Постановление от 2 сентября 2025 г. по делу № А45-30899/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А45-30899/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Демидовой Е.Ю., судей Сириной В.В.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием системы веб- конференции, помощником судьи Берсенёвой М.С., рассмотрел кассационную жалобу администрации города Бердска на решение от 04.03.2025 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Полянская Е.В.) и постановление от 16.05.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Хайкина С.Н., Кривошеина С.В., Павлюк Т.В.) по делу № А45-30899/2024 по заявлению частного общеобразовательного учреждения школа «Экология и Диалектика» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к администрации города Бердска о признании незаконными действия (бездействие) по организации и проведению мероприятий по продаже объекта незавершенного строительства в части определения начальной продажной стоимости объекта недвижимости.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Алекса групп».

Посредством системы веб-конференции в судебном заседании участвовали представители: администрации города Бердска – ФИО2 по доверенности от 07.05.2025; частного общеобразовательного учреждения школа «Экология и Диалектика» - ФИО3 по доверенности от 22.08.2024.

Суд установил:

частное общеобразовательное учреждение школа «Экология и Диалектика» (далее – учреждение) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к администрации города Бердска (далее – администрация) о признании незаконными действия (бездействие) по организации и проведению мероприятий по продаже объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером 54:32:010253:2463, расположенного на земельном участке площадью 9398,0 кв. м, кадастровый номер земельного участка 54:32:010253:56, месторасположение: Новосибирская область,

<...> степень готовности объекта – 72 %, в части определения начальной продажной стоимости объекта недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Алекса групп» (далее – общество «Алекса групп»).

Решением от 04.03.2025 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 16.05.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы администрация ссылается на отсутствие со своей стороны нарушений, поскольку на момент проведения оценки располагала сведениями о площади объекта незаверенного строительства 5081,9 кв.м на основании имеющихся документов, не имела сведений о иной площади объекта и не должна была устанавливать имеет ли фактически объект иную площадь. Заявитель отмечает, что отчет от 19.07.2024 № 197/10 составлен при оценке количественных и качественных характеристик объекта оценки, оценщиком использовались выписка из ЕГРН от 17.07.2024 и визуальный осмотр, при этом в администрацию запрос оценщика о необходимости предоставления иных документов, в том числе, полученных от общества по акту приема-передачи, не поступал. Также администрация считает, что судами не учтено, что технический паспорт на объект незавершенного строительства изготовлен только 02.10.2024, т.е. после проведения по заказу администрации оценки стоимости объекта незавершенного строительства.

В отзыве на кассационную жалобу учреждение, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Учитывая надлежащее извещение третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителей третьих лиц в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в соответствии с приведенными в кассационной жалобе доводами, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, с целью установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером

54:32:010253:2463, расположенного на земельном участке площадью 9398,0 кв. м с кадастровым номером 54:32:010253:56, месторасположение: <...> степень готовности объекта - 72%, который решением от 11.03.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-38221/2023 изъят у учреждения путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», администрацией определена оценочная организация в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» конкурентным способом.

На основании результатов проведения аукциона в электронной форме между обществом «Алекса групп» и администрацией заключен муниципальный контракт 24.06.2024 № 0851300000124000147 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости земельных участков.

Согласно отчету от 19.07.2024 № 197/10 об оценке объекта незавершенного строительства, степень готовности 72%, площадь 5081,9 кв. м, кадастровый номер 54:32:010253:2463, адрес: <...> а, рыночная стоимость объекта составляет 169 207 200 руб.

Учреждение, полагая, что оценщиком при проведении оценки не учтена фактическая площадь объекта 6352 кв. м; (в материалах проведенной экспертизы отсутствует площадь цокольного этажа 1270 кв. м) в связи с тем, что заказчиком - администрацией, оценщику не представлена документация, переданная собственником объекта незавершенного строительства, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В ходе рассмотрения спора в целях установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010253:2463, определением от 11.11.2024 Арбитражного суда Новосибирской области назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Абсолют-Эксперт» ФИО4

В соответствии с заключением эксперта от 23.12.2024 № 47-Э/24 рыночная стоимость объекта составляет 299 308 000 руб.

При вынесении обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 4, 10, 15.2 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), пунктами 2, 3, 7 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 (далее – Правила № 1299) и, учитывая результаты судебной экспертизы, пришли к выводу об обоснованности заявленных требований, поскольку администрацией при заключении контракта на проведение оценки

объекта не обеспечено представление исчерпывающих характеристик объекта оценки, что повлияло на ее результаты и привело к нарушению прав учреждения.

Данные выводы судом округа признаются правомерными.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В соответствии с пунктом 2 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

В силу подпункта «з» пункта 7 Правил № 1299 извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу статьи 4 Закона № 135-ФЗ субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного Закона.

Как верно отмечено судами, администрация не является субъектом оценочной деятельности, но в целях установления рыночной стоимости объекта незавершенного

строительства может выступать инициатором (заказчиком) такой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном указанным Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 ГК РФ, при этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению, отвечать целям восстановления нарушенного права лица.

Следовательно, наличие у учреждения возможности оспаривания результатов проведенной оценки посредством обращения с иском о признании оценки недостоверной в порядке статьи 13 Закона № 135-ФЗ не лишает заявителя права воспользоваться любыми другими способами защиты нарушенных прав, результат реализации которых приведет к их восстановлению.

В силу части 3 статьи 9 АПК РФ арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела. По смыслу части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, суд вправе по ходатайству сторон (а в предусмотренных законом случаях и по собственной инициативе) назначить проведение судебной экспертизы.

Заключение эксперта служит средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения возникшего между сторонами спора.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, назначив в рамках проверки доводов учреждения о проведении оценки по заказу администрации без учета данных о фактических характеристиках объекта судебную экспертизу, проанализировав как отчет от 19.07.2024 № 197/10, составленный по заказу администрации, согласно которому стоимость объекта незавершенного строительства составила 169 207 200 руб., так и заключение эксперта от 23.12.2024 № 47-Э/24, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 299 308 000 руб., , установив существенное отличие определенной рыночной стоимости, принимая во внимание, что администрацией как заказчиком оценки не обеспечено предоставление исчерпывающих сведений об объекте оценки, первоначальная оценка имущества проводилась лишь на основании выписки ЕГРН, что не позволило в полной мере учесть

характеристики объекта, влияющие на его стоимость, и привело к нарушению прав учреждения, что подтверждено результатами судебной экспертизы, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования.

Доводы администрации об отсутствии с ее стороны нарушений законодательства не принимаются судом округа в условиях доказанности факта проведения оценки без учета фактических характеристик объекта, кроме того, приводя данные доводы, администрация факт получения от общества по акту приема-передачи документации на объект не оспаривает.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при рассмотрении настоящего дела суды полно исследовали все имеющие значение для дела обстоятельства, сделали правильные выводы, верно применили нормы материального права, не нарушили нормы процессуального права. Выводы судов в переоценке не нуждаются.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 04.03.2025 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 16.05.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-30899/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Ю. Демидова

Судьи В.В. Сирина

ФИО1