Решение от 16 декабря 2020 г. по делу № А65-10330/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-10330/2020

Дата принятия решения – 16 декабря 2020 года

Дата объявления резолютивной части – 14 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Спиридоновой О.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Саидовой Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань об определении условий договора купли-продажи недвижимого имущества,

с участием:

от истца – ФИО3, паспорт, доверенность, диплом,

от ответчика - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Истец - предприниматель ФИО4, обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", которым просит определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 156,2кв.м (помещения №№ 35-43, 70, 88-94а, 95, совокупности которых присвоен № 1002), кадастровый номер объекта 16:50:150303:2298, изложив п.2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 7431000 рублей».

Определением суда от 10 сентября 2020 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.

Экспертное учреждение, которому было поручено производство экспертизы – ООО «Консалтинговое Агентство «Независимость», представило в суд заключение эксперта № 70/20 от 29.10.2020г.; производство по делу возобновлено определением от 16.11.2020г.

Ответчик, извещенный о времени и месте проведения судебного заседания 14.12.2020г., явку своих представителей в суд не обеспечил.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие представителей ответчика.

Истец заявил об уточнении исковых требований, просил определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 156,2 кв.м. (помещения № 35-43,70, 88-94а,95, совокупности которых присвоен № 1002), кадастровый номер объекта 16:50:150303:2298, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 7 637 000 (Семь миллионов шестьсот тридцать семь тысяч) рублей"согласно заключению эксперта.

В порядке ст. 49 АПК РФ уточнение иска судом принято.

Суд определил рассмотреть спор по существу по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав представителя истца, исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела документы, представленные доказательства, экспертное заключение и установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, и преюдициально установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.12.2018г. по делу № А65-30371/2018, предприниматель ФИО2 с 29.08.2016г. является арендатором (среди прочего) нежилых помещений 1 этажа № 35-43, 70, 88-94а, 95 общей площадью 156,2кв.м, расположенные по адресу: <...>, используемых под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, офис, склад.

Между истцом - ФИО4 (арендатор) и МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г.Казани № 8693-95 от 29.08.2016г. со сроком до 28.08.2021г. (л.д. 141-144 т.1).

Помещения были переданы от арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 29.08.2016г. (л.д. 143 т.1).

Договор подписан сторонами без разногласий и оговорок, зарегистрирован в ЕГРН надлежащим образом.

Истец 31.08.2018г. обратился в Комитет с заявлением (исх. б/н от 31.08.2018г., вх. № 14889, л.д.9 т.1), о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 159-ФЗ).

В рамках арбитражного дела № А65-30371/2018 судом, среди прочего, установлено, что Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани письмом № 12145/КЗИ-исх. от 19.09.2018 со ссылкой на Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отказал заявителю в предоставлении арендуемых помещений в собственность, указав следующее: «Учитывая, что договоры аренды были заключены с Вами как с физическим лицом, правовые основания преимущественного права выкупа помещений, запрашиваемых Вами в рамках указанного Закона отсутствуют».

Истец, считая данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в суд с заявлением по делу А65-30371/2018.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.12.2018г. по делу А65-30371/2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2019г., постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 14.05.2019г., заявление удовлетворено, отказ Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани в реализации преимущественного права индивидуального предпринимателя ФИО2 на приобретение в собственность помещений по адресу: <...> и <...>, изложенный в письме от 19.09.2018, признан незаконным; суд обязал Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 путем совершения в сроки и в порядке, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2009 № 159-ФЗ, действий в отношении следующего имущества: нежилые помещения 1 этажа № 14-23 площадью 91,2кв.м, расположенные по адресу: <...>, и нежилые помещения 1 этажа № 35-43, 70, 88–94, 94а, 95 площадью 156,2кв.м, расположенные по адресу: <...>.

Согласно ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела, в котором участвуют те же лица

Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта по делу № А65- 30371/2018, ответчик направил в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи арендуемого имущества (л.д. 21, 22 т.1), согласно которому ответчик (продавец) продает, а истец (покупатель) приобретает в собственность объект недвижимости: нежилые помещение первого этажа в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 156,2кв.м (помещения № 35-43, 70, 88–94, 94а, 95, совокупности которых присвоен № 1002), кадастровый номер объекта 16:50:150303:2298, по цене 10104500 рублей.

Истец, не согласившись с ценой выкупа данных помещений, на основании Отчета об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений № 01/04-20 от 03.04.2020г (л.д. 24-117 т.1), направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи с установлением цены спорных нежилых помещений в размере 7431000 рублей. (л.д. 23 т.1).

Ответчиком протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества не подписан, как и не направлен отказ от подписания договора купли-продажи в редакции протокола разногласий.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи, устанавливающего цену продажи спорного имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик отзыв на иск не представил, заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы для постановки перед экспертом вопроса: каким стандартам оценки не соответствует отчет об оценке, направленный МКУ «КЗИО ИК МО г.Казани»? (л.д. 3 т.2).

В удовлетворении ходатайства ответчика отказано, псокольку вопрос предлагаемый для постановки на экспертизу носит правовой характер.

Истец заявил о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного недвижимого имущества (л.д. 4 т.2).

Поскольку у сторон возникли разногласия в отношении стоимости выкупаемого спорного недвижимого имущества, судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: определить рыночную стоимость нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 156,2кв.м (помещения №№ 35-43, 70, 88-94а, 95) на дату получения заявления преимущественного права на приобретение имущества - 31.08.2018г.?

Экспертное учреждение, которому было поручено производство экспертизы - ООО «Консалтинговое Агентство «Независимость», представило в суд заключение эксперта № 70/20 от 29.10.2020г. (л.д. 48-86 т.2).

По результатам проведенных исследований экспертом ФИО5, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, сделаны следующие выводы:

- рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 156,2кв.м (помещения №№ 35-43, 70, 88-94а, 95) на дату получения заявления преимущественного права на приобретение имущества - 31.08.2018г. составляет 7637000 рублей (л.д. 81 т.2).

Заключение эксперта № 70/20, представленное ООО «Консалтинговое Агентство «Независимость», по результатам проведенных исследований, не вызывает сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также не содержит противоречий в выводах эксперта.

Представленное судебное экспертное заключение ООО «Консалтинговое Агентство «Независимость» № 70/20 является надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 82-86 АПК РФ, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение эксперта мотивировано, составлено в пределах компетенции эксперта, эксперт имеет соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики.

Доказательств, опровергающих обоснованность судебного экспертного заключения, в материалы дела не представлено.

При этом в представленном истцом отчете № 01/04-20 от 30.04.2020г., составленном ООО «ФасадСтолицы» по заданию предпринимателя ФИО4, выкупная цена спорного имущества определена не на дату подачи заявления истцом (31.08.2018г.), а по состоянию на 25.10.2018г., в связи с чем данный отчет не может быть принят судом при разрешении вопроса о цене выкупа спорного имущества исходя из следующего.

На основании положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно положениям ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно ст. 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 7637000 рублей.

В силу п.3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу ст. 65 АПК РФ не представлено, суд пришел к выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

В силу п.2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п.1 ст. 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 АПК РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 7637000 рублей.

При изложенных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

В силу ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате, в том числе экспертам.

Согласно ч.1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Экспертным учреждением, которому было поручено производство судебной экспертизы, выставлен счет № 87 от 09.1110.2020г. на оплату произведенных исследований в размере 10000 рублей.

Согласно ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета суда.

С учетом изложенного, 10000 рублей подлежат перечислению с депозитного счета арбитражного суда в ООО «Консалтинговое Агентство «Независимость», г. Казань.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем расходы за производство судебной экспертизы подлежат отнесению на ответчика.

Госпошлина, уплаченная истцом при подаче иска в суд, подлежит возмещению ответчиком (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 109, 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности, объекта недвижимости - нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 156,2кв.м (помещения № 35-43, 70, 88-94а, 95, совокупности которых присвоен № 1002), кадастровый номер объекта 16:50:150303:2298, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» и ИП ФИО2 в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 7637000 рублей".

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН <***> ИНН <***>), г. Казань в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***> ИНН <***>), г. Казань 6000 рублей расходов по госпошлине, 10000 рублей расходов за производство судебной экспертизы.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Республики Татарстан 10000 рублей за производство судебной экспертизы в ООО «Консалтинговое Агентство «Независимость», г. Казань по счету № 87 от 09.11.2020г.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Председательствующий судьяО.П. Спиридонова