Постановление от 31 марта 2023 г. по делу № А55-23354/2022

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-23354/2022
г. Самара
31 марта 2023 года
11АП-2084/2023



Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2023 года


Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А., судей Копункина В.А., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2022 года по делу №А55-23354/2022 (судья Медведев А.А.), по иску Министерства строительства Самарской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Кольцо",

о приостановлении деятельности,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Государственной инспекции строительного надзора Самарской области,

с участием в судебном заседании:

от истца - представителя ФИО2, по доверенности от 30.12.2022 г.,

от ответчика - представителя ФИО3, по доверенности от 13.02.2023 г.,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Министерство строительства Самарской области обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором с учетом принятых судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ уточнений просило приостановить осуществление застройщиком ООО «КОЛЬЦО» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома ЖК «Космолет», расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Антонова-Овсеенко/ул. Советской Армии на срок - три месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2022 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе (с учетом представленных дополнений) заявитель выражает несогласие с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для приостановления осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, ссылаясь на то, что срок передачи участникам долевого строительства жилых помещений по акту приема-передачи -31.12.2021 нарушен, ООО «Кольцо» не исполнило обязанность, предусмотренную договорами долевого участия в строительстве по передаче участникам долевого строительства объекта в срок, установленный такими договорами. Указывает, что в связи с продлением разрешения на строительства от 12.09.2019 №36-301000-176-2019, на срок до 31.12.2022, ООО «Кольцо» с участниками долевого строительства было перезаключено 540 договоров долевого участия в строительстве из 551, путем подписания дополнительных соглашений об изменении срока передачи объекта - 30.06.2023, которые являются не заключенными, поскольку не зарегистрированы в установленном порядке. Указывает, что в настоящее время степень строительной готовности объекта составляет 44 %, строительство объекта не ведется с 04.07.2022. Подробно доводы заявителя приведены в апелляционной жалобе.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца - ФИО2, по доверенности от 30.12.2022 г., апелляционную жалобу поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика - ФИО3, по доверенности от 13.02.2023 г., в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Кольцо" является застройщиком, осуществляющим строительство жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и поземным паркингом по адресу: Самарская область, город Самара, Советский район, ул. Антонова-Овсеенко/ул. Советской Армии (далее - объект) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Установлено, что Министерством Обществу были выданы разрешения на строительство объекта от 31.10.2017 № 63-301000-202-2017 со сроком до 31.10.2021 и от 12.09.2019 № 36-301000-176-2019 сроком до 31.12.2022.

Застройщиком было заключено 551 договор долевого участия в строительстве в отношении 782 жилых помещений, реализовано 782 помещения из 879.

Согласно представленной Обществом отчетности застройщика за 1 квартал 2022 об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, первый договор участия в долевом строительстве объекта зарегистрирован обществом в Управлении Росреестра по Самарской области 18.09.2018.

Обращаясь в суд, истцом указывалось, что первоначальный срок передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства, предусмотренный условиями договоров участия в долевом строительстве, заключенных обществом с участниками долевого строительства - 31.12.2021, нарушен застройщиком, в указанный срок завершение строительства объекта не было завершено, объект не передан участникам долевого строительства. Общее количество договоров долевого участия, заключенных застройщиком и не исполненных, составляет 551 шт., с общей суммой неисполненных обязательств по таким договорам 1 979,85 млн. руб.

В связи с продлением разрешения на строительства от 12.09.2019 № 36-301000-176-2019 со сроком 31.12.2022, ООО «Кольцо» с участниками долевого строительства перезаключено 540 договоров долевого участия в строительстве из 551, путем подписания дополнительных соглашений об изменении срока передачи объекта - 30.06.2023.

Поскольку изменение предусмотренного договорами долевого участия в строительстве срока передачи ООО «Кольцо» объекта осуществлено не со всеми участниками долевого строительства, заявитель ссылался на нарушение застройщиком прав таких участников.

Министерством указывалось, что в настоящее время степень строительной готовности объекта составляет 44 %, строительство объекта не ведется с 04.07.2022.

С учетом изложенного, по мнению уполномоченного органа, имеются основания полагать, что объект не будет введен в эксплуатацию в срок, установленный договорами долевого участия в строительстве.

Ссылаясь на данные обстоятельства, Министерство, реализуя предоставленное частью 15 статьи 23 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) право, просило приостановить деятельность застройщика ООО «КОЛЬЦО», связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и поземным паркингом по адресу: Самарская область, город Самара, Советский район, ул. Антонова-Овсеенко/ул. Советской Армии на срок три месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ положения данного закона регулируют отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливают гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что для целей этого закона под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с этим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

На основании части 2 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).

Согласно пунктам 3, 4 части 15 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если: более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ; застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации; застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100000 руб.; застройщиком не исполнялись требования Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ меры воздействия.

Пунктом 6 части 6 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ и Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 октября 2005 года N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства" предусмотрено предоставление застройщиками в уполномоченный орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, если в течение этого квартала действовал хотя бы один договор участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с участником долевого строительства или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору.

В силу пункта 2 Правил представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 октября 2005 года N 645, застройщик ежеквартально представляет в уполномоченный орган исполнительной власти, на который в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации возложен контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости, отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Как указывалось истцом, согласно отчётности за 3 квартал 2022, застройщиком ООО «Кольцо» привлечено для строительства объекта ЖК «Космолет» 1 620,01 млн. руб. денежных средств участников долевого строительства.

Фактически выполнено работ на сумму 1555,726 млн. руб., из них выданы авансы подрядчикам и поставщикам в размере 516,36 млн. руб., на складах, согласно ежеквартальной отчетности находится строительный материал на сумму 133,689 млн. руб., также имеется дебиторская задолженность участников долевого строительства по оплате договоров долевого участия в строительстве в размере 472,093 млн. руб.

Таким образом, считает Министерство, у застройщика достаточное количество денежных средств для завершения строительства - 1,122,142 млн.руб., однако строительная готовность объекта с 2018 года по настоящее время составляет 38 % и не соответствует сроку завершения строительства согласно разрешению на строительства, в связи с тем, что в трех секциях построено по 9-10 этажей из 33. Для реализации проекта строительства в указанный срок застройщику необходимо возводить по 2 этажа на трех секциях одновременно, однако с лета 2022 строительство остановлено.

Также из материалов дела следует, что в отношении ООО «Кольцо» 31.10.2022 Министерством был проведен инспекционный визит, в ходе которого установлены факты нецелевого использования денежных средств граждан - участников долевого строительства, выразившихся в отсутствии положительной динамики строительства при достаточном количестве денежных средств, отсутствие договоров по выданным авансам подрядчикам и отсутствие строительного материала на строительной площадке по суммам, отраженным в отчетности застройщика.

Как указал заявитель, материалы по вышеуказанным нарушениям направлены в прокуратуру Самарской области и ГУ МВД России по Самарской области и в отношении застройщика ООО «Кольцо» заведено уголовное дело № 1220136000101172 от 11.11.2022 по ч. 4 ст. 159 УК РФ, в связи с выявлением уголовно наказуемых деяний в части нецелевого использования денежных средств граждан-участников долевого строительства.

Всего застройщиком заключено 560 договоров долевого участия в строительстве, из них по 437 срок ввода объекта в эксплуатацию установлен IV квартал 2022 и передача 30.06.2023. По 125 договорам долевого участия в строительстве срок ввода объекта в эксплуатацию -31.10 2021 и передача -31.12.2021, из них по 2 договорам долевого участия в строительстве не заключены дополнительные соглашения и в отношении 10 договоров долевого участия в строительстве ведется производство по уголовным делам.

При этом Министерство указывало на не заключенность 50% дополнительных соглашений к договорам долевого участия в виду отсутствия их регистрации в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ.

В связи с нарушением срока ввода объекта в IV квартале 2022 министерством направлено предостережение застройщику о недопустимости нарушений п. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ и о необходимости направления не позднее чем за два месяца до истечения срока ввода объекта участникам долевого строительства соответствующей информации и предложения об изменении 560 договоров долевого участия.

Кроме того, Министерство ссылалось на привлечение застройщика ООО «Кольцо» в 2022 году к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ, а также на то, что в производстве Арбитражного суда Самарской области в 2022 году в отношении юридического лица ООО «Кольцо» рассматриваются дела о взыскании задолженностей на общую сумму 9,2 млн. руб., а согласно сведениям ФССП России, в отношении ООО «Кольцо» открыто 9 исполнительных производств на сумму 34,7 млн. руб.

Оценивая доводы Министерства, суд первой инстанции исходил из следующего.

Первоначальным застройщиком жилого дома на углу улиц Антонова-Овсеенко и Советской Армии в Советском районе г.Самары являлось ЗАО «Волга-ЭнергоРесурс».

В августе 2012 года ООО "Кольцо" приняло на себя обязательства по завершению строительства и ввода в эксплуатацию указанного социально-значимого проблемного объекта долевого строительства.

Жилой дом имел статус проблемного согласно п. 55 Перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 13.07.2011 №329 (в редакции постановления Правительства Самарской области от 27.01.2015 № 18).

Строительство объекта велось с предоставления в аренду закрытому акционерному обществу «Волга-ЭнергоРесурс» земельного участка, площадью 16 600 кв.м, в Советском районе г.Самары (постановление Главы г.Самары № 669 от 09.06.2001) и заключением между департаментом строительства и архитектуры г. Самара и ЗАО «ВолгаЭнергоРесурс» договора от 27.09.2001 № 8 «О долевом участии в проектировании и строительстве 8-ми секционного 14-ти этажного дома на углу улиц Антонова-Овсеенко и Советской Армии».

Постановлением Главы г. Самары № 4501 от 15.11.2004 утвержден проект границ земельного участка площадью 16 600 кв.м, и продлен срок аренды для завершения строительства и проектирования жилого дома.

В течение 2001-2004 годов ЗАО «Волга-ЭнергоРесурс» из запланированных восьми секций построило секции «А» и «Б» (готовность около 55-60%), начало строительство секций «В» и «Г» (готовность около 3-5%) и подготовило котлован для секций «Д» и «Е». В строительстве двух оставшихся секций «Ж» и «И» ЗАО «Волга-ЭнергоРесурс» участия не принимало.

В 2004 году в связи с финансовыми затруднениями строительство было приостановлено, в апреле 2006 года в отношении застройщика началась процедура банкротства. Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.01.2011 организация была ликвидирована.

В августе 2012 года одновременно с передачей прав по договору от 27.09.2001 №8 «О долевом участии в проектировании и строительстве 8-ми секционного 14-ти этажного дома на углу улиц Антонова-Овсеенко и Советской Армии» ответчику были переданы права по договорам аренды № 247 от 04.09.2008 и № 248 от 19.05.2008 на земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0907001:551 и 63:01:0907001:0550 соответственно, включая накопленную задолженность по арендной плате, на момент принятия превышавшую 45 млн. рублей.

Суммарный объем обязательств, переданных Обществу в 2012 г., составил 24 580,19 кв.м., из которых 9 163 кв.м. - это обязательства перед обманутыми дольщиками, включенными в реестр обманутых дольщиков Самарской области.

В феврале 2013 года между Министерством и Обществом были подписаны дополнительные соглашения к договорам аренды, согласно которым застройщику предоставлены отлагательные условия по внесению арендных платежей на срок в 30 месяцев, при этом было оговорено, что после завершения строительства жилого дома имеющаяся задолженность будет списана в счет компенсации понесенных затрат на решение проблем обманутых дольщиков Самарской области.

08.08.2014 ответчику было выдано разрешение на строительство №63301000-109 дома по адресу: Самарская область, г.Самара, Советский район, улица Антонова-Овсеенко/ улица Советской Армии, 14.01.2015 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №63301000-005э (первая очередь).

После завершения работ по достройке первой очереди дольщикам по актам приема- передачи переданы 95 квартир, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения коммерческого назначения в цокольном этаже секции «А» и на первом этаже секции «Б».

Введением в эксплуатацию секций «А» и «Б» объекта (первая очередь) застройщик исполнил обязательства перед дольщиками в объеме 10 081,74 кв.м., из которых 5 563 кв.м. - площадь, переданная обманутым дольщикам в виде жилых помещений, а также удовлетворение прав обманутых дольщиков в форме компенсаций при расторжении договоров инвестирования.

В виду отсутствия экономической целесообразности строительства запланированных ранее секций второй очереди «В» - «Е» Общество приняло решение об изменении характеристик жилого дома и разработке нового проекта.

31.10.2017 застройщику было выдано разрешение на строительство второй очереди объекта сроком на 4 года.

В период с сентября 2017 года по март 2018 года совместно с Министерством проведена работа по переводу реестровых дольщиков Общества на завершенные объекты, находящиеся по адресу: <...> дома № № 25 и 27.

В результате проведенной работы на вышеуказанный объект переведены 44 дольщика с общей площадью 2 530 кв.м.

В декабре 2017 г. и в июне 2018 г. Министерство в адрес застройщика направило списки участников долевого строительства (44 человека) с общим объемом требований 2 380 кв.м., права которых подлежат удовлетворению на возводимом объекте. Остаток площади, на которую Министерство должно передать реестровых дольщиков составляет 150 метров.

В результате работы, проведенной застройщиком, в том числе по вводу в эксплуатацию первой очереди, общий объем обязательств сократился с первоначальных 24 580,19 кв.м до 8 740,88 кв.м, из которых 3 600 кв.м - остаток обязательств перед дольщиками, включенными в реестр обманутых дольщиков Самарской области.

Всего на объекте застройщиком начиная с 18.09.2018 заключен 551 договор долевого участия в строительстве.

Согласно пункту 2.1 договоров долевого участия, срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию - 3 квартал 2021 года.

В соответствии с пунктом 2.2 договоров объект должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 31.12.2021.

Условия и сроки передачи объекта долевого строительства предусмотрены разделом 5 договоров, согласно которому передача объекта долевого строительства осуществляется после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости, путем подписания сторонами акта приема-передачи.

Обществом указывалось, что с большинством дольщиков заключены дополнительные соглашения о продлении сроков передачи объекта, дополнительные соглашения остались незаключенными только с девятью участниками долевого строительства. Кроме того, один из дольщиков (ФИО4) направил застройщику уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке и о возврате денежных средств. После проведения сверки по расчетам ему будут возвращены денежные средства и договор с ним расторгнут. В настоящее время на регистрацию в Росреестр поданы два дополнительных соглашения к договору о продлении сроков строительства, заключенных с ФИО5 и ФИО6

В отношении остальных 9-ти дольщиков Общество ссылалось на отсутствие у него возможности заключить с ними соответствующие дополнительные соглашения, поскольку в отношении них было возбуждено и расследовалось уголовное дело по ч.4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение), в рамках которого все договоры долевого участия у застройщика были изъяты еще в 2019 году. При таких обстоятельствах у застройщика отсутствует целесообразность в продлении сроков договоров с этими 9-ти дольщиками в связи с тем, что принадлежащие им квартиры являются объектами уголовных дел и после вступления в силу приговоров будет решаться вопрос о признании договоров с ними недействительными.

По имеющейся у застройщика информации, Министерством строительства Самарской области в Управление Росреестра по Самарской области поступило уведомление от 17.10.2022 № МС/8777 о неисполнении застройщиком ООО «Кольцо» обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве - в течение 6 месяцев со дня наступления такой обязанности. В связи с этим осуществление действий по государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве приостановлено, что сделало невозможным регистрацию новых договоров долевого участия, а также регистрацию дополнительных соглашений с гр. Тростянсткой (договор ДДУ № Н2/7-382) и гр. ФИО5 (договор ДДУ № 462,463, 452/К).

08.12.2022 инициативной группой участников долевого строительства ЖК «Космолет» в адрес Министра строительства Самарской области направлено групповое обращение с просьбой отозвать рассматриваемое в настоящем судебном заседании заявление (т.3, л.д. 59-60).

Как следует из материалов дела, разрешение на строительство от 12.09.2019 № 63-301000-176-2019 первоначально было выдано Министерством на срок до 31.10.2021.

Затем действие разрешения продлевалось до 31.12.2022 в связи с ограничительными мерами, введенными на основании Указа Президента РФ от 25.03.2020 года № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней», Указа Президента РФ от 02.04.2020 года № 239 «О мерах по обеспечению санитарно- эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», постановления Губернатора Самарской области от 16.03.2020 года № 39 «О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV», постановления Правительства РФ от 03.04.2020 года № 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году», Постановления Губернатора Самарской области от 30.06.2020 года № 150 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Самарской области».

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве..." (действовавшим в период с 29.03.2022 по 01.09.2022) был установлен запрет для контролирующего органа в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 г. включительно обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 15 статьи 23 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если такое основание возникло в указанный период.

Министерство обратилось в суд 01 августа 2022г.

Постановлением Правительства РФ от 01.09.2022 № 1534 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479» признана утратившей силу норма, согласно которой контролирующий орган в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 г. включительно не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 15 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если такое основание возникло в указанный период.

Суд первой инстанции исходил из того, что положениями АПК РФ не предусмотрено оснований для нерассмотрения заявления либо прекращения производства по делу в связи с обращением уполномоченного органа в суд в период действия запрета на обращение в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности.

Первоначально, обращаясь в суд, заявитель просил о приостановлении деятельности застройщика на срок до 31.12.2022.

В ходе судебного разбирательства Министерство уточнило заявленные требования в части срока приостановления деятельности Общества - три месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Суд первой инстанции указал, что Министерством допущено одновременно изменение основания и предмета иска, поскольку заявленные требования Министерство мотивировало обстоятельствами, возникшими после обращения заявителя в суд, в связи с чем, при вынесении решения суд исходил из первоначально заявленных исковых требований.

Вместе с тем, предметом заявленных требований является приостановление деятельности застройщика, в ходе судебного разбирательства Министерством был изменен срок приостановления деятельности застройщика. При этом, как в первоначально заявленных требованиях, так и после их уточнения заявитель ссылался на положения части 15 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ. Таким образом, заявителем не допущено одновременное изменение предмета и основания иска. Кроме того, уточнение заявленных требований было принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Однако данные обстоятельства не повлияли на правильность выводов суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Министерством требований.

В соответствии с правовыми позициями, изложенными в постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.11.2002 N 15-П, от 30.07.2001 N 13-П, от 12.05.1998 N 14-П, определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 07.02.2002 N 16-О, от 05.07.2001 N 130-О, от 07.06.2001 N 139-О, от 14.12.2000 N 244-О, пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях", приостановление деятельности относится к мерам государственного принуждения, которые должны применяться с учетом характера допущенного правонарушения, размера причиненного вреда, степени вины правонарушителя, его имущественного положения и иных существенных обстоятельств; не должны подавлять экономическую самостоятельность и инициативу граждан и юридических лиц, чрезмерно ограничивать право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности, а также право частной собственности.

Доказательств грубого и систематического неисполнения обществом требований Федерального Закона N 214-ФЗ, в том числе использования привлекаемых денежных средств не по целевому назначению, предъявления ему участниками долевого строительства требований о расторжении договоров и возврате уплаченных денежных средств, материалы дела не содержат.

Как следует из материалов дела, нарушение трехмесячного срока передачи Объекта, установленного п. 3 ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, возникло у застройщика только 01.04.2022, так как крайний срок передачи квартир дольщикам по договорам долевого участия определялся 31.12.2021.

Впоследствии разрешение на строительство было продлено до 31.12.2022, в связи с чем, с дольщиками были подписаны соглашения об изменении срока передачи объекта долевого строительства - 30.06.2023 (540 договоров из 551).

Возможность заключения дополнительных соглашений с иными участниками долевого строительства объективно затруднена по вышеприведенным основаниям.

В соответствии с представленными суду пояснениями Государственной инспекции строительного надзора Самарской области 31.10.2022 должностные лица Инспекции приняли участие в организуемом министерством строительства Самарской области инспекционном визите на данном объекте. На момент проведения инспекционного визита выполнены работы по устройству монолитных железобетонных конструкций: ниже отм. 0.000 секций №№ 1,2,3, подземных паркингов №№ 1,2, ниже и выше отм. 0.000 офисных пристроев №№ 1,2. Также произведено устройство монолитных железобетонных конструкций в количестве 10-ти этажей секций № 3, 7-ми этажей в полном объеме, 8-ого этажа в объеме 50% секции № 2, 9-ти этажей без плиты перекрытия над 9-тым этажом секции № 1. Произведены работы по устройству наружных ограждающих конструкций и перегородок в количестве 9-ти этажей, кирпичной кладки ограждений переходных лоджий в количестве 3-х этажей секции № 3, 6-ти этажей и ограждения переходной лоджии 1-ого этажа секции № 2, 2-х этажей секции № 1. Согласно характеристикам объекта, указанным в разрешении на строительство, а также в проектной документации, имеющей положительные заключения экспертизы, общая площадь объекта составляет - 72 805, 17 кв.м, объем — 253375, 47 куб.м, количество этажей - 33, количество подземных этажей - 1, площадь застройки - 4080 кв.м. Строительство объекта приостановлено и на момент проведения инспекционного визита не осуществлялось.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества пояснил, что в настоящее время строительство объекта возобновлено, срок разрешения на строительство продлен до 31.12.2023, застройщиком привлечены частные инвестиции для завершения строительства объекта в установленные сроки.

Доводы Министерства о том, что дополнительные соглашения с дольщиками не прошли государственную регистрацию, следовательно, являются незаключенными, не влияют на исполнение принятых застройщиком на себя обязательств.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" дано разъяснение о том, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ. При рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации сделки не влечет юридических последствий для третьих лиц, однако не означает отсутствие обязательств сторон по сделке.

Следует также учитывать, что при обращении с требованием о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, контролирующий орган обязан доказать не только наличие оснований для применения к застройщику данной предупредительной меры, непосредственно связанной со спецификой осуществляемой им деятельности и ограничивающей временно правоспособность юридического лица, но и то, что ее принятие является необходимым для защиты экономических интересов Российской Федерации, прав и законных интересов потребителей и иных лиц, обеспечит именно восстановление прав и их законных интересов, а не повлечет для них еще более неоправданные (отрицательные) последствия как результат ее применения.

Положения части 15 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ не устанавливают безусловной обязанности арбитражного суда при наличии приведенных в этой норме оснований принять решение о приостановлении осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объектов недвижимости.

Ссылка апеллянта на привлечение застройщика к административной ответственности отклоняется, поскольку основанием для обращения контролирующего органа в суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика является выявление нарушений, установленных пунктом 5 части 23 Федерального закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым в проектной декларации, представленной застройщиком в контролирующий орган, застройщиком продекларированы заведомо недостоверные сведения о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона. Из представленного в дело постановления № 36 о назначении административного наказания от 05.12.2022 следует, что основанием привлечения застройщика к административной ответственности явилось нарушение им требований ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ.

Заявителем не доказано, что истребуемая им мера и срок приостановления деятельности застройщика - три месяца, является необходимой для защиты экономических интересов Российской Федерации, прав и законных интересов потребителей и иных лиц, будет способствовать обеспечению восстановление прав и законных интересов участников долевого строительства, при том, что большая их часть выразила согласие на изменение сроков завершения строительства.

В рассматриваемом случае применение испрашиваемой департаментом меры не будет способствовать достройке (завершению строительства) спорного объекта долевого строительства, может повлечь прекращение строительства, чем будет нарушен баланс интересов, существенно нарушены права и интересы всех участников долевого строительства, а также принцип соразмерности ответственности совершенному правонарушению.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для принятия в отношении ООО "Кольцо" такой меры как приостановление осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства, в связи с чем, обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции также не установлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2022 года по делу № А55-23354/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.



Председательствующий судья



Судьи

Е.А. Митина



В.А. Копункин



С.Ш. Романенко