Решение от 27 июня 2018 г. по делу № А17-2947/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-2947/2018
27 июня 2018 года
г. Иваново



Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Герасимова В.Д., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело, возбужденное по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бриз» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом и муниципальным заказам администрации городского округа Кохма (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным и отмене распоряжения № 7-р от 22.02.2018 «О прекращении действия договора аренды № 59-12 ЮЛ от 07.09.2012»,

заинтересованное лицо - общество с ограниченной ответственностью «Темп»,

при участии в судебном заседании:

от Общества – Чижиковой Т.Е.(доверенность от 12.03.2018),

от Комитета – ФИО2 ( доверенность от 25.09.2017), ФИО3 (доверенность от 09.01.2018),


У С Т А Н О В И Л:

в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и муниципальным заказам администрации городского округа Кохма (далее - Комитет по управлению муниципальным имуществом, Комитет) о признании незаконным и отмене распоряжения № 7-р от 22.02.2018 «О прекращении действия договора аренды № 59-12ЮЛ от 07.09.2012», обратилось общество с ограниченной ответственностью «Бриз» (далее- ООО «Бриз», Общество).

В обоснование необходимости удовлетворения заявленных требований приведены следующие доводы.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав от 16.03.2018 относительно земельного участка по адресу <...> с кадастровым номером 37:29:020401:177 , данный земельный участок не имеет каких-либо обременений, в том числе договорами аренды. Снятие обременения произведено регистрационной службой в феврале 2018 года на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом №7-р от 22.02.2018 «О прекращении действия договора аренды № 59-12ЮЛ от 07.09.2012 года». В соответствии с данным распоряжением в связи с окончанием срока аренды земельного участка (арендатор ООО «Темп» ) по адресу <...> с кадастровым номером 37:29:020401:177 считается прекратившим действие договора аренды № 59-12-ЮЛ от 07.09.2012 с 7.09.2015.

По мнению ООО «Бриз» распоряжение Комитета по управлению имуществом №7-р от 22.02.2018 является незаконным и нарушает его права и законные интересы.

ООО «Бриз» в соответствии с пунктом 4 статьи 58 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ) является универсальным правопреемником арендатора по договору аренды земельного участка № 59-12-ЮЛ от 07.09.2012, заключенного между Комитетом и ООО «Ивмостремстрой» по результатам проведения аукциона.

По истечении срока действия договора, предусмотренного пунктом 3.1. договора аренды № 59-12-ЮЛ от 07.09.2012 предыдущий арендатор, ООО «Темп», продолжал пользоваться земельным участков при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Факт, того, что арендодатель не считал договор расторгнутым и не возражал против возобновления договора подтверждается его бездействиями (действиями) выраженными в не предъявлении требований о возврате земельного участка (пункт 7.5 договора; не начислением пени за несвоевременный возврат земельного участка (пункт 5.4.11 договора); выставлением расчета арендной платы по договору за 2015 -2017 годы, а так же информацией, содержащейся в письме Комитета № 685-н от 01.05.2016, направленного по запросу Департамента строительства и архитектуры Ивановской области.

Арендатор продолжает пользоваться земельным участком. Данные обстоятельства подтверждается тем, что ООО «Бриз» за этот период с целью освоения данного земельного участка выполнил в полном объеме проектную документацию, которая прошла экспертизу, а именно проект 9-ти этажного 144-х квартирного жилого дома. На данном участке выполнены технические условия, полученные от ресурсоснабжающих организаций, а именно: подведена теплотрасса, проложен электрический кабель, подведен водопровод и смонтирована канализационная насосная станция для запроектированного многоквартирного жилого дома. Затраты по подготовке проектной документации и прокладке коммуникаций составляют 20.773.896,69 руб.

Замена арендатора в связи с правопреемством происходит не путем изменения условий договора, а в результате перемены лиц в договоре аренды в силу статьи 387 ГК РФ, которой установлено, что в случае универсального правопреемства, в том числе при реорганизации юридического лица, уступка прав происходит в силу закона.

Оспариваемое постановление послужило препятствием в получении Обществом разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по адресу <...> на земельном участке с кадастровым номером 37:29:020401:177.

Комитет по управлению имуществом считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

07.09.2015 гола договор аренды прекратил своё действие, в связи с истечением срока, на который он был заключен. Тот факт, что Комитет продолжал выставлять расчеты по арендной плате по истечению срока действия договора, а ООО «Темп» оплачивать данные счета не является доказательством продолжения арендных правоотношений между сторонами.

В соответствии с частью 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка предназначенного для строительства может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в случае его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Учитывая, что к строительству многоквартирного дома на арендуемом земельном участке арендатор в период действия договора аренды не приступил, действий на направленных на достижение цели договора не совершал, действовал недобросовестно, соответственно, данный договор подлежал прекращению. Факт прекращения действия договора 07.09.2015 года и был зафиксирован распоряжением Комитета от 22.02.2018 года № 7-р.

ООО «Темп», признанный судом надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного заседания, отзыв на заявление не направил, его представитель в судебное заседание не явился.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее- АПК РФ) рассмотрение дела откладывалось.


Заявление ООО «Бриз» рассмотрено арбитражным судом в соответствии со статьями 153-170, 197-201 АПК РФ.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела документы, заслушав представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявления исходя из следующих обстоятельств. На основании постановления Администрации г.о. Кохма от 24.07.2012 № 677 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности», Комитетом по управлению имуществом был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 37:29:020401:177, площадью 3044кв.м. с разрешенным использованием «для многоэтажного жилищного строительства». По результатам проведения аукциона между Комитетом и единственным участником аукциона, ООО «Ивмостремстрой», был заключен договор аренды земельного участка № 5 9-12-ЮЛ от 07.09.2012 сроком на 3 года. Договор 07.12.2012 прошел государственную регистрацию.

12.04.2014 ООО «Ивмостремстрой» было реорганизовано в форме выделения нового юридического лица ООО «Темп». На основании заявления ООО «Ивмостремстрой» и постановления Администрации г.о. Кохма от 11.03.2014 №182 «О внесении изменения в договор аренды земельного участка № 59-12-ЮЛ от 07.09.2012», соглашением от 11.03.2014, сторонами были внесены изменения в договор аренды в части замены арендатора с ООО «Ивмостремстрой» на ООО «Темп». Изменения в договор аренды прошли государственную регистрацию.

На основании решения единственного участника ООО «Темп» от 08.02.2016 проведена процедура реорганизации Общества в форме выделения нового юридического лица ООО «Бриз». 08.02.2016 был составлен передаточный акт №1 в соответствии с которым, ООО «Темп» передало ООО «Бриз» права и обязанности по договору аренды №59-12-ЮЛ от 07.09.2012 и кредиторскую задолженность по данному договору в размере 143 119,13руб., вытекающую из расчета арендной платы на 01.01.2016

22.02.2018 председателем Комитета было издано распоряжение №7-р «О прекращении действия договора аренды № 59-12ЮЛ от 07.09.2012 года». В соответствии с данным распоряжением в связи с окончанием срока аренды земельного участка (арендатор ООО «Темп» ) по адресу <...> с кадастровым номером 37:29:020401:177 считается прекратившим действие договор аренды № 59-12-ЮЛ от 07.09.2012 с 7.09. 2015.

Считая распоряжение Комитета по управлению имуществом №7-р от 22.02.2018незаконным, ООО «Бриз» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ юридические лица, граждане предприниматели вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 4 статьи 58 ГК РФ при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом. В силу пункта 1 статьи 59 ГК РФ передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.

Согласно решения единственного участника ООО «Темп» от 08.02.2016 была проведена процедура реорганизации Общества в форме выделения из него нового юридического лица ООО «Бриз». Был составлен передаточный акт №1 от 08.02.2016 в соответствии с которым, ООО «Темп» передало ООО «Бриз» права и обязанности по договору аренды №59-12-ЮЛ от 07.09.2012 и кредиторскую задолженность по данному договору в размере 143119,13руб., вытекающую из расчета арендной платы на 01.01.2016. ООО «Бриз» зарегистрировано в качестве юридического лица Инспекцией ФНС по г. Иваново 01.06.20164(ИНН <***>, ОГРН <***>) .

Исходя из изложенного, в соответствии со статей 387 Гражданского кодекса РФ и разделительным балансом к Обществу перешли права арендатора по договору аренды и № 59-12ЮЛ от 07.09.2012 в порядке универсального правоприемства.

Согласно пункта 3.3 договора аренды земельного участка № 59-12-ЮЛ от 07.09.2012 договор считается расторгнутым в одностороннем порядке и не требует дополнительных уведомлений арендатора в случае, если арендатор не продлит его действие в письменном виде не менее чем за 3 месяца до окончания срока его действия.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В материалы дела не представлено доказательств, что Комитетом по управлению имуществом в адрес ООО «Темп» в срок до 07.09.2015 было направлено уведомление о продлении срока действия договора № 59-12-ЮЛ .

Способ расторжения (фактически прекращения) в одностороннем порядке действия договора аренды земельного участка № 59-12-ЮЛ определен сторонами пунктом 3.3 договора и не противоречит нормам статьи 327.1, пункта 3 статьи 407 , пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

С учетом изложенного действие договора аренды земельного участка № 59-12-ЮЛ прекратилось с 08.09.2015.

В связи с прекращением действия договора аренды земельного участка № 59-12-ЮЛ положения норм статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ о продлении срока действия договора аренды на неопределенный срок и к рассматриваемым отношениям не применимы.

Оспариваемое распоряжение №7-р констатирует факт прекращения действия договора аренды № 59-12-ЮЛ.

Бездействия (действиями) Комитета, выраженные в не предъявлении требований о возврате земельного участка (пункт 7.5 договора); не начислением пени за несвоевременный возврат земельного участка (пункт 5.4.11 договора); выставлением расчета арендной платы по договору за 2015 -2017 г.г. не свидетельствуют о продлении срока действия договора либо заключения нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 37:29:020401:177.

Арендодатель самостоятельно принимает решение о необходимости совершения вышеназванных действий. Прекращение действия договора аренды не снимает с арендатора обязанности по внесению арендной платы за пользование имуществом до его возврата арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса РФ).

Указание Комитетом в письме № 685-н от 01.05.2016 , направленном по запросу Департамента строительства и архитектуры Ивановской области , о том, что договор аренды № 59-12-ЮЛ на дату составления письма является действующим, не свидетельствует о фактическом положении вещей.

Кроме того в соответствии с частью 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка, предназначенного для строительства может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Применительно к рассматриваемой ситуации, по состоянию на 21.02.2018, доказательств совершения каких либо действий со стороны ООО «Бриз», направленных на осуществление действий по использованию земельного участка с кадастровым номером 37:29:020401:177 для целей строительства, не представлено. Данные обстоятельства подтверждается актом осмотра земельного участка от 21.02.2018.

Заявление ООО «Бриз» о выполнении им в полном объеме проектной документации, получении технических условий, затраты по которым составили 20 773 896,69 руб., материалами дела и представленными доказательствами не подтверждаются, так как указанные документы адресованы ООО «Контех», не являющимся стороной по делу.

В соответствии со статьи 110 АПК РФ судебные расходы по делу в виде государственной пошлине в размере 3 000 руб. отнести на ООО «Бриз».


Руководствуясь статьей 110, статьями 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд


Р Е Ш И Л :

1. В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Бриз» к Комитету по управлению муниципальным имуществом и муниципальным заказам администрации городского округа Кохма о признании незаконным и отмене распоряжения № 7-р от 22.02.2018 «О прекращении действия договора аренды № 59-12ЮЛ от 07.09.2012» отказать.

2. Судебные расходы по делу в виде государственной пошлины отнести на общество с ограниченной ответственностью «Бриз».

3. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (610007, <...>) в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (603082, г. Нижний Новгород, Кремль, кор. 4) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.


Судья В.Д. Герасимов