Постановление от 26 декабря 2024 г. по делу № А40-117873/2023

№ 09АП-66780/2024

Дело № А40-117873/23
г. Москва
27 декабря 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2024 года


Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2024 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Бондарева А.В.,

судей Савенкова О.В., Кузнецовой Е.Е.,


при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,


рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, ООО «Ситрас» (ООО «Акварель»)

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 августа 2024 года

по делу № А40-117873/23,

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области

к ООО «Ситрас»

третьи лица: ООО «Ашан», ООО «Бауцентр Рус»,

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом


о взыскании


по встречному иску


об установлении размера арендной платы


при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от 09.09.2024 г.,

диплом 107704 0367118 от 27.02.2023 г.;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 04.12.2024 г.,

диплом КХ № 57574 от 17.06.2013 г.;

от третьего лица Федерального агентства по управлению государственным имуществом: ФИО3 по доверенности от 25.12.2023 г., диплом 107704 0137107 от 30.11.2018 г.;

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились - извещены;

У С Т А Н О В И Л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Ситрас»  (далее – ответчик) о взыскании о взыскании 70 296 199,63 руб. долга за период с 01.01.2022 по 17.04.2023,              12 316 782,35 руб. пени за период с 11.01.2022 по 17.03.2023 по договору от 30.04.2014             № 01-04/25.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Ашан», ООО «Бауцентр Рус»,  Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2023 принят к производству встречный иск ООО «Ситрас» к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области об установлении с 21.02.2023 размера арендной платы по договору от 30.04.2014 № 01- 04/25 в размере 3% от кадастровой стоимости для совместного рассмотрения с первоначальным иском в рамках дела № А40-117873/23-150-656.

Решением суда от 23.08.2024 первоначальный иск был удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 10 810 816 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате, 7 985 974 руб. 76 коп. пени за период с 11.01.2022 по 17.03.2023; в удовлетворении остальной части иска суд отказал.

В удовлетворении встречных требований было отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами.

Истец просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований в размере 63 816 190 руб. 52 коп., принять по делу новый судебный акт о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2022 по 17.04.2023 в размере 70 296 199 руб. 63 коп., пени за период с 11.01.2022 по 17.03.2023 в размере 12 316 782 руб. 35 коп. в полном объеме.

Ответчик просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований по встречному иску.

В судебном заседании апелляционного суда представители истца и ответчика доводы апелляционных жалоб поддержали по изложенным в них основаниям.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ при данной явке.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителей лиц, участвующих в деле,  находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в части, касающейся взыскании неустойки.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее - Территориальное управление) является арендодателем земельного участка с кадастровым номером 50:13:0060214:310 площадью 284 046 кв.м., с категорией земель- «3емли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», в соответствии с договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 30.04.2014 № 01-04/25 (далее - договор аренды), а арендатором по данному договору аренды является ООО «Ситрас».

Земельный участок находится в собственности Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) от 30.04.2014 сделана запись регистрации № 50-50-01/009/2014-386.

Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. В соответствии с условиями договора аренды и гражданского законодательства Российской Федерации в обязанности арендатора также входит обязанность вносить арендную плату своевременно в размерах и сроки, которые установлены Договором аренды.

Пунктом 4.4. договором аренды предусмотрена возможность изменения арендной платы путем письменного уведомления арендатора. Причем, в случае неполучения арендатором письменного уведомления, последний несет все связанные с этим риски.

Согласно уведомлению об изменении арендной платы от 17.12.2021 № 50-АН04/14852, размер годовой арендной платы по договору аренды составляет 104 547 851 рубль 20 копеек в год.

Согласно уведомлению об изменении арендной платы от 30.12.2022 № 50-АН04/18529, размер годовой арендной платы по договору аренды составляет 110 297 983 рубля 2 копейки.

В соответствии с п. 4.5 договора арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально за каждый квартал вперед не позднее десятого числа первого месяца квартала.

Согласно исковому заявлению, задолженность ответчика по оплате арендной платы за период с 01.01.2022 по 17.04.2023 составляет 70 296 199, 63 руб. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы последний обязан выплатить в размере 0,1% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, что предусмотрено п. 7.1 договора аренды.

Согласно представленному истцом расчету, размер неустойки за нарушение срока оплаты арендной платы за период с 11.01.2022 по 17.03.2023 составил 12 316 782,35 руб.

Досудебный порядок соблюден.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Оценив представленные доказательства, проверив расчет истца, суд первой инстанции признал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 10 810 816 руб. 70 коп. за период с 01.01.2022 по 17.04.2023 составляет 10 810 816,70 руб.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п.7.1. договора за неисполнение или ненадлежащее исполнения Арендатором обязательств по внесению арендной платы он обязан выплатить неустойку в размере 0,1% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету, размер неустойки за нарушение срока оплаты арендной платы составил 12 316 782,35 руб. за период с 11.01.2022 по 17.03.2023.

Суд первой инстанции, проверив расчет, применив положения о моратории, установленным в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28.03.2022             №497, признал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании неустойки за период с 11.01.2022 по 17.03.2023 в размере 7 985 974,76 руб.

Проверив доводы истца в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Согласно уведомлению об изменении арендной платы от 17.12.2021 №50-АН04/14852, размер годовой арендной платы за 2022 год составляет 104 547 851 рубль         20 копеек.

За 1 квартал 2022 года подлежала уплате арендная плате в размере6 104 547 851, 20 руб. (арендная плата в год) / 4 (квартала) = 26 136 962,80 руб. (сумма арендной платы, подлежащая оплате в I квартале 2022 года).

На основании платежного поручения от 10.01.2022 № 12 оплачена арендная плата за I квартал 2022 год в размере 18 498 655,00 руб., что свидетельствует о ненадлежащем исполнении ООО «Акварель» (ранее ООО «Ситрас») обязательств по внесению арендной платы.

Размер неустойки, начисленной на сумму задолженности в размере 7 638 307 руб. 80 коп. за период с 11.01.2022 по 31.03.2022 составил 696985 руб. 67 коп.; за период с 02.10.2022 по 17.03.2023 составила 1 454 957 руб. 60 коп.

За 2 квартал 2022 года: размер арендной платы составил: 104 547 851, 20 руб. (арендная плата в год) / 4 (квартала) = 26 136 962,80 руб. (сумма арендной платы, подлежащая оплате во II квартале 2022 года) На основании платежного поручения от 07.04.2022 № 725оплачена арендная плата за II квартал 2022 год в размере 18 498 655,00 руб., что свидетельствует о ненадлежащем исполнении ООО «Акварель» (ранее ООО «Ситрас») обязательств по внесению арендной платы.

Неустойка составила: 104 547 851, 20 руб. (арендная плата в год) / 12 (месяцев) * 0,1% (п. 7.1 Договора аренды) * 341 дня (с 11.04.2022 по 17.03.2023) = 2 970 901, 44 руб.

За 3 квартал 2022 год арендная плата составила: 104 547 851, 20 руб. (арендная плата в год) / 4 (квартала) = 26 136 962,80 руб. (сумма арендной платы, подлежащая оплате во III квартале 2022 года) На основании платежного поручения от 04.07.2022 № 1334 оплачена арендная плата за III квартал 2022 год в размере 18 498 655,00 руб., что свидетельствует о ненадлежащем исполнении ООО «Акварель» (ранее ООО «Ситрас») обязательств по внесению арендной платы.

Неустойка: 104 547 851, 20 руб. (арендная плата в год) / 12 (месяцев) * 0,1% (п. 7.1 Договора аренды) * 250 день (с 11.07.2022 по 17.03.2022) = 2 178 080, 23 руб.

За 4 квартал 2022 года арендная плата составила 104 547 851, 20 руб. (арендная плата в год) / 4 (квартала) = 26 136 962,80 руб. (сумма арендной платы, подлежащая оплате во IV квартале 2022 года) На основании платежного поручения от 06.10.2022 № 1886 оплачена арендная плата за IV квартал 2022 год в размере 18 498 655,00 руб., что свидетельствует о ненадлежащем исполнении ООО «Акварель» (ранее ООО «Ситрас») обязательств по внесению арендной платы.

Неустойка составила: 104 547 851, 20 руб. (арендная плата в год) / 12 (месяцев) * 0,1% (п. 7.1 Договора аренды) * 158 дней (с 11.10.2022 по 17.03.2023) = 1 376 546, 71 руб.

На основании платежного поручения от 10.01.2022 № 12 оплачена арендная плата за I квартал 2022 год в размере 18 498 655,00 руб. На основании платежного поручения от 07.04.2022 № 725 оплачена арендная плата за II квартал 2022 год в размере 18 498 655,00 руб. На основании платежного поручения от 04.07.2022 № 1334 оплачена арендная плата за III квартал 2022 год в размере 18 498 655,00 руб. На основании платежного поручения от 06.10.2022 № 1886 оплачена арендная плата за IV квартал 2022 год в размере 18 498 655,00 рублей На основании платежного поручения от 25.07.2023 № 1452 оплата задолженности по арендной плате за период с 01.01.2022 по 20.02.2023 в размере 43 522 073, 92 руб. Таким образом, оплачена (арендная плата): 18 498 655, 00 руб. (платежное поручение от 10.01.2022 № 12) + 18 498 655, 00 руб. (платежное поручение от 07.04.2022 № 725) + 18 498 655, 00 руб. (платежное поручение от 04.07.2022 № 1334) + 18 498 655, 00 руб. (платежное поручение от 06.10.2022 № 1886) + 43 522 073, 92 (платежное поручение от 25.07.2023 № 1452) = 117 516 963,92 руб. Переплата составляет 117 516 963,92 руб. - 104 547 851, 20 руб. = 12 968 842, 72 руб. На основании платежного поручения от 25.07.2023 № 1452 осуществлена оплата задолженности по арендной плате за период с 01.01.2022 по 20.02.2023, в связи с чем переплата учтена в счет арендной платы 2023 года.

Неустойка 2022 год составила: 696 985, 67 руб. + 1 454 957, 60 руб. + 2 970 901, 44 руб. + 2 178 080, 23 руб. + 1 376 546, 71 руб. = 8 677 471, 65 руб.

Как указывает истец, согласно уведомлению об изменении арендной платы от 30.12.2022 № 50-АН04/18529, размер годовой арендной платы в 2023 году составляет              110 297 983 рубля 2 копейки.

На основании соглашения 01.12.2023, заключенного между ООО «Ситрас» (в настоящее время ООО «Акварель») и ООО «Бауцентр Рус», последнему передана доля в праве аренды по Договору аренды от 30.04.2014 № 01-04/24 в размере 17,22 % с 09.03.2023 (с даты регистрации права собственности на здание с кадастровым номером 50:13:0060214:1967.

Таким образом, до вступления в договор аренды ООО «Бауцентр Рус» на основании соглашения от 01.12.2023 арендная плата составила: 110 297 983,02 руб. (арендная плата в год) / 4 (квартала) / 90 (дней) *67 (дней в период с 01.01.2023 по 08.03.2023 (до дня вступления в договор ООО «Бауцентр Рус» на основании соглашения от 01.12.2023) = 20 527 680,17 руб. (арендная плата, подлежащая плате в I квартал 2023 до вступления договор аренды ООО «Бауцентр Рус»).

С учетом доли в праве аренды ООО «Банцентр Рус»: 91 304 670,35 руб. (доля в размере 82,7 % в праве пользования арендованным земельным участком (согласно соглашению от 01.12.2023 ООО «Бауцентр Рус» передана доля в праве аренды в размере 17,22)) / 4 квартала / 90 (дней в квартале) *23 дня в период с 09.03.2023 по 31.03.2023) = 5 833 353, 9 руб. (арендная плата, подлежащая плате в I квартал 2023 с учетом вступления в договор аренды ООО «Бауцентр Рус»). 20 527 680,17 руб. + 5 833 353, 9 руб. = 26 361 034, 11 руб. (сумма арендной платы, подлежащая оплате в I квартал 2023).

На основании платежного поручения от 12.01.2023 № 27 оплачена арендная плата за I квартал 2023 год в размере 4 879 021, 00 руб., что свидетельствует о ненадлежащем исполнении ООО «Акварель» (ранее ООО «Ситрас») обязательств по внесению арендной платы.

Таким образом, неустойка составила 110 297 983, 02 руб. (арендная плата в год) / 12 (месяцев) * 0,1 % * 66 дней (с 11.01.2023 по 17.03.2023) = 606 638, 91 руб.

С учетом соглашения от 01.12.2023, которым передано доля в праве аренды ООО «Бауцентр Рус» в размере 17,22 %) размер арендной платы в о 2 квартале 2023 года составил 91 304 670,35 руб. (доля в размере 82,7 % в праве пользования арендованным земельным участком (согласно соглашению от 01.12.2023 ООО «Бауцентр Рус» передана доля в праве аренды в размере 17,22)) / 4 (квартала) / 91 (дней в квартале) *17 (дней в период с 01.04.2023 по 17.04.2023) = 4 264 229, 11 руб.

На основании платежного поручения от 10.04.2023 № 753 оплачена арендная плата за II квартал 2023 года в размере 5 078 380,03 руб., при этом период взыскания, рассматриваемый в рамках дела № А40-117873/2023 во II квартале 2023 только с 01.04.2023 по 17.04.2023, что составляет 17 дней, поэтому при расчете задолженности учтена сумма пропорциональная количеству дней: 5 078 920,03 руб. / 91 день* 17 дней (с 01.04.2023 по 17.04.2023) = 948 809,24 руб.

На основании платежного поручения от 11.04.2023 № 755 оплачена арендная плата за II квартал 2023 года (доппата) в размере 5 448 082,05 руб., при этом период взыскания, рассматриваемый в рамках дела № А40-117873/2023 во II квартале 2023 только с 01.04.2023 по 17.04.2023, что составляет 17 дней, поэтому при расчете задолженности учтена сумма пропорциональная количеству дней: 5 448 082,05 руб. / 91 день *17 дней (с 01.04.2023 по 17.04.2023) = 1 017 773, 57 руб. Оплачено (арендная плата): 4 879 021, 00 руб. (платежное поручение от 12.01.2023 № 27) + 948 809,24 руб. (платежное поручение от 10.04.2023 № 753) + 1 017 773, 57 руб. (платежное поручение от 11.04.2023 № 755) + 12 968 842, 72 руб. (переплата за арендную плату в 2022 году на основании платежного поручения от 25.07.2023 № 1452) = 19 814 446, 53 руб.

Таким образом, задолженность по арендной плате в 2023 г.: 26 361 034, 11 руб. (I квартал 2023) + 4 264 229, 11 руб. (II квартал 2023) – 19 814 446, 53 руб. = 10 810 816, 70 руб.

Неустойка за период с 11.01.2023 по 17.03.2023 составила 606 638, 91 руб.

Итого задолженность по арендной плате за период с 01.01.2022 по 17.04.2023 = 10 810 816, 70 руб. Итого неустойка за период с 11.01.2022 по 17.03.2023: 8 677 471, 65 руб. (2023 год) + 606 638, 91 руб. (I квартал 2023) = 9 284 110, 56 руб.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и закону и подлежит частичной отмене в части взыскания неустойки.

Требование истца подлежит удовлетворению в части взыскания неустойки в размере 9 284 110 руб. 56 коп.

Приходя к данному выводу, суд соглашается с позицией истца в части, касающейся правильности математического расчета неустойки и необходимости применения при расчете положений п.7.1. договора, в соответствии с которым неустойка рассчитывается в размере 0,1% именно от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

В статье 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснено в пунктах 71, 75, 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчик доказательств явной несоразмерности суммы взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства в материалы дела не представил, суд апелляционной инстанции не находит оснований для уменьшения размера неустойки и не усматривает несоразмерности взысканной неустойки последствиям нарушения обязательства.

Обращаясь со встречным иском, ответчик (истец по встречному иску) указывает, что между Территориальным управлением Росимущества Московской области (далее - истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску, арендодатель) и ООО «Торг-Альянс» 30.04.2014 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 01 /25 (далее – договор аренды). Между ООО «Торг-Альянс» и ООО «ИммоПуш» 05.06.2014 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. ООО «ИммоПуш» прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ООО «Иммошан», что подтверждается листом записи от 20.10.20\1.

В связи с реорганизацией к ООО «Иммошан» перешли полномочия арендатора по договору аренды. ООО «Иммошан» 14.09.2018 приняло решение о внесении изменений в устав общества в связи со сменой фирменного наименования на ООО «Ситрас» (далее - ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску, арендатор), что подтверждается листом записи ЕГРЮЛ от 21.09.2018 Между ФКУ «Центравтомагистраль» и истцом по встречному иску было 28.05.2020 заключено соглашение № 36-П.З./2020 об изъятии объекта недвижимого имущества для государственных нужд (далее – соглашение), в соответствии с которым изъятию для государственных нужд подлежали земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:0060214:1455 и 50:13:0060214:1456, площадью 728 кв.м и 348 кв.м.

Соглашение зарегистрировано в Росреестре 13.07.2020. Указанные земельные участки были образованы в результате раздела арендуемого земельного участка с кадастровым номером: 50:13:0060214:310. В результате изъятия земельных участков площадь арендуемого участка составляет 282 582 кв.м.

Согласно условиям п. 1.1 договора аренды арендодатель передал арендатору земельный участок площадью 284 046 кв.м. с кадастровым номером 50:13:0060214:310, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе г. Пушкино (далее – земельный участок).Срок аренды земельного участка – до 10.10.2052.

В соответствии с п. 4.2 договора, расчет арендной платы определен на основании п. 6 правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. Из п. 4.3 договора следует, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы (п. 10 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582). Ответчиком по встречному иску 29.08.2016 направлено уведомление № МФ/11- 7246 в адрес истца по встречному иску об изменении размера годовой арендной платы, согласно которому размер годовой арендной платы по договору подлежит изменению с момента направления ответчиком по встречному иску такого уведомления истцу по встречному иску. Ответчик по встречному иску в уведомлении указал, что размер годовой арендной платы составляет 96 940 000 руб. Расчет изменения арендной платы осуществлен ответчиком по встречному иску на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Уведомлением от 10.02.2021 № 50-АН-04/1242 ответчик по встречному иску в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы в размере 96 940 000 руб. на 3,7% исходя из уровня инфляции. Таким образом, размер годовой арендной платы с 01.04.2021 составил 100 526 780 рублей. В декабре 2021 года ответчиком по встречному иску в адрес истца по встречному иску направлено уведомление от 17.12.2021 № 50-АН-04/14852 об увеличении размера годовой арендной платы, которая с 01.01.2022 составляет 104 547 851 рубль. Уведомлением от 30.12.2022 № 50-АН-04/18529 ответчик по встречному иску уведомил истца по встречному иску об увеличении арендной платы с 01.01.2023 до 110 297 983,02 руб.

Таким образом, с 01.01.2023 действует арендная ставка в размере 110 297 983,02 руб.

На арендованном земельном участке расположено здание торгово-развлекательного центра. При этом, согласно п. 2 Постановления № 191 арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до дня вступления в силу изменений, утвержденных Постановлением № 191, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления. Согласно исковому заявлению, учитывая, что отчет об оценке рыночной стоимости произведен ответчиком по встречному иску в 2016 году, то пятилетний срок его применения истек.

Истец указывает, что, начиная с 21.02.2023 года, размер арендной платы земельного участка рассчитывается на основании 3% от кадастровой стоимости. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения со встречным иском об установлении с 21.02.2023 размера арендной платы по договору № 01/25 от 30.04.2014 в размере 3% от кадастровой стоимости.

Отказывая в удовлетворении искового требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 4.3 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В соответствии с п. 4.4 договора изменение размера арендной платы осуществляется путем направления арендодателем арендатору письменного уведомления.

При рассмотрении судами споров в рамках иных дел был установлено, что арендная плата рассчитана Территориальным управлением на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды за участок от 11.12.2015 № ГК/03- МАВ, подготовленного ЗАО «Российская оценка».

Отчет об оценке от 21.12.2015 № ГК/03-МАВ, составленный ЗАО «Росоценка», признан судами действительным в рамках дел № А40-117667/2017, № А40-228537/2019, № А40- 228085/2018, № А40-31403/2022.

В определении Верховного суда РФ от 06.02.2020 по делу № А40-228085/2018 указано, что уведомление от 29.08.2016 № МФ/11-7246 об изменении размера арендной платы до 96 940 000 руб., перерасчет размера арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды за участок от 11.12.2015 № ГК/03-МАВ, подготовленного ЗАО «Российская оценка», признанного достоверным.

Так, в 2019 году ООО «Ситрас» обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы с 4 квартала 2016 года по 3 квартал 2019 года в размере 177 906 730,02 руб. (дело № А40- 228537/2019). Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2021 по делу № А40-228537/2019 иск ООО «Ситрас» удовлетворен.

Суд установил, что в период с 4 квартала 2016 года по 3 квартал 2019 года земельный участок не являлся застроенным и с 01.03.2015 в силу императивных положений абзацем 2 пункта 8 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее -Постановление № 582) и подпункта «д» пункта 3 (в новой редакции) арендная плата должна быть определена как 2 % от кадастровой стоимости земельного участка, а не как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Суд пришел к выводу о том, что к спорному периоду не может быть применен пункт 6 Постановления № 582 («ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка»).

По делу №А40-106575/2020 Арбитражный суд города Москвы решением от 24.11.2021 удовлетворил иск ООО «Ситрас» о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы в размере 7 049 627,61 руб. за октябрь 2019 года.

Таким образом, за период 4 квартал 2016 года по 3 квартал 20219 года арендная плата составляла 2 % от кадастровой стоимости и ООО «Ситрас» из бюджета Российской Федерации была возвращена излишне уплаченная арендная плата в размере 184 956 358 руб. Вместе с тем, суды признали действительным отчет об оценке и сделали вывод о том, что с 31.10.2019 спорный земельный участок застроен, в связи с чем абз. 2 п. 8 Постановления № 582 не может применяться.

Суды рассчитали арендную плату на основании отчета об оценке и отказали ООО «Ситрас» во взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы с 01.11.2019 (дела №№ А40- 31403/2022, А40-34190/2022).

Таким образом, фактической дата установления арендной платы, рассчитанной по результатам отчета об оценке является - 01.11.2019. 01.11.2019 + 5 лет (предельный срок действия отчета об оценке) = до 01.11.2024 арендная плата подлежит исчислению на основании отчета об оценке.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что только с 02.11.2024 возможен перерасчет арендной платы на основании Постановления № 191.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.  Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и закону и подлежит частичной отмене.


  Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 августа 2024 по делу                          №А40-117873/23 в части, касающейся взыскании неустойки, отменить.

Взыскать с ООО «Ситрас» в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области неустойку в размере 9 284 110, 56 рублей.

В остальной части решение суда – оставить без изменения.

Взыскать с ООО «Ситрас» в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину по иску в размере 48 600 руб. и по апелляционной жалобе в размере 30 000 руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.


Председательствующий судья                                                                  Бондарев А.В.


Судьи:                                                                                                                      Савенков О.В.


Кузнецова Е.Е.