Решение от 26 сентября 2018 г. по делу № А07-16675/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-16675/2018
г. Уфа
26 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 20.09.2018

Полный текст решения изготовлен 26.09.2018


Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Хомутовой С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице государственного казенного учреждения "Управление имуществом казны Республики Башкортостан"

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Спика"

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о расторжении договора аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне РБ №12055.а от 07.09.2016,

об обязании ответчика освободить занимаемые помещения государственного нежилого фонда, расположенных по адресу: РБ, г. Уфа, Ленинский район, ул. Летчиков, д.2, корп.3, на 1-ом этаже, общей площадью 53,3 кв.м., №3,24 (Лит.А),

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 123 705 руб. 90 коп., пени в размере 67 022 руб. 26 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца, ответчика – не явились, уведомлены;


Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице государственного казенного учреждения "Управление имуществом казны Республики Башкортостан" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спика" о расторжении договора аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне РБ №12055.а от 07.09.2016; обязании ответчика освободить занимаемые помещения государственного нежилого фонда, расположенных по адресу: РБ, г. Уфа, Ленинский район, ул. Летчиков, д.2, корп.3, на 1-ом этаже, общей площадью 53,3 кв.м., №3,24 (Лит.А); взыскании задолженности по арендной плате в размере 123 705 руб. 90 коп., пени в размере 67 022 руб. 26 коп.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения уведомлены надлежащим образом, в том числе путем публичного размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания путем направления копии судебного акта не позднее, чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, требования по иску поддерживает в полном объеме.

От ответчика поступило ходатайство о снижении заявленной по иску неустойки применительно к ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до суммы 10 000 руб., в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и ответчика, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 07.09.2016 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО «Спика» (арендатор) заключен договор № 12055.а аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан, в соответствии с которым арендодатель (истец) предоставляет, а арендатор (ответчик) принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся в казне Республики Башкортостан, расположенный по адресу: РБ, г. Уфа, Ленинский район, ул. Летчиков, д.2, корп.3, на 1-ом этаже, общей площадью 53,3 кв.м., №3,24 (Лит.А).

Срок аренды установлен сторонами с 10.08.2016 по 09.08.2021 (п.2.1 договора).

Указанный в договоре объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 10.08.2016 (л.д. 29).

Дополнительным соглашением стороны внесли изменения в договор в части наименования арендодателя, заменив Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на Государственное казенное учреждение «Управление имуществом казны Республики Башкортостан». В пункте 2 названного соглашения стороны указали, что арендатор обязан при оплате арендной платы в платежном поручении указывать в назначении платежа: ГКУ УИК РБ договор №12055.а от 07.09.2016, а также период платежа (л.д. 30-31).

В соответствии с Соглашением о взаимодействии Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Государственного казенного учреждения «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» от 27.04.2017 и Приказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан «Об утверждении перечня объектов государственного имущества Республики Башкортостан, в отношении которых Государственное казенное учреждение «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» осуществляет функции и полномочия, определенные соглашением о взаимодействии от 27.04.2017 №452, права и обязанности арендодателя в отношении государственного имущества переходят к Государственному казенному учреждению «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» (л.д. 38-45).

Письмом от 16.05.2017 за №58 ответчик был уведомлен о переходе прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от 07.09.2016 №12055.а (л.д. 17).

В соответствии с п.6.1 договора размер арендной платы составил 10 628 руб. 47 коп. в месяц (с НДС) в соответствии с расчетом арендной платы, который является неотъемлемой частью договора, произведенным в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом РБ.

В приложении к договору (л.д. 27-28) сторонами согласован расчет годовой арендной платы, согласно которому размер арендной платы в месяц составил 9 007 руб. 18 коп.

Арендная плата вносится арендатором не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, если иной порядок не установлен соглашением сторон, действующим законодательством или конкурсной (аукционной) документацией в случае, если заключение договора аренды происходит по результатам проведения торгов (п.6.2 договора).

В последующем размер арендной платы был изменен и согласно расчету арендной платы с 01.01.2018 составил 10 091 руб. 25 коп. в месяц (л.д. 32-33), о чем ответчик был надлежащим образом уведомлен письмом от 25.01.2018 №53 (л.д. 16).

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более одного года, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан, о чем имеется отметка на договоре (л.д. 26).

Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указывает истец, в период с 27.04.2017 по 07.06.2018 от ответчика поступил только один платеж в сумме 10 100 руб., в связи с чем его задолженность составила 123 705 руб. 90 коп.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 22.02.2018 с требованием о погашении задолженности, оставлена последним без удовлетворения (л.д. 14-15).

Отсутствие добровольного исполнения обязательства по договору аренды, послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца в силу следующего.

Между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, которые регулируются главой 34 названного Кодекса.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Факт надлежащего исполнения обязательства по передаче имущества арендатору подтвержден актом приема-передачи от 10.08.2016, подписанным сторонами без замечаний.

В силу 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно представленной в материалы дела актуальной справке задолженность ответчика перед истцом по арендной плате составляет 123 705 руб. 90 коп. (л.д.35).

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик доказательства оплаты арендных платежей по договору аренды в полном объеме не представил (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды в размере 123 705 руб. 90 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 331 названного Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с п.7.2.1 договора в случае несоблюдения арендатором порядка и срока внесения арендной платы, арендатор выплачивает пени в размере 0,3% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки, которая перечисляется арендатором на счет УФК по РБ. Пени начинают начисляться со следующего дня после окончания срока очередного платежа.

Неустойка начислена истцом за период с 14.08.2017 по 07.06.2018 в размере 67 022 руб. 26 коп.

Ответчик заявил ходатайство о снижении неустойки до 10 000 руб., ссылаясь на несоразмерность последствиям нарушения обязательства, а также то, что является социально-образовательной организацией в сфере дополнительного образования.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73 постановления Пленума ВС РФ N 7).

Ответчик в письменном виде заявил о снижении заявленной к взысканию неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на несоразмерность последствиям нарушенного обязательства.

Взаимосвязанные положения пункта 71 Постановления Пленума ВС РФ N 7 и пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" не исключают права суда снизить размер заявленной к взысканию договорной неустойки при наличии соответствующего ходатайства ответчика и установленного факта несоразмерности неустойки.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 15.07.2014 N 5467/14, а также с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 22.04.2004 N 154-О, от 21.12.2000 N, согласно которой право суда на уменьшение неустойки призвано обеспечить баланс прав и интересов должника и кредитора в части соотношения меры ответственности и размера действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Суд на основе предоставленных ему полномочий с учетом доводов и возражений сторон вправе дать оценку фактическим обстоятельствам конкретного дела и определить, насколько заявленная кредитором договорная неустойка обеспечивает защиту его имущественных интересов от допущенного должником правонарушения и компенсирует его потери в результате нарушения обязательства.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" критериями для установления несоразмерности неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

При этом при заявлении ответчиком о несоразмерности неустойки, суд автоматически не уменьшает ее размер, так как вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.2014 N 4231/14).

Уменьшение неустойки с экономической точки зрения, а также с учетом правовой природы неустойки не должно приводить к финансированию должника за счет другого лица на нерыночных условиях, поскольку в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

В данном случае в обоснование своих возражений против взыскания договорной неустойки в заявленном истцом размере ответчик указал на ее явную чрезмерность, высокий процент неустойки.

Указанные обстоятельства истцом не опровергнуты в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и согласовании его условий.

Однако, сам по себе факт добровольного согласования ответчиком размера штрафа, не может безусловно свидетельствовать о ее соразмерности.

С учетом перечисленных обстоятельств, условий договора о размере начисляемой неустойки, принимая во внимание чрезмерно высокий процент неустойки – 0,3%, оценив соразмерность заявленной суммы неустойки и возможные финансовые последствия для каждой из сторон, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера неустойки до 30 000 руб.

При этом суд считает, что взысканная судом неустойка в размере 30 000 руб. компенсирует потери истца в связи с несвоевременным исполнением ответчиком своих обязательств, а также считает эту сумму справедливой, достаточной и соразмерной, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

Как указал истец, ответчик обязательства по оплате арендной плате не исполнял, за продолжительный период им внесен один платеж в сумме 10 100 руб.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пунктов 8.4, 8.4.1 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора, в случае систематического (более двух раз) нарушения сроков внесения арендной платы в соответствии с договором.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование арендатора об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как следует из материалов дела, в претензии от 22.02.2018 истец известил ответчика о наличии задолженности по арендной плате и необходимости ее погашение в течение 10 дней с момента получения претензии, а также предложил расторгнуть договор, освободив арендуемое помещение по акту.

Материалами дела подтверждается наличие просрочки по уплате арендных платежей за достаточно длительный период времени с 27.04.2017 по 07.06.2018 (с учетом условия договора о помесячных платежах авансом), то есть более двух раз подряд.

С учетом изложенного, исковые требования о расторжении спорного договора аренды № 12055.а от 07.09.2016 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательства освобождения и передачи помещения истцу ответчиком не представлены.

Поскольку договор аренды расторгнут в судебном порядке, право арендатора на пользование помещением прекратилось, а при прекращении договора аренды имущество подлежит возвращению арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), ответчик доказательств возврата по акту-приема передачи спорных нежилых помещений не представил, он подлежит выселению из занимаемого им помещения.

При изложенных обстоятельствах, требование истца об обязании ответчика возвратить имущество истца, расположенное по адресу: РБ, г. Уфа, Ленинский район, ул. Летчиков, д.2, корп.3, на 1-ом этаже, общей площадью 53,3 кв.м., №3,24 (Лит.А), подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице государственного казенного учреждения "Управление имуществом казны Республики Башкортостан" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Спика" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице государственного казенного учреждения "Управление имуществом казны Республики Башкортостан" (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность в сумме 123 705 руб. 90 коп., пени в размере 30 000 руб.

Расторгнуть договор №12055.а аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан от 07.09.2016, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице государственного казенного учреждения "Управление имуществом казны Республики Башкортостан" и обществом с ограниченной ответственностью "Спика".

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Спика" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) освободить нежилые помещения государственного нежилого фонда, расположенных по адресу: РБ, г. Уфа, Ленинский район, ул. Летчиков, д.2, корп.3, на 1-ом этаже, общей площадью 53,3 кв.м., №3,24 (Лит.А),

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Спика" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 11 417 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья С.И. Хомутова