Постановление от 11 февраля 2025 г. по делу № А84-6762/2023

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru 



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-6762/2023
12 февраля 2025 года
город Севастополь


  Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2025.

  Постановление изготовлено в полном объеме 12.02.2025.


Двадцать       первый      арбитражный      апелляционный        суд        в       составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Колупаевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кучиной А.В.,

при участии: от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2, представитель на основании доверенности  от 10.07.2024 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Правительства Севастополя – ФИО3, представитель на основании доверенности от 25.07.2024 № 6577/01-01-02.1-21/02/24, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - ФИО4, представитель на основании доверенности от 25.10.2024 № 134, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании, представлено удостоверение  № 10016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Правительства Севастополя и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

на решение Арбитражного суда города Севастополя от 13 ноября 2023 года по делу №А84-6762/2023,

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: Общества с ограниченной ответственностью «Верховина», Правительства Севастополя, Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя,

о взыскании неосновательного обогащения в размере 10 905 094,88 руб.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ответчик, Департамент, ДИЗО) о взыскании неосновательного обогащения в виде арендных платежей в размере 10 905 094,88 руб., уплаченных за земельный участок, расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе бухты «Омега», кадастровый номер: 91:02:001002:196.

Исковое заявление мотивировано отсутствием у истца возможности использовать объект аренды по целевому назначению для строительства и обслуживания гостиничного комплекса в связи с несоответствием вида разрешенного использования земельного участка функциональной зоне, указанной в Генеральном плане города Севастополя. При этом, после внесения Правительством Севастополя постановлением от 04.03.2019 №141 изменений в градостроительную документацию, Департамент отказался привести земельный участок в соответствие с вновь утвержденной документацией по планировке территории, а потому полученные ответчиком в качестве арендной платы платежи являются неосновательным обогащением.

Определением суда от 10.07.2023 указанное заявление принято судом к рассмотрению и назначено предварительное судебное заседание.

Определением суда от 05.09.2023 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Общества с ограниченной ответственностью «Верховина».

Определением от 21.09.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя и Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 13 ноября 2023 года исковые требования удовлетворены. Взыскано с Департамента в пользу ИП ФИО1 неосновательное обогащение в размере 10 905 14 094,88 рубля, а также расходы на оплату госпошлины в размере 77 525 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ДИЗО обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указал на то, что истец, являясь арендатором земельного участка, в силу п.4.3.1 договора аренды имеет право самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке, в том числе самостоятельно осуществить мероприятия по образованию земельных участков в соответствии с вновь разработанной документацией по планировке территории.

Также, не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Правительство Севастополя обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что арендатор фактически использует объект аренды, что зафиксировано выездной проверкой Департамента природных ресурсов и экологии города Севастополя и прокуратурой города Севастополя, в связи с чем, неосновательное обогащение у арендодателя не наступило, также истцу были известны все недостатки земельного участка, поскольку на момент заключения договора уступки прав аренды, Постановление Правительства Севастополя от 04.03.2019 уже было принято.

Определениями от 12.12.2024 и 12.01.2025 апелляционные жалобы приняты к производству суда апелляционной инстанции и назначены к совместному рассмотрению в судебном заседании.

От истца 25.01.2025  поступили возражения на апелляционные жалобы, в которых предприниматель, просил решение суда первой инстанции обставить без изменения, как законный и обоснованный судебный акт.

Рассмотрение апелляционных жалоб неоднократно откладывалось, в том числе по ходатайствам лиц, участвующих в деле, для мирного урегулирования спора.

В судебном заседании 29.01.2025 представители апеллянтов поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, представитель истца против доводов апелляционных жалоб возражал.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе, путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем,  на основании  ст. ст. 121, 123, 156, 266  АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся лиц.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 26.06.2018 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Верховина» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №561/2018 (далее – Договор), предметом которого выступает переданный в рамках договора аренды от 21.08.2003 земельный участок с кадастровым номером 91:02:001002:196, площадью 17639 кв.м, расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе Бухты Омега (пляж «Омега»), категория земель: земли населённых пунктом, разрешенное использование - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса (пункт 1.1 Договора).

Нормативная цена земельного участка составляет 105 544 367,62 рублей (пункт 2.1 Договора аренды).

В соответствии с пунктом 2.2 Договора годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 №524-ПП, в размере 5% от нормативной цены земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.3 Договора величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету, составляет: 105 544 367,62 рублей х 0,05 = 5 277 218,38 рублей.

В силу пункта 2.4 Договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты РФ, города федерального значения Севастополя, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 2.6 Договора арендная плата начисляется с момента государственной регистрации данного Договора и перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 4.2.5 Договора арендатор обязан использовать земельный участок исключительно в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Пунктом 4.3.2. Договора арендатор имеет право заключать договоры залога права аренды, договоры субаренды, внесения права аренды участка или его частей в уставный капитал юридического лица, передавать свои пава и обязанности по договору третьим лицам без согласия арендодателя при условии его письменного уведомления.

Срок действия Договора аренды – 2 года и 11 месяцев (пункт 6.1 Договора).

Договор зарегистрирован в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя от 15.11.2018 за № 91:02:001002:196-91/001/2018-2.

Между ООО «Верховина» (арендатор) и ИП ФИО1 (новый арендатор) 18.10.2019 заключен договор уступки права аренды земельного участка (далее – Договор уступки), согласно условиям пункта 1.1. которого в соответствии со ст. 22 ЗК РФ, п.4.3.2 договора аренды, арендатор уступает новому арендатору право аренды земельного участка с кадастровым номером 91:02:001002:196, площадью 17639 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, а районе Бухты Омега (пляж «Омега»), с видом разрешенного использования - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса, который находится в аренде у арендатора на основании договора аренды земельного участка от 26.06.2018.

Согласно пункту 1.2 Договора уступки новый арендатор принимает на себя все права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 26.06.2018, зарегистрированного в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя под № 91:02:001002:196-91/001/2018-2, с момента государственной регистрации настоящего договора.

В этот же день, 18.10.2019 между ООО «Верховина» и ИП ФИО1 был составлен акт приема-передачи земельного участка, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 91:02:001002:196, площадью 17639 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, а районе Бухты Омега (пляж «Омега»), на основании договора уступки от 18.10.2019.

Как следует из материалов дела, во исполнение принятых на себя обязательств, истец перечислил денежные средства  в размере 10 905 094,88 рублей за период с декабря 2019 года по февраль 2023 в качестве арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 91:02:001002:196.

Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя (далее Департамент архитектуры) 22.01.2020 был выдан Градостроительный план № RU94G-00005033 (далее – Градостроительный план), разработанный в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:02:001002:196, с видом разрешенного использования «для строительства и обслуживания гостиничного комплекса», расположенного по адресу: г. Севастополь, а районе Бухты Омега (пляж «Омега»), согласно которого зона допустимого размещения зданий, сооружений и строений на чертеже градостроительного плана земельного участка не указана в связи с несоответствием вида разрешённого использования земельного участка «для строительства и обслуживания гостиничного комплекса» функциональной зоне согласно Генеральному плану города Севастополя. (л.д. 17-24 том 1)

23.09.2020 в адрес Департамента архитектуры направил заявление о внесении изменений в Градостроительный план с учетом Постановления Правительства Севастополя от 04.03.2019 № 141-ПП «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории в районе бухты Омега – проспект Античный» в Гагаринском муниципальном округе, согласно которого вид разрешенного использования земельного участка арендуемого истцом определен как «для строительства и обслуживания гостиничного комплекса».

В ответ на указанное заявление истца, Департамент архитектуры письмом от 18.11.2020 № 5905/01-02-04-08/02/20 сообщил, что в соответствии с Генеральным планом города Севастополя, утвержденным решением Севастопольского городского Совета от 13.12.2005 № 4114, указанный земельный участок по функциональному назначению расположен в проектируемой зоне зеленых насаждений общего пользования (парки, скверы и др.), частично в зоне кратковременной рекреации (пляжи, спортивно-развлекательные комплексы). (л.д. 26-27 том 1)

Кроме того, как указано в письме Департамента архитектуры, согласно документации по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории улично-дорожной сети и территории общественного пользования», утвержденной постановлением Правительства Севастополя от 23.04.2018 № 248-ПП, данный участок граничит с красными линиями улично-дорожной сети (территорией общего пользования).

В соответствии с Градостроительной документацией «Проект планировки и проект межевания территории в районе бухта Омега - проспект Античный» в Гагаринском муниципальном округе, утвержденной постановлением Правительства Севастополя от 04.03.2019 № 141 (далее - ППТ), меньшая часть земельного участка с кадастровом номером 91:02:001002:196 расположена в границах планируемого элемента планировочной структуры - территория общего пользования, в том числе улично-дорожная сеть, граничит с красными линиями устанавливаемыми ППТ.

Учитывая вышеизложенное, а также пункт 6 постановления Правительства Севастополя от 28.04.2015 № 339-ПП «Об утверждении Положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города федерального значения Севастополя» (далее Постановление № 339-ПП), в редакции, действующей на момент подготовки Градостроительного плана № RU94G-00005033, функциональное зонирование для данного участка определялось в соответствии с Генеральным планом города Севастополя.

Зона допустимого размещения зданий, строений и сооружений на чертеже Градостроительного плана не была указана в связи с несоответствием вида разрешенного использования земельного участка функциональной зоне, согласно Генеральному плану.

В дальнейшем, постановлением Правительства Севастополя от 07.08.2020 № 394-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Севастополя от 28.04.2015 № 339-ПП «Об утверждении Положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города федерального значения Севастополя» в Постановление № 399-ПП были внесены изменения, позволяющие не учитывать функциональные территории (зоны), установленные Генеральным планом города Севастополя при подготовке и утверждении документации по планировке территории.

Проектом межевания территории в районе бухта Омега - проспект Античный предусмотрен раздел земельного участка с кадастровым номером 91:02:001002:196 и образование новых участков: ЗУ 11 площадью 15 616 кв.м., с видом разрешенного использования «для размещения гостиниц (для строительства и обслуживания гостиничного комплекса)»; части ЗУ 4 площадью 2023 кв.м., с видом разрешенного использования: «Земельные участки (территории) общего пользования (код. 12) (Размещение пешеходных переходов, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства)».

При этом, согласно чертежу «Границы планируемого размещения объектов капитального строительства» Проекта планировки территории «В районе бухта Омега - проспект Античный» (Г3-1801005-II.1-ППТ-О(У)Ч.З) для части земельного участка с кадастровым номером 91:02:001002:196 соответствующей ЗУ 11 (согласно проекту межевания) определены границы планируемого размещения объектов капитального строительства.

Департамент в письме также указал, что, учитывая вышеизложенное, указать границы, в пределах которых, в соответствии с ППТ, разрешается строительство объектов капитального строительства, на чертеже Градостроительного плана будет возможно после завершения формирования земельного участка ЗУ 11, предусмотренного проектом межевания территории в районе бухта Омега.

Как видно из материалов дела, предприниматель письмом от 03.09.2021 № 01-09, направленным в адрес ДИЗО, сообщил о том, что предоставленный ИП ФИО1 в аренду земельный участок невозможно использовать для целей, указанных в договоре.

В свою очередь, истец свои обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком выполнил в полном объеме, в связи с чем просил, в кротчайшие сроки провести работы по образованию земельных участков в соответствии с Постановлением Правительства Севастополя от 04.03.2019 №141-ПП «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории в районе бухты Омега – проспект Античный», приостановить начисление арендной платы и возвратить денежные средства оплаченные в качестве арендной платы за период, когда земельный участок нельзя было использовать по назначению. (л.д.28 том. 1)

В связи с невыполнением ДИЗО требований, изложенных предпринимателем в вышеуказанном письме от 04.03.2021, предприниматель повторно направил в адрес ответчика письмами от 22.11.2022 №1-11, 09.01.2023 №01-01, от 14.02.2023 б/н, в которых просил произвести раздел арендуемого участка в соответствии с Постановлением Правительства Севастополя от 04.03.2019 № 141-ПП «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории в районе бухты Омега – проспект Античный», приостановить начисление арендной платы и возвратить денежные средства, оплаченные в качестве арендной платы за период, когда земельный участок нельзя было использовать по назначению. (л.д. 29-32 том 1)

Департамент, в свою очередь, письмами от 21.12.2022 №20330/01-10- 04-13/02/22, от 01.02.2023 №1329/01-10-04-14/02/23, от 22.02.2023 №2688/01- 10/04-14/02/23 сообщил, что на момент заключения Договора уступки, ППТ было уже утверждено, при этом арендатор в силу пункта 4.3.1 Договора аренды имеет право самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке, в связи с чем Департамент рекомендовал осуществить указанные в письмах мероприятия по разделу земельного участка самостоятельно, обратившись с заявлением и необходимым документами за предоставлением государственной услуги: «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории», утверждённой Приказом Департамента от 07.12.2021 №15-АР.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения в виде выплаченной арендной платы с декабря 2019 года по февраль 2023 года в размере 10 905 094,88 рублей.

Судом первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объеме, при этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у истца отсутствовала реальная возможность использования арендованного имущества по целевому назначению и данная возможность была утрачена на момент заключения спорного договора, а материалами дела подтверждается неисполнение арендодателем обязанности перед арендатором по встречному предоставлению имущества пригодного для использования по целевому назначению, согласно Договору аренды.

Выслушав стороны, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Предметом спора являются материально-правовые требования истца о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы, в связи с невозможностью использования земельного участка согласно цели, для которой он предоставлен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

Применение норм о неосновательном обогащении возможно только в случае установления судом совокупности обстоятельств: пользование ответчиком имуществом истца в отсутствие правовых оснований для этого, сбережение ответчиком денежных средств за счет истца, размер неосновательного сбережения (неосновательного обогащения).

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех условий: наличие факта приобретения (сбережения) имущества; приобретение (сбережение) этого имущества за счет другого лица; отсутствие правовых оснований для такого приобретения (сбережения), то есть - приобретение (сбережение) этого имущества не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке (договоре).

В предмет доказывания по спору о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт получения ответчиком имущества, принадлежащего истцу; факт использования ответчиком этого имущества; период пользования имуществом, сумма неосновательного обогащения. Возможность извлечения и размер доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества должны быть доказаны истцом (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 29.01.2013 N 11524/12, с учетом того, что основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п., распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.

Таким образом, суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

Как уже указывалось ранее, факт передачи земельного участка с кадастровым номером 91:02:001002:196 в пользование предпринимателя подтверждается актом приема-передачи от 18.10.2019.

За пользование земельным участком с кадастровым номером 91:02:001002:196, арендатор вносил арендную плату за период с декабря 2019 года по февраль 2023 года в установленном договором размере.

Согласно предоставленных истцом в материалы дела доказательств (платёжных поручений), арендатором в период с декабря 2019 года по февраль 2023 года была произведена арендная плата в размере 10 905 094,88 рублей.

В пункте Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ. Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Оценивая добросовестность ответчика в спорных правоотношениях, суд установил и учитывает следующие обстоятельства.

Коллегией судей установлено, что спорный земельный участок с КН:196, предавался в аренду по договору от 26.06.2018 года, с видом разрешенного использования – «для строительства и обслуживания гостиничного комплекса» (пункт 1.1 договора).

Истец приобрел права и обязанности по договору аренды в результате уступки права аренды в соответствии со ст. 22 ЗК РФ 18.10.2019 года.

Обратившись в Департамент архитектуры и градостроительства, истцу 22.01.2020 был выдан Градостроительный план, согласно которого зона допустимого размещения зданий, сооружений и строений на чертеже градостроительного плана земельного участка не указана в связи с несоответствием вида разрешённого использования земельного участка «для строительства и обслуживания гостиничного комплекса» функциональной зоне согласно Генеральному плану города Севастополя.

Постановлением Правительства Севастополя от 23.04.2018 №248-ПП утвержден проект планировки территории градостроительной документации «Проект планировки и проект межевания территории улично-дорожной сети и территории общественного пользования», согласно которому спорный земельный участок граничит с красными линиями улично-дорожной сети (территорией общего пользования). Указанный нормативный правовой акт опубликован на официальном сайте Правительства Севастополя 25.04.2018

Постановлением Правительства Севастополя от 04.03.2019 года №141-ПП утверждена градостроительная документация  «Проект планировки и проект межевания территории в районе бухта Омега – проспект Античный» в Гагаринском муниципальном округе. Указанный нормативный правовой акт опубликован на официальном сайте Правительства Севастополя 11.03.2019. Данным актом предусмотрено, что меньшая часть земельного участка с КН:196 расположена в границах планируемого элемента планировочной структуры - территория общего пользования, в том числе улично-дорожная сеть, граничит с красными линиями устанавливаемыми ППТ.

Пунктом 6 постановления Правительства Севастополя от 28.04.2015 № 339-ПП, в редакции, действующей на момент подготовки Градостроительного плана, предусмотрено, что функциональное зонирование для данного участка определялось в соответствии с Генеральным планом города Севастополя. В дальнейшем, постановлением Правительства Севастополя от 07.08.2020 № 394-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Севастополя от 28.04.2015 № 339-ПП «Об утверждении Положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города федерального значения Севастополя» в Постановление № 399-ПП были внесены изменения, позволяющие не учитывать функциональные территории (зоны), установленные Генеральным планом города Севастополя при подготовке и утверждении документации по планировке территории.

Указанным выше ППТ предусмотрен раздел земельного участка с КН:196 и образование новых участков: ЗУ11 площадью 15616 кв.м. с видом разрешенного использования «для размещения гостиниц (строительства и обслуживания гостиничного комплекса» и ЗУ4 площадью 2023 кв.м., с видом разрешенного использования «земельные участки (территории общего пользования (код 12) (размещение пешеходных переходов, скверов, бульваров, площадей, проездов малых архитектурных форм благоустройства), и согласно чертежу  «Границы планируемого размещения капитального строительства» ППТ для спорного земельного участка определены границы планируемого размещения объектов капитального строительства.

Таким образом, Департамент архитектуры и градостроительства разъяснил в своем ответе от 18.11.2020  на обращение истца о том, что граница, в пределах которой, в соответствии с ППТ, разрешается строительство объектов капитального строительства, на чертеже ГПЗУ будет после завершения формирования земельного участка ЗУ11.

Истец, полагая, что ответчик обязан самостоятельно подготовить схему раздела, сформировать земельные участки ЗУ 11 и ЗУ 4, утвердить схему, обратился 03.09.2021 в ДИЗО с требованием о проведении работ  по образованию земельных участков ЗУ 11 и ЗУ4.

С заявлениями и необходимыми  документами за предоставлением государственной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» истец не обращался, как и отсутствуют доказательства отказа в завершении формирования земельного участка ответчиком.

Указанные обстоятельства истец подтвердил в суде первой и апелляционной инстанции.

В соответствии с п. п.3 п. 1  ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ.

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера. (п. 1 статьей 11.10 ЗК РФ)

В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в течение двадцати дней со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить; а также копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 7 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6 ст. 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом.

Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (пункт 13 ст. 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, законодатель не предусматривает обязанности Департамента или иного исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обращения за осуществлением раздела спорного земельного участка и формирования новых участков, а напротив предполагается, что с указанным заявлением и необходимыми документами может обратиться заинтересованное лицо, к которому коллегия судей относит арендатора.

При таких обстоятельствах именно истец, как добросовестный арендатор, желающий в соответствии с требованиями земельного законодательства, осуществлять использование спорного земельного участка, должен был обратиться с заявлением об утверждении схемы раздела спорного земельного участка, предполагающего формирования двух земельных участков ЗУ 11 и ЗУ 4. Вместе с тем, истец с таким заявлением не обратился, в связи с чем, поведение истца в спорных правоотношениях нельзя признать добросовестным, а поэтому доводы истца о нарушении его прав, ввиду невозможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования подлежат отклонению.

Относительно доводов об освобождении от уплаты арендной платы, коллегия судей полагает необходимым обратить внимание на определение Верховного Суда РФ от 20.05.2022 №306-ЭС22-6496, в котором высказана правовая позиция, в соответствии с которой для применения льготного порядка исчисления размера арендной платы за весь земельный участок, ограниченный в обороте, судам необходимо установить, является ли арендованный земельный участок неделимым. В случае, если из земельного участка, ограниченного в обороте, собственник объекта недвижимости может образовать земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации данного объекта недвижимости, который не будет ограничен в обороте, льготный размер арендной платы не подлежит применению к площади земельного участка, который может быть образован для размещения и эксплуатации таких объектов недвижимости. При определении размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности и отнесенных к землям, ограниченным в обороте, необходимо установить юридически значимые обстоятельства, в том числе момент, с которого арендатор (пользователь) мог принять меры для образования (раздела) необходимого ему участка для эксплуатации принадлежащих ему строений, исключив площадь участка, ограниченного в обороте, а также обстоятельства и причины, препятствующие такому разделу, в том числе действия (бездействия) уполномоченных органов. Указанная возможность может быть реализована арендатором, в том числе посредством внесения изменений в документацию по планировке территории (часть 21 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации) либо иным не противоречащими закону способами.

Таким образом, установив, что спорный земельный участок делим и часть его, которая ограничена в обороте, может быть выделена, а на момент вступления в спорные правоотношения, истец, как профессиональный субъект предпринимательской деятельности участник должен был знать о Постановлении Правительства Севастополя от 04.03.2019 №141 ПП, ограничивающий право пользования земельного участка, а впоследствии узнал о возможности раздела земельного участка, с целью исключения площади участка, ограниченного в обороте, однако не предпринял таких необходимых действий для его раздела, при этом наличие причин и обстоятельств, препятствующих такому разделу не установлено, коллегия судей приходит к выводу о том, что доводы истца о взыскании неосновательного обогащения с ДИЗО, ввиду отсутствия встречного предоставления со стороны арендодателя, и невозможностью использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, являются не состоятельными.

При этом, апелляционный суд, изучив обстоятельства настоящего дела и представленные доказательства, считает, что Департамент действовал добросовестно в пределах своих полномочий, денежные средства в качестве арендной платы получал на основании имеющегося между истцом и ответчиком Договора и в полной мере исполнил обязательства предусмотренные указанным Договором, в связи с чем коллегия судей  приходит к выводу об отсутствии в действиях Департамента (прямых или косвенных) умысла на получение неосновательного обогащения.

При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает, что апелляционные жалобы Департамента по имущественным и земельным  отношениям  города Севастополя, а также Правительства  Севастополя подлежат удовлетворению, решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 13 ноября 2023 года по делу      № А84-6762/2023 - отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей за рассмотрение апелляционных жалоб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                                      Н.И. Сикорская

Судьи                                                                                                      О.Г. Градова

                                                                                                                    Ю.В. Колупаева