Постановление от 23 ноября 2018 г. по делу № А20-4922/2017

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А20-4922/2017
23 ноября 2018 года
г. Ессентуки


Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2018 года. Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2018 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Луговой Ю.Б., Сулейманова З.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело № А20-4922/2017

по иску муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений местной администрации г.о. Нальчик» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Алина» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности и неустойки,

при участии в судебном заседании представителя муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений местной администрации г.о. Нальчик» ФИО2 (доверенность № 265 от 22.01.2018), представителей общества с ограниченной ответственностью «Алина» ФИО3 (генеральный директор), ФИО4 (доверенность № 01/059 от 19.09.2018),

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Управление земельных отношений местной администрации г.о. Нальчик» (далее – МКУ «Управление земельных отношений местной администрации г.о. Нальчик», управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Алина» (далее – ООО «Алина», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды № 3898-АЗ от 05.02.2016 в размере 472 653 рублей 42

копеек, из которых 427 562 рубля 80 копеек - основной долг, 45 090 рублей 62 копейки – неустойка.

Решением суда от 07.05.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что наличие задолженности и просрочка оплаты арендных платежей за спорный период подтверждены материалами дела. Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих погашение либо отсутствие спорной задолженности.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Алина» подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Апеллянт указывает, что в отношении ранее арендуемого ответчиком земельного участка 12.08.2016 заключен договор купли- продажи земельного участка, который стал обязательным для сторон с момента его заключения. Таким образом, с 12.08.2016 арендные правоотношения прекратились и основания для взыскания арендных платежей с указанной даты отсутствуют.

Определением от 26.09.2018 судебное заседание отложено на 26.10.2018 для получения ответа на запрос суда из почтового отделения «Нальчик 1» об информации по почтовым отправлениям № 36000119647177, 36000120755007, 36000120767277, а именно: доставлялось ли ООО «Алина» вторичное извещение по данным почтовым идентификаторам.

Определением от 30.10.2018 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела № А20-4922/2017 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел судом первой инстанции, основанием для которого явилось то обстоятельство, что общество не получало судебные извещения по независящим от него причинам, оно не может считаться надлежащим образом уведомленным о начавшемся процессе. Судебное заседание назначено на 21.11.2018.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, пояснив, что государственная регистрация права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка № 103 от 12.08.2016 произведена 17.10.2017. В связи с чем, плата по договору аренды спорного земельного участка подлежит взысканию до момента регистрации права, а не до момента заключения договора купли-продажи. Представил соглашение от 12.10.2017 о расторжении договора аренды № 3898 – АЗ от 05.02.2016.

Представители ответчика возражали против удовлетворения исковых требований, пояснили, что обязательство арендатора по внесению арендных платежей прекращается с момента заключения договора купли-продажи земельного участка, поэтому оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что исковые требования МКУ «Управление земельных отношений местной администрации г. о Нальчик» подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 05.02.2016 на основании постановления Администрации г.о. Нальчик от 02.02.2016 № 141 «О заключении договора аренды земельного участка с ООО «Алина», между МКУ «Управление земельных отношений местной администрации г.о.Нальчик» (арендодателем) и ООО «Алина» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 3898 - АЗ.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте от 03.11.2015, прилагаемом к договору. Категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер участка: 07:09:0104001:40; место нахождения участка: <...> - а; общая площадь участка: 3 828,0 кв. м, вид разрешенного использования участка - проектирование торгово-производственной базы.

Пунктом 2.1 договора установлено, что срок аренды участка устанавливается с 05.02.2016 по 04.02.2019.

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации (пункт 2.3 договора).

05.02.2016 земельный участок принят ответчиком по акту приема-передачи земельного участка без замечаний.

Согласно пункту 3.1 договора годовой размер арендной платы определен на основании отчета № 62-04/02/16 от 05.02.2016 и составляет 284 000 рублей.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3.2 договора арендная плата вносится арендатором за 1 квартал с момента заключения договора, остальная часть арендной платы вносится 1 раз в квартал до 15 числа первого месяца квартала.

12.10.2018 между учреждением и обществом заключено соглашение о расторжении договора аренды № 3898 – АЗ от 05.02.2016.

12.08.2016 между сторонами заключен договор купли-продажи № 103 арендуемого земельного участка, договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 17.10.2017.

За период с 05.02.2016 по 24.10.2017, за ответчиком образовалась задолженность по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка в размере 427 562 рублей 80 копеек.

14.12.2016 истцом в адрес ответчика направлено претензионное письмо от № 1737 с требованием оплатить имеющуюся задолженность по договору.

Неисполнение обществом обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения. Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Задолженность ответчика за период с 05.02.2017 по 16.10.2017 составляет 427 562 рубля 80 копеек, что подтверждается актом сверки расчетов, подписанным обеими сторонами и скрепленным печатями.

Установив, что в нарушение условий договора, ответчиком не внесена арендная плата за период с 05.02.2016 по 16.10.2017 в размере 427 562 рубля 80 копеек, в результате чего у него перед истцом образовалась задолженность в указанном размере, а доказательств погашения задолженности ответчиком не предоставлено, суд апелляционной инстанций считает необходимым удовлетворить исковые требования в указанном размере.

МКУ «Управление земельных отношений местной администрации г. о. Нальчик» также заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 05.02.2016 по 24.10.2017 в размере 45 090 рублей 62 копейки.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Следовательно, стороны договора определили свои обязательства, в том числе в случае нарушения арендатором сроков уплаты арендной платы.

Размер неустойки за период неисполнения обязательств по расчету суда апелляционной инстанции составил 44 711 рублей 61 копейка. Ходатайство о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.

Учитывая, что ответчик в установленный договором срок оплату арендной платы не произвел, исковые требования управления о взыскании неустойки в размере 44 711 рублей 61 копейка подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о том, что обязательство по внесению арендной платы прекратилось с 12.08.2016 с даты заключения договора купли-продажи земельного участка № 103, находившегося у ответчика ранее в аренде, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» – далее – Постановление № 10/22).

Собственником в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации является лицо обладающее в отношении объекта недвижимости триадой полномочий: правами владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Из анализа приведенных правовых норм усматривается, что покупатель недвижимости по договору купли-продажи становится полномочным собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации перехода данного права от продавца к покупателю. До этого момента он может обладать относительно объекта недвижимости правами владения и пользования.

Договор аренды № 3898 – АЗ от 05.02.2016 расторгнут соглашением сторон от 12.10.2017.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи № 103 от 12.08.2016 произведена ООО «Алина» только 17.10.2017. Именно с этого момента общество приобрело статус собственника спорного земельного участка и правомочие по распоряжению им.

Поскольку договор аренды № 3898 – АЗ от 05.02.2016 расторгнут соглашением сторон от 12.10.2017, то арендная плата подлежит уплате ответчиком до указанной даты.

Согласно части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по

правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.

На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину по иску в размере 12 445 рублей.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 07.05.2018 по делу № А20-4922/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алина» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений местной администрации г. о. Нальчик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по договору аренды № 3898 - АЗ от 05.02.2016 за период с 05.02.2016 по 16.10.2017 в размере 472 274 рубля 41 копейка, из которых: 427 562 рубля 80 копеек - основной долг, 44 711 рублей 61 копейка - пени.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алина» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 12 445 рублей государственной пошлины по иску.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Алина» из федерального бюджета 3 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий И.Н. Егорченко Судьи Ю.Б. Луговая

З.М. Сулейманов