Решение от 11 апреля 2021 г. по делу № А29-4014/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-4014/2020
11 апреля 2021 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2021 года, полный текст решения изготовлен 11 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 30 марта и 06 апреля 2021 года дело по иску

Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «МЕРКУРИЙ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), индивидуальный предприниматель ФИО2

об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд,

при участии в судебном заседании:

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 02.03.2020,

установил:

Администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (Истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «МЕРКУРИЙ» (Ответчик, Общество) и к ФИО4 ФИО5 с требованиями:

- изъять у ООО «Меркурий» ½ долю земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106020:23, площадью 464 кв.м., расположенный по адресу: <...>, находящийся в общей долевой собственности;

- изъять у ООО «Меркурий» объект недвижимости (помещение) с кадастровым номером 11:05:0106020:437, площадью 117,6 кв.м., расположенный по адресу: <...>;

- на условиях соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, установив сумму выкупа в соответствии с отчетом об оценке № 45-02/19 об определении рыночной стоимости земельного участка (кадастровый номер 11:05:0106020:23) с расположенном на нем объектом недвижимости – помещением с кадастровым номером 11:05:0106020:437, общей площадью 117,6 кв.м., подготовленного ИП ФИО2, размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество составляет 3600000 руб.

Заявлением от 09.10.2020 № 04/3-01/016181 Истец уточнил исковые требования, просит суд исключить из числа ответчиков ФИО4 ФИО5.

Сторонам было предложено рассмотреть вопрос о необходимости назначения экспертизы с целью разрешения разногласий о размере компенсации за изъятие имущества. Истцом кандидатура эксперта предложена не была.

Определением суда от 13.10.2020 производство по делу приостановлено, назначена экспертиза, проведение экспертизы поручено предложенному Ответчиком = индивидуальному предпринимателю ФИО6.

19.01.2021г. в суд поступило экспертное заключение. Определением от 11.02.2020 производство по делу возобновлено.

В заключении от 14.01.2021 № 01-02/21 ИП ФИО6 указала, что стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 14.01.2021г. составляет 4 296 000 рублей (в том числе стоимость ½ доли земельного участка 367 000 руб.), убытки, связанные с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости и услугами профессиональных участников рынка недвижимости, - 89 500 рублей, упущенная выгода не рассчитывалась.

Представитель Истца в судебном заседании изложила возражения по иску, указывая на несогласие с экспертным заключением. Администрация МО ГО «Сыктывкар» представила рецензию оценщика ФИО7 от 04.02.2021г., который указал на наличие ошибок в расчете, считает, что рыночная стоимость объекта искажена, что эксперт в целях оценки не принял во внимание аналогичные объекты, расположенные в том же районе, а также отказался от применения доходного подхода.

Представитель Ответчика с размером заявленных требований не согласен, поддержал выводы эксперта, просит удовлетворить иск в размере, указанном в экспертном заключении, пояснил, что согласен с заключением эксперта.

Эксперт ФИО6 в судебном заседании 30.03.2021г. дала пояснения по своему заключению и ответила на поставленные перед ней вопросы.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд признаёт обоснованными доводы эксперта относительно порядка выбора аналогов и не находит оснований для отклонения избранного экспертом подхода. Иное документально не подтверждено.

В отсутствие доказательств внесения денежных средств на депозитный счёт суда в размере, достаточном для оплаты услуг эксперта, ходатайство о назначении повторной экспертизы удовлетворению не подлежит (статья 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Ходатайство о назначении повторной экспертизы Истец не заявил.

Соответственно, у суда нет оснований для назначения повторной экспертизы.

Рассмотрение дела по иску было назначено на 30 марта 2021 года. В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 12 час. 00 мин. 06 апреля 2021 года. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено, Истец своих представителей в суд не направил. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

Заслушав представителя Ответчика, арбитражный суд установил следующее.

По данным ЕГРН, Ответчик является собственником объекта недвижимости (помещение) с кадастровым номером 11:05:0106020:437, площадью 117,6 кв.м., расположенный по адресу: <...> и ½ долю земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106020:23, площадью 464 кв.м., расположенный по адресу: <...>, находящийся в общей долевой собственности.

Администрацией МО ГО «Сыктыкар» было принято постановление от 17.05.2019 № 5/1372, в соответствии с которым здание и земельный участок Ответчика подлежат изъятию для муниципальных нужд с целью строительства школы на 600 мест в районе улиц Орджоникидзе, Карла Маркса и Красных партизан.

Определение рыночной стоимости земельного участка и здания ответчика по результатам конкурсных процедур поручено ИП ФИО2 Согласно отчёту ИП ФИО2 рыночная стоимость спорных объектов составляет 3 600 000 руб.

Письмом от 31.10.2019 № 01/1-16/2261 в адрес Ответчика направлено письмо с Соглашением об изъятии имущества для муниципальных нужд.

Ответчик отказался подписывать данное Соглашение, указывая на несогласие с предложенной Истцом ценой.

Наличие между сторонами разногласий по вопросу о размере компенсации послужило основанием для обращения Администрации МО ГО «Сыктывкар» в арбитражный суд.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII.1 ЗК РФ).

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Пунктом 3 статьи 279 ГК РФ предусмотрено, что решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Согласно пункту 3 статьи 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

В статье 239.2 ГК РФ закреплено, что отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1). В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно (пункт 2).

В статье 281 ГК РФ указано, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 ГК РФ).

Согласно статье 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В рассматриваемом случае Администрацией подтверждены полномочия на изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также соблюдение процедуры, предусмотренной действующим законодательством для изъятия имущества для муниципальных нужд (имеется решение об изъятии, определена цена выкупа, ответчику направлено соглашение об изъятии с необходимыми документами, которое им получено).

Вместе с тем, в связи с изъятием объектов между сторонами возникли разногласия по размеру возмещения правообладателю.

В силу статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельных участков устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Из статьи 56.8 ЗК РФ следует, что при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В подтверждение обоснованности подлежащей выплате суммы возмещения за изымаемые объекты недвижимости истец представил составленный оценщиком ИП ФИО2 отчет. Ответчик с названной стоимостью не согласился.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - Информационное письмо N 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, отмечено, что по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

С учетом указанной правовой позиции, судом с целью определения размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд имущество, по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, по результатам которой получено заключение эксперта ИП ФИО6

Суд считает, что заключение судебного эксперта соответствует требованиям статей 83, 86 АПК РФ статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не вызывает сомнений относительно приведенных в нем выводов, на поставленные вопросы даны полные, конкретные и ясные ответы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доказательства, свидетельствующих о недостоверности заключения эксперта относительно рыночной стоимости спорных объектов Администрацией не представлены, изложенные в экспертном заключении выводы мотивированно не опровергнуты. О назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы Истцом не представлено (статья часть 2 статьи 9, статьи 65, 66 АПК РФ).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске (пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015).Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, включая в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ собственник изымаемого объекта вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, пункта 12 Постановления N 23 заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Из содержания экспертного заключения следует, что в расчет величины убытков экспертом включена стоимость государственной регистрации прав на объекты недвижимости в г. Сыктывкаре в размере 22 000 рублей; стоимость услуг профессиональных участников рынка в размере 67 500 рублей, размер упущенной выгоды не рассчитан в связи с отсутствием документов.

Поскольку взамен изымаемых объектов недвижимости ответчику для восстановления прежних условий хозяйственной деятельности придется приобретать иные объекты недвижимости, это повлечет затраты на государственную регистрацию права собственности в отношении здания и земельного участка. Следовательно, стоимость государственной регистрации прав на объекты недвижимости в размере 22 000 рублей, данная сумма включается в итоговую выкупную стоимость объектов.

В обоснование убытков, связанных с услугами профессиональных участников рынка, которыми ответчику придется воспользоваться для поиска иных объектов недвижимости, эксперт ссылается на ранее проводимый им мониторинг данной информации. Однако суд исходит из того, что предметом экспертного исследования мог быть лишь размер убытков, при том, что прочие условия их возмещения должны быть установлены судом на основании предоставленных доказательств.

В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ответчик не сослался на конкретные доказательства, которые бы подтверждали, что спорные расходы являются разумно необходимыми для восстановления нарушенных изъятием имущества прав.

Суд принимает во внимание, что в заключении эксперта вывод о рыночной стоимости здания сделан с применением исключительно сравнительного метода на основании объявлений о продаже объектов-аналогов; в заключении эксперт не мотивировал, почему спорные издержки не включены в цены сделок (предложений), использованных при проведении оценки сравнительным подходом; при этом суд применительно к пункту 3 статьи 424 ГК РФ исходит из того, что продавец предлагает цену продажи своего имущества таким образом, чтобы эта цена позволяла возместить любые связанные с совершением сделки издержки. В материалах дела и заключении эксперта отсутствуют доказательства, что затраты на данные услуги уже не были учтены в ценах объектов аналогов, на основании которых экспертом произведен расчет стоимости изымаемых объектов, использованных при проведении оценки сравнительным подходом.

Пунктом 4 статьи 393 ГК РФ предусмотрено, что при определении упущенной выгоды учитываются принятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Таким образом, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, а не в качестве его субъективного представления, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением.

В материалы дела такие доказательства не представлены. Размер упущенной выгоды ИП ФИО6 не рассчитывался. Эксперт пояснил, что доказательств оплаты арендной платы по договору не представлено, рассчитать стоимость упущенной выгоды не представилось возможным.

Доводы Администрации МО ГО «Сыктывкар» о несоответствии заключения эксперта требования законодательства об оценочной деятельности не могут быть приняты судом, поскольку конкретные замечания (за исключением претензий к выбору аналогов и отказа от использование доходного подхода) истцом не приведены.

Стоимость спорных объектов по доходному методу истцом не приведена. При этом средняя стоимость 1 кв.м, указанная оценщиком ФИО7, превышает размер, установленный экспертом.

Учитывая, что ИП ФИО6 мотивированы причины отказа от использования доходного метода, и сторонами не приведены доводы, которые бы свидетельствовали о существенном занижении либо завышении экспертом рыночной стоимости здания и земельного участка, а также сумм убытков, арбитражный суд считает возможным установить компенсацию за изъятие имущества ответчика в сумме 4 296 000 руб., которая включает в себя стоимость помещения и земельного участка, а также расходы, связанные с государственной регистрацией прав в сумме 22 000 руб.

ИП ФИО6 за выполнение экспертизы следует перечислить с депозитного счёта арбитражного суда вознаграждение в сумме 24 000 руб.

На основании изложенного исковые требования суд удовлетворяет частично.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Изъять у Общества с ограниченной ответственностью «МЕРКУРИЙ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и передать Администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

- ½ долю земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106020:23, площадью 464 кв.м., расположенного по адресу: <...>, находящегося в общей долевой собственности;

- объект недвижимости (помещение) с кадастровым номером 11:05:0106020:437, площадью 117,6 кв.м., расположенный по адресу: <...>;

с установлением суммы выкупа в размере 4 318 000 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми произвести оплату экспертных услуг Индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в размере 24 000 рублей по реквизитам счета на оплату №1 от 14.01.2021г.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина