Решение от 4 июня 2024 г. по делу № А40-4961/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-4961/24-60-33
г. Москва
05 июня 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 05 июня 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Кравченко Т.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ашурбековой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВАВИЛОН ГРУПП" (156013, РОССИЯ, КОСТРОМСКАЯ ОБЛ., ГОРОД ФИО1 О., ФИО1, МИРА ПР-КТ, Д. 153, ПОМЕЩ. 3, КОМ. 12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.01.2023, ИНН: <***>)

к ответчику АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ДОМ.РФ" (125009, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: <***>)

об изменении в части договора аренды земельного участка № 20/5863-23 от 11.08.2023года,

при участии: согласно протокола судебного заседания, 



УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВАВИЛОН ГРУПП" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ДОМ.РФ" об изменении в части договора аренды земельного участка № 20/5863-23 от 11.08.2023года, а именно п. 4.3.2 изложить в следующей редакции «Размер арендной платы составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 44:27:040104:24 в год (НДС не облагается). С 26.10.2023 размер арендной платы составляет 54 247, 66 руб.»

Исковые требования, со ссылками на ст. 27, 65 ЗК РФ, 424, 450 ГК РФ, мотивированы тем, что ответчиком необоснованно установлена рыночная арендная плата за участок, ограниченный в обороте, плата за который не должна превышать размер земельного налога.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик исковое заявление не признал по доводам, изложенным в отзыве.

В судебном заседании 27.05.2024 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 27.05.2024.

Представители истца и ответчика в судебное заседание после перерыва не явились.

Истец направил ходатайство о рассмотрении судебного заседания в отсутствие своего представителя.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы истца, ответчика (до перерыва), оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Акционерным обществом «ДОМ.РФ» (ответчик) организованы и проведены торги по продаже объектов недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и расположенного по адресу: <...>.

ООО "ВАВИЛОН ГРУПП" (истец) на основании протокола о результатах аукциона в электронной форме от 04.08.2023 № А1927-15/2023/2, заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> и договор аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040104:24, для эксплуатации общежития, площадью 2 394,7 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в настоящее время за истцом зарегистрировано право на объект капитального строительства, являвшийся предметом торгов.

Также в настоящее время зарегистрированы договор аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040104:24, для эксплуатации общежития,  площадью 2 394,7 кв.м. Арендная плата по указанному договору аренды за земельный участок была определена АО «ДОМ.РФ» на основании отчета о размере рыночной арендной платы и составила 956 316 руб. 76 коп. в год. Предметом торгов размер арендной платы не являлся.

В силу положений Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» арендодателем земельного участка от лица Российской Федерации выступает ответчик.

Истец в силу положений пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, а также основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обратился с заявлением об установлении арендной платы за земельный участок в размере земельного налога.

Письмом от 12.04.2022 №4334-аа ответчик в полном объеме отказал во внесении изменений в договор аренды.

Так, отказывая в изменении размера арендной платы за земельные участки, ответчик указал, что согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. По мнению ответчика при продаже объекта недвижимого имущества с одновременным предоставлением в аренду земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, в рамках Закона № 161-ФЗ положения Постановления Правительства № 582 применению не подлежат.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Анализируя представленные по делу доказательства, правовые позиции сторон, суд приходит к следующему.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 2 ст. 432 ГК РФ, договор заключается посредством направления предложения заключить договор (оферта) одной из сторон и принятия предложения другой стороной (акцепт).

Согласно п. 3 ст. 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В соответствии с п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 434 ГК РФ если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно ст. 445 ГК РФ, если одна сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» единый институт развития в жилищной сфере - акционерное общество, учрежденное Российской Федерацией в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации об Агентстве ипотечного жилищного кредитования.

АО «Дом.РФ» в соответствии с Законом о содействии и развитии жилищного строительства, являясь единым институтом развития в жилищной сфере, осуществляет функции агента Российской Федерации в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности.

На основании подпункта 35 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

В пункте 1 части 5 статьи 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ (в редакции на момент проведения спорного аукциона), на который ссылается и ответчик, указано, что продажа земельных участков единого института развития, предоставление в аренду земельных участков единого института развития, за исключением случаев, предусмотренных частью 5.1 настоящей статьи, для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство для строительства объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, для создания парков, промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, объектов инфраструктуры, иного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, строительство указанных объектов, а также продажа объектов недвижимого имущества единого института развития одновременно с земельными участками единого института развития, на которых расположены такие объекты недвижимого имущества единого института развития, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» для отчуждения находящихся в государственной собственности объектов недвижимого имущества.

Согласно договору аренды земельный участок с кадастровым номером 44:27:040104:24, предоставлен для эксплуатации общежития, принадлежащим истцу на праве собственности зданий и сооружений.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения и размер арендной платы за земельный участок, находящийся в федеральной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 года № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок является ограниченным в обороте, что также подтверждается и аукционной документацией, содержащей информацию об ограничениях в отношении спорного участка ()т. 1 л.д. 26-38).

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Пункты 2 и 3 39.7 Земельного кодекса РФ, и постановление Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 года не отменяет принципы определения арендной платы, установленные Правительством Российской Федерации, а дополняет и конкретизирует их применение. Следует разграничивать правила определения арендной платы и принципы определения арендной платы, которые имеют главенствующее положение при установлении платы за землю.

Данная позиция поддерживается и Верховным судом РФ и нашла свое отражение в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015: «Таким образом, Постановление Правительства № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами».

С учетом положений статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации, а также решения Думы города Костромы от 20 октября 2005 г. №84, земельный налог в отношении земельного участка с кадастровым номером 44:27:040104:24, предназначенный для эксплуатации общежития составляет 0,3% от кадастровой стоимости в год. Согласно позиции, изложенной в письме Министерства финансов Российской Федерации Федеральной налоговой службы от 27 августа 2021 года № БС-3-21/5912@ в отношении земельных участков, занятых общежитиями, применяется налоговая ставка в размере, не превышающем 0,3%.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру изменения либо расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Довод ответчика о невозможности внесения изменений в договоры аренды земельных участков, на основании статьи 448 ГК РФ, являются неправомерными, поскольку указанная статья не содержит безусловного запрета не внесение изменений в заключенные договоры аренды. Положения указанной статьи предусматривают что, условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

-по основаниям, установленным законом;

-в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

-по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Таким образом, даже в договоры, заключенные по результатам публичных процедур (торгов), могут быть внесены изменения в предусмотренных законом случаях. Однако указанная ссылка в любом случае не имеет места для применения в настоящем споре, так как ранее уже установлено, что договор аренды земельных участков был заключен не в результате торгов, и его заключение допускается способами, предусмотренными земельным законодательством без проведения публичных процедур.

В силу положений ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Поскольку размер арендной платы, установленный ответчиком не соответствует действующему законодательству, суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца об изменении условий договора аренды.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства в их совокупности, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Расходы по госпошлине распределяются судом в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 27, 65 ЗК РФ, 424, 450 ГК РФ, статьями 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 150, 156, 158, 159, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Изменить договор аренды земельного участка от 11.08.2023 № 20/5863-23, а именно:

- пункт 4.3.2 изложить в следующей редакции:

«4.3.2. Размер арендной платы с 26.10.2023 составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 44:27:040104:24 в год (НДС не облагается). С 26.10.2023 размер арендной платы составляет 54 247 руб. 66 коп.».

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВАВИЛОН ГРУПП" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления.

Судья:

Т.В. Кравченко