Постановление от 19 октября 2025 г. по делу № А73-1104/2025

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, <...>,

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 06АП-3410/2025
20 октября 2025 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2025 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Коваленко Н.Л.

судей Башевой О.А., Жолондзь Ж.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания «Ремсталь»

на решение от 14.07.2025

по делу № А73-1104/2025

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску Администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес юридического лица: 682800, <...>) 

к  обществу с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес юридического лица: 682800, <...>)

о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды в части, о взыскании 2 320 786 руб. 21 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» (далее – ООО «Компания Ремсталь», общество, ответчик) о признании пункта 2 и Приложения № 1 дополнительного соглашения от 20.10.2022 № 20-21/142с-2022 (далее – дополнительное соглашение от 20.10.2022) к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (неразграниченной) собственности, от 29.01.2016 № ЮЛ-1-2016 недействительным; о взыскании  2 320 786 руб. 21 коп. неосновательного обогащения за период с 10.07.2022 по 09.10.2024.

В обоснование исковых требований Администрация указала на заключение между сторонами дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (неразграниченной) собственности, от 29.01.2016 № ЮЛ-1-2016 в связи со снижением кадастровой стоимости земельного участка на основании судебных актов по делу № А73-19953/2021, которые впоследствии отменены определением Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2023 № 303-ЭС22-28346 (далее - определение ВС РФ от 23.05.2023). Ссылаясь на неправомерность уменьшения размера арендной платы, истец просил признать пункт 2 и Приложение № 1 дополнительного соглашения от 20.10.2022 недействительным. Неоплаченные арендные платежи в спорный период в установленном договором размере без учета дополнительного соглашения считает неосновательным обогащением арендатора.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и дополнении к нему указал, что в результате исправления допущенной при формировании земельного участка с кадастровым номером 27:21:0105001:230 ошибки уменьшилась его площадь, поэтому определение платы за земельный участок прежней площадью с момента внесения соответствующих изменений является неправомерным. Также ООО «Компания Ремсталь» ссылалась, что в определении ВС РФ от 23.05.2023, на которое указывает истец, отсутствуют указания на недопустимость изменения арендной платы в связи с изменением площади земельного участка. Привел доводы о том, что арендатором с 12.09.2022 вносились платежи согласно дополнительному соглашению и расчетам арендной платы, представляемым арендодателем, в том числе после принятия ВС РФ определения от 23.05.2024. Заявил о пропуске срока исковой давности в отношении требования неимущественного характера, ссылаясь на оспоримость сделки.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 14.07.2025 исковые требования удовлетворены частично.

Признан недействительным пункт 2 дополнительного соглашения от 20.10.2022 № 20-21/142с-2022 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (неразграниченной) собственности, от 29.01.2016 № ЮЛ-1-2016, заключенного между Администрацией городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края и обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь».

Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» в пользу Администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края неосновательное обогащение в размере 2 118 954 руб. 93 коп., в остальной части отказано.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель жалобы полагает ошибочным вывод суда о том, что изменение площади земельного участка влияет на размер его кадастровой стоимости и на размер арендной платы, что противоречит положениям правоприменительной практики.

Судом без какого-либо нормативного обоснования сделаны выводы о незаконности проведенного перерасчета арендной платы при заключении дополнительного соглашения от 20.10.2022. В настоящем споре невозможно точно определить размер арендной платы земельного участка из-за изменения его площади.

Вопреки выводам суда, ответчиком представлены доказательства недобросовестного поведения арендодателя, поскольку истец также исполнял условия оспариваемого соглашения, а арендатор полагался на действительность сделки.

Арендатором с 12.09.2022 вносились платежи по дополнительному соглашению и расчетам арендной платы, в том числе после принятия Верховным Судом РФ определения от 23.05.2023 по делу № А73-19953/2021.

Не согласен с выводом суда о том, что дополнительное соглашение от 20.10.2022 к договору аренды в оспариваемой части заключено в нарушение установленного законом запрета, в нарушение интереса неопределенного круга лиц. Полагает, что доказательств нарушения спорной сделкой прав публично-правового образования не имеется.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2025 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 14.10.2025 на 09 часов 20 минут, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети Интернет.

Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, в отзыве изложена позиция в отношении приведенных в апелляционной жалобе доводов.

Стороны, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения жалобы, явку представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Компания Ремсталь» (арендатор) 29.01.2016 заключен договор аренды № ЮЛ-1-2016 земельного участка с кадастровым номером 27:21:0105001:230, общей площадью 151 520 кв. м, расположенного по адресу: <...> (примерно в 43 м на запад), с видом разрешенного использования «склады», предоставленного для целей проектирования, строительства и размещения объектов транспортной инфраструктуры и объектов промышленности.

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается с 16.01.2016 до 16.01.2016.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 29.01.2016.

Договор заключен по результатам аукциона с ООО «Компания Ремсталь» как лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, на основании протокола заседания Единой комиссии по управлению муниципальным имуществом и землей  - рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 11.01.2016 № 33.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок определен по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и составляет 1 166 310 руб. 05 коп.

По иску ООО «Компания Ремсталь» Хабаровским краевым судом принято решение от 20.08.2021 № 3а-136/2021, вступившее в законную силу 25.09.2021, которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:21:0105001:230 установлена равной его рыночной стоимости в размере 11 060 960 руб. на период с 03.11.2015 и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости в результате проведения очередной государственной оценки.

Впоследствии ООО «Компания Ремсталь» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском об обязании Администрации провести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.01.2016 № ЮЛ-1-2016 исходя из кадастровой стоимости участка в размере 11 060 960 руб. и даты начала ее применения 03.11.2015, а также о взыскании 1 251 721 руб. 87 коп. неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы за 2019 - 2021 годы.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края по делу № А73-19953/2021 от 06.04.2022, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2022 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.10.2022, иск удовлетворен.

В соответствии с письмом МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО от 10.08.2022 № 6258.1-08 при проведении кадастровых работ по уточнению местоположения границ ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 27:21:0101004:1, находящегося в федеральной собственности, выявлено пересечение границ с земельным участком с кадастровым номером 27:21:0105001:230.

В результате проведения кадастровых работ по устранению наложения земельных участков площадь земельного участка с кадастровым номером 27:21:0105001:230 уменьшилась до 138 544 кв. м, о чем 12.09.2022 в ЕГРН внесены соответствующие изменения.

ООО «Компания Ремсталь» обратилось с заявлением от 17.10.2022 № 1710/22-192 в Администрацию о необходимости заключения дополнительного соглашения в связи с изменением площади земельного участка, являющегося предметом аренды.

На основании постановления Администрации от 20.10.2022 № 956 сторонами заключено дополнительное соглашение от 20.10.2022  к договору аренды № ЮЛ-1-2016, в соответствии с пунктом 1 которого предусмотрено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 27:21:0105001:230, указанная в пункте 1.1. договора аренды, составляет 138 544 кв. м.

Пунктом 2 дополнительного соглашения предусмотрено, что порядок расчета платы и размер платы по дополнительному соглашению устанавливается в соответствии с Приложением № 1, которое является неотъемлемой частью дополнительного соглашения.

Согласно пункту 4 дополнительное соглашение вступает в силу с 12.09.2022 и распространяет свое действие на взаимоотношения сторон с начала действия договора аренды от 29.01.2016 № ЮЛ-1-2016, а также является неотъемлемой частью договора аренды.

Согласно Приложению № 1 к дополнительному соглашению размер арендной платы с 03.11.2015 определен исходя из 1,5 % кадастровой стоимости, установленной решением Хабаровского краевого суда 11 060 960 руб. в год, за площадь 151 520 кв. м; с 12.09.2022 – исходя из 1,5 %  кадастровой стоимости 10 113 712 руб. в год за площадь 138 544 кв. м.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2023 № 303-ЭС22-28346 судебные акты по делу № А73-19953/2021 отменены, в иске ООО «Компания Ремсталь» отказано. В судебном акте содержится указание на то, что изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы является необоснованным, в связи с чем оснований для пересмотра этой платы вследствие последующего изменения кадастровой стоимости арендованного участка не имеется.

Указывая на неверное начисление арендной платы по договору аренды в соответствии с решением суда по делу № А73-19953/2021 в размере меньшем, чем предусмотрено договором, заключенным на торгах, письмом от 24.10.2024 № 1-14-4691 Администрация в адрес ООО «Компания Ремсталь» направила дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому предлагалось исключить пункт 2 и Приложение № 1 из дополнительного соглашения от 20.10.2022 как противоречащие закону, с приложением акта сверки  по арендным платежам за период 2022 -2024 годы.

ООО «Компания Ремсталь» на предложение не ответило, в связи с чем Администрацией направлена претензия от 08.11.2024 № 1-16-4912 о возврате в бюджет неосновательного обогащения.

Размер неосновательного обогащения определен истцом за период с 01.07.2022 по 30.09.2024 в размере 2 320 786 руб. 21 коп. исходя из размера  арендной платы, установленной договором при его заключении, с учетом произведенных арендатором оплат согласно представленному расчету.

В связи с тем, что ответчик претензию оставил без удовлетворения, а также ссылаясь на незаконность размера арендной платы, установленной в пункте 2 дополнительного соглашения от 20.10.2022, Администрация обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с настоящим иском.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться иные последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Статьей 180 ГК РФ предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Истец просил признать недействительным пункт 2 дополнительного соглашения от 20.10.2022, изменяющий порядок расчета арендной платы, который указан в Приложении № 1 к дополнительному соглашению. Согласно Приложению № 1 размер арендной платы пересмотрен на основании кадастровой стоимости земельного участка, определенной решением Хабаровского краевого суда в размере рыночной по состоянию на 2015 год.

Арендная плата, сформированная на торгах, составила 1 166 310 руб. 05 коп. в год, с учетом перерасчета - 165 914 руб. 40 коп. в год.

Редакция оспариваемого пункта дополнительного соглашения определена сторонами на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Хабаровского края от 06.04.2022 по делу № А73-19953/2021, а также в связи с изменением площади арендуемого земельного участка в результате уточнения его границ.

В определении Верховного Суда РФ от 23.05.2023 № 303-ЭС22-28346, которым отменены состоявшиеся по вышеуказанному делу судебные акты, со ссылкой на положения пункта 2 статьи 39.7, пункт 16 статьи 39.11, пункты 13, 20 статьи 39.12  Земельного кодекса РФ, пункта 3 статьи 448 ГК РФ, пункта 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  указано, что изменение начальной цены предмета аукциона, признанного несостоявшимся, при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, недопустимо.

Таким образом, дополнительное соглашение от 20.10.2022 в оспариваемой части заключено в нарушение установленного законом запрета, в связи с чем, доводы Администрации о недействительности оспариваемого пункта в силу статьи 168 ГК РФ признаны судом первой инстанции обоснованными.

При этом в определении ВС РФ № 303-ЭС22-28346 от 23.05.2023 указано, что по итогам принятых судебных актов договор изменен настолько, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным.

Судом первой инстанции сделан вывод, что в результате изменения размера арендной платы в порядке, определенном в пункте 2 дополнительного соглашения от 20.10.2022, нарушены не только требования закона, но и интересы  неопределенного круга лиц. В силу чего сделка в оспариваемой части  признана судом ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом годичного срока исковой давности по требованию о признании дополнительного соглашения недействительным с указанием на то, что данная сделка является оспоримой.

Исковой давностью в силу положений статьи 195 ГК РФ признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Пунктом 2 статьи 181 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Судом первой инстанции установлено, что оспариваемая сделка является ничтожной, в связи с чем, срок исковой давности в данном случае составляет 3 года со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Поскольку дополнительное соглашение заключено сторонами 20.10.2022, с иском в суд истец обратился 28.01.2025, то есть в пределах установленного законом срока.

Апелляционной коллегией отклоняется довод апеллянта о наличии доказательств недобросовестного поведения арендодателя, поскольку истец также исполнял условия оспариваемого соглашения, а арендатор полагался на действительность сделки.

Арендатором с 12.09.2022 вносились платежи по дополнительному соглашению и расчетам арендной платы, в том числе после принятия Верховным Судом Российской Федерации определения от 23.05.2023 по делу № А73-19953/2021.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 2 названной нормы предусмотрено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Таким образом, статьей 10 ГК РФ закреплен принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определены общие границы (пределы) осуществления гражданских прав и обязанностей. Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ).

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 АПК РФ является компетенцией суда, рассматривающего дело.

Вместе с тем, дополнительное соглашение от 20.10.2022 заключено на основании судебных актов по делу № А73-19953/2021 по иску ООО «Компания Ремсталь» к Администрации о проведении перерасчета размера арендной платы.

Определением ВС РФ от 23.05.2023 № 303-ЭС22-28346 решение Арбитражного суда Хабаровского края от 06.04.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2022 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.10.2022 по делу № А73-19953/2021 были отменены.

Правовая позиция, изложенная в определении ВС РФ от 23.05.2023 № 303-ЭС22-28346 о незаконности проведенного перерасчета, была известна также и арендатору, что не давало последнему оснований полагаться на действительность сделки.

Также Администрация письмом от 24.10.2024 № 1-14-4691 направила в адрес ООО «Компания Ремсталь» дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому предлагалось исключить пункт 2 и Приложение № 1 из дополнительного соглашения от 20.10.2022 как противоречащие закону с приложением акта сверки  по арендным платежам за период 2022 -2024 годы.

Таким образом, вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, оснований для вывода о недобросовестности арендодателя судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопреки доводам жалобы ответчика, дополнительное соглашение к договору аренды в оспариваемой части заключено в нарушение установленного законом запрета, в нарушение интереса неопределенного круга лиц.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 39.7, пункта 16 статьи 39.11, пунктами 13, 20 статьи 39.12  ЗК РФ, пункта 3 статьи 448 ГК РФ, пунктом 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  изменение начальной цены предмета аукциона, признанного несостоявшимся, при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, недопустимо.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что дополнительное соглашение в оспариваемой части заключено в нарушение установленного законом запрета.

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ (в редакции на дату заключения спорного договора)  условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» разъяснено, что изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур, конкурентных закупок, допускается в пределах, установленных законом (например, пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса, статья 95 Федерального закона от 5.04.2013 №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»), и само по себе не может являться нарушением требований частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции. Например, о создании для победителя преимущественных условий участия не может свидетельствовать сама по себе вероятность привлечения большего количества участников в случае изначального составления договора на измененных условиях.

Вместе с тем, если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований статьи 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным на основании частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции, пункта 2 статьи 168 и пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса.

В определении ВС РФ от 23.05.2023 № 303-ЭС22-28346 указано, что по итогам принятых судебных актов договор изменен настолько, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно указано, что дополнительное соглашение от 20.10.2022 заключено в нарушение интересов неопределенного круга лиц.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

С учетом того, при заключении дополнительного соглашения от 20.10.2022 был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, и нарушены интересы неопределенного круга лиц, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что сделка в оспариваемой части посягает на публичные интересы.

На основании изложенного, судом первой инстанции правомерно признан недействительным пункт 2 дополнительного соглашения от 20.10.2022 № 20-21/142с-2022 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (неразграниченной) собственности от 29.01.2016 № ЮЛ-1-2016, заключенного между Администрацией городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края и обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь».

Истцом также было заявлено исковое требование о взыскании  неосновательного обогащения в размере 2 320 786 руб. 21 коп. за период с 10.07.2022 по 09.10.2024.

Частично удовлетворяя заявленные истцом требования о взыскании неосновательного обогащения, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку пункт 2 дополнительного соглашения признан судом недействительным в силу ничтожности, то расчет арендной платы по договору от 29.01.2016 № ЮЛ-1-2016  на основании Приложения № 1 к указанному соглашению не подлежит применению к отношениям сторон.

С учетом изложенного, апелляционная коллегия не принимает довод жалобы истца о том, что судом без какого-либо нормативного обоснования сделаны выводы о незаконности проведенного перерасчета арендной платы при заключении дополнительного соглашения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьёй 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Истец, заявляя о взыскании неосновательного обогащения, указал, что размер арендной платы должен осуществляться исключительно в соответствии с условиями договора, в связи с чем расчет за с период с 01.07.2022 по 30.09.2024 произведен исходя из годовой арендной платы в сумме 1 166 310 руб. 05 коп.

Из аукционной документации следует, что  ежегодная арендная плата при заключении договора определена в размере, равном начальной цене предмета аукциона, - 1 166 310 руб. 05 коп., что составляло 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:21:0105001:230 площадью 151 520 кв. м.

Пунктом 1 дополнительного соглашения от 20.10.2022 внесены изменения в предмет договора аренды, согласно которому  площадь земельного участка  с кадастровым номером 27:21:0105001:230 составляет 138 544 кв. м.

Дополнительное соглашение от 20.10.2022 в указанной части сторонами не оспаривается.

Изменение площади земельного участка вызвано уточнением его границ, соответствующие данные внесены в ЕГРН 12.09.2022.

Истец, указывая на определении размера арендной платы в размере, указанном в договоре в течение всего заявленного периода, сослался на изложенную в определении ВС РФ от 23.05.2023 № 303-ЭС22-28346 позицию о недопустимости изменения начальной цены предмета аукциона, признанного несостоявшимся, при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, а также на то, что кадастровая стоимость земельного участка не зависит от его площади.

Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, которые определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – Указания).

Пунктом 3 Указаний предусмотрено, что применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке (пункт 3 Указаний).

В силу пункта 15 Указаний определение кадастровой стоимости включает в себя перечень мероприятий, в том числе определение удельных показателей кадастровой стоимости (далее - УПКС) объектов недвижимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района (городского округа), муниципального округа, муниципального образования в составе города федерального значения, субъекта Российской Федерации, иной административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации.

Под УПКС понимается кадастровая стоимость в расчете на единицу площади объекта недвижимости (кв. м).

В соответствии с пунктом 61.1. Указаний определение кадастровой стоимости земельных участков предусматривает следующую последовательность действий:

1) группировка земельных участков различных видов использования;

2) определение УПКС земельных участков каждой группы (подгруппы);

3) расчет кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно приложению № 3 к Указаниям площадь земельного участка является одним из ценообразующих факторов земельных участков для целей определения кадастровой стоимости.

Таким образом, изменение площади земельного участка влияет на размер его кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, апелляционной коллегией не принимаются довод жалобы ответчика об ошибочном выводе суда о том, что изменение площади земельного участка влияет на размер его кадастровой стоимости и на размер арендной платы.

Также несостоятелен довод жалобы ответчика о том, что в настоящем споре невозможно точно определить размер арендной платы земельного участка из-за изменения его площади.

В определении ВС РФ от 23.05.2023 № 303-ЭС22-28346 со ссылкой на разъяснения, изложенные в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства», указано, что изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур, конкурентных закупок, допускается в пределах, установленных законом (например, пункт 8 статьи 448 ГК РФ,  статья 95 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»), и само по себе не может являться нарушением требований частей 1 и 2 статьи 17  Закона о защите конкуренции. Например, о создании для победителя преимущественных условий участия не может свидетельствовать сама по себе вероятность привлечения большего количества участников в случае изначального составления договора на измененных условиях.

Вместе с тем, если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований статьи 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным.

Следовательно, само по себе изменение условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур, может быть допустимым.

С учетом того, что сторонами внесены изменения в договор в части изменения площади земельного участка, являющегося предметом аренды, и данные положения сторонами договора не оспорены, то размер арендной платы за земельный участок с даты внесения соответствующих изменений в ЕГРН следует определять, исходя из 1,5% кадастровой  стоимости земельного участка, указанной при заключении договора, пропорционально измененной его площади.

А именно, в период с 01.07.2022 по 11.09.2022 исходя из годовой платы в размере 1 166 310 руб. 05 коп., в последующий период – исходя из годовой платы в размере 1 066 428 руб. 59 коп. (1 166 310,05 : 151 520 х 138 544).

С учетом изложенного, размер арендной платы за заявленный истцом период определен судом первой инстанции следующим образом:

- за период с 01.07.2022 по 11.09.2022 (73 дня) в сумме 233 262 руб. 01 коп. (1 166 310,05 :365 х 73);

- за период с 12.09.2022 по 31.12.2022 (111 дней) в сумме 324 311 руб. 16 коп. (1 066 428,59 :365 х 111);

- за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 в сумме 1 066 428 руб. 59 коп.;

- за период с 01.01.2024 по 30.09.2024 (274 дня) в сумме 798 364 руб. 57 коп. (1 066 428,59 :366 х 274).

Всего за период с 01.07.2022 по 30.09.2024 размер начислений составил 2 422 366 руб. 33 коп.

С учетом произведенной ответчиком за указанный период оплаты в сумме 303 411 руб. 40 коп., сумма недоплаченных арендных платежей определена судом первой инстанции в размере 2 118 954 руб. 93 коп.

На основании изложенного, судом первой инстанции правомерно взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» в пользу Администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края  неосновательное обогащение в размере 2 118 954 руб. 93 коп., в остальной части отказано.

С учетом изложенного, апелляционная коллегия признает выводы суда верными. Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка. Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Материалы дела не содержат документально подтвержденных данных, позволяющих переоценить выводы арбитражного суда первой инстанции.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка ими фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта коллегия не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

При подаче апелляционной жалобы ООО «Компания Ремсталь» предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, соответственно, с заявителя в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 30 000 руб.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 14 июля 2025 года по делу № А73-1104/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 30 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Л. Коваленко

Судьи

О.А. Башева

Ж.В. Жолондзь