Решение от 20 октября 2017 г. по делу № А41-44013/2017

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-44013/17
20 октября 2017 года
г. Москва
Резолютивная часть объявлена 05 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 20 октября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению

ООО "СТРОЙ ИНВЕСТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 15.01.2016 № 21161-Z и обязании возвратить задаток в сумме 138000 руб.,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "СТРОЙ ИНВЕСТ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Московской области с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 15.01.2016 № 21161-Z, обязании возвратить задаток в сумме 138000 руб. и взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 22000 руб., уплаченной за государственную регистрацию договора аренды.

В судебном заседании представитель истца ходатайствовал об отказе от исковых требований в части взыскания расходов по уплате государственной пошлины в размере 22000 руб., уплаченной за государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 15.01.2016 № 21161-Z.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Проверив заявление, полномочия лица, подписавшего заявление, суд считает, что поскольку заявленный отказ от части требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, то данный отказ принимается судом, а производство по делу в данной части подлежит прекращению.

Представитель истца поддержал требования в полном объеме с учетом отказа от части требований, представил в материалы дополнительные документы. Представитель ответчика по требованиям возражал согласно письменному отзыву.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом, вправе обратиться заинтересованное лицо.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Московской области от 21.09.2015 № 834/35 «О проведении торгов на право заключения договоров аренды земельный участков, находящихся в собственности Московской области» и в соответствии с протоколом от 14.12.2015 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (извещение от 06.11.2015 № 061115/0530477/02) между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ООО «Строй Инвест» (арендатор) заключен договор аренды от 15.01.2016 № 21161-Z земельного участка общей площадью 1830 кв.м с кадастровым номером 50:20:0030206:1713, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка – для строительства центра технического обслуживания автомобилей, в границах, указанных на кадастровом паспорте земельного участка (приложение № 1 к договору), расположенный по адресу: <...> км федеральной автомобильной дороги М-1 «Беларусь».

Согласно п. 2.1 договор аренды земельного участка от 15.01.2016 № 21161-Z заключен на срок 10 лет с 15.01.2016 по 14.01.2026

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационной записью от 11.02.2016.

В соответствии с условиями аукциона на право заключению договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Московской области, ООО «Строй Инвест» платежным поручением от 08.12.2015 № 18 внесло 138000 руб. задатка, сумма которого включена в арендную плату на 2016 год (п. 3.1 договора аренды).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030206:1713, предоставленный по договору аренды от 15.01.2016 № 21161-Z, передан арендатору по Акту приема-передачи от 15.01.2016.

Между тем, при получении градостроительного плана земельного участка от 07.04.2016 № RU50511105-MSK000379 ООО «Строй Инвест» стало известно, что в границах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030206:1713 не предусмотрено размещение объекта капитального строительства, земельный участок расположен в зонах с особыми условиями использования территорий - Приаэродромной территории аэродромов Внуково, Остафьево, части земельного участка расположены в охранных зонах коммуникаций (электрические сети, ЛЭП).

Полагая, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030206:1713 не может использоваться по целевому назначению – для строительства центра технического обслуживания автомобилей – ООО «Строй Инвест» обратилось в Министерство имущественных отношений Московской области с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 15.01.2016 № 21161-Z и возвращении задатка в размере 138000 руб.

Статьей 612 ГК РФ установлены последствия передачи сданного в аренду имущества с недостатками.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2).

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку претензия от 21.03.2017 № 1 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.01.2016 № 21161-Z и возвращении задатка оставлена Министерством имущественных отношений Московской области без удовлетворения, ООО «Строй Инвест» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Судом установлено, что приложением № 1 к договору аренды от 15.01.2016 № 21161-Z является кадастровый паспорт земельного участка от 25.12.2015, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030206:1713 поставлен на кадастровый учет 07.03.2014. Часть земельного участка площадью 676 кв.м имеет ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ; часть земельного участка 1013 кв.м – содержит запрет в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций на строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос зданий и сооружений, размещение гаражей и стоянок всех видов машин и механизмов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи), складирование и размещение любых, в том числе горюче-смазочных материалов.

При этом земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 15.01.2016. Следовательно, обременения земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030206:1713 существовали на момент заключения договора аренды от 15.01.2016 № 21161-Z, но не отражены в разделе 1 договора аренды «Предмет договора».

Кроме того, градостроительным планом от 07.04.2016 № RU50511105-MSK000379 ООО «Строй Инвест» не предусмотрено размещение на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030206:1713 объекта капитального строительства, земельный участок расположен в зонах с особыми условиями использования территорий – Приаэродромной территории аэродромов Внуково, Остафьево, части земельного участка расположены в охранных зонах коммуникаций (электрические сети, ЛЭП).

Пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) определяет, что красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые,

вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно- кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

В материалы дела также представлено заключение кадастрового инженера ФИО2 от 04.08.2017 № 0408, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030206:1713 строительство центра технического обслуживания автомобилей запрещено, поскольку участок обременен охранными зонами электросетевого хозяйства – «Охранная зона ВЛ 35 кВ «Одинцово-Внуково» (номер 50.20.2.89), «Охранная зона ВЛ 35 кВ «Внуково-Тяговая 2» (номер 50.20.2.81), «Охранная зона ВЛ 35 кВ «Внуково-Тяговая2» (номер 50.20.2.82).

В соответствии с пунктом 9 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160, в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 8 настоящих Правил, запрещается: а) складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов; б) размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются: а) строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; в) посадка и вырубка деревьев и кустарников; е) проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 метра (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); ж) земляные работы на глубине более 0,3 метра (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра), а также планировка грунта (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи) (п. 10 Правил).

Таким образом, анализ договора аренды от 15.01.2016 № 21161-Z, кадастрового паспорта от 25.12.2015 и Градостроительного плана земельного участка от 07.04.2016 № RU50511105-MSK000379 позволяет сделать вывод о том, что расположение земельного участка в зонах с особыми условиями использования территорий и в охранных зонах коммуникаций препятствует его использованию для целей строительства и, как следствие, предоставлению в аренду. Данные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017 по делу № А40-254197/16.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования ООО «Строй Инвест» о досрочном расторжении договора аренды от 15.01.2016 № 21161-Z являются обоснованными, поскольку недостатки земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030206:1713 в виде обременений зонами особого использования не отражены в договоре, выявлены обществом после передачи его в пользование, и создают препятствия в пользовании арендатором этого земельного участка по назначению (под строительство центра технического обслуживания автомобилей).

В этой связи суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка от 15.01.2016 № 21161-Z подлежит досрочному расторжению.

В силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно пункту 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Поскольку договор аренды земельного участка от 15.01.2016 № 21161-Z подлежит расторжению ввиду предоставления арендодателем имущества с недостатками, задаток в сумме 138000 руб., перечисленный ООО «Строй Инвест» платежным поручением 08.12.2015 № 18, подлежит возвращению арендатору.

ООО «Строй Инвест» заявлено требование о взыскании с Министерства имущественных отношений Московской области судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. и расходов на оплату услуг специалиста в сумме 12000 руб.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу положений пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

К судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ). Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Как подтверждается материалами дела и установлено судом, в обоснование заявленных требований ООО «Строй Инвест» обратилось к кадастровому инженеру за получением заключения о наличии либо об отсутствии обременений земельного участка с

кадастровым номером 50:20:0030206:1713. При производстве по настоящему делу судом исследовано и приято в качестве надлежащего доказательства заключение кадастрового инженера Шустова А.О. от 04.08.2017 № 0408 об обременении спорного земельного участка охранными зонами объектов электросетевого хозяйства.

Факт несения расходов на оплату услуг кадастрового инженера подтверждается договором подряда от 04.08.2017 № 0408/2017-КР, платежным поручением от 04.08.2017 № 121 на сумму 12000 руб. В обоснование расходов по уплате государственной пошлины истцом представлены платежные поручения от 04.07.2017 № 101, 26.05.2017 № 74.

Таким образом, поскольку требования ООО «Строй Инвест» удовлетворены в полном объеме, заключение кадастрового инженера подготовлено в рамках статьи 65 АПК РФ, суд приходит к выводу, что судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб. и расходы на оплату услуг кадастрового инженера подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 104, 110, 167 – 170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требование удовлетворить.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Московской области, № 21161-Z, на земельный участок, общей площадью 1830 кв.м с кадастровым номером 50:20:0030206:1713, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «для строительства центра технического обслуживания автомобилей», в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, расположенный по адресу: <...> км федеральной автомобильной дороги М-1 «Беларусь».

Обязать Министерство имущественных отношений Московской области возвратить ООО «Строй Инвест» задаток в сумме 138000 рублей.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Московской области в пользу ООО «Строй Инвест» 6000 рублей в счет возмещения расходов на оплату госпошлины, 12000 в счет возмещения расходов на оплату услуг специалиста.

Принять отказ от требований в части взыскания 22000 руб. государственной пошлины за регистрацию договора, производство по делу в этой части прекратить.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.Г. Богатина