Решение от 23 июля 2020 г. по делу № А41-11404/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-11404/20
23 июля 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 23 июля 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 313774609201062, дата регистрации в качестве ИП: 02.04.2013, адрес: 121615, <...>)

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, <...>)

третьи лица: Администрация Ленинского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 05.03.2020, юридический адрес: 142703, Московская область, <...>)

; Общество с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МИЦ-СТРОЙКАПИТАЛ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 28.11.2009, юридический адрес: 143530, <...>, пом. III ком. 2)

о признании уведомления от 13.01.2020 № 50/021/008/2019-54446 незаконным; об обязании осуществить действия по государственной регистрации соглашения от 05.11.2019 о расторжении договора аренды земельного участка от 05.05.2013 № 91-2013/Ю

при участии представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, заявитель) обратился в суд с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Московской обалсти), в котором просит суд:

- признать незаконным уведомление Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области от 13 января 2020 года № 50/021/008/2019-54446 о приостановлении государственной регистрации соглашения от 05.11.2019 о расторжении договора аренды земельного участка от 08.05.2013 № 91-2013/Ю;

- обязать Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области осуществить действия по государственной регистрации соглашения от 05.11.2019 о расторжении договора аренды земельного участка от 08.05.2013 № 91-2013/Ю.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация Ленинского городского округа, ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-Стройкапитал».

Дело слушалось в отсутствие представителей заинтересованного лица, третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В судебном заседании представитель заявителя заявленные требования просил удовлетворить, по основаниям изложенным в заявлении.

Заинтересованное лицо представило в суд отзыв, в котором просило отказать в удовлетворении заявленных требований.

Из письменных пояснений, представленных третьими лицами, следует, что они просили суд заявленные требования удовлетворить.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В силу ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно совместному постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из материалов дела следует, что 08.05.2013 между Администрацией Ленинского муниципального района Московской области (арендодатель), правопреемником которой является Администрация Ленинского городского округа, и компанией Сюдинтер Холдингз Инвестментс Лимитед (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 91-2013/Ю, в соответствии с которым в аренду обществу сроком до 15.06.2055 предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:21:0040112:4551, общей площадью 8324 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, вблизи д. Тарычево, для жилищного строительства с объектами соцкультбыта.

08.05.2013 земельный участок был передан арендатором в субаренду – ООО «МИЦ-Стройкапитал». Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

01.04.2014 между компанией Сюдинтер Холдингз Инвестментс Лимитед и предпринимателем заключено соглашение № 9 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2013 № 91-2013/Ю. Договор уступки был зарегистрирован в установленном законом порядке.

05.11.2019 между ИП ФИО2 и Администрацией Ленинского муниципального района заключено Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 08.05.2013 № 91-2013/Ю.

В соответствии с указанным Соглашением стороны договорились о расторжении договора аренды земельного участка с 18.07.2019, поскольку на земельном участке возведен многоквартирный жилой дом и 18.07.2019 года была осуществлена первая регистрация права собственности на помещение, расположенное в данном жилом доме.

Предприниматель 23.12.2019 обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 08.05.2013 № 91-2013/Ю.

Уведомлением от 13 января 2020 года № 50/021/008/2019-54446 Управление Росреестра по Московской области сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации соглашения от 05.11.2019 о расторжении договора аренды земельного участка от 08.05.2013 № 91-2013/Ю.

Полагая, что уведомление о приостановлении в государственной регистрации нарушают права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, является незаконным, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Основания приостановления государственной регистрации содержатся в статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Приостанавливая государственную регистрацию, управление указало, что по данным ЕГРН в рамках указанного договора аренды имеется действующий договор субаренды с застройщиком ООО «МИЦ-СтройКапитал», по которому права субарендатора обременяются заключенными договорами долевого участия, а также залогом в силу закона в пользу участников долевого строительства, возникшими в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Между тем, принимая настоящее решение, заявитель не принял во внимание следующие обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В соответствии с совместным постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно п. 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. № 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирных жилых домах, земельный участок с кадастровым номером 50:21:0040112:4551, в силу прямого указания закона, перешел в общую долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирных домах, а договор аренды земельного участка прекратил свое действие.

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно положениям параграфа 3 Главы 23 Гражданского кодекса РФ залог возникает, либо в силу закона, либо в силу договора.

Исходя из содержания пункта 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закона № 214-ФЗ) одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Таким образом, в случае, если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право аренды данного земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

В соответствии с частью 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закона № 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

При этом пункт 5 статьи 5 Закона № 102-ФЗ устанавливает, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Пунктом 1.1. статьи 25 Закона № 102-ФЗ установлено, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, пункт 1.1. статьи 25 Закона № 102-ФЗ устанавливает основания для погашения регистрационной записи об ипотеке в том случае, когда объект с долевым участием в строительстве вводится в эксплуатацию.

Однако, Закон № 102-ФЗ не регулирует отношения, которые могут возникнуть в связи с тем, что у застройщика может быть прекращено заложенное право.

Между тем, как указывалось ранее к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона № 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса РФ и Закона № 102-ФЗ.

В соответствии с подп. 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела Договор аренды земельного участка от 08.05.2013 № 91-2013/Ю, заключенный с предпринимателем, в отношении которого, в связи с заключением договоров долевого участия в строительстве, возник залог права аренды, прекратил свое действие с 18.07.2019 года.

Следовательно, залог права аренды участников долевого строительства на земельный участок был прекращен в связи с прекращением ранее действовавшего договора аренды, в связи с чем, заинтересованное лицо неправомерно указывает на наличие обременения в виде прав дольщиков.

Суд обращает внимание на то, что прекращение залога права аренды по ранее действовавшему договору аренды не означает, что у застройщика отсутствуют обязательства перед участниками долевого строительства, поскольку договора долевого участия в строительство продолжают действовать в полном объеме, их регистрация осуществлена в соответствии с установленной законодательством процедурой.

В силу пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

При таких обстоятельствах решение о приостановлении государственной регистрации по основаниям, указанным в оспариваемом уведомлении является незаконным, в связи с чем, требования заявителя о признании незаконным решения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о приостановлении государственной регистрации, оформленное уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 13.01.2020 года № 50/021/008/2019-54446 подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Заявитель в качестве восстановления нарушенных прав просит суд обязать Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области осуществить действия по государственной регистрации соглашения от 05.11.2019 о расторжении договора аренды земельного участка от 08.05.2013 № 91-2013/Ю.

В указанной части заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Как указывалось ранее Договор аренды земельного участка от 08.05.2013 № 91-2013/Ю прекратил свое действие в силу прямого указания закона с 18.07.2019 года.

Соглашение о расторжении договора аренды, которое заявитель просит обязать заинтересованное лицо зарегистрировать, было заключено между сторонами 05.11.2019 года, то есть по истечении почти четырех месяцев с момента прекращения действия Договора аренды в силу закона.

В данном случае, поскольку Договор аренды прекратил свое действие, соглашение о его расторжении, заключенное после прекращения его действия, не порождает каких-либо прав и обязанностей для сторон, не подлежит государственной регистрации.

В данном случае основанием для внесения записи в ЕГРН об исключении обременения земельного участка в виде договора аренды является не подписанное между сторонами Соглашение о расторжении договора аренды, а прекращение Договора аренды в силу прямого указания закона.

В целях восстановления нарушенных прав заявителя, суд считает необходимым обязать заинтересованное лицо повторно по существу в соответствии с действующим законодательством рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 от 23.12.2019 года № 50-50/021-50/021/008/2019-54446.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о приостановлении государственной регистрации, оформленное уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 13.01.2020 года № 50/021/008/2019-54446.

Обязать Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области повторно по существу в соответствии с действующим законодательством рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 от 23.12.2019 года № 50-50/021-50/021/008/2019-54446.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 сумму уплаченной государственной пошлины в размере 300 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета сумму излишне уплаченной по платежному поручению от 28.01.2019 года № 6 государственной пошлины в размере 2700 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Р.Ш. Бирюков