Решение от 25 апреля 2022 г. по делу № А16-288/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, 3-82-40, факс 2-11-23

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-288/2021
г. Биробиджан
25 апреля 2022 года
Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Столбовой С.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Пекин Тяньци" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 22 608 480 рублей 17 копеек,

о расторжении договоров аренды земельного участка от 28.11.2014 № 98, от 26.06.2018 № 50,

об обязании возвратить земельные участки (кадастровые номера: 79:03:0300003:164, 79:03:0300003:166, 79:03:0903003:149, 79:03:0903004:223, 79:03:0903003:151, 79:03:0000000:515, 79:03:0000000:516, 79:03:0903003:21, 79:03:0903003:29, 79:03:0903003:27) по актам приема-сдачи,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пекин Тяньци" (далее – Общество) о взыскании 22 608 480 рублей 17 копеек, о расторжении договоров аренды земельного участка от 28.11.2014 № 98, от 26.06.2018 № 50, об обязании возвратить земельные участки (кадастровые номера: 79:03:0300003:164, 79:03:0300003:166, 79:03:0903003:149, 79:03:0903004:223, 79:03:0903003:151, 79:03:0000000:515, 79:03:0000000:516, 79:03:0903003:21, 79:03:0903003:29, 79:03:0903003:27) по актам приема-сдачи.

Иск обоснован положениями статей 309, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и мотивирован неисполнением обществом принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей, что также послужило инициированием истцом процедуры расторжения договоров аренды земельного участка от 28.11.2014 №98, от 15.12.2017 №87, от 26.06.2018 №50.

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 13.05.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021, исковые требования Комитета удовлетворены полностью.

ООО «Пекин Тяньци», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Постановлением от 12 ноября 2021 года № Ф03-5805/2021 решение от 13.05.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021 по делу № А16-288/2021 Арбитражного суда Еврейской автономной области отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Еврейской автономной области.

Определением от 02.12.2021 исковое заявление принято судом к производству.

Ответчик отзыв на иск не представил, своего представителя в суд не направил,

о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд, в порядке частей 1, 2, 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителей истца и ответчика по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 28.11.2014 Комитетом (арендодателем) и ООО «Жун Сян» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 98, согласно пункту 1.1 которого, арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование, сроком на десять лет из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения» для ведения сельскохозяйственного производства, земельный участок общей площадью 13 111,2844 га, кадастровый номер 79:03:0000000:305. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Участок находится примерно в 4300 метрах от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: село Преображеновка, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679386.

19.07.2019 сторонами договора заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 28.11.2014 № 98, в соответствии с которым пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: «Арендодатель по настоящему договору предоставляет арендатору во временное пользование, сроком на десять лет из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения» для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, два земельных участка, общей площадью 13 111,284 га. Земельный участок № 1, площадью 3 090,4932 га, кадастровый номер 79:03:0300003:164. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Земельный участок расположен примерно в 10 800 метрах от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: село Преображеновка, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679386. Земельный участок № 2 площадью 10 020,7912 га, кадастровый номер 79:03:0000000:534. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Земельный участок расположен примерно в 4300 метрах от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: село Преображеновка, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679386.

В связи с разделом арендуемого земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:534, Комитет и ООО «Жун Сян» соглашением от 20.12.2019 внесли в договор аренды земельного участка от 28.11.2014 № 98 следующие изменения: «В пункте 1.1 договора и приложении № 2 к договору слова «Земельный участок № 2 площадью 10 020,7912 га, кадастровый номер 79:03:0000000:534. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Земельный участок расположен примерно в 4300 метрах от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: село Преображеновка, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679386» заменить словами: «Земельный участок № 2 площадью 5158,8219 га, кадастровый номер 79:03:0000000:541. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Земельный участок расположен примерно в 5380 метрах от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: село Преображеновка, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679386. Земельный участок № 3 площадью 2382,3002 га, кадастровый номер 79:03:0300003:166. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Земельный участок расположен примерно в 11 900 метрах от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: село Преображеновка, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679386. Земельный участок № 4 площадью 12781,1212 га, кадастровый номер 79:03:0000000:540. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Земельный участок расположен примерно в 6450 метрах от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: село Преображеновка, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679386. Земельный участок № 5 площадью 1201,5479 га, кадастровый номер 79:03:0300003:167. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Земельный участок расположен примерно в 8700 метрах от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: село Преображеновка, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679386».

Письмом, полученным арендодателем 23.12.2019, арендатор ООО «Жун Сян» ходатайствовал о даче письменного согласия о передаче ООО «Пекин Тяньци» прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.11.2014 № 98 в отношении земельного участка с кадастровым номером 79:03:0300003:166.

14.01.2020 арендодатель письмом за № 17 выразил согласие на обращение ООО «Жун Сян» о передаче прав и обязанностей ООО «Пекин Тяньци» по договору аренды земельного участка № 98 от 28.11.2014, в части земельного участка с кадастровым номером 79:03:0300003:166.

Между ООО «Жун Сян» (арендатором) и ООО «Пекин Тяньци» (новым арендатором) 14.01.2020 заключено соглашение, по условиям которого арендатор передает новому арендатору права и обязанности по договору аренды земельного участка от 28.11.2014 № 98 на земельный участок с кадастровым номером 79:03:0300003:166.

Кроме этого, КФХ ФИО2 и от имени администрации Ленинского муниципального района комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района (Арендодатель) года заключен договор аренды земельных участков № 87 от 15.12.2017, по которому арендован 1 земельный участок 79:03:0600007:18, площадью 402,4697 га, из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» па срок до 14.12.2020 года.

Соглашением от 27.11.2019 года между КФХ ФИО2 и ООО «ПЕКИН ТЯНЬЦИ» последнему переданы права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером 79:03:0600007:18, площадью 402,4697 га. Соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по ЕАО 17.12.2019 года.

Таким образом, ООО «ПЕКИН ТЯНЬЦИ» стало арендатором земельного участка с кадастровым номером 79:03:()60()0()7:18, площадью 402,4697 га, по договору № 87 о г 15.12.2017 года.

ООО «Зеленое поле» и от имени администрации Ленинского муниципального района комитетом но управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района (Арендодатель) года заключен договор аренды земельных участков № 50 от 26.06.2018, по которому арендованы 10 земельных участков 79:03:0903003:149, 79:03:0903004:223, 79:03:0903003:151, 79:03:0000000:515, 79:03:0000000:516, 79:03:0000000:517, 79:03:0000000:519, 79:03:0903003:21, 79:03:0903003:29, 79:03:0903003:27, общей площадью 7559,4262 га из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», на срок до 29.04.2025.

Соглашением от 27.06.2018 года между ООО «Зеленое поле» и КФХ ФИО3 последнему переданы права и обязанности в отношении всех названных десяти земельных участков общей площадью 7556,4262 га. Соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по ЕАО 14.08.2019 года.

Соглашением от 27.11.2019 между КФХ ФИО3 и ООО «ПЕКИН ТЯНЬЦИ» последнему переданы права и обязанности в отношении 8 земельных участков 79:03:0903003:149, 79:03:0903004:223, 79:03:0903003:151, 79:03:0000000:515, 79:03:0000000:516, 79:03:0903003:21, 79:03:0903003:29, 79:03:0903003:27, общей площадью 6353,9976 га. Соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по ЕАО 18.12.2019 года.

Таким образом, ООО «ПЕКИН ТЯНЬЦИ» стало арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 79:03:0903003:149, 79:03:0903004:223, 79:03:0903003:151,79:03:0000000:515, 79:03:0000000:516, 79:03:0903003:21, 79:03:0903003:29, 79:03:0903003:27, общей площадью 6353,9976 га по договору № 50 от 26.06.2018 года.

Вследствие неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, у последнего образовалась перед Комитетом задолженность в общем размере 22 608 480,17 руб., в том числе: По договору № 98 от 28.11.2014 года в размере 1 1 529 260,18 руб., из них: за второй период платежа па 25 сентября 2020 года и до настоящего времени в размере 5 764 630,09 руб; за третий период платежа на 25 октября 2020 года и до настоящего времени в размере 5 764 630,09 рубля; по договору № 87 от 15.12.2017 года в размере 498 471,73 руб., из них: за 4 квартал 2019 года на 20 декабря 2020 года и до настоящего времени в размере 14 941,54 руб., за 1 квартал 2020 года на 25 марта 2020 года и до настоящего времени в размере 321 176,98 руб., за 4 квартал 2020 года на 20 декабря 2020 года и до настоящего времени в размере 162 353,20 руб.; По договору № 50 от 26.06.2018 года размере 10 580 748,26 руб., из них: за 4 квартал 2019 года па 20 декабря 2019 года и до настоящего времени в размере 383 852,90 руб., за 1 квартал 2020 года па 25 марта 2020 года и до настоящего времени в размере 5 070 587,30 руб., за 4 квартал 2020 года на 20 декабря 2020 года и до настоящего времени в размере 5 126 308,06 рубля.

Комитет направил Обществу претензии за № 5003 от 21.12.2020 с предложением оплатить долг по арендной плате.

Непринятие ответчиком мер по своевременной оплате спорной задолженности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Неисполнение требований, указанных в претензии, явилось основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики применения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", разъяснено, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Сторонами согласованы существенные условия договоров № 98,87, 50, договоры аренды земельных участков подписаны уполномоченными представителями сторон, соответствует требованиям закона. Требования, предусмотренные пунктами 1, 2 статьи 609 ГК РФ, соблюдены. Следовательно, основания для признания договоров незаключенными или недействительными, отсутствуют.

Правоотношения сторон подлежат регулированию положениями Земельного кодекса РФ, главы 34 ГК РФ о договоре аренды, общими нормами об исполнении обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абзац 1 статьи 606 ГК РФ). Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено названным кодексом и другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливаются органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена..

Для решения вопроса об определении размера арендной платы суд учитывает следующее. По земельным участкам №№ 515, 516, 21, 27, 29, 149, 151, 223, 18, 164, 166 кадастровая стоимость участков изменена на рыночную, размер которой определен на основании оценки.

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Еврейской автономной области от 09.08.2021 №№11-27 кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: 79:03:0300003:164, 79:03:0300003:166, 79:03:0903003:149, 79:03:0903004:223, 79:03:0903003:151, 79:03:0000000:515, 79:03:0000000:516, 79:03:0903003:21, 79:03:0903003:29, 79:03:0903003:27 установлена в размере рыночной стоимости в соответствии с Отчетом ООО «Бизнес аудит оценка» №385/2021.

В соответствии с третьим абзацем ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции до 1 января 2017 г. (далее - Закон № 135-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. К таким случаям относятся положения пятого абзаца этой же статьи, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке ст. 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Аналогичная позиция отражена в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Поскольку соответствующие заявления об изменении кадастровой стоимости были поданы в 2021 году, следовательно, размер арендной платы подлежит пересчету в отношении периодов с 01.01.2021. Поскольку в исковом заявлении требования истца заявлены о взыскании долга за 2019, 2020 год, то суд не принимает данные изменения кадастровой стоимости.

В ходе рассмотрения дела установлено, что арендная плата по договорам № 98, 87, 50 исчислялась арендодателем и предъявлена ко взысканию за 1-4 кварталы 2020 года и 4 квартал 2019 года в соответствии с постановлением Правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 №491-пп, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (Порядок №491-пп).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 №9330/09, обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 №6171/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным. Согласно правовому подходу, приведенному в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации №29-П от 06.07.2018, нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяться не может – вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорными земельными участками является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение положений пункта, признанного несоответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению за период, предшествующий

В соответствии с вышеуказанным Порядком размер арендной платы рассчитывается по формуле: А=Спм*К*S, где: А – арендная плата, Спм – ставка арендной платы (руб.), К – размер коэффициента учитывающего виды разрешенного использования, осуществляемые на земельном участке, S – площадь земельного участка.

В Приложении №1 к Порядку №491-пп установлены ставки арендной платы (Спм) за земельные участки с видом разрешенного использования «Растениеводство» (код 1.1) и «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур» (код 1.1.1) на территории Ленинского района в размере 4,72 руб.

Решением суда Еврейской автономной области от 28.12.2020 по делу №3а-54/2020 ставки арендной платы (Спм) за земельные участки с видом разрешенного использования «Растениеводство» (код 1.1) и «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур» (код 1.1.1) на территории Ленинского района в размере 4,72 руб. и Приложение №1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденному постановлением Правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 №491-пп (в редакции от 08.07.2020 «243-пп), признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 26.05.2021 по делу №66а-547/2021 решение суда ЕАО оставлено без изменения.

Поскольку вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции признаны недействующими положения постановления Правительства ЕАО от 28.12.2019 № 491-пп, на основании которого истцом произведен расчет, она подлежит пересчету.

Применительно к настоящему спору ранее действующим нормативным правовым актом, регулирующим аналогичные правоотношения, является Закон Еврейской автономной области от 01.07.2015 №747-ОЗ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», согласно которому размер арендной платы за земельные участки устанавливается в годовом исчислении и рассчитывается по формуле:

A= V*K, где: A – арендная плата за земельный участок (руб. в год), V – кадастровая стоимость земельного участка (руб.), K – коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемом земельном участке. Учитывая вышеизложенное , арендная плата за 2019, 2020 год по спорным договорам подлежит расчету по указанной формуле.

При этом, размер коэффициентов утвержден решением Собрания депутатов Ленинского муниципального района ЕАО от 24.01.2020 № 45 «Об установлении размера коэффициента, учитывающего виды разрешенного использования арендуемых земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Ленинский муниципальный район» ЕАО и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без проведения торгов, и применяемых на территории Ленинского муниципального района ЕАО», и составляет 0,068 по виду деятельности «растениеводство», «выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур».

С учетом, изложенного, по договору аренды № 98 от 28.11.2014 размер подлежащей взысканию арендной платы по земельным участкам с номерами 164 и 166 составит

2101535,38 рубля (30904932 х 0,068); в том числе по сроку на 25 сентября 2020 и 25 октября 2020 года - 1410023,58 рубля;

3721499,51 рубля (54727934х 0,068) в том числе по сроку на 25 сентября 2020 и 25 октября 2020 составит 2480999,67 рубля. Всего по договору № 98 долг составит 3891023,25 рубля.

По договору № 87 от 15.12.2017 (л.д. 24 том 1) за 2019 год подлежит взысканию 14941,34 (1750774,52х0,089=155818,93; 155818,93:365), что соответствует предъявленной истцом сумме, суд принимает расчет истца.

за 1 и 4 кварталы 2020 суд не принимает расчет истца, согласно расчету арендной платы суда, исходя из коэффициента 0,068 размер арендной платы составит: 119052,66 рубля (1750774,52 х 0,068); за 1 и 4 кварталы 2020 года – 59526,33 рубля. Всего по договору № 87 подлежит взысканию 74467,87 рубля.

По договору № 50 от 26.06.2018 за 4 квартал 2019 года долг составил 383852,9 рубля. Суд принимает расчет истца (л.д. 33 том 1).

За 1 и 4 кварталы 2020 года суд не принимает расчет истца (л.д. 34 том 1) Согласно расчету суда размер арендной платы за 1 и 4 кварталы 2020 года составит:

0,068х 63539976=4320718,37 рубля в годовом исчислении, 1080179,59 рубля в квартал; за 1 и 4 кварталы 2020 года составит 2160359,19 рубля.

Итого по договору № 50 от 26.06.2018 сумма долга составит 2544212,09 рубля.

Всего долг по трем договорам 6509703,21 рубля. Следовательно, требование истца о взыскании долга в сумме 22608480,17 рубля подлежит частичному удовлетворению в сумме 6509703,21 рубля. В остальной части иска по взысканию арендной платы следует отказать.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.20015 №11), в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Доказательства оплаты задолженности, отсутствуют.

Применение избранной истцом меры ответственности в виде расторжения договора и возврате земельных участков соразмерно степени существенности допущенных арендатором нарушений и нарушает баланс интересов арендодателя.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.20015 №11 не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров, либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В этой связи требование истца о возврате имущества по актам приема передачи по договорам № 998 и № 50 также подлежит удовлетворению.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Исходя из суммы исковых требований, размер государственной пошлины, подлежащей уплате за рассмотрение настоящего иска, составляет 6000 рублей по требованию о расторжении договора, 55549 рублей исходя из денежного требования.

На основании изложенного, с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать 61549 рублей государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пекин Тяньци" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области задолженность по арендной плате в сумме 6509703,21 рубля.

Расторгнуть договоры аренды земельного участка от 28.11.2014 № 98, от 26.06.2018 № 50, заключённые Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области и обществом с ограниченной ответственностью «Пекин Тяньци".

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Пекин Тяньци" передать земельные участки по акту приема-передачи по договору № 98 от 28.11.2014 с кадастровыми номерами 79:03:0300003:164, 79:03:0300003:166; по договору № 50 от 26.06.2018 с кадастровыми номерами 79:03:0903003:149, 79:03:0903004:223, 79:03:0903003:151, 79:03:0000000:515, 79:03:0000000:516, 79:03:0903003:21, 79:03:0903003:29. 79:03:0903003:27 Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области не позднее 10 календарных дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пекин Тяньци" в доход федерального бюджета 61549 рублей государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.



Судья

С.К. Столбова