Решение от 14 марта 2024 г. по делу № А41-60801/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-60801/23
14 марта 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 14 марта 2024 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка № 208Ф/2011 от 05.10.2011, обязании возвратить земельный участок (с учетом уточнения иска)


при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (далее – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка № 208Ф/2011 от 05.10.2011, обязании возвратить комитету по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020456:253 площадью 2 389 кв. м., расположенный по адресу: Московская обл., Подольский р-он, с.п. Дубровицкое, п. Дубровицы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

От ответчика в материалы дела поступил отзыв на иск, согласно которому ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

От истца в материалы дела поступили письменные объяснения в порядке ст. 81 АПК РФ, содержащие мотивированные возражения по доводам отзыва.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования, просил удовлетворить в полном объеме.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве, письменных объяснениях, заслушав пояснения истца, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Администрации Подольского муниципального района № 2794 от 29.09.2011, между Комитетом по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района и ФИО3 заключен договор аренды № 208Ф/2011 от 05.10.2011 (далее по тексту - договор) земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020456:253, общей площадью 2 389 кв.м., расположенного в поселке Дубровицы сельского поселения Дубровицкое Подольского муниципального района Московской области, с категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения платной автостоянки.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.11.2011, номер государственной регистрации 50-50-27/080/2011-145.

Согласно п. 2.1. договора, срок его действия установлен сторонами - с 05.10.2011 по 29.09.2026.

Согласно п. 5.2.1. договора, арендатор обязуется эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и требованием земельного законодательства РФ.

В соответствии с п. 6.1.3. договора, арендодатель имеет право расторгнуть договор в установленном порядке, в том числе при использовании земли с нарушением земельного законодательства.

Решением Совета депутатов Подольского муниципального района № 217/2014 от 24.12.2014 «Об утверждении «Положения от Управлении земельно-имущественных отношений и экологии Подольского муниципального района», Комитет по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района переименован в Управление земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района.

Решением Совета депутатов Городского округа Подольск Московской области от 30.11.2015 № 7/16 «Об учреждении Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск» установлено, что Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск является правопреемником Управления земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области (за исключением вопросов экологии).

Соглашением от 17.05.2016 к договору аренды, внесены изменения в связи с правопреемственностью арендодателя с «Комитета по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района» на «Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск».

Данное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка.

По договору уступки прав аренды земельного участка от 24.12.2018 (далее - договор уступки), права и обязанности арендатора по договору аренды от 05.10.2011 № 208Ф/2011 переданы от ФИО3 ФИО2 в том же объеме и на тех условиях, которые существовали на момент заключения договора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.01.2019, номер государственной регистрации 50:27:0020456:253-50/031/2019-1.

Согласно 1.1. и 2.3. договора уступки, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка перешли к ФИО2, который обязуется производить платежи в сумме и в срок, указанные в договоре.

Таким образом, согласно сведениям ЕГРН арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020456:253, с 16.01.2019 является ФИО2

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются условиями договора.

В соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» с внесенными изменениями и дополнениями, распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 28.11.2022 № 15ВР-2452 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости», арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка в размере трех десятых процента кадастровой стоимости арендованного земельного участка.

28.06.2019 вынесено Постановление Главы Администрации Городского округа Подольск от № 795-П «О подтверждении изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки с кадастровым номером 50:27:0020456:253, расположенного по адресу: Московская область, Подольский район, сельское поселение Дубровицкое, п. Дубровицы» с «Для размещения платной автостоянки» на «Объекты дорожного сервиса».

Дополнительным соглашением от 30.08.2019 к договору, внесены изменения в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, суммы годовой платы за арендованный земельный участок и порядка расчета.

В соответствии с Уведомлением от 21.01.2021 № 31/266-исх., размер ежегодной арендной платы с 01.01.2021 устанавливается в размере 885 841,20 руб. Размер ежеквартальной арендной платы составляет: 221 460,30 руб.

Арендная плата по указанному договору вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Сотрудниками Комитета 19.04.2023 произведен осмотр земельного участка на предмет соблюдения условий договора аренды. В ходе осмотра выявлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020456:253 по периметру огорожен металлическим забором, для доступа на участок с восточной стороны установлены распашные ворота, шлагбаум, с северной стороны - калитка. С восточной стороны складированы бревна, в центральной части располагается одноэтажное сооружение, находиться прицеп; здания, строения отсутствуют.

На момент осмотра деятельность, характерная для вида разрешенного использования «объекты дорожного сервиса», не выявлена.

20.04.2023 Комитетом в адрес ответчика направлено уведомление об отказе от договора, соглашение от 20.04.2023 о расторжении договора аренды № 208Ф/2011 от 05.10.2011, акт приема - передачи.

05.05.2023 в адрес Комитета имущественных отношений Администрации Городского округа Подольск от ответчика поступило сообщение об отказе подписания соглашения от 20.04.2023 о расторжении договора аренды от 05.10.2011 № 208Ф/2011.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 309 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Пунктом 8 статьи 1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предусмотрен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

- выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в п. 1 ст. 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ: при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

- использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, где арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований, ответчиком оспорены.

От ответчика в материалы дела поступил отзыв на иск, согласно которому ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на то, что им проводятся подготовительные работы по освоению земельного участка и его использованию по назначению, неполучение необходимой разрешительной документации связано с объективными причинами, вносится арендная плата.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28.06.2019 вынесено Постановление Главы Администрации Городского округа Подольск от № 795-П «О подтверждении изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки с кадастровым номером 50:27:0020456:253, расположенного по адресу: Московская область, Подольский район, сельское поселение Дубровицкое, п. Дубровицы» с «Для размещения платной автостоянки» на «Объекты дорожного сервиса».

Дополнительным соглашением от 30.08.2019 к договору, внесены изменения в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, суммы годовой платы за арендованный земельный участок и порядка расчета.

Сотрудниками Комитета 19.04.2023 произведен осмотр земельного участка на предмет соблюдения условий договора аренды. В ходе осмотра выявлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020456:253 по периметру огорожен металлическим забором, для доступа на участок с восточной стороны установлены распашные ворота, шлагбаум, с северной стороны - калитка. С восточной стороны складированы бревна, в центральной части располагается одноэтажное сооружение, находиться прицеп; здания, строения отсутствуют.

На момент осмотра деятельность, характерная для вида разрешенного использования «объекты дорожного сервиса», не выявлена.

Указанные обстоятельства позволяют прийти к выводу, что земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования и целевым назначением ответчиком не используется, что подтверждается материалами дела, в том числе актом осмотра.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Применительно к землям с видом разрешенного использования «объекты дорожного сервиса» под освоением земельного участка следует понимать действия арендатора, направленные на размещение на данном участке объектов капитального строительства.

Между тем, вопреки доводам ответчика об освоении земельного участка, таких доказательств ответчиком в материалы дела не представлено.

Документальное обоснование объективных препятствий в получении разрешения на строительство и завершения строительства капитального объекта в связи с распространением пандемии коронавирусной инфекции ответчиком в материалы дела не представлено.

Ответчик, подписав договор уступки прав и обязанностей, принял на себя обязанности по эффективному использованию арендуемого земельного участка.

Несмотря на то, что права и обязанности по договору перешли к ответчику 16.01.2019, ответчиком на настоящий момент не представлено доказательств использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, а также не завершены необходимые мероприятия, направленные на освоение земельного участка.

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах спора, суд считает, что требование о расторжении договора аренды земельного участка № 208Ф/2011 от 05.10.2011 подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ).

Таким образом, при отсутствии правовых оснований для занятия участка ответчиком, с учетом удовлетворения требования о расторжении договора, суд считает требование истца об обязании возвратить земельный участок правомерным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий на совершение им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 05.10.2011 № 208Ф/2011.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 вернуть Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020456:253 площадью 2389 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Подольский р-он, с.п. Дубровицкое, п. Дубровицы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья А.А. Летяго