении участка №3-10-7 осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды согласно Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Участок №3-10-7 переименован в участок №3-10-10.

В судебное заседание представлено землеустроительное дело по межеванию земельного участка (учетный № 3-10-7), из которого следует, что параметры земельного участка №3-10-10 , местоположение, адрес, координаты поворотных точек, застройка соответствуют параметрам участка №3-10-7.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

22.07.2011, со дня официального опубликования в "Российской газете" введен в действие Федеральный закон от 18.07.2011 N 214-ФЗ (далее - Федеральный закон от 18.07.2011 N 214-ФЗ), статьей 4 которого внесены изменения в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ) до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

В таком случае цена земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Следовательно, до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ) предусмотрено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если:

в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Из совокупности перечисленных доказательств следует, что право постоянного бессрочного пользования земельным участком ЗАО РСУ-5 «ВТРС» было прекращено Постановлением администрации Волгограда от 24.12.2004 № 1977 , когда были изъяты земельный участок с учетными №№ 3-10-7, 3-10-8, согласованы материалы межевания земельного участка с кадастровым № 34:34:030006:11, учетным № 3-10-10, площадью 7024 кв.м., который был предоставлен в аренду ЗАО РСУ-5 «ВТРС».

Постановлением от 29.09.2005 Администрации Волгограда истцу предоставлен в аренду земельный участок площадью 636 кв.м., для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, образованный в результате межевания земельного участка ЗАО РСУ-5 «ВТРС» после перевода его из бессрочного пользования - в аренду.

При таких обстоятельствах, поскольку переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды было осуществлено до 01.07.2012, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае выкупная цена выкупаемого земельного участка подлежит определению исходя из двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Доводы ответчиков о пропуске истцом срока на передачу разногласий на рассмотрение арбитражного суда, суд находит несостоятельными, поскольку письмом № 11502 от 17.06.2016 Администрация Волгограда сообщила истцу что оферта не была отозвана, в связи с чем Общество вправе заключить проект договора купли-продажи от 22.10.2015 № 6535 по выкупной цене в размере 15 % .

Общество обратилось в суд с иском об урегулировании разногласий по указанному договору 15.07.2016, в связи с чем не имеется оснований полагать 30-дневный срок пропущенным.

Так же суд отмечает, что в процессе рассмотрения настоящего спора Решением Волгоградской городской Думы от 22.03.2017 № 55/1585 «О даче согласия администрации Волгограда на реорганизацию департамента муниципального имущества администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда в форме присоединения департамента земельных ресурсов администрации Волгограда к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда и утверждении Положения о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда» департамент земельных ресурсов администрации Волгограда был реорганизован в форме присоединения к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, являющемуся правопреемником по всем правоотношениям. Указанным решением утверждено Положение о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда (далее - Департамент), пунктом 2.1.25 которого установлено, что Департамент осуществляет полномочия собственника по управлению, владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе полномочия продавца, арендодателя. Таким образом, на стороне Продавца выступает - Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда.

Расходы по государственной пошлине с учетом оплаты ее истцом при подаче искового заявления, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, ст. ст. 51, 167-170 , 173, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил :

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «ДиСАна» и Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда при заключении договора купли – продажи № 6535 от 22.10.2015 земельного участка с кадастровым номером 34:34:030006:44 по адресу <...> , общей площадью 636 кв.м. следующим образом:

Изложить п. 2.1 в следующей редакции: Выкупная цена Участка установлена в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановлением Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012 г. № 142-п «Об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области или государственная собственность на которые не разграничена , при приобретении их в собственность гражданами и юридическими лицами , являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках строений, сооружений постановления Губернатора Волгоградской области от 20 ноября 2012 г. № 1130 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области»:

ВС= КС х N, где

ВС - выкупная стоимость Участка

КС - кадастровая стоимость Участка согласно кадастровому паспорту земельного участка от 29 сентября 2015 г. № 3434/300/15-371967, выданному филиалов федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Волгоградской области - 907 114,08 руб.

N - коэффициент в процентном выражении в зависимости от права пользования и вида разрешенного использования в соответствии подпунктом 2) пункта 1 постановления Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012 № 142-п «Об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области или государственная собственность на которые не разграничена, при приобретении их в собственность гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений» - 2,5%»;

Изложить п. 2.2 договора в следующей редакции:

Цена Участка на день заключения договора составляет 22 677,85 руб. (двадцать две тысячи шестьсот семьдесят семь рублей 85 копеек) и перечисляется на следующие реквизиты:

УФК по Волгоградской области

(Департамент муниципального имущества администрации Волгограда)

ИНН <***>

КПП 344401001

БИК 041806001

Отделение Волгоград

Р/с № <***>

76811406012040100430 - заполняется в поле «код доходов»

18701000 - заполняется в поле «значение ОКТМО»

Назначение платежа: доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, по договору купли-продажи №, дата договора.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДиСАна» расходы по уплате государ-ственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья Павлова С.В.